Urteil Verwaltungsgericht (ZH - VB.2002.00168)

1. a) Die Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerinnen von unmittelbar an die Bau­­grundstücke angrenzenden Parzellen. Damit sind sie grundsätzlich zur Beschwerde le­gi­­timiert, soweit sich diese gegen das Bauen innerhalb der Bauzone richtet (§ 338a Abs.1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7.September 1975, PBG). Allerdings wird bei den je­weiligen Rügen noch zu prüfen sein, ob die Beschwerdeführerinnen über das für die Legiti­mation notwendige schutzwürdige Interesse verfügen (vgl. BGE 118 Ia 112 E. 2a).

b) Soweit sich die Beschwerdeführerinnen gegen die Abgrabung ausserhalb der Bau­­zone wenden, hat die Vorinstanz ihre Legitimation dagegen mangels eines schutzwürdi­gen Interesses verneint.

Zur Anfechtung einer Ausnahmebewilligung ist legitimiert, wer durch die angefoch­­tene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Änderung Aufhebung hat (§ 338a PBG; Art. 34 Abs. 1 und Art. 33 Abs. 3 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979, RPG, in Verbindung mit Art.103 lit. a des Bundesrechtspflegege­setzes vom 16. Dezember 1943, OG; BGE 112 Ib 170 E. 5a). Im Gegensatz zum Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde müssen sich die Parteien nicht auf eine nachbarschützende Norm stützen können (Christoph Auer, Streitgegenstand und Rügeprinzip im Spannungsfeld der verwaltungsrechtlichen Prozessmaximen, Bern 1997, S. 162 f.; Peter Karlen, in: Thomas Geiser/Peter Münch [Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, 2.A., Basel/ Frank­furt a.M. 1998, Rz.3.41). In der Regel sind Nachbarn bereits dann beschwerdelegiti­miert, wenn ihr Grundstück, wie hier, an den umstrittenen Abschnitt des Bauvorhabens un­mittelbar angrenzt (BGE 112 Ib 170 E. 5b). Auch bei unmittelbarer Nachbarschaft muss je­doch zusätzlich die Voraussetzung der besonderen Beziehungsnähe zur Streitsache erfüllt sein (vgl. BGE 111 Ib 159 E. 1b): So muss das streitige Bauvorhaben zumindest grundsätz­lich Auswirkungen auf das Grundstück des Beschwerdeführers haben (Isabelle Häner, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 717). Auf­­grund der Akten ist vorliegend ersichtlich, dass der geplante Kleintier-Auslauf ca. 25 Meter von der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfernt liegt. Der Auslauf soll in einer Art Grube verlaufen, die nicht über das gestaltete Terrain hinausreicht und somit von aus­sen nicht weiter einsehbar ist. Vor diesem Hintergrund durfte die Vorinstanz eine besondere Beziehungsnähe zum Streitgegenstand grundsätzlich zu Recht verneinen.

c) Die Beschwerdeführerinnen halten der Argumentation der Vorinstanz nun entgegen, dass sie sehr wohl ein Anfechtungsinteresse besässen, da die Lärm- und Geruchsimmis­­sionen ohne den Kleintier-Auslauf offensichtlich geringer seien.

Auch bei Lärm verursachenden Anlagen ist in erster Linie darauf abzustellen, ob die beschwerdeführenden Personen vom Lärm mehr als andere betroffen sein werden (vgl. BGE 124 II 293, E. 3a bezüglich des Ausbaus des Flughafens Zürich). Bei der Prüfung der Legitimation reicht es aus, wenn die Beschwerdeführenden diese Voraussetzung glaubhaft machen (Häner, Rz.720). Ist die Vorinstanz jedoch, wie hier, auf die entsprechende Rügen nicht eingetreten, müssen die Beschwerdeführenden darlegen, aus welchen Gründen die Re­­kursinstanz auf ihren Rekurs hätte eintreten sollen (RB 1980 Nr. 20): Aufgrund von § 54 VRG) haben sie die Sachumstände, welche ihre Legitimation begründen, genügend zu substanziieren (Alfred Kölz/Jürg Boss­­hart/Mar­tin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2.A. Zürich 1999, § 54 Rz. 9 f.; RB 1989 Nr. 10). Die Beschwerdegegnerin möchte mit ihrer Tierschutzakademie eine artgerechte Kleintierhaltung veranschaulichen. Im vorge­sehenen Auslauf sollen sich Igel, Schildkröten und Katzen bewegen (vgl. hinten E. 5b). Solche Tiere verursachen keinen Lärm, der für die Legitimationsbegründung ausreichend wäre. Aus welchen Gründen die Vorinstanz dennoch auf den Rekurs hätte eintreten sollen, wird von den Beschwerdeführerinnen nicht dargetan. Damit bleibt es beim Ergebnis, dass auf das Rechtsmittel nicht eingetreten werden kann, soweit es sich gegen das Bauen aus­ser­halb der Bauzone und damit gegen die erteilte Ausnahmebewilligung richtet.

