Urteil Verwaltungsgericht (SO - ZKBER.2022.43)

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 21. August 2023             

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,

 

Berufungsklägerin

 

 

gegen

 

 

B.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Heusi,

 

Berufungsbeklagte

 

betreffend Forderung aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1.1 C.___ (als Vermieter) und D.___ (als Mieter) unterzeichneten am 3. Dezember 2009 einen Mietvertrag über Geschäftsräume (Gastgewerbe) betreffend die Liegenschaft an der [...] in [...] (Urkunde Nr. 3 der Klägerin). E.___ trat mit Zustimmung von C.___ als Nachmieter von D.___ per 1. Februar 2012 in das Mietverhältnis ein (Urkunde Nr. 4 der Klägerin). E.___ unterzeichnete am 1. Februar 2012 mit und für die F.___ GmbH einen Vertrag, mit welchem er (E.___) als Geschäftsführer der A.___ AG und der F.___ GmbH angestellt wurde (Urkunde Nr. 5 der Klägerin). E.___ war damals Alleinaktionär der A.___ AG. Ferner hielt er sämtliche Stammanteile der [...] F.___ GmbH (Urkunde Nr. 6 der Klägerin). Per 1. September 2014 wurde der Mietvertrag mit Zustimmung von C.___ auf die A.___ AG übertragen. Gleichzeitig nahm C.___ zustimmend davon Kenntnis, dass als Untermieterin weiterhin die F.___ GmbH auftrete (Urkunde Nr. 7 der Klägerin).

 

1.2 Am 10. Oktober 2016 erwarben G.___ und H.___ von E.___ sämtliche Aktien der A.___ AG und damit auch alle Stammanteile der F.___ GmbH, welche zwischenzeitlich auf diese übergegangen sind (Urkunden Nrn. 6 und 8 der Klägerin). Mit Aktienrückkaufvertrag vom 11. Januar 2017 wurde die Rückabwicklung des Aktienverkaufs vereinbart (Urkunde Nr. 9 der Klägerin). Bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises sollten G.___ und H.___ Eigentümer der Aktien der A.___ AG bleiben. Die Verkäufer behielten sich ein Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug vor (Urkunde Nr. 8 der Klägerin). Mit Schreiben vom 13. März 2018 erklärten G.___ und H.___ den Rücktritt vom Aktienrückkaufvertrag zufolge Zahlungsverzugs von E.___ (Urkunde Nr. 10 der Klägerin).

 

1.3 G.___ kündigte E.___ das Anstellungsverhältnis am 1. November 2018 unter sofortiger Freistellung und setzte ihn als Geschäftsführer der F.___ GmbH per sofort ab. Gleichzeitig setzte er I.___ als neue Geschäftsführerin der F.___ GmbH ein (Urkunden Nrn. 11 und 12 der Klägerin).

 

1.4 Die F.___ GmbH übertrug mit Vertrag vom 11. Dezember 2018 das Untermietverhältnis mit Wirkung per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH. Die A.___ AG erklärte ihr ausdrückliches Einverständnis zur Übertragung der Untermiete. Pro forma wurde noch ein selbständiger Untermietvertrag ausgestellt (Urkunde Nr. 14 der Klägerin, Urkunde Nr. 4 der Beklagten). Ebenfalls am 11. Dezember 2018 übertrug die A.___ AG den Mietvertrag per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH (Urkunde Nr. 6 der Beklagten).

 

1.5 Am 14. Februar 2019 kaufte E.___ die Aktien der A.___ AG zurück (Urkunde Nr. 9 der Beklagten). Am 15. Februar 2019 sprach die B.___ GmbH, vertreten durch J.___, gegenüber E.___ ein Hausverbot bezüglich der Liegenschaft [...] in [...] aus (Urkunde Nr. 15 der Klägerin).

 

1.6 Am 27. Februar 2019 sprach K.___ als Rechtsnachfolgerin des zwischenzeitlich verstorbenen C.___ sel. gegenüber der A.___ AG die Kündigung des Mietvertrages per 31. August 2019 aus. Der B.___ GmbH wurde eine Kopie der Kündigung zur Kenntnis zugestellt (Urkunde Nr. 5 der Beklagten; Urkunde Nr. 18 der Klägerin). Sowohl die A.___ AG als auch die B.___ GmbH fochten die Kündigung bei der Mietschlichtungsstelle an (Urkunden Nrn. 19 und 20 der Klägerin).

 

1.7 Mit Schreiben vom 13. März 2019 gelangte die B.___ GmbH, vertreten durch die L.___ GmbH, an K.___ und ersuchte zum einen um «zustimmende Kenntnis der Übertragung des Untermietvertrags» und um «Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrags» (Urkunde Nr. 16 der Klägerin). Mit Schreiben vom 18. März 2019 liess K.___ mitteilen, dass sie beide Übertragungen ablehne (Urkunde Nr. 17 der Klägerin).

 

1.8 Mit Eingabe vom 1. April 2019 liess die B.___ GmbH gegen K.___ sowie die A.___ AG bei der Mietschlichtungsstelle ein Verfahren anhängig machen und beantragen, die Vermieterin habe die schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Miete von der A.___ AG auf die B.___ GmbH zu erteilen (Urkunde Nr. 20 der Klägerin).

 

1.9 Anlässlich der am 14. August 2019 durchgeführten Verhandlung unterbreitete die Mietschlichtungsstelle K.___ und der A.___ AG einen Urteilsvorschlag in dem Sinne, als dass die Kündigung vom 27. Februar 2019 aufgehoben werde (Urkunde Nr. 19 der Klägerin). Der Urteilsvorschlag wurde von keiner der Parteien abgelehnt und erwuchs somit in Rechtskraft (Urkunde Nr. 12 der Klägerin [im Schlichtungsverfahren eingereicht]).

 

1.10 Am 14. August 2019 erklärte K.___ ihre Zustimmung zur Übertragung des Miet- sowie des Untermietverhältnisses auf die B.___ GmbH (Urkunden Nrn. 4 und 6 der Beklagten).

 

1.11 Am 17. September 2019 wurde über die F.___ GmbH der Konkurs eröffnet (Urkunde Nr. 23 der Klägerin).

 

2.1 Am 11. November 2019 ersuchte die A.___ AG bei der Mietschlichtungsbehörde um Ausweisung der B.___ GmbH aus der Liegenschaft an der [...] in [...] (Beilage Nr. 22 der Klägerin).

