| | Appellationsgericht Dreiergericht |
ZB.2023.36
ENTSCHEID
vom 8. September 2023
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Berufungsklägerin
[...] Gesuchstellerin
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
gegen
B____ Berufungsbeklagter 1
[...] Gesuchsbeklagter 1
C____ Berufungsbeklagter 2
[...] Gesuchsbeklagter 2
beide vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 1. Juni 2023
betreffend vorsorgliche Massnahme
Sachverhalt
Die A____ (Berufungsklägerin) ist eine GmbH mit dem Zweck, eine Autowerkstatt sowie Handel mit und die Vermietung von Fahrzeugen und Fahrzeugzubehör zu betreiben sowie sämtliche damit zusammenhängende Dienstleistungen zu erbringen, insbesondere Durchführung von Reparaturen an Fahrzeugen.
Am 5. Dezember 2019 schlossen die Berufungsklägerin, vertreten durch den damaligen Gesellschafter und Vorsitzenden der Geschäftsführung D____, die damalige Gesellschafterin und Geschäftsführerin E____ und den damaligen Gesellschafter und Geschäftsführer B____ (Berufungsbeklagter 1), einerseits und die Erbengemeinschaft F____, vertreten durch G____, Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung (nachfolgend Liegenschaftsverwaltung), andererseits einen als Mietvertrag bezeichneten Vertrag betreffend Räumlichkeiten an der [...] in [...]. Auf der ersten Seite des Vertrags werden als Mietobjekt angegeben «Gewerberäume im Erdgeschoss und Untergeschoss Ca. 130 m2 + EH ca. 130 m2». Gemäss Ziff. 4 des Vertrags berechnet sich der Mietzins entsprechend der Lage und Grösse der jeweiligen Flächen bzw. Objekte wie folgt:
.
«Objekt Fläche/ Franken Franken Franken pro
Anzahl pro m2 pro Jahr Monat
Gewerberaum EG 130 18'000.00 1'500.00
UG – mietfrei bis 130
auf Wiederruf
Nettomietzins 18'000.00 1'500.00
Heiz- und Nebenkosten akonto 6'000.00 500.00
Total Bruttomietzins 24'000.00 2'000.00»
Gemäss Ziff. 3 des Vertrags begann die Miete am 1. Januar 2020, ist der Mietvertrag befristet auf eine Laufzeit von fünf Jahren bis 31. Dezember 2024 und erhält die Berufungsklägerin ein Optionsrecht, den Mietvertrag um die Dauer von fünf Jahren zu verlängern. In der Folge ging das Eigentum an der Liegenschaft auf C____ (Berufungsbeklagter 2) und den Berufungsbeklagten 1 über. Im August 2021 wurde die Berufungsklägerin von H____ als einzigem Gesellschafter und Geschäftsführer übernommen.
Mit Schreiben vom 18. Januar 2023 teilte die Liegenschaftsverwaltung der Berufungsklägerin mit, der Mietvertrag ende am 31. Dezember 2024 und werde wegen Eigenbedarfs nicht über dieses Datum hinaus verlängert. Die Fläche im UG werde ab dem 1. Mai 2023 «vollumfänglich aus dem Mietvertrag ausgegliedert» und könne danach von der Berufungsklägerin nicht mehr genutzt werden. Mit Schreiben vom 24. Februar 2023 antwortete die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin, es stehe ihr frei, das Mietverhältnis gestützt auf ihr einseitiges Optionsrecht gemäss Ziff. 3 des Mietvertrags um fünf Jahre bis 31. Dezember 2029 zu verlängern. Die Räumlichkeiten im UG seien zusammen mit jenen im EG angemietet und somit mitgemietet worden. Damit bestehe ein einheitliches Mietverhältnis, das nicht einzeln bzw. separat gekündigt werden könne. Mit Schreiben vom 4. März 2023 machte die Liegenschaftsverwaltung geltend, im Mietvertrag sei klar ersichtlich, dass die Einstellhalle unentgeltlich und nur bis auf Widerruf zur Verfügung stehe. Somit sei für die Einstellhalle kein Mietverhältnis entstanden. Bei den Objekten Werkstatt im EG und Einstellhalle im UG handle es sich um zwei Objekte mit je einem Garagentor und einem Zugang. Das entfernte Modul in der Zwischenwand werde Ende April 2023, nach Räumung der Fläche im UG, wieder eingesetzt. Die Option für die Verlängerung des Mietverhältnisses könne die Berufungsklägerin selbstverständlich einlösen. Mit Schreiben vom 9. März 2023 stellte sich die Berufungsklägerin auf den Standpunkt, dass sowohl die Räumlichkeiten im EG als auch jene im UG Teil des Mietvertrags und mithin das Mietobjekt als Ganzes bildeten und das befristete Mietverhältnis nicht gekündigt werden könne. Mit Schreiben vom 15. März 2023 hielt die Liegenschaftsverwaltung daran fest, dass für die Fläche im UG kein Mietverhältnis bestehe. Sie sei somit auch nicht gekündigt, sondern wie in Ziff. 4 des Mietvertrags vorgesehen widerrufen worden. Die Berufungsklägerin sei nach wie vor gehalten, ihr Eigentum bis Ende April 2023 zu entfernen. Mit Schreiben vom 17. April 2023 ersuchte die Liegenschaftsverwaltung die Berufungsklägerin, ihre Fahrnishabe bis Ende April aus dem UG zu entfernen, und teilte ihr mit, dass der kleine Zugang im Mai 2023 vom Schreiner der Liegenschaftsverwaltung verschlossen werde.
Mit Gesuch vom 21. April 2023 beantragte die Berufungsklägerin, «es sei den [Berufungsbeklagten] superprovisorisch, ohne vorgängige Anhörung, unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu verbieten, die mit Schreiben der G____, Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...] durchzuführen und zu verpflichten, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...] zugunsten der [Berufungsklägerin] jederzeit frei zugänglich zu halten.»
Mit Verfügung vom 24. April 2023 verbot das Zivilgericht den Berufungsbeklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB (Busse bis CHF 10'000.–) im Widerhandlungsfall superprovisorisch, «die mit Schreiben der G____, Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...] durchzuführen» und verpflichtete die Berufungsbeklagten, «den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...] zugunsten der [Berufungsklägerin] jederzeit frei zugänglich zu halten.» Weiter verfügte das Zivilgericht, dass die Berufungsbeklagten schriftlich innert einer Frist von 10 Tagen ab Zustellung der Verfügung Stellung nehmen die Durchführung einer Verhandlung verlangen können. Mit Eingabe vom 2. Mai 2023 verlangten die anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten die Durchführung einer Verhandlung.
Am 1. Juni 2023 fand vor dem Zivilgericht eine Verhandlung statt. Anwesend waren der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin sowie der Gesellschafter und Geschäftsführer der Berufungsklägerin, H____, einerseits und der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten sowie eine Mitarbeiterin der Liegenschaftsverwaltung andererseits. Die Berufungsbeklagten beantragten, das Gesuch sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und die superprovisorische Massnahme sei ersatzlos aufzuheben.
Mit Entscheid vom 1. Juni 2023 hob das Zivilgericht die am 24. April 2023 superprovisorisch angeordnete Massnahme auf. Aus der Begründung (insbesondere E. 3.2.3 und 3.3) ergibt sich zweifelsfrei, dass das Zivilgericht damit auch das Gesuch der Berufungsklägerin um Anordnung vorsorglicher Massnahmen abgewiesen hat.
Gegen diesen Entscheid erhob die Berufungsklägerin am 3. Juli 2023 Berufung. Ihr Rechtsbegehren in der Sache lautet folgendermassen: «Es sei in Gutheissung der Berufung, der angefochtene Entscheid vom 1. Juni 2023 aufzuheben und demgemäss den Berufungsbeklagten (superprovisorisch, ohne vorgängige Anhörung), unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu verbieten, die mit Schreiben der G____, Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...], durchzuführen und zu verpflichten, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...], zugunsten der Berufungsklägerin jederzeit frei zugänglich zu halten.» Zudem stellen sie den folgenden Verfahrensantrag: «Es sei in Aufrechterhaltung der superprovisorisch angeordneten Massnahme vom 24. April 2023 und in Aufschiebung der Vollstreckbarkeit des Entscheids vom 1. Juni 2023, den Berufungsbeklagten (superprovisorisch, ohne vorgängige Anhörung), unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB, zu verbieten, die mit Schreiben der G____, Architekturbüro und Liegenschaftsverwaltung, [...], vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung der Mieträumlichkeiten im UG der [...], durchzuführen und zu verpflichten, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...], zugunsten der Berufungsklägerin jederzeit frei zugänglich zu halten.»
Mit Verfügung vom 5. Juli 2023 verbot der Verfahrensleiter des Appellationsgerichts den Berufungsbeklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB superprovisorisch, die mit Schreiben der Liegenschaftsverwaltung vom 17. April 2023 angekündigte und für anfangs Mai 2023 vorgesehene Verschliessung des Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten im EG und den Mieträumlichkeiten im UG der [...] in [...] durchzuführen, und verpflichtete die Berufungsbeklagten unter Strafandrohung gemäss Art. 292 StGB superprovisorisch, den Zugang zu den Mieträumlichkeiten im UG der [...] zugunsten der Berufungsklägerin jederzeit frei zugänglich zu halten. Er räumte den Berufungsbeklagten Gelegenheit ein, innert einer nicht erstreckbaren Frist von zehn Tagen eine Stellungnahme zum Gesuch um vorsorgliche Massnahmen und eine Berufungsantwort einzureichen.
