Urteil Obergericht des Kantons Zürich (ZH)

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: LF160057-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin lic. iur. et phil. D. Glur und Ersatzrichter lic. iur. H. Meister sowie Gerichtsschreiber MLaw P. Klaus

in Sachen

1. A. ,

2. B. ,

   Gesuchsgegnerinnen und Berufungsklägerinnen

   gegen

   C. ,

   Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte

   vertreten durch Rechtsanwalt Dr. X.

   betreffend Ausweisung

   Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 15. August 2016 (ER160025)

   Rechtsbegehren:

   (act. 1 S. 2)

   1. Es sei den Gesuchsgegnerinnen zu befehlen, das 4 ½-Zimmer Reihen-Einfamilienhaus an der D. -Strasse in E. unverzüglich in ordnungsgemässem Zustand der Gesuchstellerin zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung und der Strafe nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfalle.

   1. Das zuständige Gemeindeammannamt sei anzuweisen, diesen Befehl nach Rechtskraft auf Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.

   2. Unter Kostenund Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegnerinnen (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer).

(act. 17 = act. 19 = act. 21)

1. Die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 werden unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall verpflichtet, das 4 ½-Zimmer ReihenEinfamilienhaus an der D. -Strasse in E. unverzüglich zu räumen, ordnungsgemäss gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zu übergeben.

2. Das Gemeindeammannamt E. wird angewiesen, die Verpflichtungen der Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 gemäss Ziffer 1 des rechtskräftigen Urteils auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen, sind ihr aber von den Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 zu ersetzen. Dieser Antrag erlischt, wenn er nicht innert drei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft verlangt wird.

3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 1'600.-. Allfällige weitere Auslagen bleiben vorbehalten.

4. Die Gerichtskosten werden den Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag, auferlegt, aber mit dem

   von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, der Gesuchstellerin unter solidarischer Haftung den Betrag von Fr. 1'600.zu ersetzen.

5. Die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 werden verpflichtet, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'870.- (zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

[6.-8. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung.]

(act. 20, S. 1 f.)

Das Urteil des Bezirksgerichts Dielsdorf vom 15. August 2016 sei aufzuheben und auf die Klage sei nicht einzutreten. Es sei die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Der Kostenentscheid sei zu annullieren.

alles unter Kostenund Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin und Berufungsbeklagten.

I.

1. Die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin 1 (fortan Berufungsklägerin 1) und ihr Ehemann, F. , mieteten mit schriftlichem Vertrag sowie einer schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 13. Mai 1981 von der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten (fortan Berufungbeklagte) das 4 ½-Zimmer Reihen-Einfamilienhaus an der D. -Strasse in E. (act. 4/2 f.). Am 14. Januar 2009 verstarb F. und hinterliess als einzige gesetzliche Erben die Berufungsklägerin 1 sowie die Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin 2 (fortan Berufungsklägerin

   2) (act. 1 S. 3; act. 4/11 S. 3). Auf ein erstes Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin und Berufungsbeklagten (fortan Berufungsbeklagte) vom 7. Dezember 2015 trat die Kammer mit Entscheid vom 3. Mai 2016 nicht ein, da die Zahlungsaufforderung sowie die Kündigung lediglich an die Berufungsklägerin 1 nicht jedoch auch an die Berufungsklägerin 2 gerichtet war (act. 4/11 S. 11 ff.).

2. Noch vor Eröffnung des obergerichtlichen Entscheids mahnte die Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 19. April 2016 nunmehr beide Berufungsklägerinnen für ausstehende Mietzinse im Gesamtbetrag von Fr. 26'293.ab. Sie forderte die Berufungsklägerinnen darin weiter auf, den ausstehenden Betrag umgehend zu überweisen. Sofern die Zahlung nicht innert 30 Tagen erfolgen würde, werde das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich gekündigt. Weiter legte sie der Zahlungsaufforderung eine detaillierte Aufstellung der offenen Mietzinse bei (act. 4/12). Das Schreiben wurde der Berufungsklägerin 2 am 20. April 2016 (act. 4/13/2) und der Berufungsklägerin 1 am 27. April 2016 (act. 4/13/1 i.V.m. act. 4/14; BGE 119 II 147, E. 2) zugestellt. Mit amtlichem Formular vom 28. Mai 2016 sprach die Berufungsbeklagte gegenüber den Berufungsklägerinnen die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses per 30. Juni 2016 aus

   (act. 4/16). Die Schreiben wurden den Berufungsklägerinnen je am 30. Mai 2016 zugestellt (act. 4/17/1-2).