 

2.2 Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren (Urkunde Nr. 2 der Klägerin) liess die A.___ AG (nachfolgend: Klägerin) am 27. April 2020 beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage gegen die B.___ GmbH (nachfolgend: Beklagte) einreichen mit den folgenden Rechtsbegehren:

 

1.      Es sei festzustellen, dass der Untermietvertrag nicht per 1. Januar 2019 auf die Beklagte übertragen wurde.

2.      Die Beklagte sei unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle innert gerichtlich anzusetzender Frist anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand unter Rückgabe der Schlüssel abzugeben.

3.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

2.3 Mit Klageantwort vom 12. März 2021 liess die Beklagte die folgenden Anträge stellen:

 

1.      Die Feststellungsklage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2.      Eventuell: Es sei festzustellen, dass die Beklagte die rechtmässige und alleinige Mieterin der Liegenschaft [...] in [...] ist. Das Ausweisungsbegehren gemäss Ziffer 2 der Klage sei abzuweisen.

3.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

2.4 Anlässlich der vor Vorinstanz durchgeführten Hauptverhandlung am 4. März 2022 liessen die Parteien ihre Rechtsbegehren wie folgt präzisieren:

 

Klägerin:

 

1.      Die Beklagte sei unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand unter Rückgabe der Schlüssel abzugeben, auf einen richterlich zu bestimmenden, kurz anzusetzenden Termin zu räumen.

2.      Der Entscheid sei als direkt vollstreckbar zu erklären.

3.      Es seien geeignete Massnahmen zur zwangsweisen Vollstreckung der Ausweisung, insbesondere die Mithilfe der Kantonspolizei, zur Durchsetzung der Ausweisung gemäss Ziffer 1 hiervor anzuordnen.

4.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Beklagte:

 

1.      Die Ziffer 1 der Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

2.      Die Ziffern 2 und 3 der Klage seien abzuweisen, eventualiter als unzulässig zu erklären.

3.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

2.5 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom 4. März 2022 wies das Amtsgericht von Solothurn-Lebern die Klage ab und auferlegte die Prozesskosten der Klägerin.

 

3.1 Gegen den begründeten Entscheid liess die Klägerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 30. Mai 2022 frist- und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn erheben und die folgenden Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Das Urteil des Richteramts Solothurn-Lebern vom 4. März 2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

2.      Die Beklagte sei unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand unter Rückgabe der Schlüssel, auf einen richterlich zu bestimmenden, kurz anzusetzenden Termin zu räumen.

3.      Der Entscheid sei als direkt vollstreckbar zu erklären.

4.      Es seien geeignete Massnahmen zur zwangsweisen Vollstreckung der Ausweisung, insbesondere der Mithilfe der Kantonspolizei, zur Durchsetzung der Ausweisung gemäss Ziffer 1 hievor anzuordnen.

5.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

 

Ferner liess sie den Verfahrensantrag stellen, es sei ihr die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege unter Beiordnung des Unterzeichneten als unentgeltlichen Rechtsbeistand zu gewähren.

 

3.2 Mit Eingabe vom 28. Juni 2022 liess die Beklagte (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) folgende Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Die Berufungsklägerin sei für den Fall der Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege zu verpflichten, der Berufungsbeklagten innert einer vom Gericht anzusetzenden, kurzen Frist eine Sicherheit für die Parteientschädigung im Betrag von CHF 6'000.00 zu leisten und den Betrag von CHF 6'000.00 entweder bei der Gerichtskasse einzuzahlen eine Garantie einer in der Schweiz niedergelassenen Bank eines in der Schweiz zugelassenen Versicherungsunternehmens für den Betrag von CHF 6'000.00 vorzulegen.

2.      Im Unterlassungsfall sei der Berufungsklägerin das Nichteintreten auf die Berufung in Aussicht zu stellen und in jedem Fall die Behandlung bis zur Bezahlung der Parteikostensicherheit auszusetzen.

 

3.3 Mit Berufungsantwort vom 11. Juli 2022 liess die Berufungsbeklagte folgende Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und es sei das Urteil der Vorinstanz vom 4. März 2022 zu bestätigen.

2.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsklägerin.

 

3.4 Mit Verfügung vom 19. Juli 2022 wies der Vizepräsident der Zivilkammer das Gesuch der Berufungsklägerin um unentgeltliche Rechtspflege ab.

 

3.5 Mit Stellungnahme vom 6. September 2022 liess die Berufungsklägerin auf Abweisung des von der Berufungsbeklagten gestellten Antrags um Leistung einer Sicherheit der Parteientschädigung schliessen.

 

3.6 Mit Verfügung vom 12. September 2022 hiess der Vizepräsident den Antrag der Berufungsbeklagten um Sicherheit für die Parteientschädigung im Betrag von CHF 6'000.00 gut.

 

4. Für die Ausführungen der Vorinstanz und die Parteistandpunkte wird, soweit relevant, im Nachfolgenden eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

 

 

II.

 

1. Strittig und zu klären ist, ob im Zusammenhang mit der Liegenschaft an der [...] in [...] das Untermietverhältnis mit Vereinbarung vom 11. Dezember 2018 per 1. Januar 2019 einerseits (vgl. dazu E. II/5. ff. nachstehend) und das Hauptmietverhältnis mit Vereinbarung ebenfalls datiert vom 11. Dezember 2018 andererseits (vgl. dazu E. II/6. ff. nachstehend) rechtsgültig auf die Berufungsbeklagte übertragen worden ist, mithin, ob die Berufungsbeklagte einen Rechtstitel zum Verbleib in fraglicher Liegenschaft hat. Weiter ist zu prüfen, ob und inwiefern die Aktienkäufe bzw. Aktienrückkäufe für das vorliegende Verfahren von Bedeutung sind (vgl. dazu E. II/3. ff. nachstehend).

 

2. Die Berufungsklägerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die
Vorinstanz nicht alle ihre Vorbringen behandelt habe.

 

2.1 Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu behandeln.

 

2.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst unter anderem den Anspruch, dass das Gericht die Parteivorbringen sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich dieses mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Partei soll wissen, warum das Gericht entgegen ihrem Antrag entschieden hat, damit sie den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (grundlegend BGE 112 Ia 107 E. 2b, ferner BGE 129 I 232 E. 3.2; BGE 126 I 97 E. 2b).

 

2.3 Im Umstand, dass die Vorinstanz in ihrem Urteil nicht auf jede Rüge der hierortigen Berufungsklägerin eingegangen ist, liegt keine Gehörsverletzung. Dies deshalb, weil die Rügen den Entscheid nicht zu beeinflussen vermochten.

