Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Geschäfts-Nr.: PS210090-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur.

R. Bantli Keller sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch

Beschluss und Urteil vom 3. Mai 2022

in Sachen

A. ,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt X. ,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft B. -weg ..., ... Zürich, bestehend aus:

1. C. ,

2. D. ,

3. E. AG,

Beschwerdegegner,

betreffend

Zahlungsbefehl vom 27. Oktober 2020 / Betreibung Nr. 1

(Beschwerde über das Betreibungsamt Zürich ...)

Beschwerde gegen einen Beschluss der 1. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich vom 11. Mai 2021 (CB200178)

Erwägungen:

A. Sachverhalt / Prozessgeschichte

1. A. erwarb Ende 1993 mit ihrem Ehemann Dr. F. den Stockwer- keigentumsanteil mit Galerie im 5. Stock am B. -weg ... in ... Zürich zu je hälftigem Miteigentum. Mit den weiteren Stockwerkeigentümern Dr. iur. C. , Dr. D. und der E. AG bildeten sie die Stockwerkeigentümergemein- schaft, welche fünf Stockwerkeinheiten umfasst. Am tt. mm. 2016 verstarb

   Dr. F. ; er hinterliess seinen im hälftigen Miteigentum gehaltenen Stockwer- keigentumsanteil den gesetzlichen Erben, das heisst seiner Ehefrau A. und den drei Söhnen aus erster Ehe. Willensvollstrecker der unverteilten Erbschaft ist Rechtsanwalt X. (act. 1 S. 3, act. 3/3-5; act. 3/14 S. 2). Gemäss Protokoll vom 11. August 2020 über die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 wurde unter Traktandum 3 ein Wechsel der Verwaltung von der G. AG zur H. AG mit 4 Ja-Stimmen zu 1ner Nein-Stimme (Herr X. ) bewilligt (act. 3/14 S. 2). Am 27. August 2020 reichten X. als Wil- lensvollstrecker des Nachlasses von Dr. F. und A. beim Friedensrich- teramt Stadt Zürich, Kreise ... + ..., ein Schlichtungsgesuch im Sinne der Anfech- tung der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 ein (act. 1 S. 5 f.; act. 3/15).

2. Am 27. Oktober 2020 (Datum Eingang) stellte die G. AG (Vertreterin) im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft B. -weg ... in ... Zürich (Gläubigerin) beim Betreibungsamt Zürich ... (fortan Betreibungsamt) gegen

   A. (Schuldnerin) ein Betreibungsbegehren für eine Forderung von Fr. 6'272.68 zuzüglich Zinsen. Die Forderung betrifft ausstehende Akonto-

   Beitragsforderungen aus dem Jahr 2020 inklusive eines Ausstandes aus der Be- triebskostenabrechnung 2019 hinsichtlich der Wohnung 5. OG am B. -weg

   ... in ... Zürich (act. 1 S. 1, act. 3/1, act. 8/1). Das Betreibungsamt stellte am

   1. Oktober 2020 einen entsprechenden Zahlungsbefehl (Betreibungs-Nr. 1) aus, der am 13. November 2020 rechtshilfeweise über das Betreibungsamt I. dem Rechtsvertreter von A. zugestellt wurde, woraufhin dieser gleichentags Rechtsvorschlag erhob (act. 8/6).

3. Am 19. November 2020 (Datum Poststempel) erhob A. (nachfolgend Beschwerdeführerin) beim Bezirksgericht Zürich, 1. Abteilung, als untere kantona- le Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (fortan Vo- rinstanz) Beschwerde mit den nachfolgenden Rechtsbegehren (act. 1 S. 2):

   1. Es sei festzustellen, dass

   • der Zahlungsbefehl-Nr. 1 (Reg.-Nr. 2), ausgestellt vom Betreibungsamt Zü- rich ... am 27.10.2020 und am 13.11.2020 rechtshilfeweise durch einen Betreibungsweibel des Betreibungsamts I. , J. , RA X. c/o X. & Partner, K. -strasse .../Postfach, … L. , als Bevoll- mächtigter von A. übergeben, hinsichtlich der Parteibezeichnung der Schuldnerin mangelhaft sei;

   • dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft B. -weg ..., Zürich, als Gläubigerin durch die im Zahlungsbefehl als Vertreterin bezeichnete

G. AG nicht rechtmässig vertreten sei;

1. Das Betreibungsamt Zürich ... sei anzuweisen, im Zahlungsbefehl bei der Schuldnerin zu ergänzen, dass sie hälftige Miteigentümerin des Stockwer- keigentumsanteils Zürich-M. Grundbuch Blatt 3 sei;

2. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft B. -weg ..., Zürich sei, bzw. die 3 anderen Stockwerkeigentümer seien als Verfahrensbeteiligte aufzufordern, der Aufsichtsbehörde innert einer richterlich festzulegenden Frist ihre recht- mässige Vertretung mitzuteilen und gleichzeitig hierfür ein rechtsgenügendes Dokument beizubringen;

3. Die G. AG habe sich innerhalb einer vom Richter festzulegenden Frist zu ihrer angeblichen Vertretung zu äussern.

4. Eventualiter sei die Betreibung-Nr. 1 mangels Vertretung der Stockwerkeigen- tümergemeinschaft B. -weg ..., Zürich, als ungültig aufzuheben.

Mit Zirkulationsbeschluss vom 24. November 2020 nahm die Vorinstanz eine Be- richtigung sowie Vervollständigung der Parteibezeichnungen im Rubrum vor und erteilte der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Zudem setzte die Vorinstanz der Stockwerkeigentümergemeinschaft B. -weg ... in ... Zürich (fortan Stockwerkeigentümergemeinschaft) eine Frist an, um die Beschwerde zu beant- worten, insbesondere die Vertretungsberechtigung der G. AG als Verwalterin oder gewillkürte Stellvertreterin sowie die Zeichnungsberechtigung der Unter- zeichner des Betreibungsbegehrens lückenlos urkundlich nachzuweisen, eventua- liter das Betreibungsbegehren der vollmachtlosen Stellvertreterin zu genehmigen. Dem Betreibungsamt setzte die Vorinstanz eine Frist zur Vernehmlassung sowie Akteneinsendung an (act. 5). Das Betreibungsamt übersandte am 27. November 2020 die Akten, verwies auf diese und enthielt sich eines Antrages zur Beschwer- de (act. 7, act. 8/1-7). Am 3. Dezember 2020 reichte die G. AG ein Ant- wortschreiben zum Zirkulationsbeschluss vom 24. November 2020 samt Beila- gen ein und schloss sinngemäss im Namen der Stockwerkeigentümergemein- schaft auf Abweisung der Beschwerde (act. 9, act. 10/ 1-5). Die Vorinstanz stellte mit Verfügung vom 4. Dezember 2020 das Schreiben des Betreibungsamtes so- wie jenes der G. AG je mit Beilagen der Beschwerdeführerin zur Kenntnis- nahme und allfälliger Stellungnahme innert 10 Tagen zu. Der Beschwerde entzog sie die erteilte aufschiebende Wirkung (act. 11). Die Beschwerdeführerin reichte am 15. Dezember 2020 eine Stellungnahme und weitere Beilagen ein (act. 13, act. 14/23-24).

