VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÃœNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI
R 22 22
5. Kammer
Vorsitz Racioppi
RichterInnen Audétat und Pedretti
Aktuar Paganini
URTEIL
vom 16. August 2022
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gian G. Lüthi,
Beschwerdeführer
gegen
Gemeinde B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,
Beschwerdegegnerin
betreffend Baubusse
I. Sachverhalt:
1. Mit Kaufvertrag vom 9. April 2010 erwarb A._____, zu jener Zeit in C._____ wohnhaft, eine Stockwerkeinheit mit drei Einstellplätzen in B._____ zum Preis von CHF 1.4 Mio. Diese Wohnung ist mit einer Erstwohnungsverpflichtung belastet.
2. Kurz nach dem Erwerb stellte die Gemeinde fest, dass die Wohnung nicht als Erstwohnung genutzt wurde, weshalb sie bei A._____ vorstellig wurde. Mit Schreiben vom 2. September 2013 versicherte der Rechtsvertreter von A._____, dass Letzterer die Wohnung nicht an Ortsansässige vermieten könne, er aber in absehbarer Zeit, jedenfalls innerhalb der nächsten zwei Jahre, seinen Wohnsitz nach B._____ verlegen werde.
3. Anfangs 2019 hatte sich A._____ immer noch nicht in B._____ angemeldet. Laut Feststellungen der Gemeinde wurde seine Wohnung von Personen, die keinen Wohnsitz in B._____ hatten, kurzfristig immer wieder genutzt. Die Gemeinde ersuchte daher am 15. Februar 2019 den Rechtsvertreter ihr mitzuteilen, wie und bis wann sein Mandant gedenke, die Wohnung gesetzeskonform als Erstwohnung zu nutzen. Die Gemeinde wies darauf hin, dass sie die illegale Nutzung der Wohnung nicht länger hinnehmen könne.
4. Mit Schreiben vom 20. Februar 2019 antwortete der Rechtsvertreter, dass A._____ die betreffende Wohnung nicht zu Ferienzwecken genutzt und sie nie weitervermietet habe. Jeweils einmal pro Saison halte er sich einen Tag in der Wohnung auf, um die Rechnungen der Wohnung zu regeln und nach dem Zustand derselben zu schauen. Die Wohnung sei seit ihrem Erwerb somit ungenutzt geblieben und A._____ werde darüber befinden, ob er diese in den kommenden Jahren selbst als Hauptwohnung belegen ob ein Weiterverkauf in Frage kommen werde.
5. Nach entsprechendem Telefonat vom 21. Januar 2021 teilte der Gemeindeschreiber mit E-Mail vom 25. Januar 2021 dem Rechtsvertreter ihre Feststellungen bezüglich der Wohnungsnutzung mit, und dass die Gemeinde die Absicht habe, gezielt und verstärkt gegen Verstösse gegen die Erstwohnungsgesetzgebung vorzugehen, weshalb sie eine zeitnahe Rückmeldung erwarte. Mit E-Mail vom 4. März 2021 erinnerte der Gemeindeschreiber den Rechtsvertreter daran, dass die erbetene Rückmeldung noch ausstehe.
6. Mit Schreiben vom 31. März 2021 ersuchte der Rechtsvertreter um eine Unterredung mit den zuständigen Gemeindevertretern.
7. Mit Schreiben vom 6. April 2021 liess die Gemeinde den Rechtsvertreter wissen, dass der Gemeindevorstand am 16. März 2021 beschlossen habe, gegen A._____ ein Rechtsverfahren wegen vermuteter widerrechtlicher Nutzung einer Erstwohnung einzuleiten. Wegen dieses hängigen Verfahrens sei von einer Aussprache abzusehen.
8. Mit Schreiben vom 8. April 2021 teilte die Gemeinde dem Rechtsvertreter mit, dass auch das Leerstehen einer Erstwohnung in offensichtlichem Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung stehe. A._____ wurde demnach eine Frist bis zum 30. April 2021 eingeräumt, um sich zu diesem Vorwurf zu äussern und Angaben über seine finanziellen Verhältnisse im Hinblick auf eine allfällige Busse zu machen.