§ 238 PBG; die Frage sei durch einen Augenschein abzuklären. Die Vorinstanz trat dem­­gegenüber auf die Rüge der mangelnden Einordnung mangels Substanziierung gar nicht erst ein; ein Augenschein erübrige sich ohnehin, da die tatsächlichen Verhältnisse aus den Akten ersichtlich seien. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat die Vorinstanz da­durch ihr rechtliches Gehör und damit

Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwer­­deverfahren, Zürich 1990, S. 82 f.). Diese Einschränkung ist Folge des Rügeprinzips, welches das Rechtsmittelverfahren im Baurecht weitgehend beherrscht (RB 1997 Nr.7; Auer, S. 203 ff., 205 f.; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1990, Rz. 301).

In ihrem Rekurs machten die Beschwerdeführerinnen gegenüber der genügenden Ein­ordnung einzig subjektive Bedenken geltend: So fanden sie "wenig Gefallen an der uniformen Befensterung der Nordostfassade" des Bauvorhabens; im Übrigen erschien ihnen der Dachaufbau "viel zu massig" (Rekursschrift S. 16). Bei der Beurteilung der Einordnung spielt das rein subjektive architektonische Empfinden der Parteien indessen keine Rol­­le (BGE 114 Ia 343, 345). Die örtliche Baubehörde hat in ihrem Bewilligungsentscheid bereits eingehend begründet, weshalb die projektierten Neubauten eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinne von §238 Abs. 1 PBG erzielen (E. ko sowie ee). In ihrer Rekursschrift hätten die Beschwerdeführerinnen somit darlegen müssen, inwiefern die örtliche Bau­­behörde ihr Ermessen falsch ausgeübt habe; dies umso mehr, als sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung dieses Ermessens aufgrund der Gemeindeautonomie besondere Zurück­­haltung auferlegen musste (Art.48 der Kantonsverfassung vom 18.April 1869 in Verbindung mit Art. 50 Abs.1 BV; vgl. RB 1979 Nr. 10 sowie Kölz/Boss­hart/Röhl §20 Rz.19). Es ist nicht Aufgabe der Rekursinstanz, an einem Augenschein die bauliche und landschaftliche Umgebung einer Baute danach abzusuchen, ob sich die gänzlich subjektiven architektonischen Bedenken einer Partei anhand eines Vergleichs mit einem der umliegenden Gebäude objektivieren lassen könnten (vgl. Auer, S. 205 f.). Vielmehr wäre es an den Beschwerdeführerinnen gewesen, sich mit den erstinstanzlichen Bewilligungen auseinander zu setzen und wenigstens in minimaler Weise darzutun, welche Ziele mit einem Augen­schein hätten verfolgt werden sollen (vgl. Kölz/Boss­hart/Röhl § 23 Rz. 16 sowie BGer, 5.April 2002, 1P.736/2001, E.5.2, www.bger.ch). Nachdem sie dies unterliessen, durfte die Vorinstanz davon absehen, einen Augenschein durchzuführen. Eine Verletzung des recht­lichen Gehörs liegt damit nicht vor. Ebenso wenig hat die Vorinstanz eine Rechtsverweigerung begangen, indem sie auf den Rekurs nicht eintrat, soweit damit in Bezug auf die Einordnung einzig subjektive Bedenken geltend gemacht wurden. Vielmehr wäre es an den Beschwerdeführerinnen gewesen, darzulegen, inwiefern sie durch eine unzureichende Einordnung in schutzwürdigen Interessen betroffen sein könnten (vgl. BGE 118 Ia 232 E. 1b).

