69 Formelle Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte; nachträgliches
Begehren wegen Immissionen durch eine Baustelle (§ 155 Abs. 1 lit. c
BauG)
- Grundsätzliches zur Immissionsentschädigung im Zusammenhang
mit öffentlichen Werken (Erw. 3.1.).
- Übermässige Immissionen während vier Monaten rechtfertigen keine
Entschädigung, wenn die Erholungszeiten eingehalten werden
(Erw. 3.2. - 3.3.5.2.).
- Ein auf Parteiabrede beruhender Mietzinserlass kann nicht als Scha-
den anerkannt werden (Erw. 3.3.9.2.).
- Immissionen während der Abwesenheit des Wohnungsinhabers wer-
den nicht als Nutzungsbeschränkung berücksichtigt (Erw. 3.3.9.3.).
Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom
25. April 2006 in Sachen M. gegen Kanton Aargau.
3. Verbleibender Hauptstreitpunkt des vorliegenden Verfahrens
ist der Ersatz von Mietzinsausfällen und eine Entschädigung an den
Eigentümer wegen eingeschränkter Wohnnutzung als Folge der Bau-
immissionen (...).
3.1. Das Grundeigentum beinhaltet unter anderem das Recht,
übermässige Einwirkungen von Nachbarn auf das eigene Grundstück
abwehren zu können (Art. 684 ZGB i.V.m. Art. 679 ZGB). Gegen
übermässige Einwirkungen steht dem betroffenen Grundeigentümer
insbesondere die Unterlassungsklage zur Verfügung. Gehen diese
Immissionen jedoch von einem im öffentlichen Interesse liegenden
Werk aus, für welches dem Werkeigentümer das Enteignungsrecht
zusteht und können diese Einwirkungen nicht oder nur mit einem
unverhältnismässigen Aufwand vermieden werden, so werden die
Abwehransprüche des Grundeigentümers infolge der vorrangigen
öffentlichen Interessen unterdrückt. Das bedeutet die zwangsweise
Errichtung einer Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Enteigneten
zugunsten des Werkeigentümers, deren Inhalt in der Pflicht zur Dul-
dung der Immissionen besteht. An Stelle des Unterlassungsanspruchs
kann die Entschädigung für die Enteignung der nachbarlichen
Abwehrrechte, d.h. eine formelle Enteignung, treten (BGE 123 II
490 ff. mit weiteren Hinweisen; zum Ganzen vgl. Entscheid der
Schätzungskommission [SKE] EV.2000.50018 in Sachen R.M. vom
7. November 2000, S. 5). (...)
3.2.2.
(...)
Gemäss Bundesgericht ist Baustellenlärm während einer Dauer
von drei bis sechs Monaten in der Regel entschädigungslos
hinzunehmen (BGE 106 Ib 251). Den Mietern eines Restaurants, die
den Betrieb sechs Monate vor Ablauf ihres Vertrages einstellten, weil
sie sich infolge von Bauarbeiten für die Bahnunterführung, der
Schliessung des SBB-Niveauüberganges und der Kanalisationsarbei-
ten unmittelbar vor und neben der Liegenschaft dazu genötigt sahen,
verweigerte es eine Entschädigung (BGE 113 Ia 354 ff.).
Ob die Intensität der Beeinträchtigungen durch die Baustelle im
vorliegenden Fall eine Entschädigung rechtfertigt, ist nun zu prüfen.
(...)
3.3.4. Für Baustellen sind in der LSV keine Grenzwerte festge-
legt. Stattdessen hat das BUWAL die Richtlinie über emissions-
begrenzende Massnahmen zur Vermeidung von Baulärm vom
2. Februar 2000 ausgearbeitet. Es handelt sich dabei um Weisungen
an Vollzugsbehörden für lärmrechtliche Vorschriften, mit denen die
Konkretisierung und Anwendung der Art. 11 und 12 USG für Bau-
stellen aufgezeigt wird. Für kantonale Behörden ist deren Anwen-
dung nicht zwingend. Bei Abweichungen ist aber nachzuweisen, dass
die bundesrechtlichen Anforderungen eingehalten werden (Richtlinie
S. 4 Ziff. 1.6.).
(...)
3.3.4.7. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die
BUWAL-Richtlinie eingehalten worden zu sein scheint. Jedenfalls
sind gravierende Abweichungen nicht nachgewiesen. Der von der
Baustelle verursachte Lärm hätte also nicht durch zumutbare Mass-
nahmen verringert werden können.
