Urteil Verwaltungsgericht (SO - ZKBES.2023.102)

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 16. August 2023    

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey    

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Marc Schäfer,     

Beschwerdeführer

gegen

1.    Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern,

2.    B.___,   

vertreten durch C.___GmbH

Beschwerdegegner

betreffend Kostenentscheid / unentgeltliche Rechtspflege

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Mit Urteil vom 15. Mai 2023 verfügte die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern, A.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) habe die 3-Zimmerwohnung im 2. Stockwerk an der [...] in [...] sowie das zugehörige Kellerabteil bis spätestens Freitag, 2. Juni 2023, 12:00 Uhr, zu verlassen. Er habe die Wohnung B.___ (im Folgenden der Gesuchsteller) in ordnungsgemässen, geräumten Zustand zu übergeben (Ziffer 1). In den Ziffern 2-5 ihres Urteils regelte sie die Vollstreckung. Ihr Kostenentscheid lautet wie folgt:

6.  Das Gesuch des Gesuchsgegners um unentgeltliche Rechtspflege wird abgewiesen.

7.  Der Gesuchsgegner hat dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von CHF 200.00 zu bezahlen.

8.  Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden dem Gesuchsgegner auferlegt und mit dem vom Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der Gesuchsgegner hat dem Gesuchsteller die vom Gesuchsteller bevorschussten Gerichtskosten von CHF 1'000.00 zu ersetzen.

     Muss das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt werden, so reduzieren sich die Gerichtskosten auf CHF 750.00. Für diesen Fall hat der Gesuchsgegner dem Gesuchsteller lediglich CHF 750.00 zu ersetzen und die Zentrale Gerichtskasse des Kantons Solothurn wird angewiesen, dem Gesuchsteller die Differenz von CHF 250.00 zu ersetzen.

2. Gegen diesen Entscheid erhob der Gesuchsgegner (im Folgenden der Beschwerdeführer) am 30. Juli 2023 form- und fristgerecht Beschwerde an das Obergericht. Er stellt darin die folgenden materiellen Anträge:

1.  In Abänderung der Dispositiv-Ziffer 6 des erstinstanzlichen Urteils des Richteramts Solothurn-Lebern vom 15. Mai 2023 (SLZPR.2023.144) sei dem Beschwerdeführer für das erstinstanzliche Ausweisungs- und Vollstreckungsverfahren unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.

2. Dispositiv-Ziffer 7 des erstinstanzlichen Urteils des Richteramts Solothurn-Lebern vom 15. Mai 2023 (SLZPR.2023.144) sei aufzuheben.

3. Dispositiv-Ziffer 8 des erstinstanzlichen Urteils des Richteramts Solothurn-Lebern vom 15. Mai 2023 (SLZPR.2023.144) sei aufzuheben und die Verfahrenskosten für das erstinstanzliche Verfahren sind dem Beschwerdegegner aufzuerlegen.

4. Dem Beschwerdeführer sei unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.

5. Auf die Auferlegung von Verfahrenskosten und die Leistung eines Kostenvorschusses sei zu verzichten.

     Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

3. Wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, erweist sich die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 ZPO als offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Vorderrichterin und des Gesuchstellers (im Folgenden der Beschwerdegegner) abgewiesen werden.

4. Für die Ausführungen des Beschwerdeführers und der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Der Beschwerdeführer hält im Beschwerdeverfahren nicht an sämtlichen bei der Vorinstanz erhobenen Einwendungen fest. Vielmehr beschränkt er sich vor Obergericht auf die nachfolgend wiedergegebenen Rügen. Er nimmt in seiner Begründung jeweils entsprechend Art. 320 Abs. 1 ZPO Bezug auf die Begründung im angefochtenen Urteil. Auf eine vollständige vorgängige Wiedergabe der Erwägungen des angefochtenen Urteils kann daher verzichtet werden. Soweit diese zum Verständnis des Falles notwendig sind, werden sie bei der Wiedergabe der Rügen des Beschwerdeführers dargestellt.