Mit Eingabe vom 17. Juli 2023 beantragen die Berufungsbeklagten, die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Verfahrensantrag der Berufungsklägerin sei ebenfalls abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und die superprovisorischen Massnahmen vom 5. Juli 2023 seien ersatzlos aufzuheben. Im Folgenden wird die Eingabe vom 17. Juli 2023 unabhängig davon, ob sie sich auf die Berufung auf das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen bezieht, als Berufungsantwort bezeichnet. Mit Verfügung vom 26. Juli 2023 wies der Verfahrensleiter den Verfahrensantrag der Berufungsklägerin vom 3. Juli 2023 ab und hob die mit seiner Verfügung vom 5. Juli 2023 angeordneten superprovisorischen Massnahmen ersatzlos auf. Der vorliegende Entscheid erging unter Beizug der Akten des Zivilgerichts auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1. Eintreten
Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend vorsorgliche Massnahmen. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Das Zivilgericht schätzte den Streitwert des vorliegenden Massnahmeverfahrens auf CHF 54'000.– (angefochtener Entscheid E. 4.3). Diese Streitwertbemessung wurde von den Parteien nicht bestritten. Der für die Zulässigkeit der Berufung notwendige Streitwert ist damit erreicht. Auf die frist- und formgerecht erhobene Berufung ist einzutreten.
Zur Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2. Noven im summarischen Verfahren
2.1 Im vorliegenden Fall haben die Berufungsbeklagten im erstinstanzlichen Verfahren in einer mündlichen Verhandlung zum Gesuch der Berufungsklägerin um vorsorgliche Massnahmen Stellung genommen und hat die Berufungsklägerin sowohl in ihrem mündlichen Vortrag nach der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten als auch in ihrer Berufung neue Tatsachenbehauptungen vorgebracht. Daher ist im Folgenden näher auf die Regelung des Novenrechts im summarischen Verfahren einzugehen.
2.2 Erscheint ein Gesuch nicht offensichtlich unzulässig offensichtlich unbegründet, gibt das Gericht im summarischen Verfahren der Gegenpartei Gelegenheit, mündlich schriftlich Stellung zu nehmen (Art. 253 ZPO). Im summarischen Verfahren darf sich keine der Parteien darauf verlassen, dass das Gericht nach einmaliger Anhörung einen zweiten Schriftenwechsel eine mündliche Hauptverhandlung anordnet. Es besteht insofern kein Anspruch der Parteien darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern. Grundsätzlich tritt nach einmaliger Äusserung der Aktenschluss ein (BGE 146 III 237 E. 3.1 S. 240 f., 144 III 117 E. 2.2 S. 118). Dabei handelt es sich um den Zeitpunkt, ab dem die Parteien Tatsachen und Beweismittel nicht mehr unbeschränkt vorbringen können (vgl. AGE ZB.2021.8 vom 15. Juli 2021 E. 3.4; Domenig, Aktenschluss, Noven- und Replikrecht im summarischen Verfahren der Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: ex ante 2023 S. 80, 80; Leuenberger/Uffer-Tobler, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Auflage, Bern 2016, N 4.40 und 11.108; Reut, Noven nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, Diss. Luzern 2016, Zürich 2017, N 47).
2.3 Wenn nach einem einfachen Schriftenwechsel eine Verhandlung stattfindet das Gericht ausnahmsweise einen zweiten Schriftenwechsel anordnet, haben die Parteien gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO ein zweites Mal die Möglichkeit, unbeschränkt Tatsachen und Beweismittel vorzubringen (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1 S. 241 f., 144 III 117 E. 2.2 S. 118 f.). Im Fall eines zweiten Schriftenwechsels können die Tatsachen und Beweismittel in diesem Schriftenwechsel unbeschränkt vorgebracht werden (BGE 146 III 237 E. 3.1 S. 241; Sogo/Baechler, Aktenschluss im summarischen Verfahren, in: AJP 2020 S. 315, 318). Im Fall einer Verhandlung nach einem einfachen Schriftenwechsel ist davon auszugehen, dass neue Tatsachen und Beweismittel in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO nur zu Beginn der Verhandlung unbeschränkt vorgebracht werden können (Moret, Aktenschluss und Novenrecht nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, Diss. Zürich 2014, N 339 f. und 343; Reut, a.a.O., N 313; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 318). Wenn neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 229 Abs. 2 ZPO zu Beginn der Hauptverhandlung unbeschränkt vorgebracht werden können, sind sie gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts vor den ersten Parteivorträgen nach Art. 228 ZPO in das Verfahren einzubringen (BGE 147 III 475 E. 2.3 S. 477 ff., 144 III 67 E. 2.1 S. 69). Ein Grund, weshalb im summarischen Verfahren das Vorbringen in den ersten mündlichen Parteivorträgen in der Verhandlung genügen sollte, ist nicht ersichtlich. Die in der Literatur vertretene Auffassung, zu Beginn der Verhandlung bedeute in den ersten mündlichen Parteivorträgen, wird nicht damit begründet, dass der Begriff im summarischen Verfahren anders auszulegen sei als im ordentlichen, sondern erklärt sich damit, dass die betreffenden Autoren für alle Verfahrensarten die Ansicht vertreten, gestützt auf Art. 229 Abs. 2 ZPO könnten neue Tatsachen und Beweismittel in den ersten mündlichen Parteivorträgen unbeschränkt vorgebracht werden (Moret, a.a.O., N 245 und 339; Reut, a.a.O., N 268 und 313).
2.4 Nicht eindeutig beantwortet hat das Bundesgericht soweit ersichtlich bisher die Frage, wann der Aktenschluss eintritt, wenn das Gericht eine mündliche Stellungnahme anordnet und die Verhandlung damit ohne vorgängigen Schriftenwechsel stattfindet (vgl. Grobéty, Les faits et moyens de preuve nouveaux en procédure civile suisse, in: SJ 2023 S. 431, 439).
Nach einer in der Lehre vertretenen Ansicht haben die Parteien bei direkter Vorladung zu einer Verhandlung im summarischen Verfahren in sinngemässer Anwendung von Art. 228 Abs. 2 ZPO nach der mündlichen Stellungnahme des Gesuchsgegners die Möglichkeit zur Replik und Duplik (vgl. Güngerich, in: Berner Kommentar, 2012, Art. 253 ZPO N 14; Reut, a.a.O., N 314; so wohl auch Leuenberger/Uffer-Tobler, a.a.O., N 11.172a), können die Parteien in diesen Parteivorträgen unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen und tritt der Aktenschluss erst nach diesen Parteivorträgen ein (vgl. Reut, a.a.O., N 314; so wohl auch Leuenberger/Uffer-Tobler, a.a.O., N 11.172a). Vereinzelt wird sogar die Ansicht vertreten, bei unmittelbarer Vorladung zu einer Verhandlung seien neue Tatsachen und Beweismittel im summarischen Verfahren bis zum Ende der Verhandlung unbeschränkt zulässig und trete der Aktenschluss erst mit dem Ende der Verhandlung ein (Moret, a.a.O., N 338 und 343).
Ein Autor scheint der Meinung zu sein, dass die Parteien in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO zu Beginn der Verhandlung auch dann unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen können, wenn diese der mündlichen Stellungnahme des Gesuchsgegners dient und ohne vorgängigen Schriftenwechsel stattfindet (vgl. Willisegger, in: Basler Kommentar, 3. Auflage 2017, Art. 229 ZPO N 58). Diese Ansicht überzeugt nicht (gleicher Meinung Moret, a.a.O., N 337). Die Anwendung von Art. 229 Abs. 2 ZPO bedingt, dass sich die Parteien bereits vorher äussern konnten (Moret, a.a.O., N 337). Im Fall der Anordnung einer mündlichen Stellungnahme ist diese zu Beginn der Verhandlung aber noch nicht erfolgt. Im Übrigen erhielte die Gesuchstellerin nach der erwähnten Auffassung bei Anordnung einer mündlichen Stellungnahme in jedem Fall eine zweite unbeschränkte Äusserungsmöglichkeit. Dies ist mit dem Grundsatz, dass sich die Parteien im summarischen Verfahren nur einmal äussern können, nicht vereinbar.
