Urteil Obergericht des Kantons Zürich (ZH)

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: NG140013-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin

lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter Dr. P. Higi sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. O. Canal

in Sachen

1. AG,

   Beklagte und Berufungsklägerin,

   vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X. ,

   gegen

2. AG,

Klägerin und Berufungsbeklagte,

vertreten durch C. AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y. , betreffend Mieterstreckung

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes (Kollegialgericht) des Bezirksgerichtes Zürich vom 6. November 2014 (MB140008)

(act. 1/1 S. 2)

Es sei das von der Beklagten gestellte Begehren um Gewährung einer Mieterstreckung für die von ihr in der Liegenschaft D. - Strasse ..., E. , gemieteten Räume und Flächen abzuweisen; soweit damit mehr anders als eine definitive Erstreckung bis zum

31. März 2013 anbegehrt wird;

unter Kostenund Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten.

(act. 58 = act. 63 = act. 65)

1. In Abweisung der Klage wird das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis und mit 30. Juni 2015 erstreckt.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:

   Fr. 17'500.00 ; die weiteren Kosten betragen: Fr. 0.00 Barauslagen

   Fr. 17'500.00 Kosten total

   Die Kosten des Berufungsverfahrens der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich (Geschäfts-Nr. NG130014) betragen gemäss Rückweisungsbeschluss vom 16. April 2014 Fr. 3'000.-.

3. Von den gesamten Gerichtskosten von Fr. 20'500.werden der Klägerin 3/5 (Fr. 12'300.-) und der Beklagten 2/5 (Fr. 8'200.-) auferlegt. Sie werden aus dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12'000.bezogen. Der Restbetrag von Fr. 300.wird der Klägerin von der Gerichtskasse noch in Rechnung gestellt. Bei den von der Beklagten zu bezahlenden Gerichtskosten von Fr. 8'200.ist zu berücksichtigen, dass der im Berufungsverfahren geleistete Kostenvorschuss von Fr. 3'000.bereits bezogen wurde. Der Restbetrag von Fr. 5'200.wird der Beklagten von der Gerichtskasse noch in Rechnung gestellt.

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das vorliegende Verfahren und das Berufungsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 6'000.- (zuzüglich 8.0 % MWSt.) zu bezahlen.

   5./6. Mitteilungen / Rechtsmittelbelehrung.

   Berufungsanträge:

   der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 62 S. 2):

   • 1. Das Mietverhältnis sei erstmalig um drei Jahre, bis und mit 30. Juni 2015, zu erstrecken.

     1. Eventualiter sei die Regelung der Kostenund Entschädigungsfolgen der Vorinstanz dahingehend zu ändern, dass die Gerichtskosten der Klägerin und Berufungsbeklagten zu ¾ und der Beklagten und Berufungsklägerin zu

        ¼ auferlegt werden und die Klägerin und Berufungsbeklagte verpflichtet wird, der Beklagten und Berufungsklägerin eine Prozessentschädigung von CHF 7'500.00 zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen.

     2. Unter Kostenund Entschädigungsfolgen zuzüglich MWSt zulasten der Klägerin und Berufungsbeklagten.

        der Klägerin und Berufungsbeklagten (act. 72 S. 2):

   • Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird,

   und es sei demgemäss das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 6. November 2014 (Geschäfts-Nr. MB140008-L) auch mit Bezug auf die Kostenund Entschädigungsfolgen zu bestätigen,

   unter Kostenund Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten und Berufungsklägerin.

   Erwägungen:

   1. Sachverhalt und Prozessgeschichte / Prozessuales

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte

   1. Die Pensionskasse der F. AG vermietete der Beklagten und Berufungsklägerin (nachfolgend Beklagte) mit Mietvertrag vom 23. Januar 1986

      (act. 1/16/1) ab dem 1. April 1986 Verkaufsräume mit einer Fläche von 182,9 m2

      im Erdgeschoss sowie einen Lagerraum mit einer Fläche von 29,5 m2 im

2. Kellergeschoss in der Liegenschaft D. -Strasse ..., E. . Der Mietvertrag war frühestens kündbar auf den 31. März 1991, wobei der Beklagten in Ziffer 5 des Anhangs zum Mietvertrag (act. 1/16/2/1) eine Option zur Verlängerung um fünf Jahre bis am 31. März 1996 eingeräumt wurde. Mit Nachtrag Nr. I vom

2. August 1990 (act. 1/16/3) zum Mietvertrag vom 23. Januar 1986 wurde das Vertragsverhältnis fest für fünf Jahre bis am 31. März 1996 verlängert und auch darüber hinaus fortgeführt.

1. Am 9. Januar 2002 schlossen die Beklagte sowie die Klägerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Klägerin) einen Mietvertrag für gewerbliche Räume über die bisher von der Pensionskasse der F. AG vermieteten Räumlichkeiten mit Mietbeginn 1. Juli 2002, wobei der Mietvertrag vom 23. Januar 1986 sowie der Nachtrag Nr. I vom 2. August 1990 ersetzt wurden (act. 1/3/2 S. 1 und S. 9). Betreffend Mietdauer/Kündigung wurde festgehalten, das Mietverhältnis sei befristet und ende ohne vorherige Kündigung automatisch am 30. Juni 2007. Der Beklagten wurde das Recht eingeräumt, den Mietvertrag einmal um fünf Jahre, d.h. vom 1. Juli 2007 bis 30. Juni 2012, zu verlängern, wobei sie dies zwölf Monate im Voraus schriftlich eingeschrieben anzumelden hatte und die Bedingungen für die verlängerte Mietdauer spätestens neun Monate vor Ablauf der festen Mietdauer festzulegen waren. Falls die Beklagte das Optionsrecht nicht nicht rechtzeitig geltend mache innert erwähnter Frist keine Einigung über die Bedingungen des zu verlängernden Mietvertrags zustande kommen sollte, würde das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Vertragsdauer automatisch enden (act. 1/3/2 S. 4).

2. Die Beklagte übte mit Schreiben vom 13. März 2006 das Optionsrecht aus (act. 3/3). Daraufhin teilte die Verwaltung, C. ..., Filiale Zürich, mit Einschreiben vom 26. April 2006 der Beklagten mit, dass mit Bezug auf sämtliche Fragen auch für die Dauer der nunmehr eingetretenen Vertragsverlängerung die Bestimmungen des Mietvertrags vom 9. Januar 2002 massgebend seien und das

   Mietverhältnis bis 30. Juni 2012 befristet sei sowie dann ende, ohne dass es einer

   Kündigung bedürfe (act. 1/23/2).

3. Mit Schreiben vom 12. August 2011 (act. 1/3/5) teilte die Verwaltung,

   C. ..., Filiale Zürich, der Beklagten mit, nachdem seinerzeit das vertraglich vereinbarte Optionsrecht ausgeübt worden sei, ende das Mietverhältnis am

   30. Juni 2012, ohne dass es einer Kündigung bedürfe. Die Eigentümerschaft ziehe weder eine Verlängerung des Mietverhältnisses noch den Abschluss eines neuen Mietvertrags über den erwähnten Zeitpunkt hinaus in Betracht. Um der Beklagten die Suche nach einem Ersatzobjekt zu erleichtern, sei die Eigentümerschaft bereit, die Beklagte schon vor dem 30. Juni 2012 auf jedes Monatsende aus den vertraglichen Verpflichtungen zu entlassen. Wenn die Beklagte von diesem Recht Gebrauch machen wolle, sei dies mindestens drei Monate im Voraus mit eingeschriebenem Brief anzuzeigen. Obwohl das Vertragsverhältnis befristet sei, also ohne Kündigung ende, werde der Beklagten das für Kündigungen vorgeschriebene amtliche Formular überlassen. Mit diesem kündigte die Klägerin den Mietvertrag auf den 30. Juni 2012 (act. 1/3/4).

4. In der Folge focht die Beklagte die Kündigung bei der Schlichtungsbehör- de Zürich an (act. 1/1 S. 4). Am 7. November 2011 schlossen die Parteien aussergerichtlich einen Vergleich (act. 1/3/6), worauf die Schlichtungsbehörde Zürich das Verfahren mit Beschluss vom 14. November 2011 als durch Vergleich erledigt abschrieb (act. 1/1 S. 4; act. 1/3/7).