b) Die Beschwerdeführerinnen beantragen im Hinblick auf den Aspekt der Einordnung die Durchführung eines Augenscheins durch das Gericht. Davon kann indes aus denselben Gründen abgesehen werden wie bereits im Rekursverfahren (vgl. Kölz/Boss­hart/ Röhl § 60 Rz. 1 und 3): Inwiefern sich das Bauvorhaben mangelhaft in die Umgebung einordnet, wird von den Beschwerdeführerinnen auch vor Verwaltungsgericht nicht dargetan. Ob sich ein Augenschein bei der Prüfung der übrigen Rügen aufdrängt, wird dort zu prüfen sein.

3. In formeller Hinsicht beantragen die Beschwerdeführerinnen schliesslich, dass ihnen die Beschwerdeantworten zur Stellungnahme zuzustellen seien.

Gemäss § 58 Satz 2 VRG kann das Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwech­sel anordnen, womit dem Gericht bei der Frage grundsätzlich Ermessen zusteht (RB1983 Nr. 21). Aufgrund der Prinzipien der Verfahrensfairness (Art. 29 Abs. 1 BV) und des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) muss das Gericht dagegen einen zweiten Schrif­tenwech­sel anordnen, wenn es auf neue tatsächliche Behauptungen rechtliche Vor­bringen abstel­­len will, die erst in den Beschwerdeantworten vorgebracht wurden (Euro­päischer Gerichts­­hof für Menschenrechte, 28. Juni 2001, F.R. gegen die Eidgenossenschaft, 37292/97, §36, www.echr.coe.int, VPB 65/2001 Nr. 129, ZBl 102/2001, S. 662; Kölz/Bosshart/Röhl §58 Rz. 10). Die Beschwerdeantworten der örtlichen Baubehörde und der Vorinstanz er­fül­len die genannten Voraussetzungen schon aufgrund ihrer Kürze nicht. Die Beschwerde­ant­wort des privaten Beschwerdegegners wiederum enthält weder neue rechtliche noch neue tat­sächliche Gesichtspunkte, die dem Entscheid zugrunde zu legen wären. Damit sind keine Gründe vorhanden, aus denen ein zweiter Schriftenwechsel zwingend anzuordnen wäre. Eben­­so wenig bestünden dafür fakultative Gründe; vielmehr ist vorliegend im Interesse einer beförderlichen Verfahrensabwicklung (Art. 29 Abs. 1 BV) auf diese Möglichkeit zu verzich­ten (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl § 58 Rz. 9).

4. a) Die Vorinstanz hat die Beschwerdeführerinnen nicht zur Bewilligungsfähigkeit des Projekts gemäss der revidierten Bau- und Zonenordnung 1999 angehört (Teil I; Kernzonenausscheidungen). Damit hat sie nach Auffassung der Beschwerdeführerinnen deren rechtliches Gehör verletzt.

Rechtsmittelbehörden dürfen ihren Entscheid nicht auf völlig neue rechtliche Grund­­lagen stützen, mit deren Anwendung die Parteien nicht rechnen konnten (BGr, 18.März 1964, ZBl 65/1964, S. 266, 268). Ist jedoch während der Erteilung einer Baubewilligung die Änderung einer kommunalen Bau- und Zonenordnung bereits im Gang gar bereits beschlossen, ist im Rechtsmittelverfahren auf das zur Zeit des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht abzustellen (VGr, 6. Juli 2000, VB.2000.00124, E. 3c/aa, www.vgrzh.ch; RB 1985 Nr. 116). Die Bau- und Zonenordnung 1992 wies mehrere Gebie­te einer Kernzone zu, so auch den alten Dorfkern von X. Die Zuweisungen wur­den in den darauf folgenden Rekursverfahren mehrheitlich bestätigt. Der Teil I der Bau- und Zonen­ordnung 1999 konnte sich demgemäss auf jene Anpassungen beschränken, die aufgrund von Rechtsmittelverfahren notwendig geworden waren. Ansonsten wiederholt die BZO 1999 in der Sache die Regelung der BZO 1992 (Felix Christen, Die Stadt Zürich auf dem Weg zu einer neuen Bau- und Zonenordnung, PBG aktuell 4/2000, S. 5 ff., 8 f., 16f., 47; Wal­ter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.A. Zürich 1999, Rz.427 f.). Aufgrund von Art.4 RPG konnte sich jedermann zu jedem Zeitpunkt über den Planungsprozess informieren. Von einer überraschenden Anwendung des neuen Rechts kann somit keine Rede sein. Der Vorwurf der Gehörsverletzung erweist sich damit als unbe­gründet.