1.2 Der Beschwerdeführer bestreitet die Voraussetzungen des Art. 257 ZPO. Er bringt vor, es sei weder unbestritten noch sofort beweisbar, dass die C.___ GmbH als Vertreterin des Beschwerdegegners den Mietvertrag vom 1. Dezember 2021 rechtsgültig habe kündigen können. Weiter sei die Rechtsfrage, welche formellen Anforderungen der Vermieter auf dem für die Mitteilung einer Kündigung zu verwendenden amtlichen Formular zwingend zu beachten habe, damit die Kündigung rechtswirksam sei bzw. ob die fehlenden Angaben im konkreten Fall zur Nichtigkeit der Kündigung vom 23. Dezember 2022 führen würden, nicht hinreichend klar. Zudem habe die Vorinstanz Art. 6 Ziff. 1 EMRK verletzt, indem sie den entsprechenden Verfahrensantrag des Beschwerdeführers abgewiesen und auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet habe.

2. In Bezug auf die Berechtigung der Kündigung durch die C.___ GmbH bringt der Beschwerdeführer vor, er habe bestritten, dass der Beschwerdegegner Eigentümer und Vermieter des Mietobjektes sei. Die Vorinstanz gebe im angefochtenen Urteil keinen Beleg an, der eine Eigentümerstellung des Beschwerdegegners hinsichtlich der Mietwohnung im Zeitpunkt der Kündigung nachweise. Es sei eine reine Vermutung, dass das Mietverhältnis nach Art. 261 Abs. 1 OR von Gesetzes wegen auf den neuen Eigentümer übergegangen sei. Er (der Beschwerdeführer) habe keinen Mietvertrag mit dem Beschwerdegegner abgeschlossen und habe die entsprechenden Offerten der C.___ GmbH zurückgewiesen. Es fehle ein Nachweis der Aktivlegitimation des Beschwerdegegners. Dasselbe gelte für die Berechtigung der C.___ GmbH, in dessen Namen und Auftrag rechtsgültig kündigen zu können. Er (der Beschwerdeführer) habe deren Befugnis zur Vornahme von Rechtshandlungen wie einer Kündigung bei der Vorinstanz bestritten. Der Beschwerdegegner habe keine entsprechende Vollmacht eingereicht. Weiter sei die Kündigung von einer nicht bevollmächtigten Person ausgesprochen worden. Gemäss Feststellung der Vorinstanz sei die Kündigungsandrohung vom 16. November 2022 wie auch die Kündigung vom 23. Dezember 2022 für die C.___ GmbH von Frau D.___ unterschrieben worden. Diese sei gemäss Auffassung der Vorinstanz offenbar innerhalb der C.___ GmbH für den Bereich Bewirtschaftung zuständig gewesen. Gemäss Handelsregistereintrag sei der Beschwerdegegner alleine für die C.___ GmbH zeichnungsberechtigt. Der Beschwerdegegner habe nicht mittels Urkunden nachgewiesen, dass für Frau D.___ eine Handlungsvollmacht, die zur Kündigung von Mietverhältnissen berechtige, bestehe. Für den Beschwerdeführer sei nicht klar erkennbar gewesen, dass Frau D.___ die C.___ GmbH den Vermieter in Bezug auf mietrechtliche Angelegenheiten wie den Versand eines Mahnschreibens wegen Zahlungsverzugs eine Kündigung rechtsgültig habe vertreten dürfen.