5. Mit Eingabe vom 3. April 2012 (act. 1/3/8) reichte die Beklagte bei der Schlichtungsbehörde Zürich eine Klage mit dem Antrag auf längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses ein. Nach durchgeführter Schlichtungsverhandlung vom 27. Juni 2012 unterbreitete die Schlichtungsbehörde den Parteien einen

   Urteilsvorschlag, welcher von der Klägerin innert Frist abgelehnt wurde, sodass ihr mit Beschluss vom 18. Juli 2012 die Klagebewilligung erteilt wurde (act. 1/3/I).

6. Die Klägerin reichte mit Eingabe vom 29. August 2012 (act. 1/1) beim Mietgericht Zürich ihre Klage mit dem eingangs erwähnten Rechtsbegehren ein. Mit Urteil vom 31. Januar 2013 erstreckte das Mietgericht Zürich (nachfolgend Vorinstanz) das Mietverhältnis einmalig und definitiv um zwei Jahre bis und mit

   30. Juni 2014 (act. 1/28; nachfolgend erstes Urteil). Auf Berufung der Beklagten hin hob das Obergericht am 16. April 2014 das Urteil auf und wies den Prozess zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid an das Mietgericht Zürich zurück (act. 25; OGer ZH NG130014 vom 16. April 2014; nachfolgend Rückweisungsbeschluss). In der Folge erliess das Mietgericht die Beweisverfügung vom 30. April 2014 (act. 26). Daraufhin beantragte die Beklagte die Beweisabnahme durch das Kollegialgericht (act. 29). Diesem Antrag wurde mit Zirkulationsbeschluss vom 27. Mai 2014 stattgegeben (act. 30). Mit Eingabe vom 5. Juni 2014 (act. 38) reichte die Beklagte mit Ausnahme der Bilanz und Erfolgsrechnung 2013 - die von ihr verlangten (act. 40/1-22) sowie weitere Unterlagen ein (act. 40/1-51). Anlässlich der Beweisund Schlussverhandlung vom 18. August 2014 (Prot. S. 12 ff.) fand die Befragung von G. (Verwaltungsratspräsidentin der Beklagten) sowie H. (Delegierter des Verwaltungsrats der Beklagten) statt und reichte die Beklagte die Bilanz und Erfolgsrechnung 2013 ein (act. 57/1- 2). Mit Urteil vom 6. November 2014 wies das Mietgericht die Klage ab und erstreckte das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis und mit 30. Juni 2015

   (act. 65; nachfolgend angefochtenes Urteil).

7. Das Urteil vom 6. November 2014 wurde der Beklagten am 7. November

2014 zugstellt (act. 60). Mit Eingabe vom 3. Dezember 2014 (Poststempel) erhob die Beklagte somit rechtzeitig Berufung und stellte die eingangs erwähnten Anträge (act. 62). Den ihr auferlegten Kostenvorschuss von Fr. 6'500.leistete sie auf erste Aufforderung (act. 67; act. 69). Der Klägerin wurde mit Verfügung vom

14. Januar 2015 Frist zur Berufungsantwort angesetzt (act. 70), die rechtzeitig er-

stattet wurde (act. 71; act. 72; act. 73/1-5). Der Prozess ist spruchreif.

1. Rechtliche Vorbemerkungen zur Berufung

   1. Die Beklagte erhebt in ihrer Berufung die Rüge der unrichtigen Sachverhaltsdarstellung, der unrichtigen Rechtsanwendung von Art. 272 und Art. 272b OR sowie der Unangemessenheit (act. 62 S. 3).

      Die Klägerin wendet - unter Berufung auf die Literatur ein, dass eine Unangemessenheit des vorinstanzlichen Entscheides nicht überprüft werden dürfe

      (act. 72 Rz. 5 ff.). Falls doch, müsse sich die Berufungsinstanz eine gewisse Zurückhaltung auferlegen, zumal örtliche und persönliche Verhältnisse zu berücksichtigen seien, denen der Sachrichter bzw. der örtlich erstinstanzliche Richter näher stehe (act. 72 Rz. 7). Diesen Einwand brachte die Klägerin bereits vor, als das erste Urteil von der Berufungsinstanz zu überprüfen war (vgl. Rückweisungsbeschluss E. II./2.).

      Gemäss Art. 310 lit. a ZPO kann mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwendung geltend gemacht werden. Die Frage, ob der angefochtene Entscheid auch auf seine Angemessenheit hin überprüft werden kann, beantwortet sich nach der Kognition des Bundesgerichts in dieser Frage. Die Kognition des Obergerichts darf nicht enger sein als diejenige des Bundesgerichts (Art. 111 Abs. 3 BGG; vgl. BGE 137 II 30 E. 2.2.1). Das Bundesgericht überprüft einen Erstreckungsentscheid auch im Hinblick auf die Angemessenheit, auferlegt sich dabei jedoch eine gewisse Zurückhaltung (BGer 4A_420/2009 E. 3.3 mit Hinweis auf BGE 135 III 121 E. 2 = Pra 98 (2009) Nr. 88). Das Obergericht kann und muss im Berufungsverfahren den Erstreckungsentscheid deshalb auch auf seine Angemessenheit hin prüfen und einen unangemessenen erstinstanzlichen Entscheid korrigieren.

   2. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet einzureichen. Der Berufungskläger muss in seiner Eingabe konkrete Rügen anbringen und die Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Entscheids darlegen sowie begründen (Begründungslast), mithin genau aufzeigen, welchen Teil des Urteils er für falsch hält und gegebenenfalls auf welche Dokumente er seine Argumentation stützt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Sache der Verhandlungsmaxime der (sozialen) Untersuchungsmaxime unterliegt (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 =

      Pra 102 (2013) Nr. 4; OGer ZH NG110004 vom 7. September 2011). Geprüft wird somit nur, was gerügt worden ist. Soweit jedoch eine Rüge vorgebracht wurde, wendet die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides gebunden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1; ZR 110 (2011) Nr. 80). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), was auch im Anwendungsbereich der sozialen Untersuchungsmaxime gilt (ZR 111 (2012)

      Nr. 35; OGer ZH, NG120001 vom 16. August 2012, E. II./7.4.2.).

   3. Im Entscheid über die Berufung ist auf die erhobenen Rügen einzugehen. Die Begründungspflicht (Art. 53 ZPO) verpflichtet das Gericht indes nicht dazu, sich mit jedem einzelnen rechtlichen sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Gericht in der Begrün- dung seines Entscheids auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (BK ZPOHurni, Art. 53 N 60 f.). Nachfolgend ist daher nur insoweit auf die Vorbringen der Parteien einzugehen, als dies für die Entscheidfindung Rechtsfindung erforderlich ist.

2. Bind ung swirkung des Rückweisungsbeschlusses

Bei Rückweisung der Sache ist nicht nur die untere Instanz, sondern bei erneuter Befassung mit dem Fall auch die rückweisende Instanz an den Rückweisungsentscheid gebunden. Wegen dieser Bindung ist es der Berufungsinstanz verwehrt, der Beurteilung des Rechtsstreits einen anderen als den bisherigen Sachverhalt zu unterstellen die Sache unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, die im Rückweisungsentscheid ausdrücklich abgelehnt überhaupt nicht in Erwägung gezogen worden sind. Der Umfang der Bindung ergibt sich aus der Begrün- dung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neuen Tatsachenfeststellungen als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vorgibt. Die im Rückweisungsentscheid bereits entschiedenen Fragen sind vorbehaltlich zulässiger

Noven sowie einer Rechtsänderung - nicht mehr zu überprüfen (vgl. BGer 4A_391/2009 E. 1.1; OGer ZH NG120015 vom 22. Oktober 2012 E. II./2.3.2).

II. Materielles

1. Vorbemerkungen

   1. Die Erstreckungsdauer (d.h. die Mieterstreckung bis zum 30. Juni 2015) wird von der Beklagten nicht bestritten. Mit ihrer Berufung beantragt sie einzig, es sei eine erstmalige Mieterstreckung bis zum 30. Juni 2015 zu gewähren (act. 62 Rz. 2). Das vorliegende Berufungsverfahren dreht sich daher einzig um die Frage der Erstreckungsart. Ob eine erstmalige definitive Erstreckung zu gewähren ist, entscheidet sich wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren ist und gegebenenfalls für wie lange aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien. Welche Erstreckungsart gewählt wird, ist dabei eine ausgesprochene Ermessensfrage (BGer 4A_522/2009 E. 3.1. mit Hinweis auf BGer 4A_105/2009 E. 3.2.; 4C.445/2006 E. 5.2.3., in: MRA 3/07 S. 90 ff.).