Schliesslich wird die Ansicht vertreten, dass in einer Verhandlung im summarischen Verfahren die Parteien kein Recht auf Replik und Duplik haben (Pahud, Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 2. Auflage, Zürich 2016, Art. 228 N 9; vgl. BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 198 f; Klingler, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253 N 11), der Aktenschluss grundsätzlich nach der mündlichen Stellungnahme eintritt, allfällige anschliessende Parteivorträge nur noch der Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts (vgl. dazu unten E. 2.6) dienen und neue Tatsachen und Beweismittel darin nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden können (vgl. Gapany, La procédure sommaire en première instance, in: JdT 2022 II S. 62, 71 f.; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 332 f.; vgl. ferner BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 198 f.). Diese Auffassung überzeugt. Grundsätzlich haben die Parteien im summarischen Verfahren gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts keinen Anspruch darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern (BGE 146 III 237 E. 3.1 S. 241, 144 III 117 E. 2.2 S. 118). Wenn die Parteien in der Verhandlung die Möglichkeit hätten, in einer Replik und Duplik nach der mündlichen Stellungnahme des Gesuchsgegners unbeschränkt neue Tatsachen und Beweismittel vorzubringen, gälte dieser Grundsatz nicht, wenn das Gericht statt einer schriftlichen eine mündliche Stellungnahme anordnet und die Parteien daher direkt in eine Verhandlung vorlädt. Ein überzeugendes Argument dafür, dass der Grundsatz, dass die Parteien im summarischen Verfahren nur eine unbeschränkte Äusserungsmöglichkeit haben, durch die Anordnung einer mündlichen Stellungnahme ausser Kraft gesetzt werden sollte, ist nicht ersichtlich. Die Anordnung einer mündlichen Stellungnahme liegt im Ermessen des Gerichts (vgl. statt vieler Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 253 N 2 mit Nachweisen) und nicht bloss die Klärungsbedürftigkeit des Sachverhalts kann Anlass für die Anordnung einer mündlichen Stellungnahme bieten (vgl. Sogo/Baechler, a.a.O., S. 332). Nicht überzeugend ist daher im Fall der direkten Vorladung zur Hauptverhandlung insbesondere das Argument, zur Klärung des Sachverhalts dränge sich die unbeschränkte Zulassung von Noven auf (vgl. dazu BGE 146 III 237 E. 3.1 S. 242; Leuenberger/Uffer-Tobler, a.a.O., N 11.172a; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 319). Dementsprechend wird in einem Standardlehrbuch festgehalten, «[b]eiden Parteien steht in der Regel nur ein einziger schriftlicher (ausnahmsweise mündlicher) Vortrag zu» (Baumgartner/Dolge/Markus/Spühler, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 10. Auflage, Bern 2018, Kap. 11 N 228). Damit trifft die Parteien grundsätzlich die Last, sämtliche Tatsachenbehauptungen und Beweismittel mit dem ersten – schriftlichen mündlichen – Vortrag vorzubringen (vgl. Sogo/Baechler, a.a.O., S. 317). Ob das Gericht bei direkter Vorladung zu einer mündlichen Verhandlung nach der mündlichen Stellungnahme des Gesuchsgegners ausnahmsweise zweite Parteivorträge mit unbeschränkter Möglichkeit zum Vorbringen neuer Tatsachen und Beweismittel anordnen kann (so BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 199; Sogo/ Baechler, a.a.O., S. 333), kann im vorliegenden Fall offenbleiben, weil das Zivilgericht keine zweite unbeschränkte Äusserungsmöglichkeit gewährt hat. Zu Beginn der Verhandlung vom 1. Juni 2023 erklärte die Zivilgerichtspräsidentin vielmehr, dass im summarischen Verfahren jede Partei grundsätzlich nur einmal Gelegenheit zur freien Äusserung habe und dass die Berufungsbeklagten die Möglichkeit zur mündlichen Stellungnahme zum schriftlichen Gesuch der Berufungsklägerin hätten. Nach der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten erteilte die Zivilgerichtspräsidentin der Berufungsklägerin das Wort, um sich im Rahmen des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme der Berufungsbeklagten zu äussern und zu ihrem Eventualantrag, die Anordnung der vorsorglichen Massnahme von einer Sicherheitsleistung abhängig zu machen, Stellung zu nehmen (Verhandlungsprotokoll S. 2 und 8). Damit stellte die Zivilgerichtspräsidentin klar, dass die weiteren mündlichen Vorträge nur der Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts dienten. Da weitere Parteivorträge mit unbeschränkter Äusserungsmöglichkeit jedenfalls die Ausnahme zu bleiben hätten, wäre im Übrigen im Zweifel auch ohne einen entsprechenden Hinweis davon auszugehen, dass das Gericht lediglich das unbedingte Replikrecht gewähren will (vgl. für die Ansetzung einer Frist für eine schriftliche Stellungnahme BGer 5A_82/2015 vom 16. Juni 2015 E. 4.2.1). Aus den vorstehenden Gründen stellte das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid zu Recht fest, dass nach der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten der Aktenschluss eintrat und die weiteren Ausführungen der Parteien anlässlich der Verhandlung vom 1. Juni 2023 der Wahrung des rechtlichen Gehörs dienten (angefochtener Entscheid E. 1.3).
2.5 Nach dem Aktenschluss, der gemäss den vorstehenden Erwägungen im summarischen Verfahren grundsätzlich bereits nach einer einmaligen unbeschränkten Äusserungsmöglichkeit und in Ausnahmefällen erst nach zweimaliger unbeschränkter Äusserungsmöglichkeit eintritt, sind neue Tatsachen und Beweismittel nur, aber immerhin noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1 S. 243; Domenig, a.a.O., S. 82; Klingler, a.a.O., Art. 252 N 33; Reut, a.a.O., N 311 und 313 f.; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 317 und 333; Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257 N 21; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 229 N 18).
2.6 Gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101) sowie Art. 29 Abs. 1 und 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) haben die Parteien eines Gerichtsverfahrens das Recht, von jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung nehmen zu können unabhängig davon, ob sie neue und/oder erhebliche Vorbringen enthält (vgl. BGE 144 III 117 E. 2.1 S. 118, 142 III 48 E. 4.1.1 S. 53 f., 138 I 484 E. 2.1 S. 485 f.). Dieses als unbedingtes Replikrecht bezeichnete Recht (Sogo/Baechler, a.a.O., S. 323; vgl. BGE 138 I 484 E. 2.3 S. 486 f.) gilt auch für mündliche Stellungnahmen in einer Verhandlung (vgl. Klingler, a.a.O., Art. 252 N 9 und Art. 253 N 11; Staehelin/ Bachofner, Zivilprozessrecht, § 10 N 53). Es besteht grundsätzlich auch im summarischen Verfahren (vgl. BGE 144 III 117 E. 2.1 S. 118; Pahud, a.a.O., Art. 228 N 9). In einem Verfahren betreffend vorsorgliche Massnahmen hat das Replikrecht aber nicht die gleiche Tragweite wie in einem ordentlichen Verfahren, weil sich ein solches Verfahren durch eine gewisse Dringlichkeit und Beschleunigung auszeichnet. Das rechtliche Gehör der Gesuchstellerin ist grundsätzlich bereits durch die Einreichung des Gesuchs gewährleistet und es besteht kein unbedingtes Recht auf Replik. Das Replikrecht ist bloss zu gewähren, wenn eine Stellungnahme ein neues und erhebliches Vorbringen enthält und das Gericht beabsichtigt, dieses bei seinem Entscheid zu berücksichtigen (vgl. BGE 139 I 189 E. 3.5 S. 193; BGer 5A_814/2014 vom 12. Dezember 2014 E. 3.2). Das unbedingte Replikrecht hat keine Auswirkungen auf den Aktenschluss (BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 199; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 323; vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 252 N 6). Inwieweit in Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts vorgebrachte Tatsachen und Beweismittel vom Gericht noch zu berücksichtigen sind, bestimmt sich nach dem Novenrecht der anwendbaren Prozessordnung (vgl. OGer ZH PS170138 vom 14. Juli 2017 E. 3.2.3, in: ZR 2017 S. 165, 166; BezGer ZH EB161337 vom 5. Mai 2017 E. 2, in: ZR 2017 S. 198, 199; Klingler, a.a.O., Art. 252 N 7; Sogo/Baechler, a.a.O., S. 324; Staehelin/Bachofner, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. Auflage, Zürich 2019, § 10 N 53; Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., Art. 53 N 5 und Art. 252 N 6; vgl. ferner BGE 144 III 117 E. 2.3 S. 119).
2.7 Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass Tatsachen und Beweismittel, welche die Parteien im erstinstanzlichen Verfahren erstmals nach der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten vorgebracht haben, in sinngemässer Anwendung von Art. 229 Abs. 1 ZPO nur noch zu berücksichtigen sind, wenn sie erst nach der mündlichen Stellungnahme der Berufungsbeklagten entstanden sind (echte Noven, lit. a) bereits vorher vorhanden gewesen sind, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven, lit. b). Die Partei, die sich auf Noven beruft, hat darzulegen, dass die Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO erfüllt sind, und trägt dafür die objektive Beweislast (vgl. AGE ZB.2021.8 vom 15. Juli 2021 E. 3.4.1 mit Nachweisen).
Die von der Berufungsklägerin und den Berufungsbeklagten im erstinstanzlichen Verfahren eingereichten Urkunden werden im Folgenden als Urkunden Berufungsklägerin bzw. Berufungsbeklagte bezeichnet.
2.8 Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b).
3. Ausgangslage
3.1 Der Erlass einer vorsorglichen Massnahme setzt voraus, (1) dass der Gesuchstellerin gegenüber dem Gesuchsgegner ein materieller zivilrechtlicher Anspruch (Verfügungsanspruch) zusteht (vgl. Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO), (2) dass der Gesuchsgegner diesen Anspruch verletzt zu verletzen droht (vgl. Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO), (3) dass der Gesuchstellerin aus der Verletzung des Anspruchs ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. Art. 261 Abs. 1 lit. b ZPO), (4) dass die Anordnung einer vorsorglichen Massnahme zeitlich dringlich ist und (5) dass die vorsorgliche Massnahme verhältnismässig ist (AGE ZB.2022.37 vom 31. März 2023 E. 3.1.1, ZB.2017.29 vom 14. September 2017 E. 4.1 mit Nachweisen).
Für die rechtserheblichen Tatsachen gilt das Beweismass der Glaubhaftmachung. Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache schon dann, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte. Blosse Behauptungen Verdächtigungen ohne ernsthafte Indizien genügen zur Glaubhaftmachung nicht. Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache jedenfalls erst dann, wenn ihr Vorliegen wahrscheinlicher ist als das Gegenteil. Die Rechtsfragen sind summarisch zu prüfen (AGE ZB.2017.29 vom 14. September 2017 E. 4.6 mit Nachweisen).