Mit Eingabe an das Bezirksgericht Zürich vom 1. Februar 2021 machten X. als Willensvollstrecker des Nachlasses von Dr. F. und die Beschwerdefüh- rerin gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Klage betreffend Anfech- tung der unter Traktandum 3 bis 5 der Stockwerkeigentümerversammlung vom

1. August 2020 gefassten Beschlüsse anhängig (act. 24).

   Mit Zirkulationsbeschluss vom 11. Mai 2021 wies die Vorinstanz die SchK- Beschwerde der Beschwerdeführerin ab, soweit sie darauf eintrat und die Beschwerde nicht gegenstandslos geworden war. Kosten wurden keine erhoben. Parteientschädigungen wurden nicht zugesprochen (act. 15 = act. 18 S. 10).

   1. Gegen den vorinstanzlichen Zirkulationsbeschluss vom 11. Mai 2021 führt die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 27. Mai 2021 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Sie stellt folgende Anträge (act. 19 S. 2; act. 16/3):

      1. Der Entscheid vom 12.05.2021 des Bezirksgerichtes Zürich, I. Abteilung, als untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter, sei aufzuhe- ben.

      1. Es sei festzustellen, dass

         - die Stockwerkeigentümergemeinschaft B. -weg ..., Zürich, als Gläubigerin durch die im Zahlungsbefehl als Vertreterin bezeichnete G. AG nicht rechtmässig vertreten sei;

      2. Die Betreibung-Nr. 1 sei mangels Vertretung der Stockwerkeigentümerge- meinschaft B. -weg ..., Zürich, als ungültig aufzuheben.

1. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-16) und der Beschwerdeeingang wurde mitgeteilt (act. 22). Mit Zuschrift vom 11. Juni 2021 (Datum Poststempel) brachte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vor, der Beschwerde sei versehentlich eine falsche Beilage angefügt gewesen, und er reiche die Beilage 6 nach (act. 23-24). Mit Verfügung vom 14. Dezember 2021 wurde den Stockwerkeigentümern Dr. iur. C. , Dr. D. und der

E. AG eine 10-tägige Frist zur Beschwerdeantwort angesetzt. Dr. D. wurde zudem aufgegeben, innert derselben Frist einen Zustellempfänger in der Schweiz zu bezeichnen (act. 27). Die E. AG äusserte sich innert Frist nicht. Dr. iur. C. reichte innert der angesetzten Frist eine als Stellungnahme zur Aufforderung zur Einreichung einer Beschwerdeantwort betitelte Eingabe ein. Er verlangte darin, es sei ihm die Frist zur Beschwerdeantwort neu anzusetzen, so- fern die Beschwerde nicht abgewiesen bzw. nicht darauf eingetreten werde

(act. 31 S. 3, act. 32).

Um das Verfahren hinsichtlich der Zustellung der Verfügung vom 14. Dezember 2021 an den in N. [Stadt in Israel] wohnhaften Dr. D. zu beschleuni- gen, kontaktierte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin diesen per E-Mail und machte ihm Mitteilung vom Verfahren sowie den ihm angesetzten Fristen (act. 30, 33-40). Am 15. Februar 2022 ging bei der Kammer ein Schreiben von Dr. D. ein, in welchem er O. , c/o G. AG, als Zustellbevollmäch- tigte im Verfahren bezeichnete und um Fristansetzung für die Stellungnahme zur Beschwerde in einer separaten Verfügung ersuchte (act. 41). Zur Beschleunigung

des Verfahrens wurde die rechtshilfeweise Zustellung zurückgerufen (act. 43). Mit Verfügung vom 1. März 2022 wurde das von Dr. iur. C. gestellte Gesuch um Ansetzung einer neuen Frist zur Beschwerdeantwort abgewiesen. Zudem wurde Dr. D. an die von ihm bezeichnete Zustelladresse eine Frist von

10 Tagen zur schriftlichen Beschwerdeantwort angesetzt (act. 45). Letztgenannte Frist verstrich ungenutzt. Das Verfahren erweist sich nunmehr als spruchreif. Der Beschwerdeführerin, Dr. D. und der E. AG sind mit dem vorliegenden Entscheid je die Doppel von act. 31-32 zuzustellen. Auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin sowie jene von Dr. iur. C. ist nachfolgend nur insoweit einzugehen, als dies für die Entscheidfindung sowie unter Hinweis auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 und 3 SchKG nötig ist.

1. Vorbemerkungen / Prozessuales

   1. Für das Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen von Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m

      § 84 GOG). Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und

      (b) die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Dabei sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich hierbei mit der Begrün- dung des vorinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinander zu setzen und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen auch BK ZPO-Sterchi, Bd. II, Bern 2012, Art. 321 N 15 ff.). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitin- stanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH PS110019 vom 21. Februar 2011, E. 3.4).

   2. Die Beschwerde wurde von der Beschwerdeführerin mit Anträgen und einer Begründung versehen eingereicht, insofern ist auf sie einzutreten. Zur Nachrei- chung der Beschwerdebeilage 6 (act. 23-24) ist festzuhalten, dass diese nach Ab- lauf der gesetzlichen Beschwerdefrist erfolgte (vgl. act. 16/3). Aus dem der recht- zeitigen Beschwerde beigefügten Beilagenverzeichnis sowie auch der Beschwer- debegründung ergibt sich jedoch klar, dass unter Beilage 6 eine Klage an das

      Bezirksgericht Zürich vom 1. Februar 2021 und nicht die Beschwerde an die un- tere Aufsichtsbehörde hätte eingereicht werden sollen (act. 19 S. 6 f.). Hätte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin die fehlende (richtige) Beilage nicht sel- ber nachgereicht, wäre dafür eine Nachfrist anzusetzen gewesen (Art. 32 Abs. 4 SchKG; BGer 5A_23/2019 vom 3. Juli 2019 E. 3.1.). Die nach Ablauf der Beschwerdefrist erfolgte Belegnachreichung ist daher zuzulassen.