   2. Der Mieter von Wohnund Geschäftsräumen kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn die (termingerechte) Beendigung der Miete für ihn seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind alle Umstände des konkreten Einzelfalles zu berücksichtigen, namentlich die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnund Geschäftsräume (vgl. Art. 272 Abs. 2 OR). Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine zwei Erstreckungen gewährt werden (vgl. Art. 272b Abs. 1 OR). Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Dabei hat es den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der darin besteht, dem Mieter mehr Zeit für die Suche von Ersatzräumlichkeiten zu geben als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (vgl. BGE 135 III 121 E. 2 = Pra 98 (2009) Nr. 88; BGE 105 II 197 E. 3a). Zu beachten ist jedoch die Dispositionsmaxime.

2. Interessenlage der Beklagten

   1. Wirtschaftliche Verhältnisse der Beklagten

      1. Bezüglich der von der Vorinstanz festgestellten wirtschaftlichen Verhältnisse macht die Beklagte in ihrer Berufung einzig geltend, sie sei in Anbetracht der noch vorhandenen Schulden in Höhe von Fr. 157'795.80 schlichtweg ausser Stande, eine Ablösesumme zu bezahlen, weshalb von einer grossen wirtschaftlichen Härte auszugehen sei. Die Vorinstanz habe es unterlassen, ihre (der Beklagten) wirtschaftliche Situation zu werten. Sie halte ohne Bezugnahme zur wirtschaftlichen Situation sowie ohne weitere Begründung in ihrem Fazit fest, dass der Beklagten eine mittlere Härte zuzugestehen sei (act. 62 S. 5, S. 12).

         Die Vorinstanz hielt in ihrer Erwägung fest, welchen Gewinn bzw. Verlust die Beklagte in den Jahren 2011-2013 erzielte, in welcher Höhe sie jeweils Betriebserträge verbuchte und wie hoch die Schulden sind (vgl. act. 65 II./3.5.3.). Die Rüge der Beklagten, die Vorinstanz habe sich mit ihrer wirtschaftlichen Situation nicht auseinandergesetzt, geht daher fehl. Dass die Vorinstanz erwog, die Beklagte könne keine namhafte Ablösesumme bezahlen, gereicht der Beklagten nicht zum Nachteil, da sich die Vorinstanz betragsmässig nicht festlegte. Aufgrund der ihr zustehenden finanziellen Mittel wird die Suche nach Ersatzobjekten sodann nicht verunmöglicht, ist die Beklagte doch in der Lage, für das Ladenlokal allein einen Mietzins von Fr. 150'000.pro Jahr zu bezahlen und sind im Raum Zürich bzw. in den Stadtkreisen 1, 2 und 6 bis 8 Geschäftsräume in diesem Preissegment durchaus vorhanden. Für ein Ladenlokal inklusiv atelier könnte die Beklagte sogar einen jährlichen Mietzins von Fr. 190'000.aufbringen. Die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt wird einzig dadurch erschwert, dass sie zurzeit nicht in der Lage ist, eine Ablösesumme zu bezahlen. Insgesamt steht die Beklagte trotz ihren Schulden - nicht in einer äusserst prekären finanziellen Lage, was von ihr zurecht auch nicht geltend gemacht wird. Die von der Vorinstanz angenommene mittlere Härte hinsichtlich der wirtschaftlichen Verhältnisse erweist sich daher als sachgerecht und ist nicht zu beanstanden.

      2. Die Klägerin wendet sich gegen den von der Vorinstanz angenommenen zumutbaren jährlichen Mietzins. Sie führt dazu aber nur aus, die Erwägungen der Vorinstanz seien zu relativieren, weil sich die Beklagte für Objekte beworben habe, die deutlich mehr als Fr. 150'000.pro Jahr betragen würden und für welche auch ein sog. Schlüsselgeld zu leisten gewesen wäre. Dies lasse zwei mögliche Schlussfolgerungen zu: entweder habe die Beklagte über ihre finanziellen Verhältnisse unvollständige unzutreffende Angaben gemacht ihre Suchbemühungen könnten nicht ernst genommen werden (act. 72 Rz. 18). Dass für die Beklagte ein höherer jährlicher Mietzins zumutbar ist und welcher, behauptet die Klägerin indes nicht, weshalb es beim vorinstanzlich Gesagten bleibt.

      3. Die Klägerin bringt weiter (sinngemäss) vor, sowohl die der Beklagten gehörende Liegenschaft an der I. -Strasse ... in E. als auch diejenige in J. seien für die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse zu berücksichtigten. Die Beklagte habe nicht dargetan, welche konkreten Bemühungen sie im Hinblick auf den Verkauf dieser Liegenschaften getätigt habe (act. 72 Rz. 18 f.). Nicht zu berücksichtigen seien hingegen die Schulden der Beklagten, die durch einen Einbruch entstanden seien. Ihre diesbezüglich ungenügende Versicherung sei auf eine unsorgfältige Geschäftsführung zurückzuführen. Die Folgen dieser unternehmerischen Fehlleistung habe die Klägerin nicht mitzutragen (act. 72

         Rz. 20).

         Die finanziellen Verhältnisse des Mieters sind von wesentlicher Bedeutung, da sie bestimmen, in welchem Bereich sich der Mietzins bewegt. Bei der Beurteilung des Erstreckungsbegehren ist auf die tatsächlich vorhandenen Verhältnisse abzustellen, und nicht auf künftige Entwicklungen, ausser, wenn solche mit Sicherheit voraussehbar sind (ZK-Higi, Art. 272 N 168; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 26 f. und N 39a). Die Klägerin weist in ihrer Berufungsantwort zwar zurecht darauf hin, dass die Beklagte über zwei Liegenschaften verfügt (act. 72 Rz. 18). Sie legt aber nicht dar, wie sich die Berücksichtigung dieser Liegenschaften auf die finanzielle Lage der Beklagten auswirkt bzw. auswirken soll. Sie führt auch nicht aus, von welchen finanziellen Verhältnissen vorliegend aus ihrer Sicht auszugehen ist. Ihre Ausführungen erweisen sich daher als unsubstantiiert. Den Vorwurf der mangelnden Verkaufsbemühungen begrün- det die Klägerin ebenfalls nicht eingehender (act. 72 Rz. 19). Den Ausführungen der Klägerin ist nicht zu entnehmen, inwiefern der Beklagten überhaupt eine Verpflichtung zum Verkauf ihrer Liegenschaften zukommen soll. Ein allfälliger Verkaufserlös der Liegenschaften in E. und/oder J. kann daher aussen vor gelassen werden, zumal bei Geschäftsraummieten primär ohnehin die Ertragssituation massgebend ist (ZK-Higi, Art. 272 N 175) und künftige Entwicklungen nur zu berücksichtigen sind, wenn sie mit Sicherheit voraussehbar sind, was hier nicht zutrifft. Die Argumentation der Nichtberücksichtigung der Schulden hätte die Klägerin bereits in ihrer Stellungnahme vom 11. Juli 2014 (act. 50) im

         Rahmen ihrer Schlussvorträge (vgl. Prot. Vi S. 26 ff.) vorbringen bzw. hätte sie die Schulden dannzumal bestreiten können und auch müssen. Unabhängig davon, ob es sich dabei um eine (un-)zulässige neue Bestreitung handelt, erweisen sich die diesbezüglichen Ausführungen als unsubstantiiert. Die Klägerin legt nämlich nicht dar, wie sich die Nichtberücksichtigung der Schulden auf die finanzielle Lage der Beklagten auswirken bzw. in welchem Bereich sich der von der Beklagten tragbare Mietzins bewegen würde.

   2. Dauer des Mietverhältnisses und Standortgebundenheit

      1. Die Vorinstanz erwog, das Obergericht habe im Rückweisungsbeschluss eine Standortgebundenheit im engeren Sinne verneint. Die Zusammensetzung der Stammkundschaft der Beklagten bzw. ihr Kundensegment lasse ein Ausweichen an einen x-beliebigen Ort in der Stadt nicht zu, weshalb sich die Beklagte bei der Suche nach einem Ersatzlokal auf eine Lage beschränken dürfe, die von Personen, aus denen sich ihre Kundschaft zusammensetze, für Einkäufe und bei Stadtbesuchen auch frequentiert werde. Solche fänden sich vermutlich sowohl in weiten Gebieten des Stadtkreises 1 als auch teilweise in unmittelbar daran anschliessenden Gebieten der Stadtkreise 2, 6, 7, und 8 (act. 65 E. II./3.4.; vgl. auch Rückweisungsbeschluss E. III./3.2.). Auf Seiten der Vorinstanz bestehe daher keine Veranlassung zu weiteren Äusserungen (act. 65 E. II./3.4.).