9. Nachdem auf diese Anordnung keine Reaktion erfolgt war, verpflichtete die Gemeinde am 20. Juli 2021 A._____, seine Wohnung bis zum 31. Oktober 2021 einer Erstwohnungsnutzung zuzuführen und forderte ihn auf, sich zu der in Erwägung gezogenen Busse bis Ende August 2021 zu äussern und seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse der letzten fünf Jahre bekannt zu geben bzw. den Gemeindevorstand dazu zu ermächtigen, in die betreffenden Steuerakten Einsicht zu nehmen. Zu dieser Verfügung wurde keine Stellung genommen.
10. Am 20. August 2021 fand eine Kontrolle der betreffenden Wohnung durch die Gemeindepolizei statt, wobei A._____ angetroffen und es festgestellt wurde, dass die Wohnung eingerichtet war. A._____ gab an, sich für drei Tage dort aufzuhalten.
11. Mit Schreiben vom 6. und 10. Januar 2022 setzte die Gemeinde A._____ darüber in Kenntnis, dass sie bei der Festlegung der Busse davon ausgehe, dass er in sehr guten finanziellen Verhältnissen lebe, da er der entsprechenden Aufforderung, Informationen darüber bekannt zu geben, nicht nachgekommen sei, und weil die Wohnung, die nun veräussert wird, einen hohen Wert aufweise.
12. Mit Verfügung vom 1. März 2022 bestrafte der Gemeindevorstand A._____ wegen Missachtung der kommunalen Haupt-/Erstwohnungsverpflichtung gemäss kommunaler Zweitwohnungsgesetzgebung i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG mit einer Busse von CHF 40'000.00. Zudem auferlegte die Gemeinde ihm die Verfahrenskosten von CHF 2'800.00.
13. Aus der Handänderungsanzeige vom 11. März 2022 ist ersichtlich, dass A._____ die betreffende Wohnung für CHF 2'200'000.00 (samt Inventar in Höhe von CHF 150'000.00) verkaufte.
14. Gegen die Verfügung vom 1. März 2022 erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 31. März 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und verlangte deren Aufhebung. Er machte zusammenfassend geltend, dass kein böser Glaube und keine ungerechtfertigte Bereicherung vorlägen. Er habe sich immer vorbildlich verhalten und sei nicht vorbestraft. Die Gemeinde könne vom Aussprechen einer Busse absehen. Es würden keine konkreten objektiven Gründe vorliegen, die eine Busse rechtfertigen würden. Falls eine Busse sein müsse, habe diese nicht in dieser Höhe zu sein. In anderen analogen Fällen habe man von einer Busse abgesehen sei eine Busse von viel geringerem Betrag ausgesprochen worden. Dies müsse auch für den Beschwerdeführer gelten, ansonsten eine Ungleichbehandlung vorliege. Ausserdem seien die Kosten für die externe Rechtsberatung in Höhe von CHF 2'500.00 ungerechtfertigt und unverhältnismässig.
15. Mit Vernehmlassung vom 10. Mai 2022 beantragte die Gemeinde (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie führte zusammenfassend aus, dass der Beschwerdeführer ein Rechtsgut mit hohem Stellenwert verletzt habe. Die Verletzung dieses Rechtsguts wiege an sich schon schwer. Erschwerend komme hinzu, dass der Beschwerdeführer dieses Rechtsgut dauerhaft verletzt habe, obwohl er gewusst habe, dass sein Verhalten in krasser Art und Weise gegen dieses zentrale Anliegen der Beschwerdegegnerin verstosse. Er habe keine Bemühungen unternommen, den widerrechtlichen Zustand zu beheben. Zudem dürfe davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer in sehr guten finanziellen Verhältnisse lebe. Eine Busse sei auch in dieser Höhe gerechtfertigt. Letztlich sei die Kostenregelung korrekt. Der Aufwand des Rechtsberaters bewege sich im üblichen Rahmen.
