Urteil Verwaltungsgericht (ZH - VB.2002.00144)

generell verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze zu dulden. Die Beschwerdegegner sind dem­gegenüber der Auffassung, die Dienstbarkeit sei projektbezogen zu vers­tehen, da diese einzig eine in den Jahren 19791980 entstandene Arealüberbauung ermöglichen sollte.

Grundbucheintrag massgebend, soweit sich daraus Rechte und Pflich­­ten deutlich ergeben (Art. 738 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB]; BGE 107 II 331, E. 2; Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbau­­recht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, Zürich 2001, S. 72). Der Eintrag lautet vorliegend:

die Bauten. Umgekehrt liesse sich argumen­tieren, dass sich ein projektbezogenes Näherbaurecht in der Formulierung für diejenigen Bauten niedergeschlagen hätte. So anders ist der Wortlaut nicht besonders aussagekräftig, was nicht zuletzt daran liegt, dass Dienstbarkeiten in der Regel nur stichwortartig eingetragen werden (Art.35 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 der Grundbuchverordnung vom 22.Fe­­bruar 1910). Aus dem Wortlaut geht somit die Art des Grenzbaurechts nicht deutlich hervor im Sinne von Art. 738 Abs. 1 ZGB, womit weitere Unterlagen heranzuziehen sind (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB sowie BGE 128 III 169, E. 3a; BGE 123 III 461, 464).

Begründungsakt der Dienstbarkeit kommt im Verhältnis zwischen den Par­teien entscheidende Bedeutung zu. Lässt sich der wirkliche Wille der Parteien nicht mehr ermitteln, so ist eine objektivierende Auslegung aufgrund der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vorzunehmen. Ausgehend vom Wortlaut gilt es, Sinn und Zweck der Dienst­­barkeit für das herrschende Grundstück im Zeitpunkt der Errichtung zu ermitteln. Je genauer der Wortlaut der Dienstbarkeit abgefasst ist, um so enger bemessen ist der Raum für die Auslegung aufgrund der weiteren Kriterien (BGE 115 II 434, E. 2b).

Umstände abzustellen, unter denen der Begründungsvertrag zu Stande kam. Von den Beschwerdegegnern wurde im Rekursverfahren unwidersprochen dargelegt, dass für das Quartierplangebiet eine gemeinsame Überbauung geplant war. Die Grundeigentümer erklärten sich bereit, nach einem so genannten Richtplan zu bauen. Dies folgt aus Erläuterungen zu diesem Richtplan, die in Ziff. 9.2 unter dem Titel Nachbarrechtliche Vereinbarungen wie folgt lauten:

die für den Vollzug des Richtplanes erforderlichen Rechte, näher, höher und auf die Grenze zu bauen.

projektbezogen ausgestaltet werden sollten: Es sollten eben nur jene Rech­te gewährt werden, die für den Vollzug des Richtplanes erforderlich sind. Hätten die Par­teien ein generelles Grenzbaurecht im Auge gehabt, hätten sie diesen Passus weggelassen.

unabhängig zu verstehen sei. Mit dem Vertrag behaupten sie neue Tatsachen, die sie im Rekursverfahren noch nicht geltend gemacht hatten. Wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, als zwei­te richterliche Instanz entscheidet, können neue tatsächliche Behauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (§ 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Vorinstanz einen Neuentscheid getroffen die angefochtene Verfügung zwar bestätigt, jedoch neu begründet hat (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Mar­tin Röhl, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., Zürich 1999, §52 Rz.13). Vorliegend wurde die Berufung auf den Vertrag nicht erst mit dem angefochtenen Entscheid not­wendig; vielmehr hätte er bereits vor Baurekurskommission eingereicht werden müssen, da mit der Rekursschrift der Beschwerdegegner feststand, dass sich die Gegenpartei auf ein pro­jektbezogenes Grenzbaurecht berufen wird. Die mit dem Vertrag in Zusammenhang stehenden neuen tatsächlichen Behauptungen dürfen deshalb im vorliegenden Verfahren nicht berücksichtigt werden.