      2. Die Standortgebundenheit bestreitet die Beklagte nicht. Sie ist aber der Ansicht, die Vorinstanz habe der Dauer des Mietverhältnisses keine Beachtung geschenkt. Es sei daher ergänzend zu berücksichtigen, dass die Beklagte seit

         28 Jahren Mieterin der zur Diskussion stehenden Räumlichkeiten sei. Ihr aktueller

         Standort sei wegen der langen Mietdauer der einschlägigen Kundschaft bestens bekannt, weshalb ein Wegzug zu einem Verlust von gewissen Kundinnen führen werde. Dies sei als härtebegründender Umstand zu berücksichtigen (act. 62 S. 4).

      3. Die Klägerin führt dazu aus, die Beklagte habe die Gefahr, dass der Wegzug zu einem Verlust von gewissen Kundinnen führen werde, weder genügend substantiiert noch beispielsweise durch Aussagen von Kundinnen belegt. Der Kundenverlust sei angesichts der Exklusivität reichlich unwahrscheinlich. Abgesehen davon sei der Auszug früher später unvermeidlich, weshalb der behauptete - und von der Klägerin bestrittene - Kundenverlust nicht abgewendet werde könne. Unter Hinweis auf die bundessowie obergerichtliche Rechtsprechung führt sie weiter aus, dass sich ein behaupteter Verlust von Stammkunden durch eine Erstreckung lediglich aufschieben, nicht aber vermeiden lasse (act. 72 Rz. 15). Die Standortgebundenheit bestreitet sie ebenfalls nicht.

      4. Da bei der Geschäftsmiete kaum Fälle denkbar sind, in welchen die lange Dauer eines Mietverhältnisses für sich allein einen Härtegrund darstellen könnte (SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 19), kann die Beklagte allein aus der Tatsache, dass sie seit 28 Jahren Mieterin der Geschäftsräume ist, nichts für sich gewinnen. Die Dauer des Mietverhältnisses kann aber insofern berücksichtigt werden, als sie ein Indiz für eine besondere Verwurzelung des Mieters im Ort im Quartier schafft. Ob diese als Härte qualifiziert werden kann, ist vom Mieter zu konkretisieren und zu beweisen (ZK-Higi, Art. 272 N 146 f.; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272

         N 19). Diesem Erfordernis kommt die Beklagte nicht nach, da sie lediglich ausführt, ihr aktueller Standort sei der einschlägigen Kundschaft bestens bekannt. Ergänzend sei aber dennoch erwähnt, dass sich die Beklagte während der Mietdauer zwar eine gewisse Stammkundschaft geschaffen hat. Da aber das Geschäft der Beklagten ein exklusives Luxusgeschäft ist, und so die Beklagte gemäss Rückweisungsbeschluss (E. II./3.2.1.) - die meisten Kundinnen Termine für eine persönliche Beratung und Betreuung vereinbaren, ist nicht von einer lokalen (Lauf-)Kundschaft auszugehen, die beim Wegzug verloren ginge. Ausserdem ist ein Ausweichen ihrer Stammkundschaft auf ein x-beliebiges anderes Bekleidungsgeschäft eher unwahrscheinlich (vgl. Rückweisungsbeschluss E. II./3.2.4.). Davon ging auch die Vorinstanz aus (act. 65 E. II./3.4.). Im Übrigen kann die Beklagte dem von ihr befürchteten Kundenverlust entgegenwirken, indem sie beispielsweise mit einer postalischen Anzeige (Versand von Flyern) und/oder einer Anzeige via E-Mail auf ihren Umzug aufmerksam macht. Gerade in Boutiquen, in welchen man die Kundinnen persönlich kennt und eine Kundenkartei führen dürfte, sollte dies kein Problem darstellen. Selbst wenn von einem gewissen Verlust der Stammkundschaft auszugehen wäre, begründet dies aber noch keinen Härtefall, da wie die Klägerin zurecht ausführt - der Verlust lediglich aufgeschoben, nicht aber gemildert würde (vgl. BGer 4A_568/2008, in: MRA 5/08, S. 197 f.). Mit der örtlichen Begrenzung auf die Stadtkreise 1 und 2 sowie 6 bis 8 wurde dem Aspekt des möglichen Kundenverlusts und somit den Interessen der Beklagten genügend Rechnung getragen. Da die Gebundenheit an die erwähnten Stadtkreise die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt örtlich begrenzt und auf diese Weise erschwert, liegt wie die Vorinstanz zurecht ausführt insoweit eine Härte im Sinne des Gesetzes vor.

   3. Suc hb emühung e n / Verhä ltnisse auf dem örtlichen Markt

      1. Allgemeines

         1. Die Vorinstanz kam nach Würdigung der Suchbemühungen der Beklagten zum Ergebnis, dass der Beklagten mit Bezug auf ihre Suchbemühungen und die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt eine mittlere Härte zuzugestehen sei (act. 65 E. II./3.6.5.).

         2. Die Beklagte erachtet die vorinstanzliche Würdigung insgesamt als ungenügend, unangemessen und teilweise aktenwidrig. Die Vorinstanz habe gewisse Bemühungen direkt als ungenügend taxiert sowie als Fazit festgehalten, ihre

            Suchbemühungen würden nicht vollends überzeugen (act. 62 S. 7). Auf die einzelnen Rügen der Beklagten ist im Folgenden näher einzugehen.

         3. Die Klägerin ist hingegen der Ansicht, es bestehe kein Anlass, den geltend gemachten Suchbemühungen eine andere Bedeutung beizumessen, als dies die Vorinstanz getan habe (act. 72 Rz. 52; vgl. aber E. II./2.2.3./d) hinten).

      2. K. / L. AG

         1. Die Vorinstanz erwog, man habe mit K. sowie mit Frau M. von der L. AG bloss vereinbart, sie sollen sich bei der Beklagten melden, wenn sie etwas Passendes finden würden. Ein schriftlicher Vertrag sei nicht abgeschlossen worden. Obwohl die Beklagte über ein Ladenlokal benachrichtigt worden sei, habe sie nicht darauf vertrauen dürfen, dass sie von K. stets über sämtliche geeignete Mietobjekte informiert würde. Demnach seien weder

            1. noch die L. AG von den Vertretern der Beklagten rechtlich bindend beauftragt worden, aktiv und verpflichtend nach einem für die Beklagte geeigneten Ersatzobjekt zu suchen. Dies wäre zweifellos schriftlich festgehalten worden und wäre auch nicht unentgeltlich gewesen. Die Anfragen bei K. sowie

            2. AG würden daher keine genügenden Suchbemühungen darstellen.

         2. Die Beklagte kritisiert die vorinstanzlichen Ausführungen betreffend

            K. sowie L. AG. Die Vorinstanz habe ohne Begründung festgehalten, eine Abmachung wäre schriftlich fixiert worden und wäre nicht unentgeltlich gewesen. Nach der Beklagten wäre die Unterstützung dieser vorerwähnten Firmen nicht unentgeltlich gewesen, wenn es durch ihre Vermittlung zu einem Vertragsabschluss gekommen wäre. Sowohl G. als auch H. hätten dazu überzeugende Ausführungen gemacht. Hinzukomme, dass die Beklagte die Zeugenaussage von Frau M. offeriert habe, welche die Vor-instanz nicht abgenommen habe. Mit Bezug auf die Zeugenofferte von Frau M. sei es daher aktenwidrig und in Bezug auf die Anfragen bei K. sowie L. AG sei es unangemessen, die Suchbemühungen als ungenügend zu bezeichnen (act. 62 S. 8).