16. Am 13. Juni 2022 bzw. 21 Juni 2022 folgten eine Replik, in der der Beschwerdeführer insbesondere seine Gutgläubigkeit unterstrich, und ein Verzicht auf eine Duplik seitens der Beschwerdegegnerin.
II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Anfechtungsobjekt bildet die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 1. März 2022, mitgeteilt am 2. März 2022, mit der sie den Beschwerdeführer wegen Missachtung der kommunalen Haupt-/Erstwohnungsverpflichtung gemäss kommunaler Zweitwohnungsgesetzgebung i.V.m. Art. 95 Abs. 1 KRG mit einer Busse von CHF 40'000.00 bestrafte und ihm Verfahrenskosten von CHF 2'800.00 (bestehend aus eigenen Kosten von CHF 300.00 und dem Aufwand des externen Rechtsberaters von CHF 2'500.00) auferlegte. Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der dagegen erhobenen Beschwerde zuständig (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG). Der Beschwerdeführer ist als Verfügungsadressat zur Beschwerdeerhebung befugt (Art. 50 VRG). Die Beschwerde wurde frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) eingereicht, weshalb darauf einzutreten ist.
1.2. Obwohl die Beschwerde in italienischer Sprache verfasst ist, ergeht dieser Entscheid entsprechend der Sprache der angefochtenen Verfügung auf Deutsch (vgl. Art. 8 Abs. 2 des Sprachengesetzes des Kantons Graubünden [SpG; BR 492.100]).
2. Strittig ist, ob die Busse wegen Missachtung der Bestimmungen über die Erstwohnungspflicht überhaupt, und bejahendenfalls, ob sie in der Höhe von CHF 40'000.00 gerechtfertigt ist. Des Weiteren stehen die dem Beschwerdeführer aufgebürdeten Kosten für die Rechtsberatung von CHF 2'500.00 zur Diskussion.
3. Zunächst ist auf die massgebenden gesetzlichen Grundlagen für die Erstwohnungsverpflichtung und die Bestrafung einzugehen.
3.1. Der Beschwerdeführer rügt, dass die Beschwerdegegnerin ihren Entscheid auf das kommunale Zweitwohnungsgesetz, das seit 30. Januar 2018 in Kraft sei, stütze. Im vorliegenden Fall sei aber die Wohnung bereits 2010 erworben worden. Die Beschwerdegegnerin wende das neue Recht rückwirkend an, was unzulässig sei.
3.2. Unbestritten ist, dass eine Erstwohnungsverpflichtung für die betreffende Wohnung bestand. So lautet der Grundbucheintrag: 'Erst-/Hauptwohnung gem. komm. Baugesetz (öff.-rechtl. Eigentumsbeschränkung)' (vgl. Grundstück-Auszug Terravis [Bg-act. 2]). Aus den Unterlagen des Grundbucheintrags ergibt sich, dass diese Anmerkung gestützt auf die am 11. Juli 2009 in Rechtskraft erwachsene Baubewilligung sowie Art. 55 Abs. 1 des geltenden kommunalen Baugesetzes (aBG, in Kraft getreten am 29. Juni 2004) erging (vgl. Anmeldung vom 13. Juni 2012 [Bg-act. 3]). Art. 55 Abs. 1 aBG schrieb vor, dass Erstwohnungsanteile vor Baubezug im Grundbuch anmerken zu lassen sind. Art. 52 aBG definierte Erstwohnungen als Wohnungen, die von ortsansässigen Personen mit zivilrechtlichem und steuerrechtlichem Wohnsitz in der Gemeinde genutzt werden (vgl. Abs. 1). Erstwohnungen gleichgesetzt waren Wohnungen und Zimmer, die von berufstätigen Personen mit steuerlichem Aufenthalt in der Gemeinde bewohnt wurden sowie gewerblich und gastgewerblich genutzte Raumeinheiten (vgl. Abs. 2). Als Zweitwohnungen galten alle nicht zu den Erstwohnungen zählenden Wohnräume. Es war unerheblich, ob die Benutzer zugleich Eigentümer lediglich Mieter, ob das Mietverhältnis ein vorübergehendes ein dauerndes und ob die Wohnung möbliert unmöbliert vermietet war (vgl. Abs. 3). Am 3. Mai 