3.3.5. Unvermeidbare, übermässige Immissionen sind zu ent-
schädigen, wenn sie eine gewisse Dauer aufweisen. Andernfalls sind
sie - wie auch die üblichen Baustellenimmissionen - von der
Duldungspflicht gedeckt (...). Dass auch eine mehrjährige Baustelle,
von der keine übermässigen Einwirkungen ausgehen, entschädi-
gungslos hinzunehmen ist, ergibt sich aus dem Bundesgerichtsent-
scheid 1E.9/2001 vom 25. Februar 2002, Erw. 6. In diesem Fall (...)
verlangte der Gesuchsteller Ersatz der hypothetischen Mietzinsein-
bussen für 5 Jahre. Das Begehren wurde abgewiesen, weil keine
übermässigen Immissionen festgestellt werden konnten. Ab welcher
Dauer übermässige Einwirkungen entschädigt werden müssen,
wurde vom Bundesgericht, soweit ersichtlich, bisher nicht festgelegt.
Im Entscheid 106 Ib 251 hat es lediglich festgehalten, dass Bau-
stellen von 3-6 Monaten in der Regel entschädigungslos hinzuneh-
men sind. Im Vergleich zur Zahl der Begehren wegen Dauerlärm von
Strasse, Schiene und Flughäfen finden sich in der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung nur wenige Fälle betreffend Baustellenlärm,
obwohl die öffentliche Hand laufend auch grössere Bauwerke reali-
siert. Die Einsicht in die Notwendigkeit solcher Eingriffe und die
Toleranz gegenüber temporären Immissionen scheinen daher allge-
mein vorhanden zu sein. Da auch Entschädigungen für Dauerlärm
nur unter restriktiven Voraussetzungen zugesprochen werden (...),
muss - um das Verhältnis zu wahren - bei vorübergehenden über-
mässigen Immissionen eine gewisse Dauer verlangt werden. Kurz-
zeitige Störungen genügen nicht, auch wenn sie als übermässig zu
beurteilen sind.
3.3.5.1. Die Liegenschaft des Gesuchstellers war in der ersten
Bauphase zeitweise extremem Lärm ausgesetzt, das ist unbestritten.
Als übermässig lärmintensive Arbeiten werden angeführt: das Spit-
zen der Betonmauer (ab 13. Januar 2004), das Zerkleinern der Find-
linge und der Felsplatte (ab 23. Januar 2004) sowie die Bohrarbeiten
für die Pfähle (vom 3.-24. Februar 2004 und vom 13.-17. Mai 2004)
(...). Grosszügig gerechnet hat die lärmintensive Phase maximal
vom 13. Januar 2004 bis 17. Mai 2004, also rund 4 Monate gedauert.
Die anschliessenden Arbeiten waren weniger belastend. Sie wa-
ren wohl störend, fielen aber nicht aus dem Rahmen von gewöhnli-
chen Immissionen einer Baustelle. Dafür spricht auch, dass die Mie-
ter nicht ausgezogen sind, obwohl die Arbeiten an der Umfahrungs-
strasse bis heute nicht abgeschlossen sind. Selbst der Fotograf, der
angeblich das Atelier per Ende Juni 2004 gekündigt haben soll (...),
ist geblieben. Die Beeinträchtigung durch üblichen Baulärm ist von
den betroffenen Anwohnern entschädigungslos zu dulden (...).
3.3.5.2. Der Gesuchsteller gab zu bedenken, dass er mehr als
andere betroffen sei. Das Haus stehe auf einer mehrlagigen Schicht
von Findlingen. Beim Abbau der Findlinge und den Bohrarbeiten
seien Schall und Schwingungen ins Haus übertragen und besonders
gut wahrgenommen worden. Zudem sei der Baulärm von mehrge-
schossigen Gebäuden gegenüber seiner Liegenschaft zurückgewor-
fen worden (...). An der Verhandlung vom 25. April 2006 machte M.
weiter geltend, dem Haus gegenüber sei eine 8 m hohe Pfahlwand
gestanden, die den Lärm zurückgeworfen habe (...).
Die zusätzliche Belastung infolge des schwierigen Baugrundes
betrifft Arbeiten in jener Phase, in welcher der Baustellenlärm un-
bestritten über dem üblichen Mass lag (...). Die Zusatzbelastung
bestätigt dieses Ergebnis nochmals; etwas anderes ergibt sich daraus
nicht. Der Einwand betreffend Reflektion des Schalls durch gegenü-
berliegende Gebäude vermag nicht zu überzeugen. Diese stehen et-
was hangabwärts von der Liegenschaft des Gesuchstellers und bilden
keine geschlossene, parallel verlaufende Front. Eine spürbare
Verstärkung der Bauimmissionen ist davon nicht zu erwarten. Was
die Pfahlwand angeht ist zu bedenken, dass der gegenüberliegende
Grubenrand etwas tiefer lag und vor dem Haus des Gesuchstellers
ebenfalls eine Schutzwand aufgestellt wurde. Von letzterer liegt ein
Foto in den Akten (...). Erstere wurde nicht dokumentiert und es ist
schwierig, deren Wirkung im Nachhinein abzuschätzen. Es ist aber
nicht anzunehmen, dass sie den normalen Baulärm - wenn überhaupt
- derart verstärkt hat, dass die Liegenschaft ständig einer übermässi-
gen Belastung, vergleichbar jener der ersten Bauphase, ausgesetzt
war. Andernfalls wäre das Argument nicht erst an der Verhandlung
vorgetragen worden.
