Urteil Verwaltungsgericht (SO - ZKBES.2022.26)

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 27. Mai 2022   

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller    

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1.    A.___

2.    B.___

beide vertreten durch Rechtsanwalt Tobias Jakob,

Beschwerdeführer

gegen

C.___, vertreten durch D.___ AG, hier vertreten durch Rechtsanwalt Benno Mattarel,

Beschwerdegegnerin

betreffend Mietzinsreduktion

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1. A.___ und B.___ (im Folgenden die Kläger die Mieter) erhoben am 31. Mai 2021 beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen die C.___ (im Folgenden die Beklagte die Vermieterin) Klage auf Herabsetzung des Mietzinses, weil die von ihnen gemieteten Wohnung nicht über den vertraglich vereinbarten Minergie-Standard verfügte. Ihre Rechtsbegehren lauteten wie folgt:

1.  Es sei der monatliche Mietzins für den Zeitraum vom 1. März 2018 bis 30. November 2020 um 10 % zu reduzieren und die Beklagte sei folglich zu verpflichten, den Beschwerdeführern CHF 4'667.50 zu bezahlen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

2. Die Beklagte schloss in ihrer Klageantwort vom 6. Juli 2021 auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.

3. Mit Urteil vom 16. Dezember 2021 reduzierte die Amtsgerichtsstatthalterin den monatlichen Mietzins für den Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis 30. November 2020 um 10 % und verurteilte die Beklagte, den Klägern CHF 691.50 zu bezahlen. Darüberhinausgehend wies sie die Klage ab. Weiter verpflichtete sie die Kläger, der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2'554.55 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 800.00 auferlegte die Amtsgerichtsstatthalterin den Klägern zu CHF 680.00 und der Beklagten zu CHF 120.00.

4. Gegen das begründete Urteil erhoben die Kläger (im Folgenden auch die Beschwerdeführer) am 8. März 2022 frist- und formgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangten dessen vollumfängliche Aufhebung, soweit die Klage abgewiesen worden sei. Weiter bestätigten sie das bei der Vorinstanz gestellte Rechtsbegehren, u.K.u.E.F.

5. Die Beklagte beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 30. März 2022, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, u.K.u.E.F.

6. Auf die Ausführungen der Parteien und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Die Streitsache beruht auf dem nachfolgenden und insofern unbestrittenen Sachverhalt: Die Kläger bewarben sich am 16. Januar 2018 von [...] aus um die Mietwohnung in [...]. Darauf erhielten sie den Mietvertrag und Fotos der Wohnung zugestellt. Eine Wohnungsbesichtigung fand nicht statt. Der Mietvertrag datiert vom 17. Januar 2018. In dessen Ziffer 7 wird festgehalten, dass die Mietliegenschaft den Anforderungen des greenproperty-Labels entspricht. Mietbeginn war der 1. März 2018 (Klagebeilage 2). Am 5. Dezember 2018 meldeten die Mieter der Vermieterin, dass sie trotz regelmässigem Stosslüften regelmässig Kondenswasser am Boden wegwischen müssten und sie Schimmel festgestellt hätten (Klagebeilage 6). Daraufhin wurde durch Messungen festgestellt, dass die gemessene Luftfeuchtigkeit deutlich zu hoch ist. Im Schlichtungsverfahren schlossen die Parteien am 1. Juli 2020 einen Vergleich. Danach verpflichtete sich die Vermieterin, die Schimmelstellen im Mietobjekt fachmännisch behandeln zu lassen. Zudem gewährte sie den Mietern für sämtliche im Schlichtungsverfahren gerügten Mängel für den Zeitraum von Dezember 2018 bis 30. November 2019 eine monatliche Mietzinsreduktion von 10 % des Mietzinses. Die Parteien erklärten sich in Bezug auf dieses Schlichtungsverfahren als auseinandergesetzt (Klageantwortbeilage 4).

2. Umstritten ist der Beginn des Herabsetzungsanspruchs. Die Amtsgerichtsstatthalterin hat diesen auf den 1. Juli 2020 festgesetzt. Demgegenüber sind die Beschwerdeführer der Auffassung, die Mietzinsherabsetzung könne ab Mietbeginn am 1. März 2018 gefordert werden. Sie beanstanden in rechtlicher Hinsicht, es sei spitzfindig und unsachgemäss, eine Mängelrüge des Mieters vorauszusetzen. Der Wortlaut von Art. 259d OR beinhalte Kenntnis des Vermieters und nicht eine Mängelrüge.