         3. Die Klägerin erachtet die vorinstanzliche Würdigung als zutreffend (act. 72 Rz. 36).

         4. Die Beklagte beschränkt sich in ihrer Berufungsbegründung darauf zu sagen, in Bezug auf die Schriftlichkeit und Entgeltlichkeit bzw. der Auftragserteilung an K. sowie L. AG hätten G. und H. überzeugende Ausführungen gemacht. Auf welche konkreten Aussagen dieser Personen sich die Beklagte stützt, und wie diese zu würdigen sind, bzw. welche Schlussfolgerung sie daraus zieht, legt sie nicht dar. Ebenso zeigt sie nicht auf, weshalb die Suchbemühungen hinsichtlich K. sowie L. AG genügend sein sollen. Entgegen der beklagtischen Behauptung sind in Bezug auf die Auftragserteilung und Entgeltlichkeit keine überzeugenden Ausführungen von G. und

         H. auszumachen. G. bestätigte ausdrücklich, die Abmachung mit

         K. sei unentgeltlich gewesen (Prot. Vi S. 16). In Bezug auf die L. AG führte sie nichts aus. H. äusserte sich weder zu K. noch zu L. AG (vgl. Prot. Vi S. 19 ff.). Zur offerierten Zeugeneinvernahme von Frau M. führt die Beklagte schliesslich nur aus, dass die Vorinstanz es nicht als nötig erachtet habe, dieses Zeugnis abzunehmen (act. 62 S. 8). Wer vorbringt, es sei zu einer bestimmten Tatsache(nbehauptung) kein Beweisverfahren durchgeführt bzw. seien angerufene Beweismittel nicht abgenommen worden, hat zu sagen, wo (Aktenstelle) er welche erheblichen und bestrittenen Tatsachen in rechtsgenügender Weise behauptet hat. Es ist nicht Sache der Berufungsinstanz, in den vorinstanzlichen Akten nach den Grundlagen zu suchen. Die diesbezüglich erhobene Rüge erfüllt diese Begründungsanforderung nicht. Die Rüge der Beklagten, es sei unangemessen und aktenwidrig die Suchbemühungen als ungenügend zu werten, beschränkt sich daher vielmehr auf eine allgemeine Kritik des angefochtenen Entscheids, die den Anforderungen von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht genügt (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 (2013) Nr. 4). Insgesamt ist gegen die vorinstanzlichen Erwägungen, die Anfragen bei K. sowie L. AG wür- den keine genügenden Suchbemühungen darstellen, nichts einzuwenden. Von daher erübrigt sich der Hinweis schon fast, dass letztlich unerfindlich bleibt, was Frau M. als Zeugin wesentlich anderes von Belang hätte ausführen können als G. und H. , die für die Beklagte Suchbemühungen zu unternehmen hatten. Und es kann offen bleiben, zu welchen konkreten Behauptungen der Beklagten Frau M. zu befragen gewesen wäre, ausser dass sie im Jahre 2011 ein Suchprofil angefordert hatte (vgl. act. 62 S. 8). Denn dass sie ein solches auch erhielt, wird damit nicht behauptet. Und ebenso wenig wird dargelegt, was M. damit angefangen haben soll.

      3. Homegate

         1. In Bezug auf das Suchabonnement bei Homegate hielt die Vorinstanz fest, dieses stelle keine genügende Suchbemühung dar, weil es nicht spezifisch nach geeigneten Mietobjekten für einen Mieter suche. Man erhalte vielmehr regelmässig eine Zusammenstellung von Mietobjekten per E-Mail, welche die vom Suchenden definierten Eigenschaften aufweisen würden (act. 65 E. II./3.6.4./a).

         2. Die Beklagte bringt vor, es möge zutreffend sein, dass diese Internetplattform nicht spezifisch nach geeigneten Mietobjekten suche. Da aber in einem solchen Fall die suchende Person die Triage vornehme, sei es unangemessen, diese Suchbemühungen als ungenügend zu bezeichnen.

         3. Die Klägerin äussert sich zu diesem Suchabonnement nicht konkret und schliesst sich der Ansicht der Vorinstanz an (act. 72 Rz. 52).

         4. Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt können nur gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden (SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 41), weshalb nur effektiv vorgenommene und ernsthafte Suchbemühungen bzw. Abklärungen berücksichtigt werden können. Die vom Gesetz verlangte Ernsthaftigkeit kann mit einem Suchabonnement bei Homegate allein kaum überprüft werden. Zudem lassen sich Suchbemühungen mit dem Einreichen von Inseraten aus dem Internet allein nicht dokumentieren. Ein solches Suchabonnement ist daher mit dem blossen Sammeln von Zeitungsinseraten zu vergleichen, was von vornherein ungenügend ist (vgl. ZK-Higi, Art. 272 N 245). In diesem Zusammenhang obliegt es der Beklagten darzulegen, ob und mit welchem (Miss-)Erfolg sie sich um die von Homegate zusammengetragenen Objekte bemüht hat, zu erklä-

         ren, weshalb sie darauf verzichtete, sich auf diese Objekte zu bewerben. Dies hat die Beklagte nicht getan. Die Erwägungen der Vorinstanz zum Suchabonnement bei der Internetplattform Homegate sind daher nicht zu beanstanden.

      4. Flexibilität

         1. Die Vorinstanz erwog, die Beklagte schränke sich bei der Suche örtlich zu sehr ein, indem sie sich beinahe ausschliesslich auf den Stadtkreis 1 konzentriere, obwohl sie gemäss Rückweisungsbeschluss bei der Suche auch die Stadtkreise 2 und 6 bis 8 miteinbeziehen müsse. Ausserhalb des Stadtkreises 1 habe die Beklagte nur eine Handvoll Mietobjekte in Betracht gezogen. Zudem zeige sich die Beklagte betreffend Fläche und Aufteilung der Räumlichkeiten zu wenig flexibel. Die Beklagte dürfe an sich geeignete Mietobjekte nicht kategorisch ausschliessen, nur weil die Fläche auf mehrere Etagen verteilt sei weil sich ein (Gross-)Teil der Verkaufsfläche im Untergeschoss befinde, wie dies beispielsweise beim Objekt am N. -Strasse ... der Fall gewesen sei. Weiter habe sich die Beklagte aufgrund der schlechten Lage nicht weiter um den Abschluss eines Mietvertrages betreffend die Objekte am O. -Strasse ... und an der P. - Strasse ... bemüht. Das Mietobjekt an der Q. -Strasse ... [recte R. - Strasse ...] habe die Beklagte schliesslich wegen der schlechten Passantenlage verworfen (act. 65 E. II./3.6.5. und E. II./3.6.4./b).

         2. Die Beklagte erachtet den Vorwurf der mangelnden Flexibilität für unberechtigt und unbegründet. Sie habe ihren Suchradius stark ausgeweitet und zeige sich mit Bezug auf die Räumlichkeiten flexibel, indem sie nach einer Verkaufsfläche zwischen 100m2 und 200m2 suche. Die Vorinstanz habe ihre Suchbemühungen als ungenügend qualifiziert, weil sie - die Beklagte - nur eine Handvoll Mietobjekte ausserhalb des Kreises 1 in Betracht gezogen habe. Weder die Klägerin noch die Vorinstanz seien in der Lage gewesen, ein geeignetes Objekt ausserhalb (und innerhalb) des Kreises 1 zu nennen, auf welches sie sich nicht beworben habe (act. 62 S. 8 f.). Sie habe kein einziges Objekt ausschliesslich wegen der Lage Aufteilung der Verkaufsfläche abgelehnt bzw. habe sie insgesamt nur zwei Objekte abgelehnt, bei welchen die Flächen auf drei Etagen verteilt gewesen seien und sich teilweise im Untergeschoss befunden hätten. Das Objekt

            am N. -Strasse ... sei nicht in Frage gekommen, weil die Räumlichkeit nicht als Verkaufsfläche hätte genutzt werden können, da sie sich ausschliesslich im UG befunden habe. Das Objekt an der R. -Strasse ... habe sie wegen der schlechten bzw. versteckten Lage und aufgrund der Verteilung der Ladenfläche auf zwei Etagen nicht weiter verfolgt. Das Objekt am O. -Strasse ... habe sie abgelehnt, weil nur ein Untermietverhältnis in Frage gekommen sei und man bereits Sanierungsarbeiten angekündigt habe, was unzumutbar sei. Das Objekt an der P. -Strasse ... sei nicht in Frage gekommen, weil die Vermieterin für diese Räumlichkeiten nur einen Showroom gewollt habe, mithin die Beklagte darin kein Geschäft hätte betreiben können. Dass sie Abklärungen und Bemühungen bei über 150 Objekten getroffen habe, erwähne die Vorinstanz mit keinem Wort. Es mute daher seltsam an, wenn die Vorinstanz mit der Auflistung von nur vier Objekten der Beklagten ungenügende Bemühungen mangelnde Flexibilität unterstelle. Gesamthaft seien ihre Suchbemühungen als genügend zu bezeichnen (act. 62 S. 9 f.). Sie habe den Nachweis erbracht, dass sie seit dem 12. August 2011 in den Stadtkreisen 1, 2, 6, 7 und 8 intensive Suchbemühungen getätigt ha-

            be (act. 62 S. 6).