b) Die Beschwerdeführerinnen halten in diesem Zusammenhang auch die Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen vor der Vorinstanz für rechtsverletzend, da sie bei der Erhebung des Rekurses nicht hätten abschätzen können, ob Teil I der BZO 1999 in Kraft treten werde.

Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Analoges gilt für die Ausrichtung von Parteient­schädigungen (§17 Abs. 2 VRG). Aus Billigkeitsgründen kann von dem Unterliegerprinzip abgesehen werden, wenn sich die unterliegende Partei in guten Treuen zur Rechtsmit­telergreifung veranlasst sah (Kölz/Bosshart/Röhl § 13 Rz. 23). Die Beschwerdeführerinnen erhoben ihren Rekurs am 12. Juli 1999. Der Stadtrat Zürich hat die Teile I und II der BZO bereits ein halbes Jahr zuvor dem Gemeinderat unterbreitet. Als der Gemeinderat die­se im November 1999 verabschiedete, hätten es die Beschwerdeführerinnen in der Hand ge­­habt, ihre Rekurse zurückzuziehen. Diese Möglichkeit bestand auch noch im Juli 2000, als die Baudirektion die kommunalen Beschlüsse genehmigte (der Regierungsrat beschloss sein Nichteintreten auf die Rekurse erst ein Jahr später, nämlich im August 2001). Anfangs September 2000 trat Teil I der BZO 1999 in Kraft (Christen S. 7). Spätestens ab diesem Zeit­­punkt mussten die Beschwerdeführerinnen davon ausgehen, dass ihr Rechtsmittel nach der BZO 1999 (bzw. materiell der BZO 1992) behandelt würde. Darauf wies im Übrigen be­­reits die örtliche Baubehörde in der angefochtenen Baubewilligung vom 8. Juni 1999 hin. Nach dem Gesagten bestand für die Vorinstanz kein Anlass, beim Entscheid über die Nebenfolgen vom Unterliegerprinzip abzuweichen. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet.

5. Die Beschwerdeführerinnen bemängeln wie bereits im Rekursverfahren, dass (a) das Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin unvollständig und folglich (b) der massgebliche Sachverhalt unrichtig ermittelt worden sei.

a) Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche für die Beurteilung des Vor­habens nötig sind (§ 310 Abs. 1 PBG). Die Vorinstanz hat in Ziffer 7 des angefochtenen Entscheids eingehend und zutreffend dargelegt, dass diese Voraussetzung erfüllt ist. Auf ihre Erwägungen kann verwiesen werden (§70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

b) Die Beschwerdeführerinnen äussern wie bereits im Rekursverfahren die Befürch­tung, dass die private Beschwerdegegnerin ein Hundeheim einrichten werde. Die Befürchtungen finden in den Akten jedoch keinerlei konkreten Anhaltspunkte: Der private Beschwer­­degegner möchte gemäss seinem Erläuterungsbericht und den eingereichten Plänen eine artgerechte Kleintierhaltung veranschaulichen, so zum Beispiel anhand von Hamstern, Kaninchen, Schildkröten, Katzen und Igeln. Auf diesen Angaben ist die private Beschwerde­gegnerin zu behaften. Von einem "Hundeheim" einem "Privatzoo" keine damit Rede sein. Weitere Abklärungen mussten weder die Baubehörde noch die Vorinstanz treffen; der Vorwurf der unrichtigen Sach­verhaltsermittlung geht fehl.