      Eine davon unabhängige Frage ist, ob die zur Beschwerde an die Kammer einge- reichten Beilagen in Anwendung von Art. 326 ZPO bei der Entscheidfindung Be- rücksichtigung finden können. Die Belege in act. 21/3-7 reichte die Beschwerde- führerin erstmals bei der Kammer ein; sie stellen im Beschwerdeverfahren damit nicht zu berücksichtigende Noven im Sinne von Art. 326 ZPO dar (vgl. vorstehend Erw. B.1.).

2. Erwägungen der Vorinstanz

   1. Die Vorinstanz erwog, das Betreibungsamt habe nicht von Amtes wegen zu prüfen, ob die namens der Gläubigerin unterzeichnende Person auch tatsächlich zu deren Vertretung (zur Stellung des Betreibungsbegehrens) befugt sei. Es stehe dem Schuldner zu, die Vertretungsbefugnis auf dem Beschwerdeweg zu bestrei- ten und die Aufhebung der Betreibung zu verlangen. Das von einem vollmachtlo- sen Stellvertreter gestellte Betreibungsbegehren könne im Beschwerdeverfahren durch die vertretene Gläubigerin genehmigt werden (act. 18 S. 5, Erw. 3.2.). Zum Nachweis der Vertretungsberechtigung der G. AG sei vorliegend insbeson- dere ein Protokoll der ordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümer vom

      14. Mai 2012 sowie ein Verwaltungsvertrag vom 30. Mai 2012 eingereicht worden. Gemäss Protokoll hätten die Stockwerkeigentümer anlässlich der ordentlichen Versammlung vom 14. Mai 2012 einstimmig beschlossen, dass die Liegen- schaftsverwaltung ab dem 1. Januar 2013 der G. AG übertragen werde. Nach dem Verwaltungsvertrag vom 30. Mai 2012 habe die G. AG das Ver- waltungsmandat per 1. Januar 2013 übernommen; der Vertrag sei mit einer Min- destdauer von zwei Jahren abgeschlossen worden, nach deren Ablauf eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten gelte. Laut Verwaltungsvertrag habe die Stock- werkeigentümergemeinschaft der G. AG eine Vollmacht erteilt, welche insbesondere das Vorgehen gegen Stockwerkeigentümer sowie die Prozessführung für die Einbringung von Zahlungsausständen im Rahmen des Verwaltungsmanda- tes umfasse. Aufgrund des genannten Stockwerkeigentümer-Beschlusses und des Verwaltungsvertrages könne davon ausgegangen werden, dass die G. AG ab dem 1. Januar 2013 zur Aufnahme der Tätigkeit als Verwalterin und damit zur Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie zur Prozessführung für die Einbringung von Zahlungsausständen im Rahmen des Verwaltungsmanda- tes befugt gewesen sei (act. 18 S. 6 f., Erw. 4.1.).

      2. Die Vorinstanz führte weiter aus, es stelle sich die Frage, ob die G. AG zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung nach wie vor zur Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft berechtigt gewesen sei. Es gehe aus dem Protokoll der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 hervor, dass ein Wechsel des Verwaltungsmandats von der G. AG zur H. AG angestrebt werde. Laut dem unter Traktandum 3 gefassten Beschluss, sei der Wechsel der Verwaltung mit 4 Ja-Stimmen zu 1ner Nein-Stimme bewilligt worden, ohne jedoch einen konkreten Zeitpunkt des Wechsels der Verwaltung zu nennen. Die Vorinstanz hielt fest, das Anstreben und Bewilligen eines Wechsels spreche (unabhängig davon, ob der Beschluss gültig zustande gekommen oder in Rechtskraft erwachsen sei) dafür, dass der tatsächliche Ver- waltungswechsel zu einem künftigen Zeitpunkt habe erfolgen sollen. Auf eine so- fortige Abberufung der G. AG oder eine Kündigung des Verwaltungsmanda- tes könne nicht geschlossen werden. Aus den Unterlagen nicht ersichtlich und nicht behauptet sei zudem, dass der Verwaltungsvertrag vom 30. Mai 2012 vor Betreibungseinleitung aufgrund einer Demission der G. AG oder eines Auf- hebungsvertrages beendet worden wäre. Weiter stellte die Vorinstanz fest, es ge- he weder aus den Akten hervor noch werde von der Beschwerdeführerin behaup- tet, dass zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung ein Verwaltungsvertrag zwi- schen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der H. AG vorgelegen oder dieselbe die Verwaltungstätigkeit vorbehaltlos aufgenommen und damit die Wahl konkludent angenommen habe. Aufgrund alledem schloss die Vorinstanz, es sei davon auszugehen, dass der Verwaltungsvertrag zwischen der Stockwer- keigentümergemeinschaft und der G. AG zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung nicht beendet und diese nach wie vor zur Vertretung befugt gewesen sei. Die Vorinstanz befand das Betreibungsbegehren und den daraufhin ausge- stellten Zahlungsbefehl folglich als gültig, woraus die Abweisung der Beschwerde der Beschwerdeführerin resultierte (act. 18 S. 7 f., Erw. 4.3.).

3. Parteivorbringen / Würdigung

1. Die Beschwerdeführerin stellt sich in ihrer Beschwerde an die Kammer zu- sammengefasst auf den Standpunkt, die G. AG sei im Zeitpunkt der Unter- zeichnung des Betreibungsbegehrens weder Verwalterin noch gewillkürte Stell- vertreterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewesen. Es liege auch keine Genehmigung der vollmachtlosen Stellvertretung vor. Die G. AG habe das Betreibungsbegehren unberechtigterweise namens der Stockwerkeigentümerge- meinschaft eingereicht, weshalb der Zahlungsbefehl aufzuheben sei (act. 19

   S. 12). Im Einzelnen bringt die Beschwerdeführerin die nachfolgend aufgeführten Argumente vor (vgl. unten Erw. D.2. ff.).