 

3.

3.1 Die Vorinstanz, erwog im angefochtenen Urteil, die Aktienkäufe bzw. Aktienrückkäufe seien für das vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung. Die Ver- bzw. Rückkäufe seien zwischen E.___ sowie G.___ und H.___ erfolgt. Keine dieser drei Personen sei vorliegend Partei.

 

3.2 Die Berufungsklägerin moniert, die Aktienkäufe bzw. -rückkäufe seien vorliegend sehr wohl relevant, da daran die für die Berufungsbeklagte handelnde J.___ entscheidend mitgewirkt habe. J.___ sei über sämtliche rechtsmissbräuchlichen und treuwidrigen Machenschaften von G.___ im Bilde gewesen. I.___, ehemalige Geschäftsführerin der F.___ GmbH habe anlässlich ihrer Einvernahme vom 24. Juni 2021 im Zuge des Strafverfahrens gegen E.___ zu Protokoll gegeben, dass sie von G.___ und J.___ gemeinsam akquiriert worden sei. I.___ habe als reine Strohfrau für die F.___ GmbH agiert. J.___ und G.___ hätten die Übertragung des (Unter-)Mietverhältnisses und damit des [...]betriebs auf die B.___ GmbH veranlasst, mit der Absicht, E.___ eine «leere Holdinggesellschaft» zurückzuverkaufen. J.___ habe im Rahmen der Parteibefragung bestätigt, dass sie stets über sämtliche Abläufe im Bilde gewesen sei. Sie habe der Übertragung der (Unter-)Mietverträge schliesslich zugestimmt, weil ihr E.___ den Lohn nicht bezahlt habe. G.___ als damaliger Alleinaktionär der Berufungsklägerin habe für die Übertragung des (Unter-)Mietverhältnisses von der Berufungsbeklagten keine Gegenleistung erhalten, obwohl das einzige Aktivum der Gesellschaft (nämlich der [...]) auf die Berufungsbeklagte übertragen worden sei. Dieses höchst stossende Vorgehen von G.___ und J.___ verstosse gegen Treu und Glauben und sei rechtsmissbräuchlich.

 

3.3 Die Berufungsbeklagte bestreitet, dass die Umstände des Aktien(rück)kaufs für den vorliegenden Fall von Bedeutung seien. J.___ sei weder an Kauf- noch an Verkauf der Aktien beteiligt gewesen. I.___ sei von G.___ zur Geschäftsführerin der F.___ GmbH ernannt worden. Selbst nachdem E.___ die Aktien der Berufungsklägerin am 14. Februar 2019 (und somit auch die Stammanteile der F.___ GmbH) zurückgekauft habe, hätten sowohl I.___ als auch G.___ ihre Funktionen bei der F.___ GmbH beibehalten. Damit habe die Berufungsklägerin die Einsetzung von I.___ ebenfalls gutgeheissen. Die F.___ GmbH sei im November 2018 überschuldet gewesen. Davon habe auch die Berufungsklägerin und namentlich E.___ als vormaliger Geschäftsführer der F.___ GmbH Kenntnis gehabt. E.___ selbst habe kein Interesse daran gehabt, den [...]betrieb mit der F.___ GmbH weiterzuführen, habe er doch auf die Kündigung per 1. November 2018 nicht reagiert. J.___ habe im Zeitpunkt der Gründung der B.___ GmbH im November/Dezember 2018 nicht wissen können, dass E.___ im Februar 2019 - drei Monate nach Kündigung und Freistellung als Geschäftsführer der F.___ GmbH - die Aktien der Berufungsklägerin zurückkaufen würde. Der Aktien(ver-)kauf habe mit der vorliegenden Angelegenheit nichts zu tun.

 

3.4 Bereits der Vizepräsident der Zivilkammer hat mit Verfügung vom 19. Juli 2022 darauf hingewiesen, dass E.___ nicht Partei des Berufungsverfahren sei. Ebensowenig sind G.___ und/oder H.___ Partei des Berufungsverfahrens. Einzig diese drei Personen waren aber an den Käufen bzw. Rückkäufen der Aktien der Berufungsklägerin beteiligt gewesen. Dass J.___ ebenfalls daran beteiligt gewesen ist bzw., dass sie sogar entscheidend daran mitgewirkt hat, ist nicht belegt. Entsprechend und wie von der Vorinstanz völlig zu Recht festgestellt, sind die Käufe/Rückkäufe der Aktien der Berufungsbeklagten für das vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung. Vorliegend sind Mietverträge und nicht Kaufverträge zu beurteilen.

 

Dennoch drängen sich dazu folgende Hinweise auf: Im Zusammenhang mit diesen Aktienkäufen bzw. –rückkäufen machte die Klägerin im Wesentlichen geltend: Die zwischenzeitliche vermeintliche Übertragung des Untermietvertrags über die Räumlichkeiten an der [...] auf die kurz zuvor gegründete B.___ GmbH und damit die Übertragung des [...]betriebs auf dieselbe sei E.___ bewusst verschwiegen worden. Es sei ihm stets versichert worden, dass «alles wie gehabt» sei. Er sei der festen Überzeugung gewesen, er habe den [...]betrieb zurückerhalten. Mit dem bewussten Verschweigen der Tatsache, dass sich die Untermietverhältnisse verändert hätten, sei das zentrale Fundament des Vertragsschlusses vorgetäuscht worden. Der Vertreter der Berufungsklägerin hätte den Aktienkaufvertag am 14. Februar 2019 nicht unterzeichnet, hätte er gewusst, dass er den Betrieb an der [...] in [...] nicht weiterführen könne und die Berufungsklägerin nicht mehr Mieterin der Liegenschaft sei. E.___ sei über den Tisch gezogen worden. Er habe die Aktien zurückgekauft im Glauben, das [...] weiterhin betreiben zu können. G.___ hätten die Aktien bösgläubig an E.___ verkauft. Die Berufungsklägerin macht somit Willensmängel (seitens E.___) geltend. Allfällige Willensmängel hätten sich aber auf den Kaufvertrag bezogen. Solche Willensmängel hätten gegen die Gegenpartei des Rückkaufvertrags (G.___ und/oder H.___) geltend gemacht werden müssen. Davon hat E.___ – gemäss eigenen Angaben – aus «hier nicht zu interessierenden Gründen» bewusst – abgesehen (Klage, S. 9). Warum E.___ bei der von ihm vorgetragenen Sachlage den Aktienkaufvertrag nicht angefochten hat, ist schlicht nicht nachvollziehbar. Die Konsequenzen daraus hat E.___ zu tragen.