         3. Die Klägerin bringt vor, die vorinstanzlichen Erwägungen, die Beklagte habe sich örtlich zu sehr eingeschränkt und sich praktisch nur um Objekte im Stadtkreis 1 bemüht, seien zutreffend. Die Beklagte habe sich ausserhalb des Stadtkreises 1 nämlich nur um drei Objekte (O. -Strasse ..., S. - Strasse ..., P. -Strasse ...) bemüht. Das Objekt am O. -Strasse ... habe die Beklagte mit der Begründung, es sei nur ein Untermietvertrag in Frage gekommen, abgelehnt (act. 72 Rz. 36 f.). In Bezug auf das Objekt an der R. - Strasse ... habe die Vorinstanz zu recht ausgeführt, dass sich die Beklagte hätte bewerben müssen (act. 72 Rz. 39). Die das Objekt an der B. -Strasse ... betreffende Behauptung der Beklagten, die gesamte Verkaufsfläche befinde sich im Untergeschoss, widerspreche der Umschreibung im Inserat. Da sich dieses Mietobjekt auf drei Etagen verteile, könne sich folglich nur ein Teil im Untergeschoss befinden. Die Beklagte hätte dieses Objekt wie die Vorinstanz ausgeführt habe

            • nicht kategorisch ausschliessen dürfen (act. 72 Rz. 40 f.).

         4. Für die ausserhalb des Stadtkreises 1 unternommenen Suchbemühungen sind weder die Vorinstanz noch die Klägerin beweisbelastet (vgl. act. 62 S. 9), sondern ist es allein die Beklagte. Die Beklagte versäumt es vorliegend anzugeben, inwiefern sie mehr als nur eine Handvoll Mietobjekte ausserhalb des Stadtkreises 1 in Betracht gezogen habe bzw. um welche Objekte es sich dabei konkret handelte. Ihre allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid genügt den Anforderungen von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht (vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1. = Pra 102 (2013) Nr. 4). Die vorinstanzliche Erwägung, dass sich die Beklagte örtlich zu sehr auf den Kreis 1 einschränke, ist daher nicht zu beanstanden. Was die Objekte am N. -Strasse ..., an der R. -Strasse ... und am O. -Strasse ... betrifft, so rekapituliert die Beklagte nur, was sie bereits vor Vorinstanz vorgebracht hat (vgl. act. 1/14 S. 17 und S. 19). Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine Begründung indes nicht (OGer LB140064 vom 13. November 2014 E. II./1; vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4.3.1 = Pra 102 (2013) Nr. 4).

         Sodann ist in Bezug auf das Objekt am O. -Strasse ... festzuhalten, dass die Beklagte nicht ausführt, weshalb für sie ein Untermietverhältnis nicht in Frage kommt und wie lange dieses Untermietverhältnis gedauert hätte. Ein Untermietverhältnis kann zwar zu einem erneuten Umzug führen, da ein solches in der Regel befristet sein dürfte bzw. davon auszugehen ist, dass der (Haupt-)Mieter beabsichtigt, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen (vgl. BGE 138 II 59 E. 2.2.2.). Ein Anspruch darauf, einen zweimaligen Umzug unter allen Umständen zu vermeiden, gibt es aber nicht (vgl. SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 45 m.w.H.). Für die Beurteilung einer allfälligen Härte kann die Beklagte damit jedenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten. Weiter legt die Beklagte nicht schlüssig dar, weshalb ihr Geschäftsmodell nicht ebenso auf mehreren Etagen umgesetzt werden könnte. Immerhin ist dies in Modeboutiquen nicht unüblich. Das Verhalten der Beklagten erweckt vielmehr den Anschein, dass sie auf der Suche nach einem perfekten Ersatzobjekt ist, obwohl es sich lediglich um ein geeignetes Ersatzobjekt handeln muss, das nicht allzu spezifische Raumbedürfnisse (z.B. besondere Höhe, besondere Tragfähigkeit von Böden) zu erfüllen hat. Die Vorinstanz ging daher zu recht davon aus, dass sich

         die Beklagte insbesondere in Bezug auf die Aufteilung der Fläche und der Lage

         • wenig flexibel zeige. Einzig die Rüge betreffend das Objekt an der P. - Strasse ... ist angebracht. Die Vorinstanz führte dazu aus, die Beklagte habe dieses Objekt wegen der schlechten Passantenlage verworfen (act. 65 II/3.6.4./b

         S. 16). Aus dem betreffenden Inserat ergibt sich aber deutlich, dass für dieses Objekt ein Nachmieter für einen Showroom gesucht wird (vgl. act. 1/16/39). Diese Kritik vermag aber an den vorinstanzlichen Schlussfolgerungen nichts zu ändern. Im Übrigen genügen die pauschalen Aussagen bzw. Rügen der Beklagten, es mute seltsam an, wenn die Vorinstanz nur vier Objekte aufliste und ihr ungenügende Bemühungen und mangelnde Flexibilität vorwerfe, den Anforderungen von Art. 311 Abs. 1 ZPO nicht. Welche Objekte von der Vorinstanz unberücksichtigt geblieben sind, zeigt die Beklagte nicht auf, sondern sie beschränkt sich darauf zu behaupten, sie habe Bemühungen bei über 150 Objekten getroffen (act. 62 S. 10), was im Berufungsverfahren so nicht genügt.

         Die Erwägungen der Vorinstanz, es sei der Beklagten eine mittlere Härte zuzubilligen, obwohl ihre Suchbemühungen nicht vollends überzeugend seien, es ihr aber dennoch gelungen sei, Schwierigkeiten bei der Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt auf dem örtlichen Markt aufzuzeigen, ist daher nicht zu beanstanden.

      5. Beginn der Suchbemühungen

         Etwas weitschweifig führt die Klägerin aus, die Beklagte habe zu spät mit der Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt begonnen (act. 72 Rz. 23, Rz. 25-28; Rz. 30-33), die Würdigung der Vorinstanz hinsichtlich der Suchbemühungen sei mehr als nur wohlwollend (act. 72 Rz. 35), sowie G. und H. seien instruiert gewesen und deren Aussagen seien widersprüchlich (act. 72 Rz. 23-28; Rz. 30-35). Worauf die Klägerin mit diesen Ausführungen konkret abzielen bzw. was sie aus diesen konkret ableiten will, führt sie weder aus noch ist dies ersichtlich.

      6. Neue Suchbemühungen

         Die Beklagte bringt ihre seit der Verhandlung vom 18. August 2014 neu getätigten Suchbemühungen als Novum vor, indem sie ihren Anhang I mit den entsprechenden Beilagen als integrierenden Bestandteil ihrer Berufungsschrift erklärt (act. 62 S. 6 f.).

         Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen. Dabei sind die Tatsachenbehauptungen nach der auch im Berufungsverfahren geltenden Bestimmung von Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO in der Rechtsschrift selbst aufzuführen (Hungerbühler, DIKEKomm-ZPO, Art. 311 N 10). Tatsachen, die sich lediglich aus einer Beilage zu einer Rechtsschrift ergeben, sind vom Gericht nicht zu beachten. Selbst mit einem allgemeinen Verweis in der Rechtsschrift auf eine Beilage mit der allgemeinen Erklärung, dass eingereichte Akten als integrierender Bestandteil der Rechtsschrift gelten, wird der Behauptungslast nicht genügend nachgekommen (KUKO ZPO-Naegeli, 2. Aufl., Art. 221 N 27; ZK ZPO-Leuenberger, 2. Aufl., Art. 221

         N 43). Dies soll auch in Verfahren gelten, die von der sozialen Untersuchungsma-

         xime beherrscht sind und umso mehr, als die Parteien wie hier anwaltlich vertreten sind. Es ist nicht Sache des Gerichts (sowie der Gegenpartei), sich die Grundlagen für den eingeklagten Anspruch aus den eingereichten Beilagen zusammenzusuchen (KUKO ZPO-Naegeli, 2. Aufl., Art. 221 N 27), und es hat nicht von sich aus den Sachverhalt zu erforschen, wie die uneingeschränkte echte Untersuchungsmaxime das fordert (vgl. dazu etwa Art. 286 Abs. 1 ZPO).