3.2 Als Verfügungsanspruch macht die Berufungsklägerin einen auf den Vertrag vom 5. Dezember 2019 gestützten Anspruch auf Gebrauch der Räumlichkeiten im UG geltend. Das Zivilgericht stellte fest, die Berufungsklägerin habe nicht glaubhaft gemacht, dass es sich beim Vertragsverhältnis betreffend das Untergeschoss um einen Mietvertrag handle. Die Überlassung der Räumlichkeiten im UG sei entgegen der Bezeichnung «Mietvertrag» als Gebrauchsleihe zu qualifizieren (angefochtener Entscheid E. 3.2.2). Die Berufungsklägerin macht geltend, das Zivilgericht habe den Vertrag vom 5. Dezember 2019 unrichtig ausgelegt. Die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG bildeten als einheitliches Ganzes das Mietobjekt (vgl. Berufung Rz. 17 ff.). Als Eventualbegründung macht die Berufungsklägerin geltend, dass die Räumlichkeiten im UG gemäss Art. 253a Abs. 1 des Obligationenrechts (OR, SR 220) das gleiche rechtliche Schicksal wie die Räumlichkeiten im EG teilten (vgl. Berufung Rz. 23 f.). Im Folgenden wird zunächst dargelegt, wie Miete und Gebrauchsleihe voneinander abzugrenzen und Verträge auszulegen sind (vgl. unten E. 4.1 und 4.2). Anschliessend wird die Tragweite von Art. 253a Abs. 1 OR untersucht (vgl. unten E. 4.3). Schliesslich werden diese Erkenntnisse auf den vorliegenden Sachverhalt angewendet (vgl. unten E. 5).
4. Abgrenzung von Miete und Gebrauchsleihe sowie Tragweite von Art. 253a Abs. 1 OR
4.1 Das entscheidende Abgrenzungskriterium zwischen der Miete und der Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit: Während die Gebrauchsleihe zwingend unentgeltlich ist (Art. 305 OR), ist die Miete zwingend entgeltlich (Art. 253 OR; BGer 4A_278/2020 vom 9. Juli 2020 E. 1.2.2; Higi, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2003, Vorbem. zu Art. 305–311 OR N 43 f.). Die Gebrauchsleihe ist für die Entlehnerin unentgeltlich, aber nicht kostenlos (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72; vgl. Maurenbrecher/ Schärer, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 305 OR N 3). Die Kosten, die wegen des Gebrauchs der Leihsache entstehen, hat die Entlehnerin zu tragen (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72 und Art. 307 OR N 11). Diese Gebrauchskosten können in Verbrauchs- und Nebenkosten unterteilt werden (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 12). Die Übernahme aller Kosten, die im Mietrecht als Verbrauchs- Nebenkosten gelten, durch die Entlehnerin ist kein Entgelt im Sinn von Art. 253 OR (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 13; vgl. Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 305 OR N 3).
4.2 Für die Auslegung von Verträgen ist in erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; empirische subjektive Vertragsauslegung; BGE 144 V 84 E. 6.2.1 S. 89; AGE ZB.2022.10 vom 23. Januar 2023 E. 2.1). Wenn sich ein übereinstimmender wirklicher Parteiwille nicht feststellen lässt, sind die vertraglichen Vereinbarungen nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen sind und unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten (normative objektive Vertragsauslegung; BGer 1C_613/2015, 1C_637/2015 vom 10. August 2016 E. 5; AGE ZB.2022.10 vom 23. Januar 2023 E. 2.1; vgl. BGE 144 V 84 E. 6.2.1 S. 89). Das bedeutet, dass einer Willenserklärung der Sinn zu geben ist, den ihr der Empfänger aufgrund der Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt gewesen sind hätten bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte und beilegen musste (BGE 122 I 328 E. 4e S. 335; AGE ZB.2022.10 vom 23. Januar 2023 E. 2.1). Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung. Es kann höchstens im Rahmen der Beweiswürdigung auf einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGer 4A_169/2021 vom 18. Januar 2022 E. 3.2.1; AGE ZB.2022.10 vom 23. Januar 2023 E. 2.1).
Der Wortlaut des Vertrags ist zwar Gegenstand und primäres Mittel der Auslegung (vgl. Wiegand, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 18 f.). Der Wortlaut bildet die Grundlage, aber nicht die Grenze der Auslegung. Selbst wenn das Ergebnis der Auslegung nach dem Wortlaut eindeutig erscheint, ist zu prüfen, ob der ermittelte Wortsinn nicht durch andere Indizien in Frage gestellt ausgeschlossen wird. Ein Abweichen vom wortlautbezogenen Sinn ist hingegen nicht angebracht, wenn es keinen ernsthaften Grund zur Annahme gibt, dass er nicht dem Parteiwillen entspricht (vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR 25 mit Nachweisen). Bei der Auslegung einzelner Worte, Sätze Vertragsklauseln ist stets die Gesamtheit der vertraglichen Regelung zu berücksichtigen (systematische Auslegung; vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 24 und 38). Den wahren Sinn einer Vertragsklausel erschliesst erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie steht (BGer 5A_677/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 3.2). Widersprüche zwischen einzelnen Vertragsbestimmungen sind wenn möglich durch eine harmonisierende Auslegung zu beseitigen (vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 38). Bei mehreren vertretbaren Auslegungsvarianten ist diejenige massgebend, die den Vertrag nicht ungültig nicht unvernünftig macht (favor negotii; Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 40). Das Vorstehende gilt nicht nur für die subjektive, sondern auch für die objektive Vertragsauslegung (vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 OR N 14).
4.3
4.3.1 Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt. Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9, 13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen (Hulliger, Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 76, 80; Roncoroni, Nochmals zur zwingenden dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts, in: mp 2006 S. 67 [nachfolgend Roncoroni, mp 2006], 70 f. und 73), absolut zwingend (Higi/ Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 6; Roncoroni, mp 2006, 73 f.) zumindest relativ zwingend zugunsten der Mieterin (Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 16).
4.3.2 Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen worden ist, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1). Ob einer mehrere Verträge abgeschlossen worden sind, ist für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 253a OR nicht von entscheidender Bedeutung (vgl. BGE 125 III 231 E. 2.a S. 233: BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a OR N 17; Püntener, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, Zürich 2022, S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 17).
4.3.3 Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein einheitliches Mietverhältnis (Higi, Bemerkungen zu BGer 4C.48/1999, auszugsweise publiziert als BGE 125 III 231 ff., in: AJP 2000 S. 220, 224). Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR führt nicht automatisch dazu, dass die Haupt- und die Nebensache Gegenstände eines einheitlichen Mietverhältnisses sind (BGE 125 III 231 E. 3d S. 236 f.; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.b; Blumer, in: SPR VII/3, Basel 2012 [nachfolgend Blumer, SPR], N 149; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266–266f OR N 6; Püntener, a.a.O., S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 37). Die Haupt- und die Nebensache können vielmehr auch Gegenstände getrennter Mietverhältnisse sein (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56). In diesem Fall liegen zusammenhängende bzw. gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Wenn die Haupt- und die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, teilen sie das gleiche rechtliche Schicksal und ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache allein nicht zulässig, weil es sich um eine nichtige Teilkündigung handeln würde (vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4). Wenn kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, teilen die Haupt- und die Nebensache nicht notwendigerweise das gleiche rechtliche Schicksal und können die Mietverhältnisse insbesondere separat bzw. einzeln beendet werden (vgl. Bohnet/ Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlamnn, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Hingegen folgt aus Art. 253a Abs. 1 OR, dass der Vermieter auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache die Formvorschriften von Art. 266l OR beachten muss (Higi, a.a.O., S. 225).
Für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; S. 225; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung wohl Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 253a/253b OR N 15a f.). Wenn der Mietvertrag über die Hauptsache ohne denjenigen über die Nebensache nicht abgeschlossen worden wäre wenn die Hauptsache ohne die Nebensache nicht gemietet worden wäre, ist von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5). Rechtsprechung und Lehre befürworten die Möglichkeit, das Mietverhältnis für die Nebensache einzeln zu beenden, für Fälle, in denen die Haupt- und die Nebensache Gegenstand separater Verträge (vgl. BGE 137 III 123 E. 2.1 S. 125; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; Bohnet/Dietschi, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 266–266f OR N 6) bzw. formell selbständiger Verträge (vgl. BGE 137 III 123 E. 2.1 S. 125, 125 III 231 E. 3d S. 237) bilden. Wenn für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, zu Recht auf den Parteiwillen abgestellt wird, kann es aber nicht entscheidend sein, ob eine zwei Vertragsurkunden vorliegen. Massgebend ist vielmehr, ob materiell ein einheitlicher Mietvertrag zwei separate Mietverträge vorliegen. Das Vorliegen einer mehrerer Vertragsurkunden ist höchstens ein Indiz für den massgebenden Parteiwillen (so wohl Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 18 und 20).