 

4. Betreffend Untermiete und Übertragung des Mietverhältnisses sind folgende gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen von Bedeutung:

 

4.1 Im (Haupt-)Mietvertrag vom 3. Dezember 2009 wird Folgendes festgehalten:

 

Art. 9.6: Führung des […]betriebes

Der Mieter verpflichtet sich zur persönlichen und korrekten Führung des […]betriebes unter Beachtung aller gesetzlicher Rahmenbedingungen und behördlicher Anordnungen. Der Mieter kann den […]betrieb nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters durch einen Betriebsleiter, Geranten, Direktor einen Geschäftsführer führen lassen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm dadurch wesentliche Nachteile entstehen.

 

Art. 11: Übertragung der Miete

Der Mieter kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Ein wichtiger Grund liegt u.a. vor, wenn der neue Mieter nicht im selben Umfang Sicherheiten stellt, wie sie beim austretenden Mieter bestanden haben. Der austretende Mieter haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Miete gemäss Vertrag Gesetz endet beendet werden kann, längstens jedoch für 2 Jahre.

 

Art. 12: Untermiete

Der Mieter kann die Mietsache mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters ganz teilweise untervermieten. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn:

-        sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben;

-        die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind;

-        dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Mietsache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar zum vertragsgemässen Gebrauch anhalten (Art. 262 OR).

 

Art. 31: Konkurrenzverbot

Der Vermieter gewährt dem Mieter ein Exklusivrecht für den […]- resp. […]betrieb in der Liegenschaft. Der Vermieter wird keine anderen Mieter Untermieter einmieten, welche mit dem Mieter in einem direkten indirekten Konkurrenzverhältnis stehen. Das Konkurrenzverbot ist in allen Mietverträgen der Liegenschaft aufzunehmen. […]

 

4.2 Im Schweizerischen Obligationenrecht (OR, SR 220) finden sich folgende Bestimmungen:

 

Art. 262: Untermiete

Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz teilweise untervermieten (Abs. 1).

Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn: a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Abs. 2).

Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten (Abs. 3).

 

Art. 263 Übertragung der Miete auf einen Dritten

Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen (Abs. 1).

Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (Abs. 2).

Stimmt der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein (Abs. 3).

Der Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag Gesetz endet beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (Abs. 4).

 

4.3 Sowohl nach Gesetz als auch nach Vertrag ist für die Untermiete und Übertragung der Miete auf einen Dritten die (schriftliche) Zustimmung des Vermieters nötig.

 

4.4 Bei der Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Miete handelt es sich um eine Suspensivbedingung (BGE 139 III 353; in diesem Sinne bereits BGE 125 III 226 E. 2b = MRA 4/99, S. 166 ff. mit Hinweis auf das Urteil 4C_15/1992 vom 15. Juli 1992).

 

4.5 Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete ist nicht Voraussetzung für das gültige Zustandekommen des Untermietvertrages. Sie ist lediglich Voraussetzung dafür, dass der Untervermieter den Untermietvertrag erfüllen kann (Peter Higi/Christoph Wildeisen, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 – 273c OR) Art. 253 – 265 OR, Die Miete, Zürich 2018, 5. neu bearbeitete Auflage, 262 N 16; Peter Nideröst in: Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, 23.2.3.7). Eine nachträgliche Zustimmung ist möglich (Roger Weber, Basler Kommentar, Basel 2019, Art. 262 N 3). Eine nachträgliche Zustimmung entfaltet ihre Wirkung ex tunc (Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 262 N 34).

 

4.6 Bereits unter E. I/1.10 hievor wurde ausgeführt, dass die Vermieterin ihre Zustimmung zur Übertragung des Miet- wie auch des Untermietvertrags auf die Beklagte am 14. August 2019 erteilt hat.

 

5.

5.1 Zum Übergang des Untermietvertrags erwog die Vorinstanz Folgendes: Am 11. Dezember 2018 sei ein Vertrag zur Übertragung des Untermietverhältnisses von der F.___ GmbH auf die Beklagte abgeschlossen worden. Die Klägerin als Untervermieterin habe diesen Vertrag mitunterzeichnet und damit ihren Willen kundgetan, dass sie mit der Übertragung der Untermiete auf die Beklagte per 1. Januar 2019 einverstanden sei. Sämtliche Parteien, welche den Untermietvertrag am 11. Dezember 2018 unterzeichnet hätten, seien gemäss Zefix vertretungsberechtigt gewesen: M.___ für die Klägerin, J.___ für die Beklagte und I.___ für die F.___ GmbH. Der Vertrag sei infolge gegenseitiger übereinstimmender Willensäusserung der Parteien gültig zustande gekommen. Seit dem 1. Januar 2019 nutze die Beklagte die in Frage stehenden Räumlichkeiten und bezahle Mietzins. Bis zur Einreichung des Schlichtungsgesuchs am 11. November 2019 habe die Klägerin nie mitgeteilt, dass sie den Vertrag vom 11. Dezember 2018 als unverbindlich erachte, sie habe die Nutzung der Beklagten geduldet. Es wäre stossend und würde dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn sich die Klägerin nach so langer Zeit noch darauf berufen dürfte, dass gemäss Art. 9.6 und 12 des Mietvertrages vom 3. Dezember 2009 die Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung erforderlich sei. Die Zustimmung des Vermieters bei der Übertragung eines Untermietverhältnisses sei nicht konstitutiv. Ohnehin habe die Vermieterin am 14. August 2019 ihre Zustimmung zur Übertragung des Untermietverhältnisses auf die Beklagte erteilt. Die Vorinstanz schlussfolgerte, der Untermietvertrag sei rechtskonform auf die Beklagte übergegangen.

 

5.2 Die Berufungsklägerin bringt dagegen zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor:

 

Die Vereinbarung vom 11. Dezember 2018 betreffend die Übertragung des Untermietvertrags per 1. Januar 2019 sei mangels rechtsgültiger Zustimmung der F.___ GmbH nicht nur unwirksam, sondern aufgrund der Machenschaften von G.___ und J.___ als nichtig zu qualifizieren. I.___ sei offenkundig von G.___ und J.___ instrumentalisiert worden. I.___ habe als Strohfrau agiert und als solche nicht rechtsverbindlich handeln können. Anlässlich ihrer Einvernahme im Strafverfahren gegen E.___ habe sie auf die Frage, wer sie für welche Funktion angestellt habe, Folgendes zu Protokoll gegeben: «G.___ hat mich als […]kraft angestellt in der […]. Ich habe gar nie dort gearbeitet. Ich weiss gar nicht, was passiert ist, er hat die Firma weiterverkauft. Ich habe keinen Tag dort gearbeitet». Auf die Frage, wie es dazu gekommen sei, dass sie per 13. November 2018 als Geschäftsführerin mit Einzelunterschrift der F.___ GmbH ins Handelsregister eingetragen worden sei, habe sie erwidert: «Nein. Ich war keine Geschäftsführerin». Anlässlich der vorinstanzlichen Parteibefragung habe selbst die Berufungsbeklagte bzw. J.___ bestätigt, dass I.___ von G.___ lediglich als […]hilfskraft angestellt gewesen sei.