2. Dr. iur. C. vertritt zusammengefasst den Standpunkt, das Betrei- bungsverfahren sei von der gewählten externen Verwalterin der Stockwerkeigen- tümergemeinschaft korrekt eingeleitet worden. Die Beschwerde sei durch die Vorinstanz richtigerweise abgewiesen worden. Der Beschwerdeführerin gehe es einzig um die unbegründete Verweigerung unbestrittermassen fälliger Schulden, welche auf dem Betreibungsweg einzufordern seien und aus dem Zeitraum vor der Versammlung im August 2020 bzw. aus der Periode stammten, als ohnehin nur die G. AG zur Vertretung der Stockwerkeigentümer beauftragt gewesen sei. Dr. iur. C. weist darauf hin, dass die Beschwerdeführerin (teilweise in widersprüchlicher Weise) mehrere Verfahren vor Zürcher Gerichten bzw. Schiedsgerichten anhängig gemacht habe: In diesen gehe es um die Frage, ob die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft ernannte und seit bald 10 Jahren amtierende Verwaltungsfirma G. AG, die auch von der Beschwerdeführerin selbst über Jahre beansprucht worden sei, fomell korrekt eingesetzt worden sei. Die Beschwerdeführerin habe die Wahl der G. AG als Verwalterin konklu- dent anerkannt. Sie verhalte sich widersprüchlich, indem sie einerseits die

H. AG als neue Verwalterin anführe und der G. AG das Recht zur

Einleitung der Betreibung versage, andererseits aber den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 betreffend den Wechsel der Verwaltung von der G. AG zur H. AG anfechte und dessen Nichtigkeit geltend mache. Gemäss Vermerk im Protokoll der Versammlung vom

5. August 2020 sowie in der E-Mail des Rechtsvertreters an die Verwaltung vom

27. August 2020 sei indes vermerkt und somit belegt, dass selbst der Vertreter der Beschwerdeführerin durchaus vom Vorliegen der Vertretungsbefugnis der

G. AG ausgehe, wenn es in seinem Interessen liege (act. 31 S. 2 und 4 f.).

2.1. Die Beschwerdeführerin macht Ausführungen dazu, dass an der Stockwer- keigentümerversammlung vom 14. Mai 2012 keine (erforderliche) Wahl, sondern eine Übertragung der Verwaltung auf die G. AG beschlossen worden sei. Sie scheint sich mit ihren diesbezüglichen Darlegungen gegen die Feststellung der Vorinstanz zu richten, dass davon ausgegangen werden dürfe, die G. AG sei ab dem 1. Januar 2013 zur Aufnahme der Tätigkeit als Verwalterin, zur Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und zur Prozessführung befugt gewesen. Im Wesentlichen macht die Beschwerdeführerin aber geltend, bei der Frage, ob die G. AG anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom

14. Mai 2012 (überhaupt) als Verwalterin gewählt worden und ihr die Verwaltung ab dem 1. Januar 2013 übertragen worden sei, handle es sich um eine materiell- rechtliche Frage, für deren Beantwortung das ordentliche Gericht resp. im Rah- men der hängigen Klage das Bezirksgericht Zürich und nicht die SchK- Aufsichtsbehörden zuständig seien. Eine Beurteilung gestützt auf das Protokoll über die Stockwerkeigentümerversammlung stehe der Vorinstanz nicht zu. Glei- ches gelte für die materiellrechtliche Frage hinsichtlich der Übertragung der Ver- waltung von der G. AG auf die H. AG. Die Vorinstanz dürfe keine Be- urteilung des im Traktandum 3 der Stockwerkeigentümerversammlung vom

5. August 2020 gefällten Beschlusses vornehmen. Sie habe vielmehr vom Wech- sel der Verwaltung von der G. AG zur H. AG spätestens am

5. August 2020, wahrscheinlich schon rückwirkend per 1. Januar 2020 auszuge-

hen (act. 19 S. 3 N 2, S. 6 f. N 6.2, S. 11 N 6.5 und 8.).

1. Die betreibungsrechtliche Beschwerde (Art. 17 ff. SchKG) stellt ein spezi- fisch zwangsvollstreckungsrechtliches Institut verwaltungsrechtlicher Natur dar, welches im Interesse der am Verfahren Beteiligten eine einheitliche und richtige Anwendung des Betreibungs- und Konkursrechts gewährleisten soll. Im Sinne dieser Funktion haben die mit der SchK-Beschwerde angerufenen Aufsichtsbe- hörden den (gerügten) gesetzmässigen (Verfahrens-)Zustand wiederherzustellen bzw. die im Vollstreckungsverfahren entstandenen verfahrensmässigen Fehler zu korrigieren. Der Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist demgemäss auf Handlungen (oder Unterlassungen) der Vollstreckungsorgane beschränkt. Materi- ellrechtliche Ansprüche resp. Fragen sind im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht zu entscheiden, solche sind nur ausnahmsweise und insoweit zu prüfen, als ihre Beurteilung Vorfrage der zu entscheidenden betreibungsrechtlichen Rüge oder Frage ist (Markus Dieth, Beschwerde gemäss Art. 17 ff., AJP 2002 S. 363 ff., 363 f. und 366; Jolanta Kren Kostkiewicz, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht,

   3. A., Zürich 2018, § 2 N 179 f. und 201; Franco Lorandi, Betreibungsrechtliche

   Beschwerde und Nichtigkeit, Basel/Genf/München 2000, Art. 17 N 4, 24 und 101). Dem Entscheid der Aufsichtsbehörde kommt indes eine beschränkte materielle Rechtskraftwirkung zu, indem er nur Verbindlichkeit für das betreffende (Betrei- bungs-)Verfahren entfaltet, unter der Prämisse gleichbleibender Verhältnisse (BGer 6F_14/2010 vom 20. Juni 2011 E. 2.4; Franco Lorandi, a.a.O., Art. 20a

   N 87-88; BSK SchKG I-Cometta/Möckli, 3. A., Basel 2021, Art. 21 N 15 m.w.H.).