4.3.4 Gemäss der Lehre setzt Art. 253a Abs. 1 OR nicht voraus, dass die Nebensache im Mietvertrag erwähnt wird (vgl. Blumer, SPR, N 149; Lachat/Bohnet, in: Commentaire romand, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 253a CO N 7; Püntener, a.a.O., S. 105), und gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann ein Anwendungsfall von Art. 253a Abs. 1 OR und sogar ein einheitliches Mietverhältnis betreffend Haupt- und Nebensache auch dann vorliegen, wenn der Mietzins für die Nebensache in demjenigen für die Hauptsache inbegriffen ist (vgl. BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5). Dies ändert aber nichts daran, dass die Überlassung einer im Mietvertrag ausdrücklich erwähnten Nebensache zum Gebrauch unentgeltlich erfolgt und daher Gegenstand eines Gebrauchsleihvertrags und nicht eines Mietvertrags bildet, wenn dafür überhaupt kein Entgelt geschuldet ist, weder in der Form eines separaten Mietzinses noch als Bestandteil des Mietzinses für die Hauptsache. Ob die Überlassung der Nebensache zum Gebrauch unentgeltlich erfolgt, bestimmt sich gemäss Rechtsprechung und Lehre nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Parteiwillen (vgl. BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.2; Blumer, SPR, N 8 und 149; Püntener, a.a.O., S. 47 und 105). Ob die Überlassung der Haupt- und der Nebensache zum Gebrauch in einer einheitlichen Vertragsurkunde in zwei separaten Vertragsurkunden vereinbart wird, ist dabei nicht entscheidend. Dementsprechend wird in der Lehre festgehalten, wenn ein separater Vertrag über die unentgeltliche Benutzung abgeschlossen ausdrücklich festgehalten werde, dass die Benutzung auf Zusehen hin unentgeltlich erfolge, liege eine Gebrauchsleihe vor (Blumer, a.a.O., N 8). Ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener, a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache zwei separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art. 253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht, hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art. 309 f. OR und finden die Bestimmungen über die Kündigung eines Mietvertrags und damit auch diejenigen betreffend Wohn- und Geschäftsräume auf den (Gebrauchsleih-)Vertrag betreffend die Nebensache von vornherein keine Anwendung. Dementsprechend scheint die Möglichkeit der Annahme einer Gebrauchsleihe trotz funktionellen Zusammenhangs zwischen der Haupt- und der Nebensache im Fall einer eindeutigen Parteivereinbarung auch in der Lehre bejaht zu werden. Als Beispiel, in dem die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts nicht zur Anwendung gelangen, wird der Fall genannt, dass im Hinblick auf einen Ausbau eines Dachstocks die üblicherweise zu den Mietwohnungen gehörenden Estriche nicht mitvermietet werden, sondern den Mieterinnen auf Zusehen hin unentgeltlich und damit leihweise zur Verfügung gestellt werden (Blumer, SPR, N 8). In einem solchen Fall dienen die Estriche funktionell der Hauptsache und werden sie nur wegen der über die Wohnungen geschlossenen Mietverträge zum Gebrauch überlassen und in Gebrauch genommen.
5. Auslegung des vorliegenden Vertrags
5.1 Die Berufungsklägerin macht geltend, das Mietobjekt bestehe aus den Räumlichkeiten im EG und im UG. Die Räumlichkeiten im UG seien Bestandteil des Mietverhältnisses und mit denjenigen im EG mitvermietet worden (Gesuch Rz. 2). Die Vertragsparteien hätten die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG als Ganzes zum Gegenstand eines Mietverhältnisses gemacht (Verhandlungsprotokoll S. 6). Die Berufungsbeklagten behaupten, gemäss dem übereinstimmenden wirklichen Willen der ursprünglichen Vertragsparteien seien nur die Räumlichkeiten im EG Gegenstand des Mietvertrags und seien die Räumlichkeiten im UG der Berufungsklägerin bloss im Rahmen einer Gebrauchsleihe unentgeltlich und nur bis auf Widerruf zum Gebrauch überlassen worden (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.). Ein übereinstimmender wirklicher Wille der ursprünglichen Vertragsparteien ist im vorliegenden Verfahren nicht feststellbar (vgl. dazu auch Berufung Rz. 17). Folglich ist der vorliegende Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen.
5.2
5.2.1 Auch gestützt auf eine objektive Auslegung macht die Berufungsklägerin geltend, dass das Mietobjekt aus den Räumlichkeiten im EG und im UG bestehe, dass die Räumlichkeiten im UG Bestandteil des Mietverhältnisses seien und mit denjenigen im EG mitvermietet worden seien (Gesuch Rz. 2) sowie dass die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG als Ganzes zum Gegenstand des Mietverhältnisses gemacht worden seien (Verhandlungsprotokoll S. 6). Die Berufungsbeklagten bringen vor, auch bei objektiver Vertragsauslegung seien nur die Räumlichkeiten im EG Gegenstand des Mietvertrags und seien die Räumlichkeiten im UG der Gesellschaft bloss im Rahmen einer Gebrauchsleihe unentgeltlich und nur bis auf Widerruf zum Gebrauch überlassen worden (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.).
Aus den vorstehenden Feststellungen folgt, dass die Behauptung der Berufungsklägerin in ihrer Berufung (Rz. 9), die Berufungsbeklagten hätten im erstinstanzlichen Verfahren nicht bestritten, dass als Mietobjekt sowohl die Räumlichkeiten im EG als auch diejenigen im UG angemietet worden seien, aktenwidrig ist, wie die Berufungsbeklagten zu Recht geltend machen (vgl. Berufungsantwort Rz. 26). Die Berufungsbeklagten haben zwar nicht bestritten, dass auf der ersten Seite der als Mietvertrag bezeichneten Vertragsurkunde die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG als Mietobjekt angegeben werden. Sie haben diesbezüglich aber bestritten, dass der Wortsinn des Vertrags seinem wahren Sinn entspricht, und geltend gemacht, dass die Räumlichkeiten im UG sowohl nach subjektiver als auch nach objektiver Vertragsauslegung nicht Gegenstand des Mietvertrags im rechtstechnischen Sinn sind (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.).
5.2.2 Auf der ersten Seite der als Mietvertrag bezeichneten Urkunde (Urkunde 2 Berufungsklägerin) werden als Mietobjekt angegeben «Gewerberäume im Erdgeschoss und Untergeschoss Ca. 130 m2 + EH ca. 130 m2». Dies spricht dafür, dass die Räumlichkeiten im EG und die Räumlichkeiten im UG Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind. Gemäss Ziff. 4 des Vertrags ist dies jedoch eindeutig nicht der Fall. Gemäss dieser Vertragsklausel berechnet sich der Mietzins entsprechend der Lage und Grösse der jeweiligen Flächen bzw. Objekte wie folgt:
«Objekt Fläche/ Franken Franken Franken pro
Anzahl pro m2 pro Jahr Monat
Gewerberaum EG 130 18'000.00 1'500.00
UG – mietfrei bis 130
auf Wiederruf
Nettomietzins 18'000.00 1'500.00
Heiz- und Nebenkosten akonto 6'000.00 500.00
Total Bruttomietzins 24'000.00 2'000.00»
Mit dem Begriff «mietfrei» in Ziff. 4 des Vertrags kann vernünftigerweise nur gemeint sein, dass für die Räumlichkeiten überhaupt kein Mietzins geschuldet ist. Aufgrund dieses Begriffs und der Tatsache, dass in der Zeile betreffend die Räumlichkeiten im EG der Mietzins und in der separaten Zeile betreffend die Räumlichkeiten im UG nichts angegeben wird, besteht insbesondere kein Zweifel, dass der Mietzins für die Räumlichkeiten im UG auch nicht in demjenigen für die Räumlichkeiten im EG enthalten ist. Der Einwand der Berufungsklägerin, die Räumlichkeiten im UG würden nicht unentgeltlich zum Gebrauch überlassen, weil sie gemäss Ziff. 4 des Vertrags für diese Räumlichkeiten Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten zu leisten habe (Berufung Rz. 18), ist unbegründet. Zunächst ergibt sich aus dem Wortlaut und der Systematik des Vertrags nicht, dass die Akontozahlungen auch die Räumlichkeiten im UG betreffen. Im erstinstanzlichen Verfahren hat die Berufungsklägerin keine diesbezüglichen Behauptungen aufgestellt und ihre vorstehend erwähnte Behauptung in der Berufung stellt ein gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässiges Novum dar. Im Übrigen stünde die Übernahme der Heiz- und Nebenkosten für die Räumlichkeiten im UG durch die Berufungsklägerin der Annahme einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung aber ohnehin nicht entgegen (vgl. oben E. 4.1), wie die Berufungsbeklagten zu Recht geltend machen (vgl. Berufungsantwort Rz. 32).