 

Mit der Übertragung eines Untermietvertrages werde, analog zur Übertragung des Hauptmietvertrages, einem Dritten das Nutzungsrecht an der im Eigentum der Vermieterin stehenden Liegenschaft übertragen. Daher sei die Zustimmung der Vermieterin auch für die Übertragung eines Untermietvertrages konstitutiv. Im Mietvertrag vom 3. Dezember 2009 sei explizit die Zustimmung der Vermieterin im Falle der Untervermietung als Voraussetzung vereinbart worden. Dass die Zustimmung der Vermieterin auch im Falle der Übertragung eines bestehenden Untermietverhältnisses konstitutiv sei, ergebe sich aus Art. 9.6 des Mietvertrages vom 3. Dezember 2009, wonach sich die Mieterin zur persönlichen Führung des Gastgewerbes verpflichte. Die Führung des Betriebs durch einen Betriebsleiter, Garanten, Direktor einen Geschäftsführer bedürfe der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Dasselbe gelte entsprechend auch bzw. erst recht für die Führung des Betriebs durch eine andere Gesellschaft. Mit Blick auf die Konkurrenzverbotsklausel in Art. 31 sei ersichtlich, dass die Vermieterin sehr wohl einen berechtigten Grund für die Verweigerung der Zustimmung gehabt habe. Angesichts der betrügerischen Machenschaften der Berufungsbeklagten bzw. J.___ und G.___ betreffend die Übernahme des [...] verstosse die nachträgliche Berufung auf die entsprechenden vertraglichen Bestimmungen keineswegs gegen Treu und Glauben.

 

Der Wille zur Übertragung sei bereits nach Aktienrückkauf, als E.___ erklärt habe, er sei jetzt wieder Chef, aber spätestens im Zeitpunkt der Einreichung des Schlichtungsgesuchs vom 1. April 2019 betreffend die Abgabe einer Willenserklärung sowie Anfechtung einer Kündigung widerrufen worden. Dort habe die Berufungsklägerin bestätigt, dass G.___ E.___ anlässlich des Aktienrückverkaufs nicht darüber aufgeklärt habe, dass die Mietverträge (bzw. Untermiet- und Hauptvertrag) auf die B.___ GmbH übertragen worden seien. E.___ wolle nun diese Verträge nicht anerkennen, sondern möglichst rückgängig machen.

 

Die Vermieterin habe mit Schreiben vom 27. Februar 2019 sowohl das Unter- als auch das Hauptmietverhältnis gekündigt. Deshalb sei die Berufungsklägerin zunächst damit beschäftigt gewesen, diese Kündigung anzufechten. Wäre die Kündigung wirksam geworden, hätte sich das weitere Vorgehen betreffend die Anfechtung der Übertragungsverträge vom 11. Dezember 2019 ohnehin erübrigt. Die Schlichtungsverhandlung sei am 14. August 2019 durchgeführt worden, wobei die Berufungsklägerin einen Urteilsvorschlag zu ihren Gunsten erwirkt habe. Die Übertragung eines Mietvertrags setze entgegen der Auffassung der Vorinstanz neben einer rechtsgültigen Übertragungsvereinbarung insbesondere das gleichzeitige Vorliegen der Übertragungsbereitschaft (Zustimmung) der Vermieterin voraus. Diese Voraussetzungen seien zu keinem Zeitpunkt erfüllt gewesen. Mit Schreiben vom 18. März 2019 habe die Vermieterin ausdrücklich ihre Zustimmung auch bezüglich der Übertragung verweigert. Die nachträgliche Einwilligung der Vermieterin vom 14. August 2019 vermöge daran nichts zu ändern. Der plötzliche Sinneswandel der Vermieterin sei darauf zurückzuführen, dass eine Stunde zuvor im Schlichtungsverfahren gegen die Berufungsklägerin die von ihr ausgesprochene Kündigung vom 27. Februar 2019 aufgehoben worden sei. Sie habe also das Mietverhältnis per 31. August 2019 nicht beenden können. Darum habe sie versucht, mit der Erteilung ihrer nachträglichen Zustimmung das Mietverhältnis auf die Berufungsbeklagte zu übertragen. Durch die nachträgliche Unterzeichnung der Vereinbarung werde die Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen beabsichtigt. Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich.

 

5.3 Die Berufungsbeklagte erwidert zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes: Die im Handelsregister eingetragenen Personen seien gemäss Art. 55 ZGB zur Vertretung bestimmt und berechtig. Ob I.___ effektiv als Geschäftsführerin tätig gewesen sei, sei unerheblich. Sie sei befugt gewesen, die Übertragung des Untermietverhältnisses zu unterzeichnen, selbst wenn sie dies auf Weisung von G.___ getan haben sollte. Die F.___ GmbH habe die Verbindlichkeit der von ihr unterzeichneten Verträge denn auch nie in Frage gestellt. Nach Rückkauf der Aktien habe E.___ auch darauf verzichtet, I.___ die Unterschriftsberechtigung zu entziehen. Sowohl G.___ als auch I.___ seien bis zur Konkurseröffnung im Handelsregister eingetragen gewesen. Die Hauptvermieterin sei nicht Partei des Untermietvertrags. Sie sei vom Parteiwechsel nicht betroffen und müsse ihm deshalb auch nicht zustimmen. Betroffen von dem Parteiwechsel sei einzig die Untervermieterin, d.h. die Berufungsklägerin. Sie habe der Übertragung des Untermietvertrags ausdrücklich zugestimmt. Die Zustimmung zur Übertragung des Nutzungsrechts an einen Dritten betreffe die Zustimmung zur Untervermietung. Die Zustimmung des Vermieters zum Untermietverhältnis sei keine Gültigkeitsvoraussetzung. Der Hauptvermieter habe in der Ergänzung des Hauptmietvertrags vom 25. August 2014 zustimmend von dem Untermietvertrag mit der F.___ GmbH Kenntnis genommen und habe damit keine Vorschriften über die Untervermietung umgangen. Die Hauptvermieterin habe sodann auch dem Untermietvertrag am 14. August 2019 zugestimmt. Die Vermieterin habe seit Februar 2012 vom Erfordernis der persönlichen Betriebsführung abgesehen. Die Berufungsklägerin könne aus Art. 9.6 des Mietvertrags nichts zu ihren Gunsten ableiten. Auch aus der Konkurrenzverbotsklausel könne die Berufungsklägerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Hauptvermieterin habe zwar ihre Zustimmung anfänglich verweigert, diese dann aber erteilt. Sofern die fehlende Zustimmung ein Mangel gewesen sein soll, sei er seither geheilt. Nach dem Erwerb der Aktien sei nie mitgeteilt worden, dass die Übertragung der Mietverträge unverbindlich sei. Spätestens als E.___ ein Hausverbot erteilt worden sei, habe er von der Übertragung des Mietvertrages erfahren, ohne darauf jedwelche Schritte zu unternehmen.