6. Die Beschwerdeführerinnen rügen sodann die Verletzung einer Reihe materieller Bestimmungen.

a) Die Beschwerdeführerinnen machen zunächst geltend, dass die Nutzung der pro­jek­tierten Bauten als "Tierschutzakademie" zonenwidrig sei. Die beabsichtigten Bauten sol­len in einer Kernzone mit einem Wohnanteil von 66% zu liegen kommen. In solchen Ge­­bieten sind mässig störende Gewerbe und Dienstleis­tungsbetriebe zugelassen (Art. 41 Abs. 2 der Bauordnung der Stadt Zürich vom 23.Ok­tober 1991; revidiert am 24. November 1999), was der Lärmempfindlichkeitsstufe III entspricht (vgl. Art. 44 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 43 Abs. 1 lit. c der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986). Anders als bei einem Hundeheim sind hier, wie bereits erwähnt (E. 5b), keine Immissionen zu befürchten, die das Wohlbefinden der Nachbarn erheblich stören würden (vgl. Art. 15 des Um­­weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983; BGr, 13. August 2001, URP 2001, S. 1101 E.4c betreffend Hundegebell in der Empfindlichkeitsstufe III). Inwiefern durch die Errich­tung der vorgesehenen Kleintier-Station dennoch Immission auftreten sollten, die das erlaub­te Mass überschreiten werden, wurde von den Beschwerdeführerinnen auch im Beschwer­deverfahren nicht ausreichend dargetan. Die Vorinstanz hat die Rügen zu Recht als unsubstanziiert angesehen. Eine Rechtsverweigerung liegt nach dem Gesagten nicht vor.

b) Gemäss dem Bauvorhaben soll ein ehemaliges Waschhaus, das im Baulinienbereich liegt, neu als Werkstatt für den Hauswart genutzt werden. Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung von § 101 und 357 PBG. Baulinienwidrige Bauten dürfen ent­sprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (§101 Abs. 1 PBG). Die geplante Umnutzung geht über diesen Zweck hinaus (vgl. Christoph Fritz­sche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 2.A., Wädenswil 2000, S.304). Sie darf folglich nur unter den Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG bewilligt werden; aufgrund dieser Spezialvorschrift bleibt für die Anwendung der allgemeinen Norm in § 357 Abs. 1 PBG kein Raum (BEZ 1986 Nr.45). §101 Abs. 2 PBG verlangt, dass die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt wird und eine sichernde Nebenbestimmung ausschliesst, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat (Mehrwertrevers). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt (Ziff.II. C.6 der Baubewilligung sowie deren E.cc). Eine Rechtsverletzung liegt somit nicht vor. Selbst wenn man annehmen würde, die Voraussetzungen von § 101 Abs. 2 PBG seien nicht erfüllt, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerinnen dadurch in schutz­würdigen Interessen betroffen sein sollten. Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht auf den Rekurs insoweit nicht eingetreten.

c) Die Beschwerdeführerinnen rügen weiter, die Baurekurskommission hätte bei der Breite des Trottoirs nicht von den Zugangsnormalien abweichen dürfen. Gemäss § 360 Abs. 3 PBG darf von den Zugangsnormalien nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden. Die Vorschrift konkretisiert das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV): So rechtfertigt sich eine Abweichung insbesondere dann, wenn dem Bauherrn bei starrer Anwendung der Normalien die Überbauung seines Areals verwehrt wäre (RB 1983 Nr. 97). Eine solche Konsequenz würde sich auch im vorliegenden Fall in der Tat als unverhältnismässig erweisen. Die örtliche Baubehörde hat dem öffentlichen Interesse an der Verkehrs­sicherheit bereits genügend Rechnung getragen, indem sie die private Beschwerdegegnerin

auf einer Länge von 17 m zu einem Ausbau des Trottoirs auf eine Breite von 2 m verpflich­tete. Die Vorinstanz hat diese Interessenabwägung zu Recht geschützt. Die Beschwerdefüh­­rerinnen halten dem entgegen, dass sich zur Zeit des vorinstanzlichen Entscheids an der K-strasse eine Blinden- und Sehbehindertenbibliothek befunden habe. Der Einwand geht fehl; der Ausleihverkehr der Bibliothek erfolgt gemäss deren Homepage via Post (www.sbs-on­line.ch/info/hinweis/nutzung/). Die Vorinstanz hat die massgeblichen In­te­res­sen ausreichend berücksichtigt; weitere Sachverhaltsabklärungen waren unnötig (vgl. BGE124 I 208, E. 4a).