Somit bleibt es bei der Feststellung, dass die für eine allfällige
Entschädigung relevante Phase rund 4 Monate gedauert hat. Das mag
auf den ersten Blick lange erscheinen. Da die Erholungszeiten (Mit-
tag, Nacht, Wochenende) aber eingehalten wurden, die Immissionen
also auf die weniger empfindlichen Tageszeiten fielen, relativiert sich
dieses Ergebnis. Im Vergleich mit jenen, die von Verkehrslärm
betroffen sind, der sich nicht an die üblichen Arbeitszeiten hält, ist
das eine deutliche Erleichterung. Deshalb ist vorliegend die notwen-
dige Dauer, die eine Entschädigung rechtfertigen würde, nach Über-
zeugung der Schätzungskommission nicht erreicht.
(...)
3.3.9. Selbst wenn Intensität und Dauer der Immissionen für
eine Entschädigung sprechen würden, wäre eine solche nur
auszurichten, wenn durch die Einwirkungen ein beträchtlicher Scha-
den entstanden wäre (...).
Der Gesuchsteller stellt eine Gesamtforderung von
Fr. 79'978.80 (...). Darin sind enthalten: Mietzinsreduktionen für drei
Wohnungen, Mietzinsreduktion für den Gewerberaum, Entschädi-
gung für den ebenfalls im Haus wohnenden Gesuchsteller sowie eine
Umtriebsentschädigung. Die Ersatzforderung basiert auf Mietzins-
senkungen für die Jahre 2004 und 2005. Wie bereits festgehalten
(...), dauerte die für eine allfällige Entschädigung massgebende
lärmintensive Bauphase rund 4 Monate. Rechnet man die Ge-
samtforderung auf diese Zeit um, bleiben noch rund Fr. 13'300.--. Ob
dieser Betrag als schwerwiegender Schaden anzusehen ist, bleibe
dahin gestellt.
3.3.9.1. Bisher hat der Gesuchsteller einzig dem Fotografen
eine Mietzinsreduktion im Umfang von 50 % gewährt. Die übrigen
Mieter wurden auf den Entscheid der Schätzungskommission über
das vorliegende Entschädigungsbegehren vertröstet (...). Was die
Wohnungsmieten betrifft, hat der Gesuchsteller demnach gar keinen
Schaden erlitten.
3.3.9.2. Die Mietzinsreduktion für das Atelier wurde freiwillig
gewährt. Es liegt dafür weder ein Entscheid der Schlichtungsstelle in
Mietsachen noch ein Entscheid eines Zivilgerichts vor. Ein auf
Parteiabrede beruhender Mietzinserlass kann jedoch nicht anerkannt
werden. Andernfalls hätte es der Gesuchsteller in der Hand, den
Schaden infolge Bauimmissionen selber festzulegen. Wo ein Vermie-
ter auch in der betroffenen Liegenschaft wohnt und dem Bauherrn
gegenüber eine Entschädigungsforderung stellt, ist der Interessen-
konflikt offensichtlich.
Da der privatrechtliche und der öffentlichrechtliche Immissions-
schutz grundsätzlich selbstständig nebeneinander stehen, würde die
Schätzungskommission ein entsprechendes Zivilurteil mit Rücksicht
auf die Unterschiede nicht unbesehen übernehmen (Erich Zimmerlin,
Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985,
§§ 160/61 N 2; vgl. auch Max Imboden/René A. Rhinow, Schwei-
zerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II: Besonderer Teil, 5.