   Die Beschwerdeführerin macht die fehlende Befugnis der G. AG, im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Betreibungsbegehren zu stellen, und damit einen Fehler im Vollstreckungsverfahren geltend, aus welchem die Ungül- tigkeit des Betreibungsbegehrens resultieren würde. Sie fordert mit ihrem Beschwerdeantrag Ziffer 3 demzufolge die Aufhebung der Betreibung. Wie die Vor- instanz zutreffend festhielt, kann der Betriebene sich mit Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG gegen eine Betreibung zur Wehr setzen, die von einem zur Vertretung der Gläubigerin nicht Befugten angehoben worden ist (vgl. act. 18 S. 5, Erw. 3.2., sowie auch BGE 144 III 277 E. 3.1.1 m.w.H.). Ob die Vertretungsmacht der

   1. AG (als Verwalterin) vorgelegen hat oder nicht stellt eine Vorfrage der zu entscheidenden betreibungsrechtlichen Frage dar und kann für das Betreibungsverfahren vorliegend nicht ohne Beurteilung der Stockwerkeigentümerbeschlüsse resp. der darüber geführten Protokolle sowie (konkludent) geschlossenen Verwal- tungsverträge beantwortet werden. Über materiellrechtliche Vorfragen wird im SchK-Beschwerdeverfahren jedoch kein (Feststellungs-)Entscheid getroffen. Re- sultat und Gegenstand des Entscheides der SchK-Aufsichtsbehörden kann immer nur eine verfahrensrechtliche Korrektur (im Sinne der Aufhebung oder Abände- rung einer Verfügung oder Anordnung einer Amtshandlung) im Betreibungsver- fahren sein. Auf den Beschwerdeantrag Ziffer 2 der Beschwerdeführerin, welcher auf die Feststellung der nicht rechtmässigen Vertretung gerichtet ist, ist daher nicht einzutreten.

2. In Bezug auf die Äusserungen der Beschwerdeführerin zur von der Vor- instanz angenommenen Befugnis der G. AG, die Stockwerkeigentümerge- meinschaft ab dem 1. Januar 2013 vertreten zu dürfen, ist festzuhalten, dass die- se insofern nicht nachvollziehbar sind, als sie ausführt, eine Übertragung der Verwaltung auf eine dritte Person sei keine Wahl im Rechtssinn (vgl. act. 19 S. 7, 11). Dass im Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. Mai 2012 betreffend das Traktandum Neuvergabe des Verwaltungsmandates per 1. Januar 2013 von übertragen gesprochen wird, ändert nichts daran, dass durch Stimm- abgabe der Stockwerkeigentümer über die Vergabe des Amtes der Verwaltung an die G. AG ab dem 1. Januar 2013 abgestimmt und ein einstimmiger, zu- stimmender Beschluss gefällt wurde, was eine Wahl resp. Bestellung im Sinne von Art. 712m Abs. 1 Ziffer 2 ZGB darstellt. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt liegen hinsichtlich (der Aufnahme) der Verwaltungstätigkeit der G. AG zwei verschiedene Rechtsgeschäfte vor, nämlich ein Beschluss der Stockwerkeigen- tümerversammlung sowie ein Verwaltungsvertag mit der G. AG (siehe

act. 10/3 S. 3 und act. 10/1-2). Darüber hinaus ist für ein in Frage stellen der Stel- lung der G. AG als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft (zu- mindest bis zur Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020) die Grenze im Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) zu se- hen. Ein Anzweifeln der (rechtlichen) Grundlage für die Verwaltungstätigkeit der G. AG ab dem 1. Januar 2013 erst nach mehr als acht Jahren ist als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren.

1. In Präzisierung ihrer Vorbringen bei der unteren Aufsichtsbehörde und unter Bezugnahme auf die vorinstanzlichen Erwägungen, gemäss Aktenlage und Par- teiausführungen habe zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung kein Verwaltungs- vertrag zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie der H. AG vorgelegen, bringt die Beschwerdeführerin vor, es habe noch kein unterzeichneter Verwaltungsvertrag mit der H. AG vorgelegen. Dass ein Verwaltungsvertrag (ohne Unterschriften) vorgelegen habe, ergebe sich aber aus dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020. Der Vertragsentwurf sei den Stockwerkeigentümern zusammen mit der Einladung zur Versammlung vom

   5. August 2020 zugesandt worden (act. 19 S. 4 f. N 4).

2. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, es habe ein Verwaltungsvertrag ohne Unterschriften vorgelegen, erhebt sie erstmals in der Beschwerde an die Kammer. Neu eingereicht wurde von ihr auch der entsprechende Bewirtschaf- tungsvertrag mit der H. AG ohne Unterschriften (act. 21/3). Wie bereits dar- gelegt, finden solche Noven im Beschwerdeverfahren keine Berücksichtigung (vgl. oben Erw. B.). Zwar wurde ein Bewirtschaftungsvertrag im vor Vorinstanz vorgelegten Schreiben betreffend die Einladung zur Stockwerkeigentümerver- sammlung vom 5. August 2020 als Beilage erwähnt (act. 3/8) und auch im bei den vorinstanzlichen Akten liegenden Protokoll der Versammlung findet sich ein Ver- weis auf einen neuen Vertrag H._ AG (act. 3/14 S. 2). Selbst wenn somit davon auszugehen ist, dass ein nicht unterzeichneter Verwaltungsvertrag mit der H. AG resp. ein Vertragsentwurf vorgelegen hat, ist damit jedoch noch kein Abschluss eines Verwaltungsvertrages mit derselben bewiesen und die vo- rinstanzlichen Erwägungen sind insofern auch nicht falsch. Weder dargetan noch ersichtlich ist, dass die Beschwerdeführerin aus dem blossen Vorliegen eines Ver- tragsentwurfes etwas zugunsten des von ihr in der Beschwerde eingenommenen Standpunktes (fehlende Berechtigung der G. AG zur Betreibungseinleitung am 23. Oktober 2020 im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft) ableiten könnte.

