Kanton: | ZH |
Fallnummer: | LU230002 |
Instanz: | Obergericht des Kantons Zürich |
Abteilung: | II. Zivilkammer |
Datum: | 14.12.2023 |
Rechtskraft: | - |
Leitsatz/Stichwort: | Anfechtung einer ausserordentlichen Kündigung / Erstreckung des Mietverhältnisses |
Schlagwörter : | Mieter; Berufung; Vorinstanz; Partei; Kündigung; Eingabe; Parteien; Schlichtungsverhandlung; Schrieb; Rechtsmittel; Vorladung; Schrieben; Sendung; Schlichtungsbehörde; Verschiebungsanzeige; Schlichtungsverfahren; Entscheid; Beschwerde; Säumnis; Obergericht; Vermieter; Pfäffikon; Mietverhältnis; Akten; Verfahren; Streitwert; Zustellung; Oberrichter; Beschluss; Folgend: |
Rechtsnorm: | Art. 206 ZPO ; Art. 273 OR ; Art. 308 ZPO ; Art. 310 ZPO ; Art. 311 ZPO ; Art. 312 ZPO ; Art. 90 BGG ; |
Referenz BGE: | 148 III 186; |
Kommentar zugewiesen: | Spühler, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 321 ZPO ; Art. 311 ZPO, 2017 |
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Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Geschäfts-Nr.: LU230002-O/U
Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie Ge- richtsschreiberin MLaw N. Gautschi
in Sachen
Mieter und Berufungskläger,
gegen
Vermieter und Berufungsbeklagte,
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X.
betreffend Anfechtung einer
1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 21. Juni 2023 betreffend die 3-Zimmerwohnung im 2. OG an der D. -strasse … in E. ungültig ist.
2. Eventualiter sei das Mietverhältnis betreffend die 3-Zimmerwohnung im
2. OG an der D. -strasse … in E. zu erstrecken.
Dagegen erhob der Mieter mit Eingabe vom 24. November 2023 ein als Einsprache bezeichnetes Rechtsmittel (act. 19). Diese Eingabe ist als Berufung entgegenzunehmen (vgl. E. 2). Zudem leitete die Vorinstanz der hiesigen Kam- mer eine Eingabe des Mieters vom 23. November 2023 weiter (act. 20 und
act. 21). Da sich die vorliegende Berufung als unbegründet erweist (vgl. E 4), kann auf das Einholen einer Stellungnahme verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1 bis act. 6). Da in den vorinstanzlichen Akten teilweise die Zustellnachweise bzw. Sendungsverfolgungen der gerichtlichen Sendungen fehlten, wurden diese auf telefonische Nachfrage von der Vorinstanz nachgereicht (act. 22 und act. 23/1-2). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.
21. Juni 2023 der 3-Zimmerwohnung ungültig sei (act. 1). Ist die Anfechtung einer Kündigung zu beurteilen, so entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins, der für die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin geschuldet ist. Dabei ist auch der Kündigungsschutz von drei Jahren (Art. 271a lit. e OR) zu berücksichti- gen (BISANG/KOUMBARAKIS, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft
- SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Auflage, 2018, 3.4 -
3.11 N 336). Gemäss dem Mietvertrag der Parteien beträgt der monatliche Brut- tomietzins vorliegend Fr. 1'457.– (act. 3), weshalb der Streitwert der Berufung von mindestens Fr. 10'000.– (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ohne weiteres erreicht ist. Das vom Mieter als Einsprache bezeichnete Rechtsmittel ist als Berufung entgegen- zunehmen.
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der angefochtene Ent- scheid nach Auffassung der ans Obergericht gelangenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf das Rechtsmittel nicht einzutreten.
einladung zur Abholung gemeldet. Da er es unterliess diese innert Frist bei der Post abzuholen, wurde sie der Vorinstanz am 3. August 2023 retourniert
(act. 23/1; Sendungsnummer: 1). Dasselbe gilt für die Verschiebungsanzeige der Vorinstanz (act. 8). Diese wurde am 28. Juli 2023 als Gerichtsurkunde per Post an den Mieter verschickt und ihm mittels Abholungseinladung am 31. Juli 2023 zur Abholung gemeldet. Nachdem er die Sendung nicht innert der siebentägigen Frist abholte, wurde sie an die Vorinstanz zurückgeschickt (vgl. act. 8 und
act. 23/2; Sendungsnummer: 2). Eine eingeschriebene gerichtliche Postsendung, die nicht abgeholt wurde, gilt am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellver- such als erfolgt. Diese fiktive Zustellung setzt voraus, dass der Adressat mit der gerichtlichen Zustellung rechnen musste (Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO, sog. Zustell- fiktion). Vorliegend wurde sowohl die Vorladung wie auch die Verschiebungsan- zeige dem Mieter eingeschrieben bzw. als Gerichtsurkunde versendet (act. 23/1- 2). Da der Mieter das Schlichtungsverfahren selber mit Eingabe vom 13. Juli 2023 anhängig gemacht hatte, musste er mit der Zustellung einer Vorladung zur Schlichtungsverhandlung rechnen. Entsprechend gilt sowohl die Vorladung wie auch die Verschiebungsanzeige der Vorinstanz als zugestellt. Somit wurde der Mieter ordnungsgemäss zur Schlichtungsverhandlung auf den 11. Oktober 2023 vorgeladen. Sofern er sinngemäss geltend machen möchte, er sei nicht genügend vorgeladen worden, ist ihm demnach nicht zuzustimmen. Entsprechend hat der Mieter auch die Säumnisfolgen seines unentschuldigten Nichterscheinens an der Schlichtungsverhandlung vom 11. Oktober 2023 zu tragen.
den kann (GASSER/RICKLI, DIKE-Kommentar, Schweizerische Zivilprozessord- nung, 2. Auflage, 2014, Art. 206 N 1). Vorliegend wäre jedoch die dreissigtägige Verwirkungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR zu prüfen.
11. Oktober 2023 wird bestätigt.
Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.
Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).
Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.–.
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.
Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer
Die Gerichtsschreiberin:
MLaw N. Gautschi versandt am:
15. Dezember 2023
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