Wenn die Angabe auf der ersten Seite des Vertrags, dass die Räumlichkeiten im UG zum Mietobjekt gehören, im rechtstechnischen Sinn verstanden wird, besteht damit ein Widerspruch zwischen dieser Angabe und Ziff. 4 des Vertrags, weil die Räumlichkeiten im UG gemäss dieser Bestimmung unentgeltlich zum Gebrauch überlassen werden, obwohl die Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Mietvertrags notwendigerweise entgeltlich wäre. Dieser vermeintliche Widerspruch lässt sich aber ohne weiteres dadurch auflösen, dass die Begriffe Mietvertrag und Mietobjekt auf der ersten Seite des Vertrags nicht im rechtstechnischen Sinn verstanden werden, sondern im Sinn von vertraglicher Vereinbarung und Objekt dieser Vereinbarung. Bei diesem Verständnis kann die als Mietvertrag bezeichnete Vertragsurkunde durchaus einen Mietvertrag und einen Gebrauchsleihvertrag im rechtstechnischen Sinn enthalten und können die Räumlichkeiten im EG Objekt des Mietvertrags und diejenigen im UG Objekt des Gebrauchsleihvertrags sein. Hingegen erscheint es ausgeschlossen, aus der blossen Bezeichnung der Räumlichkeiten im UG als Mietobjekt auf der ersten Seite des Mietvertrags zu schliessen, dass die Parteien entgegen der ausdrücklichen und klaren Regelung in Ziff. 4 des Vertrags eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gewollt haben. Wenn die Parteien aber eine unentgeltliche Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch vereinbart haben, handelt es sich bei der als Mietvertrag bezeichneten vertraglichen Vereinbarung gemäss den der Parteiautonomie entzogenen absolut zwingenden Legaldefinitionen von Art. 253 und Art. 305 OR (vgl. Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 3; Roncoroni, mp 2006, S. 74) diesbezüglich nicht um einen Mietvertrag, sondern um einen Gebrauchsleihvertrag. Für die Möglichkeit eines vom rechtstechnischen Sinn abweichenden Verständnisses der Begriffe Mietvertrag und Mietobjekt spricht im Übrigen auch der Umstand, dass die Vertragsparteien gemäss den insoweit nicht bestrittenen Feststellungen des Zivilgerichts (angefochtener Entscheid E. 3.2.2) nicht juristisch geschult sind.
Die Berufungsklägerin macht geltend, indem die Liegenschaftsverwaltung mit Schreiben vom 18. Januar 2023 (Urkunde 4 Berufungsklägerin) erklärt habe, dass die Räumlichkeiten im UG ab dem 1. Mai 2023 «aus dem Mietvertrag ausgegliedert» würden, hätten die Berufungsbeklagten anerkannt, dass diese Räumlichkeiten Teil des Mietobjekts seien (Gesuch Rz. 3 und Verhandlungsprotokoll S. 6; vgl. Berufung Rz. 23). Dies ist unzutreffend. Genauso wie auf der ersten Seite des Vertrags kann auch im Schreiben vom 18. Januar 2023 mit dem Mietvertrag bloss die als solche bezeichnete Vertragsurkunde gemeint sein, die einen Mietvertrag und einen Gebrauchsleihvertrag im rechtstechnischen Sinn enthält.
Die Berufungsklägerin macht geltend, aus dem Wortlaut von Ziff. 4 des Vertrags gehe klar hervor, dass nicht das Recht zum Gebrauch der Räumlichkeiten im UG, sondern nur die Mietfreiheit widerrufen werden könne (Berufung Rz. 17). Dies ist unzutreffend. Der Begriff «bis auf Widerruf» könnte sich grundsätzlich auf die Mietfreiheit und damit auf die Unentgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung (so die Berufungsklägerin [Berufung Rz. 17]) auf die Gebrauchsüberlassung als solche beziehen (so die Berufungsbeklagten [vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 f.; Berufungsantwort Rz. 22, 27 und 32). Der Umstand, dass die Ziff. 4 des Vertrags, in welcher der Begriff verwendet wird, gemäss ihrem Titel den Mietzins regelt, könnte für das erste Verständnis sprechen. Aus den folgenden Gründen mussten vernünftige Personen in der Situation der Parteien den Begriff aber auf die Gebrauchsüberlassung als solche beziehen. Die Formulierung, die Überlassung einer Sache zum Gebrauch könne widerrufen werden, entspricht dem allgemeinen Sprachgebrauch und die Folgen des Widerrufs sind in diesem Fall ohne weiteres klar. Die Formulierung, die Unentgeltlichkeit einer Gebrauchsüberlassung könne widerrufen werden, wäre hingegen höchst ungewöhnlich. Wenn das mögliche Entgelt für die Gebrauchsüberlassung wie im vorliegenden Vertrag nicht geregelt ist, bliebe bei dieser Auslegung zudem unklar, was im Fall des Widerrufs der Unentgeltlichkeit geschehen soll. Es stünde zwar fest, dass ein Entgelt geschuldet wäre, aber es fehlte jegliche Regelung der Höhe des Entgelts der Art und Weise ihrer Bestimmung. Aus den vorstehenden Gründen ist davon auszugehen, dass vernünftige Personen in der Situation der ursprünglichen Vertragsparteien nicht bloss die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung für widerrufbar erklärt hätten, obwohl sie überhaupt keine Regelung betreffend das Entgelt nach einem allfälligen Widerruf getroffen haben.
5.2.3 Auch wenn sich die Möglichkeit des Widerrufs nur auf die Unentgeltlichkeit bezöge, hätte der Widerruf im Übrigen zur Folge, dass betreffend die Räumlichkeiten im UG kein Vertrag (mehr) bestünde und die Berufungsklägerin daher kein Recht auf Gebrauch dieser Räumlichkeiten mehr hätte. Da die Gebrauchsüberlassung bei der Gebrauchsleihe definitionsgemäss unentgeltlich erfolgt, könnte nach dem Widerruf der Unentgeltlichkeit kein Gebrauchsleihvertrag mehr vorliegen. Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die Höhe des Mietzinses aufgrund der Parteivereinbarung bestimmt zumindest bestimmbar sein (BGer 4A_85/2021 vom 8. Juli 2021 E. 5.1, 4C.162/2001 vom 11. Dezember 2001 E. 2a; vgl. BGE 119 II 347 E. 5a S. 347 f.; zustimmend Blumer, Kurzkommentar, Art. 253 N 6; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253 OR N 8; Rohrer, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c N 5 und Art. 253 N 5; ablehnend Giger, a.a.O., Art. 253 OR N 27 ff.; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253 OR N 31; Weber, a.a.O., Art. 253 OR N 6). Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, so ist trotz Einigung über die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch (zumindest für die Zukunft) kein Mietvertrag zustande gekommen (vgl. BGE 119 II 347 E. 5a S. 348; BGer 4A_85/2021 vom 8. Juli 2021 E. 5.1, 4C.162/2001 vom 11. Dezember 2001 E. 2a; zustimmend Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253 OR N 8; Rohrer, Vorbemerkungen zu Art. 253–273c N 5 und Art. 253 N 5). Aufgrund des vorliegenden Vertrags ist die Höhe des Entgelts für die Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch überhaupt nicht bestimmbar. Daher bestünde bezüglich dieser Räumlichkeiten auch nach dem Widerruf der Unentgeltlichkeit kein Mietvertrag, solange sich die Parteien nicht auf die Höhe des Entgelts für die Überlassung der Räumlichkeiten im UG die Art und Weise seiner Bestimmung geeinigt haben (vgl. dazu auch Berufungsantwort Rz. 32).
Auch wenn die in Ziff. 4 des Vertrags vorgesehene Möglichkeit des Widerrufs zu Unrecht nicht auf die Gebrauchsüberlassung, sondern auf ihre Unentgeltlichkeit bezogen würde, haben die Berufungsbeklagten den Vertrag betreffend die Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch wirksam per Ende April 2023 beendet, indem sie der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 18. Januar 2023 mitgeteilt haben, dass sie die Räumlichkeiten im UG ab dem 1. Mai 2023 nicht mehr nutzen könne. Betreffend die Räumlichkeiten im UG kann der vorliegenden Vertrag unabhängig von der vereinbarten Möglichkeit des Widerrufs nicht als Miete, sondern nur als Gebrauchsleihe qualifiziert werden, weil die Räumlichkeiten im UG gemäss Ziff. 4 des Vertrags unentgeltlich zum Gebrauch überlassen werden und der Mietvertrag definitionsgemäss entgeltlich ist. Ist für die Gebrauchsleihe eine bestimmte Dauer nicht vereinbart, so endet sie gemäss Art. 309 Abs. 1 OR, sobald die Entlehnerin den vertragsgemässen Gebrauch gemacht hat mit Ablauf der Zeit, binnen deren dieser Gebrauch hätte stattfinden können. Wenn der Verleiher die Sache zu einem weder der Dauer noch dem Zweck nach bestimmten Gebrauch überlassen hat, so kann er sie gemäss Art. 310 OR beliebig zurückfordern. Falls die Parteien zwar einen Gebrauchszweck vereinbart haben, die Vertragsdauer dadurch aber nicht begrenzt wird, weil der vereinbarte Gebrauch zeitlich nicht beschränkt ist, richtet sich die Beendigung des Gebrauchsleihvertrags nicht nach Art. 309 OR, sondern nach Art. 310 OR (vgl. BGE 125 III 363 E. 2e S. 365 und E. 2g–2i S. 366 f.; BGer 4D_136/2010 vom 11. Februar 2011 E. 4.3.1; Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 309 OR N 2; Schönenberger, in: Müller-Chen/ Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 309–311 OR N 2). Art. 309 und 310 OR haben dispositiven Charakter (Higi, a.a.O., Art. 309 OR N 52 und Art. 310 OR N 5). Gemäss Ziff. 2 des Vertrags ist die Mieterin berechtigt und verpflichtet, das Mietobjekt als Gewerberaum zu gebrauchen. Selbst wenn diese vertragliche Regelung auch auf den Gebrauch der Räumlichkeiten im UG bezogen wird, wird die Vertragsdauer durch den vereinbarten Gebrauchszweck nicht begrenzt. Falls die in Ziff. 4 des Vertrags vorgesehene Möglichkeit des jederzeitigen Widerrufs zu Unrecht nicht auf die Gebrauchsüberlassung als solche bezogen würde, richtete sich die Beendigung des Gebrauchsleihvertrags daher im vorliegenden Fall nach Art. 310 OR. Diese Bestimmung gibt dem Verleiher das Recht, den Gebrauchsleihvertrag jederzeit fristlos zu kündigen (Higi, a.a.O., Art. 310 N 6–8 und 10; Schönenberger, a.a.O., Art. 309–311 N 3; Schwaibold, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014, Art. 310 N 1 f.). Für die Rückgabe der Sache hat der Verleiher der Entlehnerin eine angemessene Frist anzusetzen (Higi, a.a.O., Art. 310 OR N 12 f.; Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 310 OR N 2; vgl. Bovet/Richa, in: Commentaire romand, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 310 CO N 1). Dies kann auch durch die Angabe einer Kündigungsfrist eines Beendigungstermins erfolgen (vgl. Higi, a.a.O., Art. 310 OR N 8 und 11; Schwaibold, a.a.O., Art. 310 N 2). In der Regel ist eine Frist von zehn Tagen angemessen (Higi, a.a.O., Art. 310 OR N 12; Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 310 OR N 2). Indem die Berufungsbeklagten die Räumlichkeiten im UG mit Schreiben vom 18. Januar 2023 auf Ende April 2023 zurückgefordert haben, haben sie der Berufungsklägerin eine sehr grosszügige Frist für die Rückgabe angesetzt, die sich offensichtlich als angemessen erweist.
