I. Erschliessungsabgaben
77 Ursprünglicher Beitragsplan nach §§ 34/35 BauG
- Eine private Stiftung kann Grundstücke des Stiftungsvermögens
nicht mit einem Selbstbindungsakt von der Beitragspflicht an die Er-
schliessung befreien.
- Der wirtschaftliche Sondervorteil ist nach der objektiven Methode zu
bestimmen.
- Der subjektiven Situation eines Beitragspflichtigen ist im Rahmen
des Vollzugs der Beitragsleistung Rechnung zu tragen (Zahlungser-
leichterung).
Aus einem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom
31. August 2011 in Sachen Stiftung E.R. gegen Einwohnergemeinde L.
(4-BE.2010.32).
A.
In der Zeit vom 11. Mai 2009 bis 9. Juni 2009 legte der Ge-
meinderat L. den Beitragsplan ES auf.
Die Stiftung E.R. (...) ist Eigentümerin der Parzelle 864 im
Halte von 1'721 m2. Die Parzelle 864 soll mit einem Strassenbaubei-
trag von Fr. 15'705.- belastet werden. Beitragspflichtig ist eine Teil-
fläche von 644 m2 zu 100 %.
9.2.
Bei der Eigentümerin der Parzelle 864 handelt es sich um eine
privatrechtliche Stiftung, die gemäss Errichtungsurkunde vom
19. Juli 2000 (...) folgenden Zweck hat:
"Die Stiftung hat zum Zweck, E.R.s bildhauerische Arbeitsstätte
und eine umfangreiche Sammlung von Skulpturen, plastischen Ent-
würfen und grafischen Blättern zu erhalten, zu betreuen, der Öffent-
lichkeit zugänglich zu machen und durch gegenseitige Wechselaus-
stellungen mit andern Museen und Sammlungen in weitere Kreise zu
tragen."
Neben dem Stiftungszweck verfügt eine Stiftung stets über ein
Stiftungsvermögen, mit dessen Einsatz und Hilfe die Stiftungsorgane
den Stiftungszweck zu verfolgen haben. Das Vermögen einer Stif-
tung hat immer deren Zweck zu dienen und muss daher auf diesen
ausgerichtet sein. Zu den Mitteln der Stiftung E.R. gehört unter ande-
rem die Parzelle 864. Die Verwendung dieser Parzelle ist grundsätz-
lich an den Stiftungszweck gebunden und es kann nicht frei darüber
verfügt werden. Eine Änderung des Stiftungszwecks ist gemäss
Art. 86 Abs. 1 ZGB nur ausnahmsweise und unter bestimmten Vor-
aussetzungen möglich, denn jegliche Abänderung des Zwecks tang-
iert die Stiftung in ihren Grundfesten. Eine Veränderung des Stif-
tungszwecks kommt nur dann in Frage, wenn objektiv ein Wandel in
der Bedeutung und Wirkung des Stiftungszweckes und subjektiv eine
Entfremdung vom ursprünglichen Stifterwillen vorliegt. Dies ist der
Fall, wenn der ursprüngliche Stiftungszweck unsinnig, gänzlich
überholt, unwirtschaftlich wurde oder sich berechtigte Erwartungen
nicht erfüllt haben. Zudem muss sich der geänderte Stiftungszweck
am bisherigen möglichst anlehnen (Basler Kommentar zum Zivilge-
setzbuch, 4. Auflage, Basel 2010, Art. 85/86 N 7 ff.). Bei einer jun-
gen Stiftung, welche mit genügenden Mitteln ausgestattet ist und die
wie die Stiftung E.R. zum Ziel hat, künstlerische Werke zu erhalten
und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, ist es unwahrschein-
lich, dass in absehbarer Zukunft eine Änderung des Stiftungszwecks
vorgenommen werden muss. Der Beschwerdeführerin ist daher
grundsätzlich zuzustimmen, dass die Parzelle 864 als Stiftungsver-
mögen an den Stiftungszweck gebunden ist und über die Nutzung
derselben nicht frei verfügt werden könnte.
9.3.
Gegenwärtig dient das beitragsgebundene Grundstück dem Stif-
tungszweck, indem es als Park genutzt wird und Skulpturen sowie
Kunstgegenstände darauf ausgestellt werden. Denkbar ist aber auch,
dass die gegenwärtige Nutzung eine Änderung erfährt und dass das
Grundstück dann in einer anderen Form einen Beitrag zur Ver-
wirklichung des Stiftungszwecks leistet. So wäre es beispielsweise
möglich, dass eine örtliche Veränderung erforderlich ist, weil die
Kunstsammlung zunehmend vergrössert und/oder zusätzlichem Pu-
blikum zugänglich gemacht werden soll und die Stiftung daher um-
zieht. Ein Wechsel der Örtlichkeit kann auch dann angebracht sein,
wenn die bestehende Infrastruktur nicht mehr genügt und sich ein
Ausbau nicht lohnt oder wenn die Ausstellung aus strategischen
Überlegungen an einen andern Ort verlegt werden soll. Ein Umzug
könnte innerhalb von L. oder aber in eine andere Ortschaft erfolgen.
