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79 Benützungsgebühren (§ 34 Abs. 2 BauG)
- Schuldner der Benützungsgebühren ist der Eigentümer eines Ge-
bäudes. Sie können von diesem erhoben werden, auch wenn sie bei
der Mieterschaft nicht erhältlich gemacht werden konnten
Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom
4. September 2007 in Sachen W. gegen Einwohnergemeinde R.
A.
W. ist Eigentümer einer Liegenschaft an der M. Strasse in R.
Dieses Haus war in der Zeit vom 15. November 1998 bis
30. September 2005 an die Eheleute E. P. und M. P. vermietet.
B.1.
In der Zeit vom 16. Dezember 2002 bis 29. November 2004
wurden M. P. für das Objekt "M. Strasse" in R. von der Finanz-
verwaltung Benützungsgebühren für Wasser und Abwasser in Rech-
nung gestellt.
B.2.
Am 17. November 2005 wurde W. von der Finanzverwaltung
Benützungsgebühren für Wasser und Abwasser in Rechnung gestellt.
Als Kunde wurde auf der Rechnung Frau M. P. aufgeführt.
B.3.
Mit Protokollauszug vom 12. Dezember 2005 beschloss der
Gemeinderat R., die offenen Gebührenrechnungen für die Lie-
genschaft an der M. Strasse für die Zeit vom 1. Oktober 2001 bis
30. September 2005 dem Eigentümer W. in Rechnung zu stellen.
3.2.4.
Zusammengefasst besteht in der Gemeinde R. in sämtlichen
strittigen Bereichen eine gesetzliche Grundlage zur Erhebung von
Benützungsgebühren. Damit ist aber noch nichts darüber ausgesagt,
wer mit diesen Gebühren belastet werden darf.
3.3.1.
Das Abwasserreglement von 1990 (aAR) bezeichnet in § 34
Abs. 1 als Schuldner der Abgaben den jeweiligen Grundeigentümer.
Auch das neue Abwasserreglement von 2003 (AR) bezeichnet in
§ 27 den Eigentümer als zur Bezahlung der Abgaben verpflichtet.
Die Abwassergebühren können damit grundsätzlich dem Ei-
gentümer in Rechnung gestellt werden.
3.3.2.
Das neue Wasserreglement (WR) definiert in § 37 denjenigen
als zahlungspflichtig, dem laut Grundbuch das Eigentum zusteht. Im
Wasserreglement von 1990 (aWR) findet sich keine analoge
Bestimmung. Es ist daher zu prüfen, wer nach dem alten Wasser-
reglement als zahlungspflichtig zu betrachten ist.
3.3.2.1.
§ 53 Abs. 1 aWR bezeichnet den Abonnenten als zah-
lungspflichtig. Das Wasserreglement enthält jedoch keine Definition
des Abonnenten. Es ist daher anhand des Reglements zu prüfen, wer
als Abonnent anzusehen ist. (...)
3.3.2.2.
§ 37 Abs. 1 aWR hält fest, dass die dauernde Lieferung von
Wasser auf Grund der Anschlussbewilligung erfolgt. Abonnent ist
somit, wem die Anschlussbewilligung erteilt wird. Mit der An-
schlussbewilligung befasst sich § 51 Abs. 1 aWR. Demnach erhebt
der Gemeinderat bei Erteilung der Anschlussbewilligung bzw. bei
Erteilung der Baubewilligung die Vorauszahlung der mutmasslichen
Anschlussgebühr, berechnet aufgrund der geschätzten Baukosten.
Schuldner der Baukosten ist gestützt auf § 50 Abs. 2 aWR der Ei-
gentümer der angeschlossenen Baute. Daraus folgt, dass der Eigen-
tümer als Schuldner der Anschlussgebühren automatisch auch
Empfänger der Anschlussbewilligung und daher als Abonnent anzu-
sehen ist.
3.3.2.3.
Auch § 38 Abs. 1 aWR, wonach der Abonnent gegenüber der
Wasserversorgung für alle Schäden haftet, die durch sein Eigentum
verursacht werden, weist darauf hin, dass der Eigentümer als
Abonnent zu betrachten ist.
Schliesslich ist auch festzuhalten, dass das Reglement den Be-
griff "Mieter" nicht erwähnt. Auch dies ist zumindest ein Indiz dafür,
dass der Eigentümer als Abonnent anzusehen ist.
3.3.2.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Begriff "Abonnent"
im aWR der Gemeinde R. sich einzig und alleine auf den Eigentümer
der Liegenschaft bezieht. Damit ist sowohl nach altem wie auch nach
neuem Wasserreglement gegenüber der Gemeinde grundsätzlich W.
gebührenpflichtig.
(...)
3.4.1.
Zwischen den Eheleuten P. und W. bestand ein Mietvertrag im
Sinne der Art. 253 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obli-
gationenrecht; OR; SR 220) vom 30. März 1911.