5.2.4 Aus den vorstehenden Erwägungen (vgl. oben E. 5.2.2) folgt, dass mehrere triftige Gründe (insbesondere Wortlaut von Ziff. 4 des Vertrags sowie systematische und harmonisierende Auslegung) dafür sprechen, vom Wortsinn, der den Begriffen Mietvertrag und Mietobjekt betreffend die Räumlichkeiten im UG bei isolierter Betrachtung der ersten Seite des Vertrags beizumessen ist, abzuweichen, und den vorliegenden Vertrag dahingehend auszulegen, dass die Parteien betreffend die Räumlichkeiten im EG einen Mietvertrag und betreffend diejenigen im UG einen Gebrauchsleihvertrag abgeschlossen haben und die Räumlichkeiten im UG nicht Gegenstand des Mietverhältnisses bilden. Ein Grund, von der vorstehend dargelegten Auslegung abzuweichen, könnte höchstens dann bestehen, wenn ein Umstand vorläge, der den ursprünglichen Vertragsparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt gewesen ist hätte bekannt sein müssen und aus dem zu schliessen wäre, dass eine unterschiedliche rechtliche Behandlung der Räumlichkeiten im EG und derjenigen im UG von den Parteien nicht gewollt sein kann nicht möglich ist (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2.2). Da die Berufungsklägerin daraus ableiten möchte, dass die Räumlichkeiten im UG Gegenstand des Mietvertrags und damit ihres zurzeit fortbestehenden Gebrauchsrechts bilden, trägt entgegen ihrer Ansicht (vgl. Berufung Rz. 20 f.) gemäss Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sie und nicht die Berufungsbeklagten die Beweislast für einen entsprechenden Umstand und insbesondere für die Behauptung, ohne die Möglichkeit des Gebrauchs der Räumlichkeiten im UG könne sie die Autowerkstatt in den Räumlichkeiten im EG nicht betreiben und damit den Vertragszweck nicht erreichen. Wie im Folgenden dargelegt wird, hat die Berufungsklägerin einen entsprechenden Umstand nicht glaubhaft gemacht.
Aufgrund der insoweit nicht bestrittenen Darstellung der Berufungsbeklagten (Verhandlungsprotokoll S. 2 f. und 5) sowie der von ihnen anlässlich der erstinstanzlichen Verhandlung eingereichten Pläne und Fotos (Urkunden 1 und 2 der Berufungsbeklagten) ist von der folgenden Anordnung der Räumlichkeiten auszugehen: Im EG befindet sich eine Werkstatt mit Büro, Ersatzteillager, Garderobe und Vorplatz. Die Werkstatt ist durch ein Tor von der Strasse sowie durch den Hauseingang zugänglich. Das UG ist von der Strasse durch ein Tor über eine Rampe zugänglich. Die Rampe ist mit einer verglasten Metallwand von den Räumlichkeiten im EG abgetrennt. In dieser Wand befindet sich ein Durchgang. Im UG befinden sich unter anderem eine Autoeinstellhalle und unter der Rampe ein Lager.
Gemäss der ersten Seite des Vertrags umfasst das Mietobjekt Gewerberäume im EG und im UG und gemäss Ziff. 2 des Vertrags ist die Mieterin berechtigt und verpflichtet, das Mietobjekt als Gewerberaum zu gebrauchen. Die Berufungsklägerin behauptet, die Parteien hätten die Nutzung der Räumlichkeiten im EG und im UG als Gewerberäume namentlich zum Betrieb einer Autowerkstatt vereinbart (Gesuch Rz. 4). Ob die Berufungsbeklagten dies bestreiten wollen, erscheint fraglich und kann offenbleiben, weil diese Behauptung aus den nachstehenden Gründen ohnehin glaubhaft ist. Die Berufungsbeklagten haben zugestanden, dass die Berufungsklägerin zumindest im EG bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Autowerkstatt betrieben hat und dass ihr unentgeltlich und bis auf Widerruf zusätzlich jedenfalls gewisse Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch überlassen worden sind (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3). Unter diesen Umständen besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass sich das Recht zum gewerblichen Gebrauch gemäss Ziff. 2 des Vertrags nicht nur auf die Räumlichkeiten im EG als Objekt des Mietvertrags im rechtstechnischen Sinn, sondern auch auf die Räumlichkeiten im UG als Objekt des Gebrauchsleihvertrags bezieht und mit dem gewerblichen Gebrauch insbesondere der Betrieb einer Autowerkstatt gemeint ist.
Die Berufungsklägerin behauptet, dass zwischen den Räumlichkeiten im EG und den Räumlichkeiten im UG ein räumlicher und funktionaler Zusammenhang bestehe (Gesuch Rz. 4). Die Berufungsbeklagten bestreiten dies und machen geltend, zwischen den Räumlichkeiten im EG und denjenigen im UG gebe es keinen inneren Zusammenhang (Verhandlungsprotokoll S. 2 und 5; Berufungsantwort Rz. 28 und 35). Diese Bestreitung ändert nichts daran, dass das Bestehen eines räumlichen und funktionellen Zusammenhangs zwischen den Räumlichkeiten im EG und denjenigen im UG aufgrund der eigenen Darstellung der Berufungsbeklagten glaubhaft ist, wie die Berufungsklägerin im Ergebnis zu Recht geltend macht (vgl. Berufung Rz. 11 und 20 f.). Gemäss den Angaben der Berufungsbeklagten wurde aus der verglasten Metallwand zwischen den Räumlichkeiten im EG und der Rampe, die zu den Räumlichkeiten im UG führt, ein Stück herausgeschnitten, um einen provisorischen Durchgang zwischen den Räumlichkeiten im EG und denjenigen im UG zu schaffen und die Nutzung dieser Räumlichkeiten zu ermöglichen. Zudem befinde sich im UG eine Spaltanlage, die zur Garage gehöre, wobei die Berufungsbeklagten damit offensichtlich die von der Berufungsklägerin betriebene Autowerkstatt meinen (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 2 und 5). Ein räumlicher und funktioneller Zusammenhang genügt aber nicht zur Annahme, dass die Vertragsparteien nicht in Kauf genommen haben, dass die Räumlichkeiten im UG ein anderes rechtliches Schicksal haben können als diejenigen im EG und insbesondere der Vertrag betreffend den Gebrauch der Räumlichkeiten im UG unabhängig von demjenigen betreffend den Gebrauch der Räumlichkeiten im EG gekündigt werden kann. Namentlich kann aus den Umständen, dass die Berufungsklägerin gemäss dem Vertrag zunächst sowohl die Räumlichkeiten im EG als auch diejenigen im UG gebrauchen durfte und ein provisorischer Durchgang geschaffen wurde, um ihr den Gebrauch der Räumlichkeiten im UG zu ermöglichen, entgegen ihrer Ansicht (Berufung Rz. 17) nicht geschlossen werden, dass die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das gleiche rechtliche Schicksal teilen müssen. Die Parteien können vielmehr ohne weiteres in Kauf genommen haben, dass die Berufungsklägerin vor der Beendigung des Mietvertrags für die Räumlichkeiten im EG auf den Gebrauch der Räumlichkeiten im UG verzichten muss und der provisorischer Durchgang geschlossen wird.