3. Für die Vorderrichterin bestand kein Zweifel, dass der Beschwerdegegner als Eigentümer und Vermieter des Mietobjektes und die C.___ GmbH zur Kündigung befugt waren. Sie hat darauf abgestellt, dass das Mietverhältnis gemäss Art. 261 Abs. 1 OR von Gesetzes wegen auf den neuen Eigentümer übergegangen ist. Worauf sie diese Überzeugung stützt, wird im angefochtenen Urteil nicht ausdrücklich gesagt. Dennoch ist die Folgerung der Amtsgerichtspräsidentin aufgrund der gesamten Umstände absolut richtig. Es liegen zahlreiche Urkunden vor, die belegen, dass für den Beschwerdeführer zweifelsfrei feststand, wer der neue Eigentümer und Vermieter war. Dasselbe gilt für die Vertretungsbefugnis der C.___ GmbH und die Handlungsvollmacht von Frau D.___. Der Mietvertrag vom 1. Dezember 2021 wurde zwar mit den Vermietern E.___ abgeschlossen (bei der Vorinstanz eingereichte Beilage 2 des Beschwerdegegners; diese werden im Folgenden mit Gesuchsbeilage zitiert). Die C.___ GmbH hat dem Beschwerdeführer am 15. Februar 2022 eine Mietzinserhöhung mitgeteilt (Gesuchsbeilage 3). Der Beschwerdeführer hat die Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten. Dieses Verfahren wurde mit Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 13. April 2022 abgeschrieben. Im Abschreibungsbeschluss wird der Beschwerdegegner als Beklagter, vertreten durch die C.___ GmbH, genannt (Gesuchsbeilage 4). Es war der Beschwerdeführer, der mit der Anfechtung die beklagte Partei und ihre Vertretung bestimmt hat. Dasselbe hat er in seinem Schlichtungsgesuch an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht vom 23. Januar 2023 betreffend Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses getan (Gesuchsantwortbeilage 2). Entgegen seiner Vorbringen hat der Beschwerdeführer somit keine Zweifel an der Vermieterpartei und ihrer Vertretung gehabt. Auf die Eigentumsverhältnisse kommt es bei der Miete eigentlich gar nicht an. Das Verhalten des Beschwerdeführers ist widersprüchlich und die Bestreitungen erfolgen wider besseren Wissens. Dies zeigte sich bereits in seiner Stellungnahme bei der Vorinstanz. So will er mit Schreiben vom 28. Februar 2022 der C.___ GmbH mitgeteilt haben, dass er die Erhöhung des Nettomietzinses und der Nebenkosten anfechten werde (BS 3). Weiter gibt er an, er habe die ausstehenden Mietzinsbeträge im Herbst 2022 der C.___ GmbH an ihrem Sitz in […] in bar übergeben wollen (BS 6). In der vorliegenden Beschwerde trägt er vor, er habe keinen Mietvertrag mit dem Beschwerdegegner über die betreffende Mietwohnung an der [...] in [...] abgeschlossen. Vielmehr habe er die entsprechenden Offerten der C.___ GmbH zurückgewiesen (BS 24). Seine pauschalen und unbegründeten Bestreitungen stehen im Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten. Im geschilderten Gesamtzusammenhang erweisen sie sich als konstruierte Schutzbehauptungen, die bereits bei der Vorinstanz haltlos und missbräuchlich waren.

4. Weiter ist der Beschwerdeführer der Auffassung, dass aufgrund der falschen und unvollständigen Inhalte des amtlichen Formulars, welches zur Mitteilung der Kündigung vom 23. Dezember 2022 verwendet worden sei, nicht genügend bestimmt sei, auf welches Mietobjekt sich die Kündigung beziehe. Dies habe die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge. Die Vorinstanz habe festgehalten, der Vermieter habe im Kündigungsformular ein falsches Datum des Mietvertrages eingesetzt. Sie sei der Meinung gewesen, es sei auch ohne Nennung des Datums des Mietvertrages im amtlichen Formular klar gewesen, welcher Mietvertrag gemeint sei. Zudem sei die Vorinstanz der Auffassung, aus der fehlenden Nennung der Adresse der Mietwohnung an der [...] in [...] in der Rubrik Mietobjekt im amtlichen Formular könne nicht die Ungültigkeit der Kündigung abgeleitet werden.