         Die Beklagte kommt diesen Anforderungen offensichtlich nicht nach; sie hat damit ihre neuen Suchbemühungen nicht genügend behauptet. Selbst wenn der Anhang I als integrierender Bestandteil der Berufungsschrift zu berücksichtigen wäre, geht aus diesem auch nicht hervor, wann die Beklagte diese dort behaupteten Suchbemühungen getätigt hat, ob und wann sie sich für eines dieser Objekte beworben hat und mit welchem Ergebnis und dabei namentlich, ob sie mit dem Vermieter Vertragsverhandlungen geführt hat, was die Gründe einer etwaigen Absage waren, in welchem Status sich die Bemühungen ansonsten befinden etc. Sodann ist auch hier zu betonen, dass sich Suchbemühungen allein mit dem Einreichen von Inseraten nicht dokumentieren lassen sowie nur die konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden können (ZKHigi, Art. 272 N 245; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272 N 41; vgl. auch E. II./2.3.3./d) vorne).

      7. Fazit

         Hinsichtlich der Suchbemühungen und Verhältnisse auf dem örtlichen Markt ist der Beklagten im Einklang mit der Vorinstanz eine mittlere Härte zuzubilligen. Damit wird auch dem Umstand, dass die Beklagte mit den Suchbemühungen allenfalls verspätet begonnen hat, genügend Rechnung getragen.

3. Interessenlage der Klägerin

   1. Ebenso wie die Härtegründe der Beklagten sind auch die Interessen des Vermieters und damit der Klägerin zu prüfen. Die Vorinstanz erwog in ihrem ersten Urteil, die Klägerin habe die Sanierung der Schaufensterund Elektroanlagen bereits im Zeitraum 2005 / 2006 durchführen wollen. Sie habe aber mit der Sanierung bis zum Auszug der Beklagten zuwarten wollen. Das Interesse der Klägerin am Auszug der Beklagten aus den Mieträumlichkeiten erweise sich als nicht dringlich (act. 1/28 E. III./3.4.2.). Im ersten Berufungsverfahren blieb die Interessenlage der Klägerin unangefochten (vgl. Rückweisungsbeschluss). Die Vorinstanz hielt im hier angefochtenen Urteil unter Verweis auf das erste Urteil sowie den Rückweisungsbeschluss fest, die klägerischen Interessen seien nicht dringlich (act. 65 E. II./3.6.6.).

   2. Die Beklagte beanstandet, die Vorinstanz verweise bloss auf das erste Urteil, in welchem das Interesse der Klägerin als nicht dringlich bezeichnet worden sei. Nach der Beklagten seien die klägerischen Interessen nicht nur zeitlich nicht dringlich, sondern auch völlig untergeordnet, da weder Eigenbedarf noch eine Realisierung eines bereits bewilligten Umbaus im Raum stünden (act. 62

      S. 12).

   3. Die Klägerin führt zu ihrer Interessenlage aus, sie sei weiterhin daran interessiert, die längst fälligen und aus Gründen der Sicherheit notwendigen Sanierungsarbeiten im Bereich der elektrischen Einrichtung und der Schaufensterverglasung vorzunehmen. Im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens sei einlässlich dargelegt worden, dass diese Arbeiten nicht ausgeführt werden könnten, solange die Beklagte im Mietobjekt ihr Geschäft betreibe (act. 72 Rz. 53).

   4. Der (ersten) Beurteilung der Vorinstanz widersprach die Beklagte weder im ersten obergerichtlichen (vgl. Rückweisungsbeschluss) noch im zweiten erstinstanzlichen Verfahren (vgl. act. 65 E. II./3.6.6.). Im vorliegenden Berufungsverfahren bestritt die Beklagte das Vorhandensein der Klägerinteressen ebenfalls nicht. Sie äussert sich nur zu deren Gewichtung. Es bleibt damit bei der Sachdarstellung, wie sie dem ersten Urteil des Mietgerichtes zugrunde lag.

4. Interessenabwägung und Erstreckungsdauer / Art der Erstreckung

   1. Da auf der Beklagtenseite eine Härte und auf der Klägerseite ein Vermieterinteresse vorhanden sind, ist wie bereits vorstehend ausgeführt sowohl für die Dauer als auch für die Art der Erstreckung eine Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. E. II./1.1. vorne).

   2. Eine einmalige (definitive) Erstreckung ist angezeigt, wenn im Zeitpunkt des Entscheids über das erste Erstreckungsbegehren klar ist, auf welchen Zeitpunkt hin der Mieter eine Ersatzlösung finden wird. Eine endgültige Erstreckung ist auch zu gewähren, wenn dies die Interessen des Vermieters gebieten wenn dem Vermieter eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses aus anderen Gründen nicht mehr zuzumuten ist. Gegen eine erstmalige Erstreckung spricht, dass nur schwer abgeschätzt werden kann, ob innert der gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden kann und - namentlich unter Berücksichtigung der Suchbemühungen des Mieters zu einem späteren Zeitpunkt mit Blick auf die örtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten sind (SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl., Art. 272b OR N 4; BGer 4A_62/2010 E. 6.1.2. m.w.H., in: MRA 5/10

      S. 212).

   3. Die Vorinstanz führte in Bezug auf die Erstreckungsart und -dauer aus, die Beklagte habe sich bei der Suche nach einem Ersatzobjekt örtlich zu sehr eingeschränkt und zeige sich allgemein als wenig flexibel. Es könne davon ausgegangen werden, dass sie bei intensivierten geeigneten Suchbemühungen in absehbarer Zeit ein geeignetes Ersatzobjekt finden werde, weswegen eine definitive Erstreckung anzuordnen sei (act. 65 E. II./3.7.3.).

   4. Die Beklagte beanstandet die mangelnde Berücksichtigung der Vermieterinteressen. Die Vorinstanz habe nicht ansatzweise eine Interessenabwägung vorgenommen und die Interessen der Klägerin bzw. deren Gewichtung ausser Acht gelassen (act. 62 S. 12). Bereits aus dem Grund, dass die klägerischen Interessen nicht nur zeitlich nicht dringlich, sondern auch von untergeordneter Bedeutung seien, rechtfertige sich eine endgültige Erstreckung nicht. Ausserdem könne zurzeit weder über die Aussicht, neue Räumlichkeiten zu finden, noch über die Entwicklung der wirtschaftlichen Situation eine zuverlässige Prognose gemacht werden (act. 62 S. 11).

   5. Die Klägerin führt aus, eine zweite Erstreckung sei nur unter der Voraussetzung zulässig, dass die Beklagte alles ihr Zumutbare unternommen habe, um ein Ersatzobjekt zu finden (Art. 272 Abs. 3 OR). Für die Beurteilung dieser Frage sei der gesamte Zeitraum zu berücksichtigen, in welchem nach Kenntnis der Beendigung des Mietverhältnisses vernünftigerweise Suchbemühungen hätten unternommen werden müssen. Es stehe bereits heute fest, dass die Beklagte diesem Erfordernis nicht nachgekommen sei (act. 72 Rz. 56). Vorliegend seien keine ungenügende Suchbemühungen vorgenommen worden, weswegen zum einen die Anwartschaft auf die Gewährung einer Mieterstreckung reduziert und zum anderen eine erstmalige Erstreckung ausgeschlossen werde. Es stehe bereits zum vornherein fest, dass eine zweite Mieterstreckung nicht gewährt werden kön- ne (act. 72 Rz. 56).

   6. Nach dem oben Gesagten besteht auf Seiten der Beklagten eine auf die Stadtkreise 1, 2 und 6 bis 8 begrenzte Ortsgebundenheit, so dass eine gewisse Härte im Sinne des Gesetzes vorliegt (vgl. E. II./2.2. oben). Und ist ihr auch unter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse und ihrer Suchbemühun-

gen eine insgesamt mittlere Härte zuzugestehen (vgl. E. II./2.1 bis 2.3 oben). Auf der Vermieterseite bestehen keine dringlichen Interessen. Immerhin ist hier zu berücksichtigen, dass die Beklagte bereits seit 2005/2006 von den Sanierungsplä- nen der Klägerin Kenntnis hatte, und sie seit dem 12. August 2011 wusste, dass das Mietverhältnis per 30. Juni 2012 enden würde (vgl. Rückweisungsbeschluss

E. III./3.1.3.). Die Beklagte konnte daher davon ausgehen, dass die Klägerin ein

berechtigtes Interesse daran hat, diese Sanierungsarbeiten durchführen bzw. auf einen im Voraus bekannten Termin hin organisieren zu können. Der Beklagten ist anzulasten, dass sie keine allzu intensiven Suchbemühungen getätigt hat, und sie konnte keine Knappheit an geeigneten Objekten auf dem massgeblichen Mietmarkt dokumentieren (vgl. E. II./2.3.7. vorne). Ausserdem ist die Beklagte nicht auf ein Ersatzobjekt angewiesen, das bestimmte Eigenschaften aufweisen muss und nicht oft angeboten wird (vgl. E. II./2.3.4./d. vorne). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausging, dass die Beklagte innert der ihr eingeräumten Erstreckungsfrist ein ihr zusagendes Ersatzobjekt findet, falls sie ihre Suchbemühungen verstärkt und sich hinsichtlich den Räumlichkeiten flexibler zeigt. Den Interessen der Beklagten hat die Vorinstanz mit der grosszügig auf die Hälfte der höchstmöglichen Dauer bemessenen einmaligen Erstreckung des Mietverhältnisses angemessen Rechnung getragen.

