I. Zivilrecht
A. Mietrecht
1 Art. 269 ff. OR. Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz
vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-
derungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der Miete
von Wohn- und Geschäftsräumen, nicht hingegen bei Mietverhältnissen
über vermietete Parkplätze, die dem Mieter nicht zusammen mit Wohn-
oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden.
Aus dem Entscheid der 4. Zivilkammer des Obergerichts vom 1. Dezember
2011 in Sachen E. AG gegen F.H.-B. (ZVE.2011.2).
5.
5.1.
Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz vor
missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-
derungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Davon nicht erfasst werden
insbesondere Mietverhältnisse über vermietete Parkplätze, soweit
solche dem Mieter nicht zusammen mit Wohn- oder Geschäfts-
räumen zum Gebrauch überlassen werden (Art. 253a Abs. 1 OR;
Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationen-
recht, 4. Aufl. 1998, Vorbemerkungen zu Art. 269-270e N. 73). Sie
zählen zum Typus der freien Miete (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu
Art. 269-270e N. 82), bei welchem die Vertragsfreiheit der Parteien
einzig durch die allgemeinen vertragsrechtlichen Schranken begrenzt
ist. Besondere gesetzliche Ausnahmen vom Prinzip der Unverän-
derbarkeit bestehen daher nicht. Namentlich die Art. 269 ff. OR als
materielles Missbrauchsrecht und die Art. 270 ff. OR als formelles
Missbrauchsrecht bleiben unanwendbar. Vertragsänderungen bzw. -
anpassungen sind demzufolge grundsätzlich stets zu vereinbaren, sei
es in Form eines Abänderungsvertrags bzw. in Form von Anpas-
sungsklauseln oder in Form von besonderen Gestaltungsrechten.
Haben die Parteien keine Änderungs- oder Anpassungsmöglichkeit
vereinbart, gilt grundsätzlich das Prinzip der Unveränderbarkeit als
ungeschriebenes dispositives Gesetzesrecht. Es bleibt mit anderen
Worten stets beim insoweit unveränderbar Vereinbarten, das für die
Parteien verbindlich ist. Einseitig herbeigeführt werden kann bei
diesem Miettypus eine Änderung des Mietvertrags nur durch eine
(Änderungs-)Kündigung in der Gestalt einer ordentlichen Kündigung
(soweit das vertraglich möglich ist) oder durch eine ausserordent-
liche Kündigung im Sinn von Art. 266g OR, die allerdings an strenge
Voraussetzungen gebunden ist (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art.
269-270e N. 136 ff.; Weber, in: Honsell/ Vogt/Wiegand [Hrsg.],
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, Art. 269
N. 1).
5.2.
Nach Darstellung der Beklagten hat die Klägerin die sechs
Parkplätze auf dem Parkplatzdreieck X. in Y. nicht zusammen mit
Wohn- oder Geschäftsräumen gemietet. Die Klägerin hat das nicht
bestritten, sondern lediglich geltend gemacht, als Eigentümerin der
Liegenschaft Z. in Y. das Parkplatzdreieck gemietet zu haben, damit
ihr Mieter der Café-Bar X. seiner Kundschaft Parkplätze direkt vor
dem Lokal anbieten könne. Indessen genügt nicht, dass die Parkplät-
ze einen Bezug zu Wohn- oder Geschäftsräumen haben. Vielmehr ist
Identität der Parteien erforderlich, damit Art. 253a Abs. 1 OR zum
Tragen kommt (Weber, a.a.O., Art. 253a/253b N. 15). Der Schutz vor
missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-
derungen des Vermieters bei Wohn- und Geschäftsräumen gemäss
Art. 269 ff. OR findet folglich auf das Mietverhältnis zwischen den
Parteien keine Anwendung. Die Konsequenz daraus ist, dass einer-
seits die Beklagte den Mietzins nicht einseitig gemäss Art. 269d OR
erhöhen kann, dass anderseits die Klägerin die Mietzinserhöhung
nicht gemäss Art. 270b OR bei der Schlichtungsbehörde für Miete
und Pacht des Bezirks Kulm als missbräuchlich anfechten kann. Sie
braucht das auch nicht zu tun, da die Beklagte die einseitig erklärte
Mietzinserhöhung nicht durchsetzen kann, sofern die Parteien nicht
eine entsprechende Änderungs- oder Anpassungsklausel im Mietver-
trag stipuliert haben. Will sie es dennoch tun, hat sie den Friedens-
richter anzurufen, da die Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht
nur zuständig sind für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen (Art. 200 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 4 lit. c EG ZPO;
Gloor/Umbricht Lukas, in: Oberhammer [Hrsg.], Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, Kurzkommentar, 2010, Art. 200 N. 3).
LOGIN ▾