2011 trat auch das Gesetz über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus in Kraft, das ausdrücklich festhielt, dass Wohnungen mit Erstwohnungspflicht, die nicht vom in B._____ wohnhaften Eigentümer genutzt werden, gegen angemessenes Entgelt Ortsansässigen zur Verfügung zu stellen sind (Art. 5 des genannten Gesetzes). Die Artt. 50 bis 59 aBG bzw. das oberwähnte Gesetz über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus sind durch das Zweitwohnungsgesetz des Bundes und das gestützt darauf erlassene Gesetz der Gemeinde B._____ über Zweitwohnungen vom 30. Januar 2018 (kZWG) ersetzt worden. Im Zeitpunkt des Erlasses der hier angefochtenen Verfügung vom 1. März 2022 hatte die gesetzliche Grundlage für die Erstwohnungspflicht somit zwar geändert, die nach aBG bestimmte Erstwohnungspflicht dauerte aber sinngemäss fort. Art. 4 des im Zeitpunkt des Verfügungserlasses (und aktuell) geltenden kZWG, welches obgenanntes Gesetz über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus vom 3. Mai 2011 ersetzte, schreibt nämlich vor, dass die nach kommunalem Recht mit einer Erstwohnungspflicht belegten Wohnungen nach Inkrafttreten des vorliegenden Erlasses als Erstwohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und 3 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz [ZWG; SR 702]) zu nutzen sind. Eine Erstwohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person genutzt wird, die gemäss Art. 3 Bst. b des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtlicher Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz [RHG; SR 431.02]) in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, niedergelassen ist.
3.3. Die gesetzliche Grundlage für die Bestrafung hat inzwischen auch geändert. Das beim Wohnungskauf geltende aBG enthielt noch eine eigene Strafbestimmung (vgl. Art. 143 aBG). Diese war jedoch bereits damals nicht einschlägig, da sie entgegen dem damals bereits geltenden Art. 95 KRG (Busse bis CHF 40'000.00) lediglich eine Busse bis zu CHF 30'000.00 vorsah, weshalb Art. 95 KRG kraft dem damals bereits geltenden Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG unmittelbar anwendbar war. Die gesetzliche Grundlage für eine Bestrafung blieb demnach seit Wohnungskauf durch den Beschwerdeführer unverändert. Es erübrigen sich somit Ausführungen über die – grundsätzlich zulässige – unechte Rückwirkung, sprich die Anwendung neuen Rechts auf einen zeitlich offenen Sachverhalt (vgl. dazu BGE 133 II 97 E.4.1 m.H.). Somit ist hinsichtlich der Bestrafung wegen Missachtung der Erstwohnungsverpflichtung grundsätzlich Art. 95 KRG massgebend.
4. Laut Art. 95 KRG wird wer dieses Gesetz darauf beruhende Erlasse und Verfügungen des Kantons der Gemeinden verletzt mit Busse zwischen CHF 200.00 und CHF 40'000.00 bestraft. In besonders schweren Fällen, insbesondere bei Gewinnsucht, ist die zuständige Behörde an dieses Höchstmass nicht gebunden. Widerrechtliche Gewinne werden nach den Bestimmungen des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0) eingezogen (Abs. 1). Strafbar ist die vorsätzliche fahrlässige Widerhandlung, begangen durch die nach Art. 93 KRG verantwortlichen Personen. […] (Abs. 2). Zuständig für die Bestrafung ist die kommunale Baubehörde. […] (Abs. 3). Der Strafanspruch verjährt innerhalb von fünf Jahren seit Beendigung der strafbaren Handlung. Die absolute Verjährung tritt nach zehn Jahren ein. Die Strafe einer Widerhandlung verjährt in fünf Jahren (Abs. 4).