3. Die Vorderrichterin führte zum Beginn des Herabsetzungsanspruchs aus, die Minderung greife erst ein, wenn der Vermieter vom Mangel erfahren habe. Die Kenntnis des Vermieters könne sowohl auf entsprechende Anzeige des Mieters als auch auf eigener Wahrnehmung beruhen. Die Kläger hätten der Beklagten erst am 3. Juli 2020 zu verstehen geben, dass sie das Fehlen des Minergie-Standards als störend empfinden würden, nachdem die Beklagte anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 1. Juli 2020 zugegeben habe, dass die Liegenschaft keinen Minergie-Standard habe. Eine frühere Meldung sei nicht in den Akten und nicht belegt. Die Mail vom 5. Dezember 2018, in der es um Mängel betreffend Schimmelbildung gegangen sei, könne für den Beginn des Herabsetzungsanspruches nicht herangezogen werden. Die Schimmelbildung sei bereits mit dem Vergleich vom 1. Juli 2020 abgegolten worden.

4. Die Beschwerdeführer verlangen eine Mietzinsherabsetzung bereits ab dem Zeitpunkt des Mietantritts am 1. März 2018. Sie argumentieren, die Vermieterin habe den Mietvertrag gemäss den eigenen Ausführungen aufgrund eines Erklärungsirrtums mit dem angeblichen Minergie-Standard ausgehändigt. Der Erklärungsirrtum habe jedoch keinen Einfluss auf die Willensbildung und sei genehmigt worden, weshalb die Vermieterin den Mangel bereits von Beginn weg habe kennen müssen. Die Beschwerdeführer fahren fort, die Vermieterin müsse sich anrechnen lassen, dass sie vom genannten Mangel zumindest hätte Kenntnis haben können bzw. bei ordnungsgemässer Sorgfalt hätte Kenntnis haben müssen. Damit räumen sie selbst ein, dass eine Kenntnis der Vermieterin nicht erstellt ist. Ihre Folgerung, der nicht vorhandene Minergie-Standard sei der Vermieterin bereits bei der Zustellung des Mietvertrages bekannt gewesen, ist unzutreffend. Wer sich in seiner Erklärung irrt, hat eben gerade keine Kenntnis vom wahren Sachverhalt.

5. Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, sie hätten mit dem Mail vom 5. Dezember 2018 nebst dem Schimmel sowie dem Kondenswasser entgegen der Ansicht der Vorinstanz zugleich den fehlenden Minergie-Standard mitgerügt. Dies müsse umso mehr gelten, als es einem Mieter nicht zugemutet werden könne, nebst dem Mangel zugleich dessen Ursache zu nennen. Die Beschwerdeführer übersehen, dass nach dieser Logik auch der fehlende Minergie-Standard mit dem Vergleich vom 1. Juli 2020 miterfasst ist. Mit diesem Vergleich wurde für sämtliche im Schlichtungsverfahren gerügten Mängel für den Zeitraum vom Dezember 2018 bis 30. November 2019 eine Mietzinsreduktion gewährt. Ohnehin ist eine Schimmelbildung in einer nach Minergie-Standard gebauten Liegenschaft kaum möglich. Zudem haben die Beschwerdeführer an der Schlichtungsverhandlung unmittelbar vor dem Abschluss des Vergleichs vom Fehlen des Minergie-Standards erfahren. Sie haben den Vergleich mit diesem Wissen abgeschlossen. Die neu gewonnene Erkenntnis des fehlenden Minergie-Standards hat die Beschwerdeführer denn auch veranlasst, mit Einschreiben vom 3. Juli 2020 diesen Mangel zu rügen (Klagebeilage 8). Ab diesem Zeitpunkt ist eine Kenntnis der Vermieterin erstellt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Vermieterin möglicherweise schon früher bemerkt hat, dass sie einen falschen Vertrag verschickt hat. Massgebend ist aber, dass die Beschwerdeführer erst mit dem Mail vom 3. Juli 2020 zu erkennen gegeben haben, dass sie der fehlende Minergie-Standard stört. Denn selbst wenn der Vermieter von einem Mangel weiss, muss der Mieter entweder eine Herabsetzung verlangen deutlich machen, dass er den Mangel als belästigend empfindet, etwa indem er dessen Beseitigung fordert. Ohne das eine das andere schliesst der Schutz des berechtigten Vertrauens des Vermieters im entsprechenden Umfang eine nachträgliche Herabsetzung aus (142 III 557 E. 8.3.4). Dementsprechend hat die Vorderrichterin den Beginn des Herabsetzungsanspruchs zu Recht an das Einschreiben vom 3. Juli 2020 geknüpft.

6. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Klägerin die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'250.00 zu bezahlen. Sie hat der Beklagten zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird antragsgemäss auf CHF 1'063.30 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgelegt.

Demnach wird erkannt:

1.      Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.      A.___ und B.___ haben die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF  1'250.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3.      A.___ und B.___ haben C.___ für das Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'063.30 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin                                                                 Der Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Schaller