5. Beide Rügen zielen im Grunde auf ein und denselben Punkt, es sei dem Beschwerdeführer nämlich nicht klar gewesen, welches Mietobjekt gekündigt werde. Diesbezüglich kann vollumfänglich auf die Erwägungen unter Ziffer 3 oben verwiesen werden. Insbesondere behauptet der Beschwerdeführer selbst nicht, er habe sich in Bezug auf die gekündigte Wohnung in einem Irrtum befunden. Darüber hinaus macht er auch nicht geltend, er habe im Zeitpunkt der Kündigung vom Beschwerdegegner einem Dritten eine weitere Wohnung gemietet gehabt. Dass unter der Rubrik «Miet-/Pachtobjekt» die gesamte bereits unter der Rubrik «Mieterschaft» genannte Adresse wiederholt werden muss, macht keinen Sinn und ist eine blosse Behauptung des Beschwerdeführers. Mit der Angabe der Adresse der Mieterschaft und der Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes ist der Mietgegenstand, auf welchen sich die Kündigung bezieht, zweifelsfrei bestimmt. Insofern ist das Datum des Mietvertrages obsolet und in Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) auch gar nicht verlangt. Vorliegend konnte kein Zweifel aufkommen, welches Mietobjekt gekündigt wird. Insofern schadet eine irrtümlich falsche Datierung des gekündigten Mietvertrages nicht. Für eine Anfechtung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt dem Datum des gekündeten Mietvertrags keine Bedeutung zu. Ganz anders liegt die Sache beim Kündigungsdatum, das im Kündigungsformular genannt werden muss. Für die Einhaltung der Kündigungsfrist und des Kündigungstermins nach Art. 257d Abs. 2 OR ist das Kündigungsdatum (der Zeitpunkt der Auflösung des Mietverhältnisses) massgebend. Vorliegend war klar, welcher Mietvertrag mit der Kündigung gemeint war. Die Nennung eines falschen Datums des Mietvertrages im Formular hat deshalb keine Nichtigkeit zur Folge. Die Rechtslage ist klar.

6. Der Beschwerdeführer beanstandet schliesslich, dass die Vorinstanz seinen Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgewiesen hat. Er räumt allerdings selbst ein, dass die Durchführung einer mündlichen Verhandlung für ihn zum jetzigen Zeitpunkt keinen Mehrwert mehr habe und er deshalb auf einen Rückweisungsantrag verzichte, da er die Mietwohnung bereits per Ende Juni 2023 verlassen habe. Im jetzigen Zeitpunkt besteht somit an der Durchführung einer mündlichen Verhandlung kein Rechtsschutzinteresse mehr. Die Vorinstanz hat den Antrag auf Durchführung einer Verhandlung in Anlehnung an den Bundesgerichtsentscheid 4A_451/220 vom 12. November 2020 abgewiesen, da sie die Rechts- und Sachlage als klar erachtete. Sie war der Auffassung, eine mündliche Bestätigung seiner Argumente durch den Beschwerdeführer hätte am Ergebnis nichts geändert und nur zu einer Verzögerung des Verfahrens geführt. Dementsprechend hat sie auch die Rechtsbegehren des Beschwerdeführers zum vornherein als aussichtslos bezeichnet und deshalb sein Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege abgewiesen. Wie bereits aufgezeigt, hat sich der Beschwerdeführer mit seinen Bestreitungen in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten gesetzt. Seine Bestreitungen waren haltlos, erfolgten wider besseren Wissens und waren deshalb missbräuchlich. Dass er pauschal alles Mögliche rügt, zeigt sich erneut in seiner Beschwerde. Er trägt zwar vor, anlässlich einer mündlichen Verhandlung hätte er die Möglichkeit gehabt, weitere Beweismittel und Argumente für seinen Standpunkt bei der Vorinstanz einzubringen (BS 59). Welche weiteren Einwendungen er noch hätte vorbringen wollen, sagt er allerdings nicht. Angesichts der gesamten Umstände war die Durchführung einer mündlichen Verhandlung ohne jeglichen Sinn und Zweck und wäre dem Grundsatz der Einfachheit und Raschheit des Rechtsschutzes in klaren Fällen zuwidergelaufen. Aus alledem geht ebenfalls hervor, dass die Vorderrichterin die Rechtsbegehren des Beschwerdeführers zu Recht als zum vornherein als aussichtslos bewertet hat. Die Beschwerde ist in sämtlichen Punkten abzuweisen.

7. Wie bereits eingangs festgehalten, war die vorliegende Beschwerde im Sinne von Art. 322 ZPO offensichtlich unbegründet. Eine offensichtlich unzulässige Beschwerde ist auch zum vornherein aussichtslos, was die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ausschliesst (BGE 129 I 129 E. 2.3.1.). Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. Eine Parteientschädigung kann ihm nicht ausgerichtet werden.

Demnach wird erkannt:

1.      Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.      Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen.

3.      A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.

4.      Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 30'000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin                                                                 Der Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Schaller