4.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, entgegen den Ausführungen im angefochtenen Entscheid habe er die Wohnung nicht erworben, um umgehend seinen Wohnsitz nach B._____ zu verlegen, sondern um eine gute Investition zu tätigen und sie später bei der Pensionierung als Erstwohnung zu benutzen. In all den Jahren sei die Wohnung weder durch ihn noch durch Dritte je benutzt worden.
4.2. Soweit der Beschwerdeführer damit bestreitet, die Wohnung als Zweitwohnung benutzt zu haben, ist zu erwähnen, dass die angeblich unbenutzt gebliebene Wohnung möbliert war und der Beschwerdeführer anlässlich der Kontrolle vom 20. August 2021 dort mit seiner Ehefrau von der Gemeindepolizei angetroffen wurde, wobei er angab, sich dort in Begleitung seiner Frau für drei Tage aufzuhalten (vgl. Erledigungsbericht Gemeindepolizei vom 20. August 2021 [Bg-act. 13]). Aus der Handänderungsanzeige vom 11. März 2022 (Bg-act. 16) ergibt sich zudem, dass der Käufer der betreffenden Wohnung für deren Inventar (sprich mobile Einrichtung) CHF 150'000.00 bezahlt hat. Es erscheint zumindest fraglich, dass der Beschwerdeführer eine Wohnung mit Möbeln im Wert von CHF 150'000.00 einrichtete, wenn er diese als reine Kapitalanlage nutzen wollte bzw. allenfalls zukünftig als Erstwohnung. Jedenfalls hat er die Wohnung – seinen eigenen Aussagen zufolge – wenigstens zweimal jährlich genutzt. Dies allein reicht für die Qualifikation als Zweitwohnungsnutzung aus. Schliesslich spielt jedoch keine Rolle, ob die Wohnung praktisch immer leer gestanden ist vereinzelt vom Beschwerdeführer (oder von Dritten) als Zweitwohnung genutzt wurde. Die betreffende Wohnung mit Erstwohnungsverpflichtung wurde weder vom Beschwerdeführer als Eigentümer selbst als Erstwohnung genutzt noch Ortsansässigen vermietet. Es liegt deshalb ein Verstoss gegen die Regelung zur Erstwohnungspflicht (s. oben E.3.2). Der objektive Straftatbestand ist damit ohne Weiteres erfüllt, und zwar für die ganze Eigentumsdauer.
4.3. Im Kaufvertrag vom 9. April 2010 (Bg-act. 1) wurde die Erstwohnungsverpflichtung erwähnt. Ebenso hat der Beschwerdeführer persönlich am 13. Juni 2012 die Anmeldung der Anmerkung 'Erstwohnung' unterzeichnet (Bg-act. 3). Der Beschwerdeführer wusste also von der Erstwohnungsverpflichtung Bescheid. Die vom Beschwerdeführer angesprochene 'Gutgläubigkeit' spielt bei der Frage, ob eine Bestrafung zu erfolgen hat, keine Rolle, denn eine Bestrafung nach Art. 95 Abs. 2 KRG kann sowohl bei Vorsatz als auch bei Fahrlässigkeit erfolgen. Die behauptete 'Gutgläubigkeit' bzw. das fehlende Unrechtsbewusstsein wird im Rahmen der Schuld und somit der Strafzumessung nachfolgend noch berücksichtigt.