Auflage, Basel 1976, S. 1054 lit. a). Die allgemeinen Gebote der
widerspruchsfreien und koordinierten Anwendung der Rechtsord-
nung verlangen jedoch den sachgerechten Einbezug von und die
möglichst weitgehende Rücksichtnahme auf Normen anderer Rechts-
gebiete zum gleichen Gegenstand (BGE 126 III 225 f., vgl. auch den
Aufsatz von Niccolò Raselli, Berührungspunkte des privaten und
öffentlichen Immissionsschutzes in URP 2000 S. 271 ff.; für eine
Rückbesinnung auf die grundlegenden Unterschiede der beiden Teil-
ordnungen: Susanne Auer, Neuere Entwicklungen im privatrechtli-
chen Immissionsschutz, Zürcher Studien zum Privatrecht 134, Diss.,
Zürich 1997, S. 15, 17, 32 f.). Die Chancen für eine Schadenanerken-
nung wären mit Zivilurteil daher deutlich besser, auch weil der Zivil-
richter - wie der Enteignungsrichter - die Berechtigung einer
Mietzinsreduktionsforderung nach rechtlichen Vorgaben zu prüfen
und zu beurteilen hat. So wäre jedenfalls ausgeschlossen, dass Be-
stand und Höhe des Schadens von den beteiligten Privaten zu Lasten
der öffentlichen Hand festgelegt würden.
Vorliegend bleibt der Umfang der Einschränkung des Fotobe-
triebs unklar. Es ist unerfindlich, wie man auf eine Reduktion von 50
% kam. Nicht nachvollziehbar ist auch, weshalb keine Abstufung der
Reduktion nach Baufortschritt vereinbart wurde. Die Beeinträchti-
gungen nahmen ja laufend ab. Konkrete Umsatzeinbussen wurden
nicht geltend gemacht und sind jedenfalls nicht belegt. Für diese
hätte der Fotograf im Übrigen selber ein Begehren bei der Schät-
zungskommission stellen müssen. Die Mietzinseinbusse für das Ate-
lier kann unter diesen Umständen ebenfalls nicht als Schaden aner-
kannt werden.
3.3.9.3. Beim Schaden, den der Gesuchsteller für beeinträchtig-
tes Wohnen während der Bauzeit angibt, stellt sich vorab die Frage,
wie viel Zeit er während der hier interessierenden Bauphase im Aus-
land zugebracht hat. Von Immissionen betroffen kann nur sein, wer
diesen ausgesetzt ist. Während der Abwesenheit des Wohnungsinha-
bers ist die Nutzung nicht beschränkt, weil sie ja gar nicht ausgeübt
wird. (...) [Der Gesuchsteller erklärt], dass er sich aus gesundheitli-
chen Gründen jeweils im Frühling und im Herbst in Portugal auf-
halte. (...) An der Verhandlung vom 25. April 2006 erklärte der Ge-
suchsteller, die Gesundheitsprobleme hätten schon vor dem Tunnel-
bau bestanden. Seit seiner Pensionierung 1995 sei er oft abwesend,
üblicherweise 6-8 Wochen. Im Jahr 2005 habe er mehr Zeit in der
Schweiz verbracht, weil dann der Garten wiederhergestellt worden
sei (...). Diese Angaben bestätigen, dass die Beeinträchtigungen im
zweiten Jahr (2005) geringer waren als im ersten. Wie lange die
Abwesenheit Anfang 2004 genau gedauert hat - ob sie Baustellen
bedingt allenfalls länger als üblich ausfiel - bleibt offen. Es wäre
Sache des Gesuchstellers gewesen, dies darzulegen. Die Frühlingsab-
wesenheit wäre aber wohl so oder anders in die Zeit der lärmintensi-
ven Bauphase gefallen, was die anrechenbare Dauer der entschädi-
gungsrelevanten Phase verkürzt. Zudem beruhte die ursprüngliche
Forderung auf einem Mietwert von Fr. 4'500.-- (...), während die
definitive Forderung gemäss der Zusammenstellung der A. AG (..)
ohne weitere Begründung auf einem Mietzins von Fr. 3'500.-- ba-
siert. Das erweckt den Anschein, als sei der Betrag willkürlich
festgelegt worden. Auch diese Forderung ist nicht rechtsgenügend
nachgewiesen.
Somit kann festgestellt werden, dass kein schwerwiegender
Schaden nachgewiesen wurde. Es sei aber angemerkt, dass in Fällen,
wo die übermässig belastende Bauphase relativ kurz ist, der Nach-
weis eines grossen Schadens schwierig ist. Selbst wenn Gewerbebe-
triebe über mehrere Monate gravierende Umsatzeinbussen erleiden,
ist ihnen eine Entschädigung nicht sicher (vgl. BGE 113 Ia 354 ff.).
Dieses Problem stellt sich jeweils auch Mietern und Pächtern, die
selber gegen einen öffentlichen Bauherrn vorgehen, weil sie nur für
die Dauer bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin eine
Entschädigung fordern können (Wagner/Gebhardt, a.a.O., S. 7 mit
Hinweis auf BGE 106 Ib 241 ff.).
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