1. Die Beschwerdeführerin stellt sich des Weiteren gegen die vorinstanzliche Erwägung, die H. AG habe ihre Tätigkeit als Verwalterin nicht vorbehaltlos

   auf- bzw. die Wahl nicht konkludent angenommen. Sie macht geltend, die Schrei- ben der H. AG vom Februar 2020, vom 2. April 2020 und 18. Mai 2020 würden aufzeigen, dass diese geglaubt habe, die Verwaltung ab Anfang 2020 ausüben zu können. Mit Schreiben im Februar 2020 habe die H. AG die Stockwerkeigentümer darüber informiert, dass per 1. Januar 2020 sämtliche Lie- genschaften in die H. AG übertragen worden seien. Mit den Schreiben vom

   2. April 2020 und 18. Mai 2020 sei die H. AG wegen der Betriebskostenab- rechnung bzw. wegen der Vorschüsse an die Stockwerkeigentümer gelangt. Die Beschwerdeführerin erklärt, ihr Rechtsvertreter habe der G. AG und der

   1. AG auf die Schreiben hin mitgeteilt, dass zwischen der H. AG und der Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis bestehe. Daraufhin habe sich O. , G. AG, mit E-Mail vom 7. Juli 2020 entschuldigt, das Schreiben sei auf falschem Briefpapier ausgestellt worden. Trotzdem habe wiede- rum die H. AG die Stockwerkeigentümer mit Schreiben vom 20. Juli 2020 zur ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 2020 eingeladen, an welcher der (bereits erfolgte) Wechsel der Verwaltung im Sinne einer Bestätigung offiziell habe beschlossen werden sollen, nachdem er bereits im Februar 2020 mitgeteilt worden sei. Vor diesem Hintergrund habe sich der Stockwerkeigentümer Dr. iur. C. wohl auch für einen rückwirkenden Wechsel zur H. AG per

      1. Januar 2020 einverstanden erklärt. Mit Schreiben vom 17. August 2020 (Zah- lungserinnerung / -aufforderung) habe die H. AG zudem ihre Tätigkeit auch nach der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 weitergeführt (act. 19 S. 5 N 4, S. 8 f. N 6.2 und 6.3). Die Tatsache, dass dennoch die G. AG das Betreibungsbegehren unterzeichnet habe, erklärt die Beschwerdeführerin damit, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits anfangs September 2020 vom Schlichtungsgesuch betreffend die Anfechtung der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 Kenntnis erlangt habe (act. 19 S. 9 f. N 6.3).

   Die Beschwerdeführerin schliesst, aufgrund der genannten Sachlage sei der Wechsel der Verwaltung zumindest per Datum der Stockwerkeigentümerver- sammlung vom 5. August 2020, wahrscheinlich aber rückwirkend per 1. Januar 2020 erfolgt. Keinesfalls könne aufgrund des in Traktandum 3 gefällten Stockwerkeigentümerbeschlusses vom 5. August 2020 gefolgert werden, der Verwaltungs- vertrag der G. AG sei noch nicht beendet gewesen oder der Verwaltungs- wechsel werde erst per 1. Januar 2021 erfolgen (act. 19 S. 10 N 6.4). Eine gewill- kürte Stellvertretung liege hinsichtlich der Stellung des Betreibungsbegehrens nicht vor, da keine Vollmacht der Stockwerkeigentümergemeinschaft an die

   1. AG ins Recht gereicht worden sei. Auch habe die Stockwerkeigentümer- gemeinschaft nachträglich keine vollmachtlose Stellvertretung durch die G. AG genehmigt (act. 19 S. 12 N 10).

2. Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin, trotz ihres Hinweises, dass zwischen der H. AG und der Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis bestehe, habe die H. AG die Stockwerkeigentümer mit Schreiben vom 20. Juli 2020 zur ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 2020 eingeladen, stellt sich die Frage, wie sich dies auf die Beschlussfassung vom 5. August 2020 auswirkte. Nach Art. 712n Abs. 1 ZGB wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer vom Verwalter einberufen. Eine gesetzeswidrige resp. mangelhafte Einberufung kann zur Ungültigkeit oder sogar Nichtigkeit der an der Stockwerkeigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führen. Auf Nichtigkeit eines Beschlusses hat das Bundesgericht schon geschlossen, als dieser von ei- ner Versammlung gefällt wurde, die von einer unzuständigen Person resp. einem unzuständigen Organ einberufen wurde. Ob die Ungültigkeit oder Nichtigkeit ei- nes Beschlusses vorliegt, kann nicht abstrakt und allgemein gesagt werden, son- dern ist anhand des konkreten Einzelfalles zu bestimmen, wobei bei der Annahme von Nichtigkeit Zurückhaltung geboten ist (vgl. ZK-Wermelinger, Das Stockwer- keigentum, 2. A. 2019, S.1194 f., Art. 712n N 83 und 85 f.; siehe BGer 5A_205/2013 vom 16. August 2013 E. 4. m.w.H. sowie BGer 5A_972/2020 vom

   5. Oktober 2021 E. 7.2.3.3.). Vorliegend ist zu beachten, dass gemäss dem Pro- tokoll der Stockwerkeigentümerversammlung alle Stockwerkeigentümer fristge- recht und vollständig eingeladen wurden sowie an der Versammlung vom

   5. August 2020 anwesend resp. vertreten waren. Nach dem Protokoll hatte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin zu Beginn der Versammlung angemerkt, dass die Einladung zu dieser auf H. -Briefpapier verschickt worden sei, wo- für sich O. als Vorsitzende der Versammlung entschuldigte (act. 3/14 S. 2).

   Entsprechend dem Protokolleintrag war somit nicht von einer Einberufung der Versammlung durch eine unzuständige Person, sondern von einer Einberufung durch die Verwaltung auf falschem Briefpapier ausgegangen worden. Demge- mäss findet sich im Protokoll über die Versammlung (auch wenn die Beschwerde- führerin vor Vorinstanz anderes behauptete, act. 1 S. 5 Rz. 4) kein Hinweis da- rauf, dass sich jemand (von den vollständig anwesenden resp. vertretenen Stockwerkeigentümern) vor der Beschlussfassung über die Einberufung durch ei- ne unzuständige Person resp. Verwaltung beschwert hätte und geltend gemacht worden wäre, es sei keine Beschlussfassung möglich. Eine Auswirkung der Ver- wendung des falschen Briefpapiers auf die Beschlussfassung im konkreten Fall resp. eine daraus resultierende ungültige oder gar nichtige Beschlussfassung ist folglich zu verneinen.