4.4. Gemäss Art. 106 Abs. 3 StGB, welcher vorliegend sinngemäss Anwendung findet (vgl. Art. 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Strafprozessordnung [EGzStPO; BR 350.100]), bemisst sich die Höhe der Busse nach den Verhältnissen des Täters, sodass dieser die Strafe erleidet, die seinem Verschulden angemessen ist. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Täters ('je nach den Verhältnissen') spielt dabei eine zentrale Rolle, wenngleich hier das Gericht über ein grösseres Ermessen verfügt als im Tagessatzsystem der Geldstrafe (vgl. BGE 134 IV 60 E.7.3.3). Zu den auf das Baubussenverfahren anwendbaren Normen zählt auch Art. 47 StGB i.V.m. Art. 104 StGB (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGU] 1C_4/2012 E.7.3; BGE 134 IV 60 E.7.3.3; Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden [VGU] R 20 36 E.8.2 m.H.). Nach Art. 47 StGB misst das Gericht die Strafe nach dem Verschulden des Täters zu. Es berücksichtigt das Vorleben und die persönlichen Verhältnisse sowie die Wirkung der Strafe auf das Leben des Täters (Abs. 1). Das Verschulden wird nach der Schwere der Verletzung Gefährdung des betroffenen Rechtsguts, nach der Verwerflichkeit des Handelns, den Beweggründen und Zielen des Täters sowie danach bestimmt, wie weit der Täter nach den inneren und äusseren Umständen in der Lage war, die Gefährdung Verletzung zu vermeiden (Abs. 2). Gemäss Art. 50 StGB hat das Gericht die für die Zumessung der Strafe erheblichen Umstände und deren Gewichtung festzuhalten. Es hat seine Überlegungen in den Grundzügen wiederzugeben, sodass die Strafzumessung nachvollziehbar ist. Das schliesst es jedoch nicht aus, dass die zweite kantonale Instanz diesbezüglich auf die Erwägungen im erstinstanzlichen Entscheid verweisen kann (vgl. BGE 134 IV 17 E.2.1).
4.5. Sinn und Zweck einer Erstwohnungsverpflichtung besteht darin, den betreffenden Wohnraum dauerhaft für Ortsansässige zur Verfügung zu stellen. Wenn nun solches Wohneigentum von nicht Ortsansässigen als Kapitalanlage – wie vom Beschwerdeführer ausdrücklich eingeräumt – erworben wird, untergräbt man Sinn und Zweck der Erstwohnungsverpflichtung und damit der entsprechenden Regelungen. Diesem Rechtsgut kommt – wie die Beschwerdegegnerin zu Recht unterstreicht – im Lichte des öffentlichen Interesses ein hoher Stellenwert zu. Die Rechtsverletzung wiegt somit an sich schon schwer.
4.6. Der Beschwerdeführer beruft sich auf den sogenannten Verbotsirrtum gemäss Art. 21 StGB. Danach handelt nicht schuldhaft, wer bei Begehung der Tat nicht weiss und nicht wissen kann, dass er sich rechtswidrig verhält. War der Irrtum vermeidbar, so mildert das Gericht die Strafe.
4.6.1. Der Beschwerdeführer trägt vor, die Beschwerdegegnerin habe die Nichtnutzung toleriert und erst mit Mitteilung vom 8. April 2021 (also 11 Jahre nach dem Wohnungskauf) dem Beschwerdeführer mitgeteilt, dass auch die Nichtnutzung der Wohnung unzulässig sei. Angesichts dieser Duldung seitens der Beschwerdegegnerin sei der Beschwerdeführer gutgläubig davon ausgegangen, dass er, indem er die Wohnung nicht benutze und auch nicht an Dritte vermiete, gesetzeskonform handle. Ihm sei bewusst gewesen, dass er die Wohnung nicht als Zweitwohnung benutzen durfte, jedoch nicht, dass eine Pflicht bestand, diese als Erstwohnung zu benutzen allenfalls durch Vermietung an Dritte. Die Beschwerdegegnerin unterstelle dem Beschwerdeführer, vorsätzlich und damit bösgläubig gehandelt zu haben. Dem sei jedoch nicht so. Der gute Glaube sei zu vermuten. Er habe ja auch umgehend die Wohnung verkauft, nachdem er von der Unzulässigkeit einer Nichtnutzung, die ihm bis dahin unbekannt gewesen sei, erfahren habe.