Im Übrigen hat die Berufungsklägerin nicht glaubhaft gemacht, dass der räumliche Zusammenhang zwischen den Räumlichkeiten im EG und denjenigen im UG so eng wie von ihr behauptet ist. Sie behauptet, dass sich das Tor vor der Rampe zum UG nur aus den Räumlichkeiten im EG öffnen lasse. Zudem scheint sie behaupten zu wollen, die Räumlichkeiten im UG seien nur durch den Durchgang in der Wand zwischen den Räumlichkeiten im EG und der Rampe, die ins UG führt, zugänglich (vgl. Gesuch Rz. 4; vgl. dazu auch Verhandlungsprotokoll S. 6 f. und Berufung Rz. 20). Die Berufungsbeklagten bestreiten dies (Verhandlungsprotokoll S. 2). Die Berufungsklägerin nennt als Beweismittel für ihre Behauptungen nur Schreiben ihres eigenen Rechtsvertreters und solche der Liegenschaftsverwaltung. Die Schreiben der Liegenschaftsverwaltung stützen die Behauptungen der Berufungsklägerin nicht und bei denjenigen ihres Rechtsvertreters handelt es sich um blosse Parteibehauptungen. Gemäss dem Schreiben der Liegenschaftsverwaltung vom 15. März 2023 (Urkunde 8 Berufungsklägerin) verfügt die Einstellhalle im UG über einen Zugang für Fahrzeuge und für Personen. Das Tor könne von den Räumlichkeiten im EG aus bedient werden, müsse aber nicht. Gemäss den Angaben der Berufungsbeklagten in der Verhandlung des Zivilgerichts sind die Räumlichkeiten im UG durch das Tor über die Rampe sowie über das Treppenhaus und den Lift zugänglich (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 3 und 5; vgl. dazu auch Berufungsantwort Rz. 39). Diese Darstellung wird durch die als Beweismittel eingereichten Pläne und Fotos (Urkunden 1 und 2 Berufungsbeklagte) zumindest plausibilisiert. Damit ist es glaubhaft, dass die Räumlichkeiten im UG durch das Tor über die Rampe sowie über das Treppenhaus und den Lift zugänglich sind, und hat die Berufungsklägerin ihre bestrittene Behauptung, das Tor lasse sich nur aus den Räumlichkeiten im EG öffnen, nicht glaubhaft gemacht.
In ihrem Gesuch behauptet die Berufungsklägerin, ohne die Möglichkeit des Gebrauchs der Räumlichkeiten im UG könne sie die Autowerkstatt in den Räumlichkeiten im EG nicht betreiben und damit den Vertragszweck nicht erreichen. Zudem drohten ihr hohe Verluste, wenn sie die Räumlichkeiten im UG nicht gebrauchen könne (Gesuch Rz. 4 f.; vgl. auch Berufung Rz. 12 und 20). Die Berufungsbeklagten bestreiten dies (Verhandlungsprotokoll S. 2 und 5). In ihrem Gesuch ist die Berufungsklägerin für ihre vorstehenden Behauptungen jegliche Substanziierung und jeglichen Beweis schuldig geblieben. Die als Beweismittel genannten Schreiben der Liegenschaftsverwaltung stützen die Behauptungen nicht und bei den als Beweismittel genannten Schreiben ihres eigenen Rechtsvertreters handelt es sich um blosse Parteibehauptungen. Unter diesen Umständen sind die vorstehend erwähnten bestrittenen Behauptungen der Berufungsklägerin mangels Substanziierung und Glaubhaftmachung im vorliegenden Verfahren nicht zu berücksichtigen.
Im Rahmen ihres mündlichen Vortrags, mit dem sie von ihrem unbedingten Replikrecht Gebrauch gemacht hat, hat die Berufungsklägerin erstmals behauptet, bei Mietbeginn sei vorgesehen worden, dass die Räumlichkeiten im EG und diejenigen im UG zusammen als Werkstatt genutzt werden und genutzt werden müssten. Diese Räumlichkeiten hingen zusammen. Im UG befänden sich das Reifenlager, die Spaltanlage und der Kompressor für Druckluft. Das Reifenlager, die Spaltanlage und der Kompressor seien für den Betrieb der Werkstatt erforderlich und ohne sie könne der Betrieb nicht aufrechterhalten werden. Die Berufungsklägerin sei bis zum Hauptprozess bankrott, wenn sie die Räumlichkeiten im UG nicht nutzen könne (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 6 f.; vgl. auch Berufung Rz. 11 f. und 14). Diese Behauptungen sind verspätet und daher nicht zu berücksichtigen (vgl. oben E. 2). Im Übrigen änderte auch die Berücksichtigung dieser Behauptungen nichts daran, dass die Berufungsklägerin nicht glaubhaft gemacht hat, dass der Betrieb der Autowerkstatt in den Räumlichkeiten im EG ohne den Gebrauch der Räumlichkeiten im UG nicht möglich sei und ihr hohe Verluste gar der Konkurs drohe, wenn sie die Räumlichkeiten im UG nicht gebrauchen könne. Die Berufungsklägerin hat insbesondere nicht dargelegt, weshalb eine Spaltmaschine für den Betrieb einer Autowerkstatt unentbehrlich sein sollte, und nicht einmal behauptet, dass die Spaltmaschine und der Kompressor nicht in den Räumlichkeiten im EG untergebracht sowie die Reifen andernorts gelagert werden könnten (vgl. betreffend die Lagerung der Reifen Verhandlungsprotokoll S. 5 und Berufungsantwort Rz. 28). Damit ist es nicht glaubhaft, dass die Möglichkeit, die Reifen sowie die Spaltmaschine und den Kompressor in den Räumlichkeiten im UG unterzubringen, eine notwendige Voraussetzung für den Betrieb der Autowerkstatt der Berufungsklägerin darstellt und dieser hohe Verluste gar der Konkurs drohen, wenn sie diese Möglichkeit verliert.
In ihrer Berufung (Rz. 23) behauptet die Berufungsklägerin erstmals, den Personen, die den Vertrag für die Berufungsklägerin unterzeichnet haben, sei bekannt gewesen, dass der Werkstattbetrieb nur mit dem Gebrauch der Räumlichkeiten im UG aufrechterhalten werden könne, weil sie selbst für die Berufungsklägerin tätig gewesen seien. Dass die Personen, die den Vertrag für die Berufungsklägerin unterzeichnet haben, für sie tätig gewesen sind, mag sich allenfalls aus ihrer aus dem Handelsregister ersichtlichen Beteiligung an der Geschäftsführung ergeben und damit notorisch sein. Zumindest im Übrigen handelt es sich bei den erwähnten Behauptungen der Berufungsklägerin aber um gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässige Noven. Zudem hat die Berufungsklägerin die bestrittenen (Berufungsantwort Rz. 34) Behauptungen nicht ansatzweise belegt.
5.2.5 Zusammenfassend hat die Berufungsklägerin nicht glaubhaft gemacht, dass betreffend die Räumlichkeiten im UG ein Mietvertrag besteht, und ist die als Mietvertrag bezeichnete Vertragsurkunde dahingehend auszulegen, dass sie betreffend die Räumlichkeiten im EG einen Mietvertrag und betreffend diejenigen im UG einen Gebrauchsleihvertrag enthält.
5.3 Das Zivilgericht hat festgestellt, dass die Berufungsbeklagten die Gebrauchsleihe betreffend die Räumlichkeiten im UG per Ende April 2023 beendet haben. Für den Fall, dass die Räumlichkeiten im UG nicht Gegenstand eines Mietvertrags, sondern eines Gebrauchsleihvertrags bilden, macht die Berufungsklägerin zu Recht nicht geltend, dass die Feststellung des Zivilgerichts unrichtig sei. Zur Begründung kann auf die vorstehenden Erwägungen (vgl. oben E. 5.2.3) und diejenigen des Zivilgerichts (angefochtener Entscheid E. 3.2.3) verwiesen werden. Damit hat die Berufungsklägerin keinen Anspruch mehr auf Gebrauch der Räumlichkeiten im UG und hat das Zivilgericht zu Recht festgestellt, dass die Berufungsklägerin den behaupteten Verfügungsanspruch nicht glaubhaft gemacht hat.
6. Berufungsentscheid und Prozesskosten
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Berufung abzuweisen ist. Entsprechend diesem Verfahrensausgang hat die Berufungsklägerin die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens zu tragen und den Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen.
Die Grundgebühr beträgt im vorliegenden Berufungsverfahren CHF 200.– bis CHF 20'000.– (§ 10 Abs. 1 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 Gerichtsgebührenreglement [GGR, SG 154.810]). In Anwendung der Grundsätze der Gebührenbemessung gemäss § 2 GGR ist für den vorliegenden Entscheid eine Gebühr von CHF 1'500.– angemessen.
Das Zivilgericht setzte den Streitwert unter Annahme einer vermutlichen Verfahrensdauer von drei Jahren mit nachvollziehbarer Begründung auf CHF 54'000.– fest (vgl. oben E. 1). Die Berufungsklägerin beanstandet dies nicht. Die Berufungsbeklagten gehen für die Berechnung der Sicherheit gemäss Art. 264 Abs. 1 ZPO zwar von einer Verfahrensdauer von mindestens fünf Jahren aus (Berufungsantwort Rz. 16), begründen aber nicht einmal ansatzweise, weshalb die Annahme des Zivilgerichts unrichtig sein sollte. Unter diesen Umständen ist auch für das Berufungsverfahren auf den vom Zivilgericht festgesetzten Streitwert von CHF 54'000.– auszugehen. Im summarischen Verfahren bewegt sich das Grundhonorar bei einem Streitwert von über CHF 30'000.– bis CHF 100'000.– zwischen CHF 900.– und CHF 6'667.– (§ 5 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Honorarreglement [HoR, SG 291.400]). In Anwendung der Bemessungsgrundsätze gemäss § 2 Abs. 1 und 2 HoR ist für das vorliegende Berufungsverfahren ein Honorar von CHF 2’900.– angemessen. Zusätzlich sind eine Auslagenpauschale von CHF 87.– (vgl. § 23 Abs. 1 HoR) und die Mehrwertsteuer (vgl. § 24 HoR) zu berücksichtigen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 1. Juni 2023 ([...]) wird abgewiesen.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'500.–.
Die Berufungsklägerin hat den Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'987.–, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 230.–, zu bezahlen.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsbeklagter 1
- Berufungsbeklagter 2
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.
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