 

5.4 Die F.___ GmbH («bisherige Untermieterin», handelnd durch die Geschäftsführerin I.___), die Beklagte («neue Untermieterin», handelnd durch die Geschäftsführerin J.___) und die Klägerin («Untervermieterin», handelnd durch den Handlungsbevollmächtigten M.___) schlossen am 11. Dezember 2018 einen Vertrag betreffend «Übertragung des Untermietverhältnisses» mit folgendem Wortlaut ab:

 

«Die F.___ GmbH ist die heutige Untermieterin. Die Vermieterin (Hauptvermieterin) hat damals ihr Einverständnis zur Untermiete erklärt […]. Die F.___ GmbH überträgt hiermit das Untermietverhältnis (Miete von Geschäftsräumen) im Sinne von Art. 263 Abs. 1 OR per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH. Das Untermietverhältnis wird mit sämtlichen Rechten und Pflichten aus dem (Unter-)Mietvertrag übertragen. Ebenso werden sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Bewilligungen (Baubewilligung zur Nutzung des Betriebs als [...]dienstleistungsbetrieb, Betriebsbewilligungen etc.) auf die neue Untermieterin übertragen. Der Mietzins wird ab 1. Januar 2019 von der neuen Untermieterin bezahlt. Die Untermieterin nimmt zur Kenntnis, dass sie die Mietsache nicht anders gebrauchen darf als es der Mieterin/Untervermieterin gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Die Untervermieterin (A.___ AG) ist ausdrücklich einverstanden mit der Übertragung der Untermiete. Es wird – pro forma -  noch ein selbständiger Untermietvertrag ausgestellt mit der neuen Untermieterin. Dieser Vertrag ist aber rein deklaratorisch (und vor allem für Dritte bestimmt). […]»

 

5.5 Es ist unbestritten, dass der 2009 zwischen C.___ (als Vermieter) und D.___ (als Mieter) ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag vom 3. Dezember rechtsgültig zuerst auf E.___ und danach auf die Berufungsklägerin übergegangen ist. Dass auch das Untermietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin und der F.___ GmbH gültig zustandegekommen ist, ist ebenfalls unbestritten. Strittig ist hingegen, wie es sich mit der Übertragung des Untermietverhältnisses von der F.___ GmbH auf die Berufungsbeklagte verhält.

 

5.6 Am fraglichen Vertragsschluss waren sowohl die Untervermieterin (A.___ AG), die ehemalige Untermieterin (die F.___ GmbH) als auch die neue Untermieterin (B.___ GmbH) beteiligt. Wie bereits von der Vorinstanz völlig zu Recht festgestellt, waren zum Unterzeichnungszeitpunkt alle Beteiligten rechtsgenüglich vertreten. Die Übertragung des Untermietverhältnisses wurde damit durch zeichnungsberechtigte Personen unterschrieben. Irrelevant ist, ob I.___ dabei als Strohfrau agiert hat. Faktisch war sie zum fraglichen Zeitpunkt im Handelsregister als Zeichnungsberechtigte eingetragen. Zu Recht verweist die Berufungsbeklagte auf die Bestimmungen von Art. 55 Abs. 2 ZGB.

 

5.7 Nicht am Vertragsabschluss beteiligt war die Hauptvermieterin K.___. Die Frage, ob es auch für die Übertragung des Untermietverhältnisses der Zustimmung des Hauptvermieters bedarf nicht, kann vorliegend offenbelieben, denn so anders liegt eine Zustimmung vor. Darauf wurde bereits unter E. I/1.10 und II/4.6 hingewiesen. Zwar liess K.___ die gegenüber der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündigung damit begründen, dass der Geschäftsmietvertrag ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters untervermietet worden sei. Mit Schreiben vom 18. März 2019 liess sie dann mitteilen, dass sie die Übertragung des Mietvertrags zwischen der F.___ GmbH und der B.___ GmbH sowie die Übertragung des Mietvertrages der A.___ AG auf die B.___ GmbH ablehne. Am 14. August 2019 erklärte K.___ dann aber schliesslich ihre Zustimmung zur Übertragung des Miet- sowie des Untermietverhältnisses auf die Berufungsbeklagte (Urkunden Nrn. 4 und 6 der Beklagten).

 

5.8 Am 11. Dezember 2018 hat die F.___ GmbH ihren Untermietvertrag auf die Beklagte übertragen. Die Klägerin als Untervermieterin hat der Übertragung ausdrücklich zugestimmt. Nach dem Übertragungsvertrag war die Beklagte ab 1. Januar 2019 berechtigt, die Liegenschaft an der [...] in [...] zu nutzen. Der erklärte Parteiwille war, dass die Wirkungen des Vertrages ab 1. Januar 2019 eintreten sollten. Ab diesem Zeitpunkt hat sie auch den Mietzins direkt an die Vermieterin bezahlt.