3. Was den Inhalt des Protokolls der Stockwerkeigentümerversammlung vom

   5. August 2020 sowie ein Abstellen auf dieses anbelangt, so ist darauf hinzuwei- sen, dass die Beschwerdeführerin anführt, das Protokoll vom 11. August 2020 gelte – entgegen dem darin Festgehaltenen – nach aktuellem Reglement nicht als genehmigt, sofern nicht eine Einsprache innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt schriftlich an die Verwaltung erfolgt sei. Es bedürfe daher der Genehmigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung (act. 19 S. 8 f. N 6.3). Die Beschwerdefüh- rerin äusserte solches vor Vorinstanz noch nicht, sie bringt dies neu in ihrer Beschwerde an die Kammer vor und legt neu einen Auszug aus dem Reglement vor (act. 21/7); es handelt sich um nicht zu beachtende Noven (vgl. oben Erw. B.). Aber selbst bei Beachtung des neu vorgelegten Auszugs des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft geht das neu Vorgetragene daraus nicht her- vor. In Art. 30, letzter Absatz, des Reglements wird einzig die Protokollierung der Versammlungsbeschlüsse und die Aufbewahrung des Protokolls thematisiert. Die Reglementsbestimmung entspricht der gesetzlichen Regelung in Art. 712n Abs. 2 ZGB. Eine Genehmigung des Protokolls durch die Stockwerkeigentümerver- sammlung ist von Gesetzes wegen als auch gemäss dem vorgelegten Auszug des Reglements nicht vorgeschrieben. Eine solche erfolgt in der Praxis oftmals freiwillig (zur Entlastung des Protokollführers sowie zum definitiven und formellen Abschluss des Protokolls). Das Vorliegen eines Genehmigungsbeschlusses stellt

   keine Gültigkeitsvoraussetzung für das Protokoll dar. Es entfaltet auch ohne Ge- nehmigung uneingeschränkte Geltung bzw. Rechtskraft (siehe dazu Haas, Fall- stricke bei der Protokollierung der Stockwerkeigentümerversammlung, in: Werme- linger (Hrsg.), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2014, S. 42 m.w.H.). Folg- lich ist nichts ersichtlich, was einem Abstellen auf das Protokoll vom 11. August 2020 entgegenstehen würde. Dem Protokoll mit seinem Wortlaut kommt eine In- formations- und (hohe) Beweisfunktion hinsichtlich der an der Stockwerkeigentü- merversammlung getroffenen Beschlüsse zu (vgl. Haas, a.a.O., S. 25).

   Die Vorinstanz kam aufgrund des Wortlautes des Protokolls (Anstreben, Bewil- ligen) zum Schluss, der Verwaltungswechsel sei auf einen künftigen Zeitpunkt beschlossen worden. Sie verwarf das Vorliegen einer Beendigung der Vertrags- beziehung zur G. AG durch sofortige Abberufung, Kündigung des Verwal- tungsvertrages, Demission oder Aufhebungsvertrag (vgl. oben zusammengefasst in Erw. C.2.). Mit diesen vorinstanzlichen Erwägungen setzt sich die Beschwerde- führerin nicht im Einzelnen auseinander resp. sie setzt diesen nichts Konkretes entgegen. Sie führt einzig an, der von der Vorinstanz zitierte Satz, daher wird ein Wechsel des Verwaltungsmandates zur H. AG angestrebt, sei nicht ge- äussert und absichtlich zweckbedingt in das Protokoll eingeflossen (act. 19 S. 8 f. N 6.3). Wie gesehen kann auf den Wortlaut des Protokolls abgestellt werden. Ei- ne Berichtigung des Protokollinhalts wäre überdies umgehend resp. fristgerecht bei der Protokollführerin zu beantragen gewesen (Haas, a.a.O., S. 47 f.). Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend dies getan zu haben. Ihre Einwände zur Geltung des Protokolls führt sie wie bereits gesagt erst neu und damit unbeacht- lich in der Beschwerde an die Kammer an. In Bezug auf den Zeitpunkt des Ver- waltungswechsels gemäss Beschlussprotokoll verweist die Beschwerdeführerin zwar zutreffend darauf, dass Dr. iur. C. anlässlich der Versammlung sein Einverständnis mit einem rückwirkenden Wechsel per 1. Januar 2020 erklärt hat- te. Nicht aus dem Protokoll ersichtlich ist jedoch, dass solches in der Folge be- schlossen wurde. Ebenfalls nicht von Belang sind sodann die Ausführungen der Beschwerdeführerin dazu, was vor dem Beschluss der Stockwerkeigentümer über den Verwaltungswechsel am 5. August 2020 von der G. AG oder der

   1. AG (bereits im Februar 2020) mitgeteilt worden resp. wovon die H.

   AG in Bezug auf ihre Vertretungsbefugnis ausgegangen ist. Auch in Bezug auf ei- nen am 5. August 2020 beschlossenen Wechsel per 1. Januar 2021, welchen die G. AG vor Vorinstanz anführte (act. 9 S. 2), findet sich im Versammlungs- protokoll vom 11. August 2020 keine Stütze (act. 3/14 S. 2). Weder geltend ge- macht noch (aus dem Versammlungsprotokoll oder den Akten) ersichtlich ist zu- dem, dass bereits vor oder anlässlich der Versammlung vom 5. August 2020 ein Verwaltungsvertrag mit der H. AG unterzeichnet worden wäre (vgl. dazu auch oben Erw. D.3.2.). Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, ist in dem unter Traktandum 3 gefassten Beschluss kein konkreter Zeitpunkt des Wechsels der Verwaltung genannt (vgl. act. 18 S. 8 und act. 3/14 S. 2). Das unter Traktandum 3 verwendete Wort Wechsel impliziert eine mit dem Beschluss angestrebte naht- lose Ablösung der früheren durch die neue Verwaltung und insbesondere keine rückwirkende Abberufung der G. AG.