4.6.2. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Der Beschwerdeführer konnte gestützt auf die Korrespondenz mit der Beschwerdegegnerin nicht gutgläubig sein. Bereits mit Schreiben vom 15. August 2013 erkundigte sich die Beschwerdegegnerin nach der Nutzung der Wohnung (vgl. Schreiben vom 2. September 2013 oben [Bg-act. 5]). Mit Schreiben vom 2. September 2013 (Bg-act. 5) stellte der Rechtsvertreter klar, dass der Beschwerdeführer die Wohnung im Hinblick auf eine Wohnsitzverlegung in B._____ erworben habe, und dass dies in den nächsten zwei Jahren geschehen werde. Am 15. Februar 2019 (Bg-act. 6) teilte ihm die Beschwerdegegnerin mit, dass nach fünf Jahren sich niemand in der Wohnung angemeldet habe, weder der Beschwerdeführer noch jemand anders. Die Beschwerdegegnerin stellte fest, dass die Wohnung kurzzeitig immer mal wieder bewohnt werde, was eine klare Missachtung der Bestimmungen zur Erstwohnungspflicht darstelle. Darauf antwortete der Rechtsvertreter am 20. Februar 2019 (Bg-act. 7), dass nach wie vor die Absicht des Beschwerdeführers sei, die Wohnung als Hauptwohnsitz zu benutzen. Der Beschwerdeführer habe mit dem Erwerb der Wohnung aber auch eine Investition getätigt. Er sicherte zu, dass der Beschwerdeführer die Wohnung seit dem Erwerb nicht benutzt und auch nicht an Drittpersonen vermietet habe. Nur an einem Tag pro Saison habe er sich dort aufgehalten, um die Rechnungen der Wohnung zu regeln und nach dem Zustand derselben zu schauen, was kaum als ferienmässige Nutzung beurteilt werden könne. Damit scheint auch der (damalige) Rechtsvertreter des Beschwerdeführers die Erstwohnungspflicht so zu verstehen, dass nur die Nutzung als Zweitwohnung nicht aber eine Nichtnutzung bzw. die ganz seltene Nutzung (durch einen Nichtansässigen) rechtswidrig sei. Dazu ist aber zu bemerken, dass die Beschwerdegegnerin bereits am 15. August 2013 schriftlich den Beschwerdeführer um die Art der Nutzung der Wohnung ersucht hatte (das entsprechende Dokument ist nicht aktenkundig; die entsprechende Aufforderung ergibt sich aber aus dem Schreiben vom 2. September 2013 [Bg-act. 5]). Für diese Richter erschliesst sich aus der Antwort des Rechtsvertreters vom 2. September 2013, dass die Beschwerdegegnerin im Erkundigungsschreiben vom 15. August 2013 zu verstehen gegeben haben muss, dass die Wohnung von Ortsansässigen (Eigentümern Mietern) zu nutzen sei. Dem Antwortschreiben des Rechtsvertreters vom 2. September 2013 kann nach diesen Richtern zudem entnommen werden, dass dem Rechtsvertreter klar gewesen sein muss, dass die Wohnung nicht einfach als Erstwohnung unbenutzt hätte bleiben können. Es erscheint unglaubwürdig, dass der Rechtsvertreter den Beschwerdeführer über die tatsächliche Tragweite der Erstwohnungspflicht nicht aufgeklärt hat. Der Beschwerdeführer kann auch nicht glaubhaft darlegen, dass er davon ausgegangen sei, die Nichtnutzung einer Erstwohnung – weder als Erst- noch als Zweitwohnung – stelle keine Rechtsverletzung dar. Entscheidend ist aber schliesslich, dass der Beschwerdeführer die Wohnung eben nicht einfach nicht benutzt, sondern gelegentlich doch benutzt hat. Hinzu kommt, dass die Wohnung mit einer teuren Einrichtung ausgestattet war (vgl. oben E.4.2). Diese Umstände sprechen also gegen eine Gutgläubigkeit des heutigen Beschwerdeführers. Damit ist davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer wusste, dass er sich rechtswidrig verhielt, indem er als Nichtansässiger die betreffende Wohnung gelegentlich benutzte.
4.6.3. Die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin während mehrerer Jahre nicht konkreter eingegriffen hat und bereits 2013 grosszügig war, indem sie die Rechtfertigung des Beschwerdeführers, die Wohnung innert voraussichtlich zweier Jahre als Hauptwohnung zu benutzen, vorläufig akzeptierte, ändert nichts am Verschulden des Beschwerdeführers. Hinzuweisen ist aber darauf, dass das lange Zuwarten der Beschwerdegegnerin nicht begrüsst werden kann, zumal die Bevölkerung ein schutzwürdiges Interesse an einer raschen Überprüfung und Durchsetzung der Zweit- bzw. Erstwohnungsgesetzgebung haben dürfte.