 

5.9 Wie die Klägerin in ihrer Klage selbst ausführt, hat J.___ E.___ mitgeteilt, dass nunmehr die Beklagte Mieterin der Räumlichkeiten an der [...] in [...] sei. Dieser Umstand wurde so auch von E.___ (N. 331) und J.___ (N. 147) anlässlich der vorinstanzlichen Befragung bestätigt. Die Klägerin bzw. E.___ hat dann aber während mehreren Monaten nie zum Ausdruck gebracht, dass sie bzw. er die Räume an der [...] in [...] selbst nutzen will und dass sie bzw. er mit der Nutzung der Beklagten nicht einverstanden ist. Dies lässt nur einen Schluss zu und zwar denjenigen, dass die Klägerin die geschlossenen Verträge akzeptiert hat. Dass dieser Akzept nicht vorgelegen ist, lässt sich – entgegen den Ausführungen der Klägerin – weder durch den Umstand erklären, dass E.___ zurück in die Liegenschaft gewollt habe und J.___ darauf die Polizei gerufen habe, noch lässt er sich aus den von der Beklagten anlässlich des Schlichtungsgesuchs vom 1. April 2019 gemachten Äusserungen ableiten, welche ausführte, E.___ wolle nun die Verträge nicht anerkennen, sondern möglichst rückgängig machen. Dass die Klägerin die am 11. Dezember 2018 geschlossenen Verträge akzeptierte, ergibt sich auch daraus, dass sie noch am 28. März 2019 (Schlichtungsgesuch betreffend Nichtigkeit/Unwirksamkeit der Kündigung) ausführte, die B.___ GmbH sei die heutige Untermieterin. Der Vermieterin sei bewusst gewesen, dass ein Untermietvertrag geschlossen worden sei. Ferner hätten bereits zuvor Untermietverhältnisse mit der F.___ GmbH bestanden, die ehemals beherrscht worden sei von J.___, welche wiederum heute als Gesellschafterin und Vorsitzende der Geschäftsführung der B.___ GmbH, der heutigen Untermieterin, amte. Faktisch handle es sich bei den Untermietern um eine Personalunion. Mit Blick auf den Untermietvertrag vom 11. Dezember 2018 sei ersichtlich, dass dieser dem Hauptmietvertrag entspreche. Mithin hätte die Vermieterin die Zustimmung zur Untermiete ohnehin nicht verweigern können. Wenn die Klägerin im vorliegenden Verfahren nun die Auffassung vertritt, dass die Vermieterin mit Blick auf die Konkurrenzklausel sehr wohl einen berechtigten Grund für die Verweigerung der Zustimmung gehabt habe, widerspricht das diametral ihrem früheren Vorbringen. Widersprüchlich ist das Verhalten der Berufungsklägerin auch vor dem Hintergrund, dass wohl auch das erste Hauptmietverhältnis erst nachträglich vom Vermieter genehmigt worden ist. Warum sonst hätte C.___ damals zustimmend davon Kenntnis nehmen sollen, dass als Untermieterin weiterhin die F.___ GmbH auftrete? Damals war E.___ massgeblich am Vertragsabschluss beteiligt. Abschliessend bleibt zu erwähnen, dass das ständige Widerholen der Behauptung, J.___ sei in Machenschaften im Zusammenhang mit den vorliegenden Verträgen verwickelt gewesen, die Behauptung auch nicht wahr werden lässt. Insbesondere legt die Berufungsklägerin mit keinem Wort dar, welche Motivation J.___ daran gehabt haben sollte, die Berufungsklägerin bzw. E.___ zu täuschen. Der Umstand, dass sie der Übertragung der Verträge zugestimmt habe, weil ihr E.___ den Lohn nicht bezahlt habe, lässt auf keinen «Rachefeldzug» von J.___ gegen die Berufungsklägerin E.___ schliessen. Unbewiesen bleibt schliesslich auch die Behauptung, J.___ habe für die Übernahme des [...]betriebs nichts bezahlt.

 

5.10 Nach dem Gesagten ist der Untermietvertrag gültig auf die Berufungsbeklagte übergegangen. Die Beklagte ist seit dem 1. Januar 2019 rechtmässige Untermieterin der Liegenschaft an der [...] in [...]. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Hauptvertrag noch Geltung hat (die Kündigung wurde von der Mietschlichtungsstelle aufgehoben). Die Beklagte hat somit einen Rechtstitel zum Verbleib in der fraglichen Liegenschaft.

 

6.

6.1 Zum Übergang des Hauptmietvertrages erwog die Vorinstanz Folgendes. Die Parteien hätten den Mietbeginn auf den 1. Januar 2019 festgesetzt, d.h. sie hätten die Übertragung des Mietverhältnisses sofort vollziehen und diese nicht von der Zustimmung der Vermieterin abhängig machen wollen. Der Übertragungswille und die unterschriftliche Zustimmung der Klägerin sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 11. Dezember 2018 vorhanden gewesen. Bis zur Einreichung des Schlichtungsgesuches am 11. November 2019 habe die Klägerin auch nie Anspruch auf Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft erhoben. Auf den Übertragungsvertrag sei sie nie zurückgekommen habe mitgeteilt, dass sie diesen als unverbindlich erachte. Vielmehr sei dieser Zustand von ihr akzeptiert worden. Dem Geschäftsführer der F.___ GmbH, Herr E.___, sei am 15. Februar 2019 durch die Geschäftsführerin der Beklagten, Frau J.___, ein Hausverbot betreffend die streitbetroffene Liegenschaft erteilt worden. Es sei ihm damals gesagt worden, dass ein neuer Mietvertrag bestehe. Spätestens im Februar 2019, hätte die Klägerin, welche nach ihren Vorstellungen Mieterin der Liegenschaft gewesen sei, reagieren müssen. Die Klägerin sei jedoch untätig geblieben, habe den damaligen ihr bekannten Zustand akzeptiert und erst im November 2019 ein Schlichtungsgesuch eingereicht. Diese Reaktion sei klar verspätet und zeige, dass die Klägerin die Übertragung des Mietverhältnisses geduldet habe. Es gebe keine Gründe, weshalb der am 11. Dezember 2018 zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag betreffend die Übertragung des Mietvertrages nicht gültig sein sollte. Die konstitutive Zustimmung der Vermieterin zur Übertragung des Mietverhältnisses sei zunächst nicht vorgelegen, weshalb die Beklagte am 1. April 2019 ein Schlichtungsgesuch eingereicht habe. Schliesslich habe die Vermieterin die erforderliche schriftliche Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses am 14. August 2019 erteilt. Die Vorinstanz schlussfolgerte, auch der Mietvertrag sei rechtskonform auf die Beklagte übergegangen.