Das beitragsgebundene Grundstück würde in einem solchen Fall
wohl als ökonomische Grundlage für den Erwerb einer anderen Lie-
genschaft dienen, was durch eine Überbauung desselben erreicht
werden könnte. Auf diese Weise würde eine Änderung der Nutzung
des betreffenden Grundstücks vollzogen und das Grundstück den-
noch vollkommen dem Stiftungszweck dienen. Der Standort ist in
der Stiftungsurkunde (...) jedenfalls nicht festgeschrieben.
9.4.
9.4.1.
Vorweg ist festzuhalten, dass der Gesetzgeber im geltenden
Baugesetz bezüglich der Erhebung von Beiträgen weder eine Unter-
scheidung nach privaten und öffentlichen Grundstücken vorgenom-
men hat, noch nach Grundstücken, die einem privaten und solchen,
die einem öffentlichen Zweck dienen. Ausnahmen von der Abgabe-
pflicht müssen aber im Sinne des Legalitätsprinzips ausdrücklich
normiert werden. Hingegen kann sich bei Grundstücken öffentlich-
rechtlicher Körperschaften und Anstalten, aber auch bei privaten In-
stitutionen, die einen öffentlichen oder einen gemeinnützigen Zweck
verfolgen, die Frage nach einem ausnützbaren Sondervorteil stellen.
9.4.2.
Grundsätzlich ist ein wirtschaftlicher Sondervorteil dann zu
bejahen, wenn der Vorteil objektiv betrachtet realisierbar ist. Nicht
erforderlich ist, dass der Vorteil effektiv realisiert wird. Unerheblich
ist auch, ob der Sondernutzen sofort oder zu einem späteren Zeit-
punkt realisiert werden kann. Bei noch nicht überbauten Liegen-
schaften besteht der abzugeltende Sondervorteil in der Überbaubar-
keit und der damit verbundenen Wertsteigerung der Grundstücke
(...).
9.5.
Diese Realisierung der Wertvermehrung durch Verkauf ist bei
Grundstücken eingeschränkt, die sich im Gemeingebrauch befinden,
die zu einem Stiftungsvermögen oder zum Verwaltungsvermögen
gehören und infolge ihrer Widmung dem rechtsgeschäftlichen Ver-
kehr entzogen sind. Allerdings erfahren solche Grundstücke gleich-
wohl einen ausnützbaren Sondervorteil angesichts der Tatsache, dass
öffentliche Grundstücke genauso wie private erschlossen sein müs-
sen, bevor sie überbaut werden können. Für Vorteile, welche dem
Gemeinwesen zukommen, können nicht die privaten Grundeigen-
tümer zu Beitragsleistungen herangezogen werden (vgl. AGVE 2006,
S. 361 ff.). Dies kann sich bei einer Parzelle, die zu einer pri-
vatrechtlichen Stiftung gehört und daher zweckgebunden ist, nicht
anders verhalten.
9.6.
Die zu den Mitteln der Stiftung E.R. gehörende Parzelle 864
liegt in der Bauzone W2b, in welcher Bauten zu Wohnzwecken mit
bis zu zwei Geschossen errichtet werden dürfen. Faktisch ist somit
die Überbauung der Parzelle 864 im Rahmen der Zonenordnung
zulässig. Zumindest aus rein zonenrechtlicher Sicht steht einer zu-
künftigen Realisierung des Mehrwerts durch eine Überbauung nichts
entgegen. Daran ändert auch der von der Beschwerdeführerin geltend
gemachte Umstand (...), dass die Parzelle zur Strasse im B. hin mit
einer Mauer versehen worden ist, nichts. Eine solche Abgrenzung
kann jederzeit entfernt werden, so dass der Zugang zur Parzelle wie-
der frei ist. Allerdings erschwert die Tatsache, dass es sich beim be-
treffenden Grundstück um Stiftungsvermögen handelt, die Realisie-
rung des Mehrwerts durch einen Verkauf. Vollkommen auszuschlies-
sen ist ein solcher Schritt aber nicht, wie sich aus den Ausführungen
in Erwägung 9.3. ergibt.