Aus dem von der Beklagten zitierten Entscheid des Bundesgerichts vom 13. April 2010 (BGer 4A_62/2010, in: MRA 5/10 S. 207 ff.) lässt sich nichts zu ihren Gunsten ableiten (vgl. act. 62 S. 11). Wohl hielt das Bundesgericht fest, es sei unsicher, wann die Beschwerdeführerin ein Ersatzobjekt finden werde, weshalb eine erstmalige Erstreckung angezeigt sei (MRA 5/10 E. 6.4. S. 214). Im dort beurteilten Fall ging es aber darum, und darin liegt der massgebliche Unterschied, dass die Vorinstanz gänzlich ausser Acht liess, dass die Mieterin ein Ersatzobjekt benötigte, das sehr spezifische Eigenschaften aufweisen musste (bestimmte Grösse, Zulässigkeit von Lärmemissionen, erforderliche Bewilligung für die Installation von Spritzkabinen etc.), weshalb es höchst unsicher erschien, dass die Mieterin ein solches Ersatzobjekt innerhalb eines Jahres findet (MRA 5/10 E. 6.4.

S. 213 f.). Überdies lässt sich aus der Argumentation der Beklagten nicht ableiten,

die Vorinstanz sei bei der Beweiswürdigung und der Feststellung des Sachverhalts in Willkür verfallen. Dergleichen ist zudem nicht ersichtlich. Das Mietverhältnis war befristet. Die Beklagte als geschäftserfahrene juristische Person weiss somit seit Jahren um die Notwendigkeit eines Ersatzes. Aufgrund der dargelegten Situation ist einer definitiven Erstreckung gegenüber einer einstweiligen den Vorzug zu geben, denn er ist den gesamten massgeblichen Umständen angemessen. Das führt zur Abweisung der Berufung.

III. Kostenund Entschädigungsfolgen

1. Vorinstanzliches Verfahren

   1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr in Höhe von

      Fr. 17'500.wurde in der Berufung nicht angefochten und ist ohne weiteres zu bestätigen. Zu berücksichtigen ist sodann die Entscheidgebühr gemäss Rückweisungsbeschluss in Höhe von Fr. 3'000.- (vgl. Rückweisungsbeschluss Dispositivziffer 2; act. 65 Dispositivziffer 2). Die auf einen Fünftel reduzierte erstinstanzliche Parteientschädigung von Fr. 6'000.zuzüglich 8% MwSt. blieb ebenfalls unbestritten und ist bezüglich ihrer gesamten Höhe von Fr. 30'000.zu bestätigten.

   2. In ihrem Eventualantrag rügt die Beklagte die vorinstanzliche Verteilung der vorgenannten Kosten im Verhältnis von 3/5 (Klägerin) zu 2/5 (Beklagte). Sie macht geltend, sie habe im ersten Berufungsverfahren bzw. Rückweisungsverfahren vollumfänglich obsiegt, weshalb es sich rechtfertige, der Klägerin die Kosten im Umfang von 3/4 und ihr im Umfang von 1/4 aufzuerlegen (act. 62 S. 13). Demgegenüber erachtet die Klägerin die von der Vorinstanz vorgenommene Verteilung der Kosten als angemessen (act. 72 Rz. 58).

   3. Die Beklagte macht sinngemäss - nur geltend, die Vorinstanz habe ihr vollumfängliches Obsiegen im Rückweisungsverfahren ausser Acht gelassen. Einen anderen Grund, weshalb die Kosten anders zu verteilen sind, bringt die Beklagte nicht vor.

      Nach Art. 104 Abs. 4 ZPO kann die obere Instanz in einem Rückweisungsentscheid die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz überlassen. Erfolgt eine Rückweisung, weil die Vorinstanz die Beweisabnahme zu ergänzen hat, so ist noch völlig offen, welche Partei am Schluss in der Sache obsiegen wird. Es macht daher Sinn, dass die Erstinstanz im neuen Entscheid auch die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens verteilt, das zur Rückweisung geführt hat. Dabei berücksichtigt die Vorinstanz den Prozessausgang in der Sache und nicht denjenigen in jenem Rechtsmittelverfahren, ansonsten die Regelung von Art. 104 Abs. 4 ZPO keinen Sinn machen würde. Bezogen auf jenes Rechtsmittelverfahren wird das Unterliegerprinzip (Art. 106 Abs. 1 ZPO) mithin relativiert, indem nicht massgebend ist, welche Partei mit ihren Rechtsmittelanträgen obsiegt hat, sondern welche Partei später mit ihren ursprünglichen Begehren in der Sache obsiegt (BGer 4A_364/2013, 4A_394/2013, 4A_396/2013

      E. 15.4; BSK ZPO-Rüegg, 2. Aufl., Art. 104 N 7; Urwyler, DIKE-Komm-ZPO, Art. 104 N 6). Immerhin bleibt anzufügen, dass Art. 104 Abs. 4 ZPO als KannVorschrift ausgestaltet ist. Die Rechtsmittelinstanz könnte demnach die Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens auch selber verteilen, wenn besondere hier nicht ersichtliche - Gründe vorliegen, wie beispielsweise mutoder böswilliges Prozessieren (ZK ZPO-Jenny, 2. Aufl., Art. 104 N 11).

      Nach dem Gesagten geht daher die Argumentation der Klägerin fehl. Im Lichte des Grundsatzes von Art. 106 Abs. 2 ZPO ist die Kostenund Entschädigungsregelung für das vorinstanzliche Verfahren, wie sie die Vorinstanz vorgenommen hat, nicht zu beanstanden. Der Eventualantrag der Beklagten ist daher ebenfalls abzuweisen.

2. Berufungsverfahre n

   1. Die Gerichtskosten bemessen sich nach dem Streitwert, der sich gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO nach dem Rechtsbegehren bestimmt. Die Beklagte beziffert den Streitwert vor der Berufungsinstanz auf Fr. 123'612.- (act. 62 S. 3), und dem widersprach die Klägerin nicht (act. 72 Rz. 2). Ausgehend von diesem Streitwert resultiert gestützt auf §§ 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 sowie § 7 lit. a GebV OG eine Entscheidgebühr von Fr. 6'500.für das zweitinstanzliche Verfahren. Da die Beklagte im Berufungsverfahren vollumfänglich unterliegt, sind ihr die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 6'500.aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO) und

      mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 6'500.- (act. 69) zu verrechnen.

   2. Die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ist ausgehend von einem Streitwert von Fr. 123'612.in Anwendung von §§ 13 Abs. 1 und 2 i.V.m. 4 Abs. 1 AnwGebV festzusetzen. Die Grundgebühr beträgt Fr. 12'300.zuzüglich 8% MwSt. Die Beklagte ist somit zu verpflichten, der Klägerin eine Parteientschä- digung von Fr. 12'300.zuzüglich 8% MwSt. zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ZPO).

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom

   6. November 2014 wird bestätigt.

2. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfahren wird auf

   Fr. 6'500.festgesetzt, der Beklagten und Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die Beklagte und Berufungsklägerin wird verpflichtet, der Klägerin und Berufungsbeklagten für das vorliegende Berufungsverfahren eine Parteientschä- digung von Fr. 12'300.- und Fr. 984.für die Mehrwertsteuer (8%), also total Fr. 13'284.- zu bezahlen.

4. Schriftliche Mitteilung an

   • die Parteien, an die Beklagte unter Beilage des Doppels von act. 72 und act. 73/1-5,

   • an das Mietgericht Zürich,

   • an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.

     Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 123'612.-.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

lic. iur. A. Katzenstein

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. O. Canal

versandt am:

28. April 2015