4. Wie bereits den vorinstanzlichen Erwägungen entnommen werden kann (act. 18 S. 5 Erw. 3.3.), ist die Rechtsbeziehung zwischen der Verwaltung und der Stockwerkeigentümergemeinschaft eine zweidimensionale: Sie besteht aus einem organschaftlichen Teil, nämlich dem Wahlakt (Art. 712m Abs. 1 Ziffer 2 ZGB). Un- trennbar dazu gehört ein schuld- oder vertragsrechtlicher Teil. Die Wahl einer Verwaltung durch die Stockwerkeigentümerversammlung ist eine einseitige Wil- lensäusserung und gilt als Angebot derselben. Eine Annahme der Wahl durch die gewählte Verwaltung ist erforderlich. Eine solche kann sogar durch konkludentes Handeln bekundet werden, indem die Verwaltung (nach der Wahl) einfach (vor- behaltlos) ihre Tätigkeit aufnimmt. Die Annahme der Wahl führt gleichzeitig zum Abschluss eines Verwaltungsvertrages, welcher notwendiger Bestanteil der zwei- dimensionalen rechtlichen Beziehung zwischen der Verwaltung und der Stock- werkeigentümergemeinschaft ist. Der Verwaltungsvertrag untersteht keiner Form- pflicht, er kann also auch mündlich oder sogar konkludent abgeschlossen werden (ZK-Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2. A. 2019, Art. 712q N 57 f., 127, 160 und 163). Eine Möglichkeit, der Rechtsbeziehung zwischen dem Verwalter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Ende zu bereiten, ist die Abberufung (Art. 712r Abs. 1 ZGB) durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung. Die Abberufung ist ein Widerruf des Wahlaktes der Stockwerkeigentümerver-

sammlung durch einseitige Willenserklärung der Stockwerkeigentümergemein- schaft (auflösendes Gestaltungsrecht); sie beendet u.a. die Vertretungsbefugnis der Verwaltung. Die Abberufung stellt eine organschaftliche, uneinschränkbare Befugnis dar, welche insbesondere unabhängig von Bestimmungen (wie Kündi- gungsfristen) des Verwaltungsvertrages ist. Die Liquidierung des Vertragsverhält- nisses bleibt vorbehalten (vgl. ZK-Wermelinger, a.a.O., Art. 712r N 10-13).

Der anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 unter Traktandum 3 festgehaltene Beschluss Der Wechsel der Verwaltung von der

G. AG zur H. AG wird mit 4 Ja-Stimmen zu 1 Nein-Stimme (Herr X. ) bewilligt (act. 3/14 S. 2), kann nicht anders verstanden werden, als

dass zugleich eine Wahl der H. AG sowie eine Abberufung der G. AG als Verwalterin beschlossen wurde. Zur Abberufung der G. AG reichte ein dahingehender Versammlungsbeschluss. Die Abberufung charakterisiert sich als auflösendes Gestaltungsrecht; die Gestaltungwirkung tritt bezüglich der Amts- enthebung und dem Verlust der Vertretungsbefugnis der Verwaltung ein. Eine zusätzliche (vorgängige) Auflösung des Verwaltungsvertrages unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist und/oder eine Demission seitens der Verwaltung (vgl. Wortmeldung von Rechtsanwalt X. gemäss Protokoll vom 11. August 2020, act. 3/14 S. 2) war nicht (zusätzlich) nötig (vgl. BK Meier-Hayoz/Rey,

Bd. IV, Bern 1988, Art. 712r N 7, 11 und auch ZK-Wermelinger, a.a.O., Art. 712r N 10, 12). Selbst wenn – wie die Vorinstanz erwog – aufgrund des Wortlauts des Protokolls vom 11. August 2020 nicht von einer Abberufung der G. AG mit sofortiger Wirkung und einem unmittelbaren Wechsel zur H. AG als Verwal- tung durch entsprechende Wahl ausgegangen würde, so ist doch – wie die Beschwerdeführerin vor Vorinstanz und wiederum in ihrer Beschwerde an die Kam- mer ausführte (act. 1 S. 6 Rz. 6 und act. 19 S. 9, Ende des 2. Absatzes) – zu be- rücksichtigen, dass die H. AG mit Schreiben vom 17. August 2020 mit einer Zahlungserinnerung resp. -aufforderung an die Beschwerdeführerin gelangte (act. 3/16). Die Rechnungsstellung und Einziehung (Inkasso) von Beitragsforde- rungen gehört zu den typischen Verwaltungsaufgaben (vgl. Art. 712s Abs. 2 ZGB). Vor dem Hintergrund des zuvor am 5. August 2020 getroffenen Stockwer- keigentümerbeschlusses ist entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen im

Schreiben vom 17. August 2020 eine vorbehaltlose Aufnahme der Verwaltungstä- tigkeit durch die H. und damit eine konkludente Annahme der Wahl durch die Stockwerkeigentümerversammlung zu sehen. Spätestens ab dem 17. August 2020 ist somit von einer gegenüber der H. AG eingetretenen resp. gegen- über der G. AG beendeten Befugnis zur Vertretung der Stockwerkeigentü- mergemeinschaft auszugehen. Dabei kommt es entgegen der von Dr. iur.

C. geäusserten Meinung (vgl. oben Erw. D.1.2.) nicht darauf an, aus wel- chem Zeitraum die in Betreibung gesetzte Forderung stammt. In Bezug auf die Befugnis der Verwaltung zur Stellung des Betreibungsbegehrens im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist dies nicht von Belang.

5. Nach dem Ausgeführten ist folglich davon auszugehen, dass die G. AG im Zeitpunkt der Stellung des Betreibungsbegehrens am 23. Oktober 2020 (act. 8/1-2) nicht mehr als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft berechtigt war, diese zu vertreten. Da die Betreibungsanhebung (im Nachhinein im Beschwerdeverfahren) durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch nicht genehmigt wurde, resultiert daraus die Ungültigkeit des Betreibungsbe- gehrens (vgl. BSK SchKG I-Kofmel Erhenzeller, a.a.O., Art. 67 N 23 m.w.H.). Die Beschwerdeanträge-Ziffer 1 und 3 der Beschwerdeführerin sind folglich insoweit gutzuheissen, als die Betreibung-Nr. 1 des Betreibungsamtes Zürich ... wegen Ungültigkeit des Betreibungsbegehrens aufzuheben ist.

1. Kosten- und Entschädigungsfolgen

   Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 GebV SchKG). Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren nicht zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

   Es wird beschlossen:

   1. Auf den Beschwerdeantrag-Ziffer 2 wird nicht eingetreten.

   2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Erkenntnis.

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerdeanträge-Ziffer 1 und 3 werden insoweit gutgeheissen, als die Betreibung-Nr. 1 des Betreibungsamtes Zürich ... wegen Ungültigkeit des Betreibungsbegehrens vom 23. Oktober 2020 aufgehoben wird.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin,

   Dr. D. und die E. AG je unter Beilage der Doppel von act. 31 sowie act. 32, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vor- instanz sowie an das Betreibungsamt Zürich ..., je gegen Empfangsschein.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei- bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. K. Würsch versandt am:

3. Mai 2022

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