Gemäss Art. 256b OR trägt der Vermieter die mit der Sache
verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben. Unter den Begriff
Lasten und öffentliche Abgaben fallen Grundsteuern, Gebäudeversi-
cherungsprämien, Wasser-, Abwasser-, Meteorwasser- und Kehricht-
abfuhrgrundgebühren, dingliche Lasten des privaten und des öffent-
lichen Rechts (Grund- und Vorzugslasten) und ähnliche Verpflich-
tungen "aus dem 'Haben' der Sache". Die Regel, wonach diese Kos-
ten vom Vermieter zu tragen sind, ergibt sich aus dem Wesen der
Miete als obligatorischem Recht auf Gebrauchsüberlassung. Das Ge-
setz setzt dabei voraus, dass solche Abgaben und Lasten den Eigen-
tümer treffen sollen, weil sie mit dem Gebrauch der Sache nicht un-
mittelbar verbunden sind (Roger Weber, in: Heinrich Honsell/Nedim
Peter Vogt/Wolfgang Wiegand, Basler Kommentar zum Schweizeri-
schen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Auflage,
Basel 2003, N. 1 zu Art. 256b, mit weiteren Hinweisen).
Dieser Grundsatz wurde auch schon mehrfach vom Bundesge-
richt bestätigt, letztmals im Entscheid 4C. 268/2006: Gemäss
Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezah-
len, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese
Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich
vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Ne-
benkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau be-
zeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche
Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa S. 462;
Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002, E. 2.1, publ. in
mp 2002 S. 163 ff., je mit Hinweisen).
Art. 257b OR ermöglicht dem Vermieter, die öffentlichen Ab-
gaben als Nebenkosten auszuscheiden und sie dem Mieter zu aufer-
legen, sofern sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
Der Vermieter hat somit die Möglichkeit, die als Nebenkosten
anfallenden Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren auf den
Mieter zu überwälzen, falls er dies will. Auch nach den mietrechtli-
chen Bestimmungen ist im Aussenverhältnis gegenüber dem Ge-
meinwesen einzig und alleine der Vermieter für diese Gebühren
zahlungspflichtig.
3.4.2.
Betrachtet man den am 2. April 2007 eingereichten Mietvertrag
vom 9. November 1998, so wurde unter Ziff. 4 vereinbart, dass
sämtliche Nebenkosten direkt zulasten des Mieters gehen würden.
Damit hat der Eigentümer von der Möglichkeit gemäss
Art. 257d OR Gebrauch gemacht und die Nebenkosten dem Mieter
auferlegt. Diese Vereinbarung beschlägt aber bloss das zivilrechtliche
Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter, wonach letzte-
rer anstelle des ersteren die Gebühren zu bezahlen hat. Sie vermag
aber nicht in das reglementarisch öffentlich-rechtlich begründete Ab-
gabeverhältnis zwischen der Gemeinde und dem Eigentümer einzu-
greifen.
3.5.
Die Gebührenrechnungen für die Zeit vom 1. Oktober 2004 bis
zum 30. September 2005 in der Höhe von Fr. 3'311.-- wurden somit
zu Recht dem Eigentümer W. zugestellt. Er ist aufgrund obiger
Ausführungen als Eigentümer der Liegenschaft an der M. Strasse in
R. für die anfallenden Gebühren zahlungspflichtig. (...)
(...)
3.5.3.
Im Weiteren ist nun zu prüfen, ob der Beschwerdeführer auch
für die Benützungsgebühren in der Zeit vom Oktober 2001 bis
September 2004 in der Höhe von Fr. 3'633.-- aufzukommen hat, ob-
wohl diese jeweils an die Mieterin fakturiert wurden.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hatte einen ähnli-
chen Fall zu entscheiden (VB.2001.00209), welchem folgender
Sachverhalt zugrunde lag: Die betroffene Gemeinde liess die Gebüh-
renrechnungen für eine Tennishalle über mehr als 20 Jahre der Be-
triebs-AG zukommen, welche diese Tennishalle betrieb, obwohl sie
nicht Grundeigentümerin war. Die Reglemente sahen als Schuldner
der Benützungsgebühren die jeweiligen Eigentümer bzw. Baurechts-
berechtigten vor. Nachdem die Betriebs-AG in Konkurs gefallen war,
stellte die Gemeinde die Rechnung den beiden Grundeigentümern
zu. Diese machten geltend, ein solches Vorgehen stelle einen unzu-
lässigen Schuldnerwechsel dar. Das Verwaltungsgericht hielt fest, ein
solches Vorgehen sei zulässig. Die Gemeinde habe durchaus über-
zeugend dargelegt, dass die Zusendung der Rechnungen an die Mie-
terin aus Gründen der administrativen Vereinfachung erfolgt sei, dies
habe aber an der eigentlichen Schuldnerstellung nichts zu ändern
vermocht und es sei zulässig, die Rechnung nun den Eigentümern
zuzustellen.
Diese Rechtsprechung wirkt auch für die Schätzungskommis-
sion überzeugend. Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem Schreiben
an den Beschwerdeführer (...) ausgeführt, man habe die Gebühren-
rechnungen in den vergangenen Jahren direkt den Mietern zugestellt,
um dem Vermieter die Weiterverrechnung zu ersparen. Erst nachdem
es nicht gelungen sei, die Gebühren beim Ehepaar P. zu beziehen,
habe man diese beim Eigentümer eingefordert.
Ein solches Vorgehen macht durchaus Sinn und ist absolut
nachvollziehbar. Die Gemeinde hat sich, nachdem es ihr nicht ge-
lang, bei den Mietern die Benützungsgebühren einzutreiben, zu
Recht an den Eigentümer der Liegenschaft gehalten, welcher als
Abonnent Schuldner der Gebühren ist. Daher liegt auch kein Verstoss
gegen das Verursacherprinzip das Gleichbehandlungsgebot vor.
Die Rechnungsstellung erfolgte somit richtigerweise an W.,
welcher für die ausstehenden Gebühren aufzukommen hat.
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