5.1. Der Beschwerdeführer wendet ein, entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin habe er sich auch nicht bereichert. Er habe die Wohnung nie benutzt und auch nicht an Dritte vermietet. Er habe aber trotzdem die Unterhaltskosten für diese Jahre tragen müssen. Er habe zwar durch den Verkauf einen Gewinn erzielt. Dies stelle aber keine unzulässige Bereicherung dar. Eine unzulässige Bereicherung hätte bloss bestanden, wenn der Beschwerdeführer die Wohnung in diesen Jahren in bewusster Verletzung der Erstwohnungspflicht als Ferienwohnung vermietet hätte. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Indem die Beschwerdegegnerin die Höhe der Busse mit dem Grundstückgewinn rechtfertige, handle diese willkürlich. Für die Bemessung der Busse spiele dieser Gewinn keine Rolle.
5.2. Die Beschwerdegegnerin ist in der angefochtenen Verfügung von einem gewinnsuchtähnlichen Verhalten ausgegangen, sie ist jedoch nicht deswegen über das Höchstmass der Busse hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin ist bei der Bussenhöhe im gesetzlichen Rahmen verblieben und ist schlussendlich von einem schweren Fall ausgegangen. Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers hat die Beschwerdegegnerin die Höhe der Busse nicht mit dem Grundstückgewinn gerechtfertigt. Wie von der Beschwerdegegnerin präzisiert, rechtfertigt sich das Höchstmass der Busse angesichts des verletzten Rechtsguts, des schweren Verschuldens und der langen Dauer der widerrechtlichen Handlung. Damit muss die aufgeworfene Frage der Gewinnsucht nicht beantwortet werden.
6. Der Beschwerdeführer hat trotz Aufforderungen keine Auskunft zu seinen Einkommens- und Vermögensverhältnissen gegeben. Da der Beschwerdeführer Wohnsitz im Ausland hat (D._____), konnte die Beschwerdegegnerin keine aktuellen Steuerdaten einholen. Die Annahme der sehr guten finanziellen Verhältnisse ist nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer wohnt in D._____. Bereits 2013 besass er gemäss eigener Aussage zwei Zweitwohnungen im E._____ und erwarb die strittige Wohnung in B._____ für eine mutmassliche spätere Nutzung in zwei Jahren resp. als Kapitalanlage. Zudem darf der Grundstückgewinn aus dem Verkauf der betreffenden Wohnung als zusätzliches Vermögen berücksichtigt werden. Aufgrund auch der klaren Androhung der Beschwerdegegnerin, dass sie ohne Rückmeldung von sehr guten finanziellen Verhältnissen ausgehe, erscheint die Busse in dieser Höhe (CHF 40'000.00) demnach gerechtfertigt.
7. Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass die Rechtsberatungskosten von CHF 2'500.00 ungerechtfertigt seien. Der Sachverhalt sei nicht derart kompliziert, dass die Beschwerdegegnerin dies nicht ohne Beizug eines Rechtsberaters hätte abhandeln können. Diese Rüge ist unbegründet. Gemäss Art. 96 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten (Abs. 1). Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art durch sein Verhalten verursacht hat (Abs. 2 erster Satz). Im vorliegenden Fall ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin zur Prüfung, ob und inwiefern eine Bestrafung des Beschwerdeführers erfolgen muss, einen Rechtsanwalt beizog. Die Kosten für die Rechtsberatung in Höhe von CHF 2'500.00 hält das Gericht zudem für angemessen. Damit ist die Überwälzung der Rechtsberatungskosten rechtens.
III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
- einer Staatsgebühr von
CHF
3'000.00
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
371.00
zusammen
CHF
3'371.00
gehen zulasten von A._____.
3. [Rechtsmittelbelehrung]
4. [Mitteilungen]
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