d) Die Beschwerdeführerinnen rügen schliesslich, dass zu wenig Pflichtparkplätze be­stünden. Gemäss § 243 Abs. 1 lit. a PBG sind bei der Neuerstellung von Bauten Fahrzeugabstellplätze in gebotenem Ausmass zu schaffen. Wenn die Rüge der Beschwerdeführerinnen begründet wäre, hätte dies höchstens zur Folge, dass sich der Bauherr an einer Ge­meinschaftsanlage (§ 245 PBG) beteiligen eine Ersatzabgabe (§ 246 PBG) leisten müss­­te. Zur Bauverweigerung würde jedoch selbst eine begründete Rüge nicht führen, da der Mangel durch eine Nebenbestimmung geheilt werden könnte (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Ein Nachbar kann jedoch durch die Festsetzung der Parkplatzzahl in speziel­le­rer Hinsicht betroffen sein als die Allgemeinheit, wenn er durch erfolgreiche Rügen einen Nachteil abwenden kann, der ihn mehr als andere betrifft (zum Beispiel erhöhte Immissionen wegen Suchverkehr; vgl. VGr, 15. März 2002, VB.2001.00317, E. 1c, unpubliziert). Ob die Beschwerdeführerinnen solche Rügen genügend substanziiert vorgetragen haben, er­scheint fraglich. Die Frage kann indessen offen gelassen werden, da die Rügen auch in der Sache unberechtigt sind: Aufgrund der projektierten Geschossfläche (Wohnfläche: 384 m²; Büro- und Praxisfläche: 504 m²) sind 5 Pflichtparkplätze nachzuweisen (Art.4 der städt­­ischen Parkplatzverordnung vom 8.Januar 1986; AS der Stadt Zürich 41/19921994, S. 200, 201 f., SR 741.500, www.stzh.ch/kap01/departemente/skz/as/). Diesen Nachweis hat der private Beschwerdegegner erbracht, womit die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen ist.

e) Die Vorinstanz verpflichtete den Bauherrn, vor Baubeginn Pläne einzureichen und bewilligen zu lassen, aus denen hervorgeht, dass ein Wohnanteil von 66% auf beiden Grundstücken gesamthaft eingehalten wird. Die Beschwerdeführerinnen beantragen eine Er­gänzung dieser Nebenbestimmung: Danach sei die örtliche Baubehörde zu verpflichten, einen anfechtbaren Beschluss zu erlassen, in dem die Erfüllung der Auflage festzustellen sei. Dieser Beschluss sei den Beschwerdeführerinnen zuzustellen. Eine solche Ergänzung ist nicht erforderlich. Die Pflicht zur Zustellung ergibt sich bereits aus § 316 Abs. 2 PBG (vgl. Fritzsche/Bösch, S. 484). Danach sind demjenigen, der rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlangt hat, alle weiteren Entscheide über das Vorhaben von Amtes wegen zuzustellen.

7. Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzu­­treten ist. Die unterliegenden Beschwerdeführerinnen haben die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu tragen, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 je in Verbindung mit § 70 VRG; RB 1996 Nr. 9). Als angemessen erweisen sich vorliegend Fr. 6'000.- (vgl. § 2 und 3 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1998, LS 175.252; Kölz/Bosshart/Röhl § 13 Rz. 8 f.). Die Beschwerdeführerinnen sind weiter zur Leistung einer Umtriebsentschädigung von je Fr. 1'000.- an den obsiegenden privaten Beschwerdegegner zu verpflichten, ebenfalls unter solidarischer Haftung für den gesamten Betrag von Fr. 2'000.- (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; RB 1996 Nr. 9). Soweit der vorliegende Entscheid das Bauen ausserhalb der Bauzone betrifft, ist dagegen gemäss Art.34 Abs. 1 RPG die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Bundesgericht gegeben.