 

6.2 Die Berufungsklägerin erwidert, die Vorinstanz verkenne, dass der Übernahmevertrag vom 11. Dezember 2018 aufgrund des rechtsmissbräuchlichen und treuwidrigen Verhaltens von G.___ und J.___ für nichtig zu erklären sei. Vor diesem Hintergrund sei eine Anfechtung ohnehin nicht von Nöten gewesen. Im Übrigen erstaune mit Blick auf die Machenschaften von G.___ und J.___ nicht weiter, dass diese die Übertragung der Mietverhältnisse so schnell wie möglich über die Bühne haben bringen wollen, bevor E.___ die Aktien der Berufungsbeklagten als leere Holdinggesellschaft zurückkaufte.

 

6.3 Die Berufungsbeklagte bringt zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor: Die Berufungsklägerin habe nie mitgeteilt, dass sie den Vertrag zur Abtretung des Hauptmietvertrages als ungültig unverbindlich betrachte. Es gebe keine Machenschaften von J.___ und G.___. Falls E.___ beim Aktienkauf vom Februar 2019 geprellt worden sei, gebe es keine Anhaltpunkte dafür, dass dies im Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge mit der Berufungsbeklagten geplant und die Vertreterin der Berufungsbeklagten involviert gewesen sein soll. J.___ habe als Vertreterin der Berufungsbeklagten die Verträge unterzeichnet, um das Benutzungsrecht für die Liegenschaft [...] zu erhalten. Auch nach dem Abschluss des Schlichtungsverfahrens habe die Berufungsklägerin das Benutzungsrecht vorerst nicht in Frage gestellt. Dieses habe sie erst mit Schlichtungsgesuch vom 11. November 2019 und damit erst rund drei Monate nach Vorliegen der Zustimmung der Hauptvermieterin gemacht.

 

6.4 Die A.___ AG («heutige Mieterin», handelnd durch G.___) und die B.___ GmbH («neue Mieterin», handelnd durch J.___), schlossen am 11. Dezember 2018 einen Vertrag betreffend «Übertragung Mietvertrag» mit – soweit vorliegend relevant – folgendem Wortlaut ab:

 

«Die A.___ AG ist die heutige Mieterin und Untervermieterin. Beim Mietobjekt handelt es sich um Geschäftsräumlichkeiten. Die A.___ AG überträgt hiermit das Mietverhältnis (Miete von Geschäftsräumen) im Sinne von Art. 263 Abs. 1 OR per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH. Für die Übertragung des Mietverhältnisses ist die schriftliche Zustimmung der Vermieterin nötig. Diese Zustimmung kann jedoch nur aus wichtigen Gründen verweigert werden (Art. 263 Abs. 2 OR). Mit der Zustimmung der Vermieterin tritt die B.___ GmbH an Stelle der A.___ AG in das Mietverhältnis ein (Art. 263 Abs. 3 OR). […] Mit dem Mietvertrag werden auch sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Bewilligungen (Baubewilligung zur Nutzung des Betriebs als [...]dienstleistungsbetrieb, Betriebsbewilligungen etc.) ebenfalls auf die neue Mieterin übertragen. Der Mietzins wird ab 1. Januar 2019 von der neuen Mieterin bezahlt. […] Sobald die Zustimmung der Vermieterin vorliegt und der Hauptmietvertrag von der A.___ AG auf die B.___ GmbH übergegangen ist, wird der Untermietvertrag obsolet. Es wird – pro forma – noch ein selbständiger Mietvertrag (Zusatz zum Hauptmietvertrag) ausgestellt mit der neuen Mieterin. Dieser Vertrag ist aber rein deklaratorisch (und vor allem für Dritte bestimmt).»

 

6.5 Die Klägerin hat mit der Beklagten am 11. Dezember 2018 einen Vertrag abgeschlossen, in dem sie den bestehenden Mietvertrag für die Räumlichkeiten der Liegenschaft [...] in [...] an die Berufungsbeklagte übertragen hat. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrages hat sie ihren Willen zur Übertragung des Mietvertrages verbindlich zum Ausdruck gebracht. Dass E.___ ab März 2019 Alleinaktionär der Klägerin geworden ist, ändert nichts an der Verbindlichkeit der vorher geschlossenen Verträge. Dass die Zustimmung der Vermieterin zur Übertragung des Mietverhältnisses vorliegt, wurde bereits mehrfach erwähnt (E. I/1.10 und II/4.6 und II/5.7 hievor). Ebenso erwähnt wurde, dass keine Machenschaften seitens J.___ auszumachen sind (E. II/5.9 hievor). Nach dem Gesagten ist somit auch der Mietvertrag gültig auf die Berufungsbeklagte übergegangen.

 

7. Mit Zustimmung der Eigentümerin ist die Beklagte sowohl Haupt- wie auch Untermieterin geworden. Die Beklagte ist somit einzige Mieterin der Geschäftsräume. Da die Vermieterin der Beklagten ihre Zustimmung zur Übertragung des Hauptmietvertrages erteilt hat, ist nun die Beklagte Hauptmieterin der Liegenschaft an der [...] in [...]. Zufolgedessen ist der Untermietvertrag vom 11. Dezember 2018 mit der Beklagten dahingefallen. So anders hat die Beklagte einen Titel zum Verbleib in der streitbetroffenen Liegenschaft.

 

8. Aufgrund der Erwägungen erweist sich die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Berufungsklägerin die Gerichtskosten zu bezahlen. Diese belaufen sich auf CHF 6'500.00 und werden mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ausgangsgemäss hat die Berufungsklägerin zudem die Berufungsbeklagte zu entschädigen. Die Entschädigung wird antragsgemäss auf CHF 5'679.15 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt. Die Berufungsklägerin hatte für das Berufungsverfahren an die Gerichtskasse eine Sicherheit für die Parteientschädigung in der Höhe von CHF 6'000.00 bezahlt. Der Betrag von CHF 5'679.15 ist der Berufungsbeklagten deshalb direkt zu Lasten dieser Sicherheit auszurichten. Der verbleibende Betrag von CHF 320.85 ist der Berufungsklägerin zurückzuerstatten.

 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    Die A.___ AG hat die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 6'500.00 zu bezahlen.

3.    Die A.___ AG hat der B.___ GmbH für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 5'679.15 zu bezahlen. Dieser Betrag ist von der Gerichtskasse zu Lasten der von der A.___ AG in der Höhe von CHF 6'000.00 geleisteten Sicherheit für die Parteikosten direkt der B.___GmbH zu überweisen. Der verbleibende Betrag von CHF 320.85 ist der A.___ AG zurückzuerstatten.

 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15'000.00.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

 

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin                                                                 Der Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Schaller

 

 

Das Bundesgericht ist mit Urteil vom 10. Oktober 2023 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht eingetreten (Bger 4A_474/2023).