Vorliegend besteht tatsächlich eine Besonderheit im Vergleich
zu gewöhnlichem unüberbautem Bauland, das nach einer Erschlies-
sung zu einem höheren Preis verkauft oder mit einer höheren Hypo-
thek beliehen werden kann. Die Ausgangslage der Beschwerdeführe-
rin unterscheidet sich somit wesentlich von derjenigen der übrigen
vom Beitragsplan betroffenen Grundeigentümern. Aus diesem Um-
stand allein kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass ein wirtschaft-
licher Sondervorteil vollständig dahinfalle. Es wäre störend, wenn
ein Grundstück, nur weil es zum Vermögen einer Stiftung gehört und
durch diesen Selbstbindungsakt und somit durch ein subjektives Nut-
zungshindernis von der Beitragspflicht befreit würde. Vielmehr wäre
es sinnvoll, der subjektiven Situation der Beschwerdeführerin im
Rahmen des Vollzugs der Beitragsleistung Rechnung zu tragen. An
der objektiven Methode zur Bestimmung des Sondervorteils ist daher
auch im vorliegenden Fall festzuhalten. Weil der Vorteil nicht effek-
tiv realisiert werden muss, die Beiträge aber dennoch fällig werden,
führt dies zwangsläufig zu Härtefällen. Diese sind aber nicht dadurch
zu vermeiden, dass auf die subjektive Methode (auch Realisie-
rungsprinzip) abzustellen ist, denn dadurch wird eine Beitragspflicht
ausgeschlossen, obschon dem Grundstück ein realisierbarer Sonder-
vorteil erwächst. Wer die Wertzunahme seines Grundstücks aus be-
stimmten Gründen nicht ausnützen kann, soll einen Zahlungsauf-
schub erhalten, entgeht jedoch der Beitragspflicht nicht (Armin
Knecht, Grundeigentümerbeiträge an Strassen im aargauischen
Recht, Aarau 1975, S. 75 f.). Wichtig ist also, dass die subjektive
Situation bei der Beurteilung eines Härtefalls nach pflichtgemässem
Ermessen gebührend berücksichtigt und eine Unverhältnismässigkeit
im Einzelfall vermieden wird. Die Stundung eines Beitrages bedeutet
nicht, dass dieser im Beitragsplan zu streichen wäre, er kann ledig-
lich trotz Rechtskraft des Beitragsplans nicht eingezogen werden,
solange die Stundung gilt (AGVE 2006, S. 364). Damit kann dem
besonderen Umstand, dass die Parzelle 864 an den Stiftungszweck
gebunden ist und eine Realisierung des Mehrwerts durch einen Ver-
kauf erschwert wird, Rechnung getragen werden (vgl. SKE
4-EB.2003.50024 in Sachen Schweizerische P-Stiftung N. gegen
Einwohnergemeinde N. vom 6. Dezember 2006).
9.7.
Die Sach- und Rechtslage ist vergleichbar mit unüberbauten, in
der Bauzone liegenden Grundstückteilen, die dem bäuerlichen Bo-
denrecht unterstehen. Es besteht gemäss § 35 Abs. 4 BauG ein
Rechtsanspruch auf Stundung für die auf diesen Flächen erhobenen
Beiträge. Eine Befreiung von der Beitragspflicht oder die Verneinung
eines wirtschaftlichen Sondervorteils ist auch in diesen Fällen nicht
vorgesehen. Die Bestimmung enthält jedoch keine Vorschriften be-
züglich der Ausgestaltung von Zahlungserleichterungen, sie stellt
diese ins Ermessen des Gemeinderates. Insbesondere sieht sie keine
Befristung der Stundungsdauer vor. Auch dies steht im Ermessen der
anordnenden Behörde. Grundsätzlich sind die Beiträge so lange zu
stunden, als der Härtefall vorliegt. Dieser fällt unter anderem bei
einer Überbauung oder bei einem Verkauf des Grundstücks dahin,
weil dann erfahrungsgemäss die Wertzunahme realisiert wird (Erich
Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971
[aBauG], Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 33 N 3; Knecht,
a.a.O., S. 77). Vorliegend sieht auch das RFE in § 7 in Übereinstim-
mung mit § 35 Abs. 4 BauG eine Vorschrift für Sonderfälle vor. (...)
Auch aus Gründen der Rechtsgleichheit darf im vorliegenden
Fall der wirtschaftliche Sondervorteil nicht unter Berücksichtigung
der subjektiven Situation bestimmt werden, während in vergleichba-
ren Fällen nach herrschender Lehre und Praxis der Sondervorteil
nach objektiven Kriterien festgestellt wird und nur allenfalls auf-
grund der subjektiven Verhältnisse Zahlungserleichterungen gewährt
werden.
9.8.
(...) Vorliegend ist festzuhalten, dass die Ausgestaltung der
Zahlungserleichterungen nicht in den Kompetenzbereich der Schät-
zungskommission fällt. Darüber hat einzig die Gemeindebehörde zu
befinden. (...)
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