3. Am 4. Juli 2016 stellte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Dielsdorf (nachfolgend Vorinstanz) das eingangs erwähnte Ausweisungsbegehren (act. 1- 4). Nachdem die Berufungsbeklagte fristgerecht den verlangten (act. 5) Kostenvorschuss von Fr. 1'600.geleistet hatte (act. 8), setzte die Vorinstanz den Berufungsklägerinnen Frist an, um zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen (act. 10). Nach Eingang der Stellungnahme samt Beilagen (act. 12-15) und Nachreichung der Beilagedoppel (act. 16 sowie act. 19 S. 2), hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 15. August 2016 gut und verpflichtete die Berufungsklägerinnen unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle, das Mietobjekt unverzüglich zu räumen, ordnungsgemäss zu verlassen und der Berufungsbeklagten zu übergeben (act. 17 = act. 19 = act. 21). Das Urteil wurde am 13. September 2016 zugestellt (act. 17 a.E.).

4. Mit Eingabe vom 23. September 2016 (Datum Poststempel) erhoben die Berufungsklägerinnen fristgerecht Berufung gegen das vorinstanzliche Urteil

   (act. 20). Bereits am 19. September 2016 hatte die Berufungsbeklagte der Kammer eine Eingabe samt Beilagen (act. 23 sowie act. 24/1-3) mit folgenden prozessualen Anträgen eingereicht (act. 23 S. 1):

   1. Die Klägerinnen seien solidarisch zu verpflichten, nach Art. 99 ZPO eine Sicherheit für die Parteientschädigung des zweitinstanzlichen Berufungsverfahrens in der Höhe von Fr. 2'019.60 zu leisten.

   2. Bis die verlangte Parteikostensicherstellung eingegangen ist, sei mit der Ansetzung der Frist zur Erstattung der Berufungsantwort zuzuwarten.

5. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Wie sogleich zu zeigen sein wird (vgl. Ziff. III.), ist die Berufung unbegründet. Eine Berufungsantwort ist nicht einzuholen (Art. 312 ZPO). Die Sache ist spruchreif.

II.

1. Zur Begründung ihres Urteils stellte die Vorinstanz zunächst fest, dass sowohl die Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung vom 19. April 2016 als auch die Kündigung vom 28. Mai 2016 innert der gesetzlichen Frist und Form ergangen seien, was auch die Berufungsklägerinnen nicht bestritten hätten. Die von den Berufungsklägerinnen selbst vor der Vorinstanz eingereichten Belege (act. 14/2-4) würden die von der Berufungsbeklagten geltend gemachten Mietzinsausstände bestätigen. Die Berufungsklägerinnen könnten sich weiter nicht auf das Schreiben der Berufungsbeklagten vom 14. Juni 2013 berufen. Dieses bestätige lediglich, dass die Mietzinsausstände bis und mit Juni 2013 beglichen worden seien. Die Berufungsklägerin mache jedoch Ausstände ab August 2013 geltend. Zur eingereichten Vereinbarung vom 4. und 6. November 2014 (act. 14/1b) hätten die Berufungsklägerinnen keine Ausführungen gemacht, weshalb sich nicht erschliesse, welche Vorbringen der Berufungsbeklagten damit hätten bestritten werden sollen. Weiter wies die Vorinstanz darauf hin, dass die Bezahlung der ohnehin geschuldeten Mietzinse auch während der Kündigungsfrist sowie deren Annahme durch die Berufungsbeklagte kein neues Mietverhältnis begründen könne (act. 19 S. 5 ff.).

2. Gegen den vorinstanzlichen Entscheid steht das Rechtsmittel der Berufung offen. Die Berufung hemmt von Gesetz wegen die Rechtskraft und Vollstreckbar-

keit des angefochtenen Entscheids (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Es ist nicht notwendig bzw. möglich, dem Rechtsmittel die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Der entsprechende Antrag der Berufungsklägerinnen (act. 20 S. 2) ist daher abzuschreiben.

3.

1. Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung erhebende Partei hat konkrete Anträge zu stellen und zu begründen. Sie hat sich hierbei mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides auseinanderzusetzen und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. (vgl. im Einzelnen ZK ZPO-Reetz/Theiler, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 33 ff.).

2. Die Berufungsklägerinnen beanstanden, dass die Vorinstanz keinen klaren Fall im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO hätte annehmen dürfen. So sei die Forderungshöhe der Mietzinsausstände nicht nachvollziehbar. In den Zahlungsandrohungen sei jeweils nur die Summe der Ausstände, nicht jedoch deren Zusammensetzung genannt. Überdies hätten sie der Berufungsbeklagten entgegen deren Darstellung am 13. Juni 2013 Fr. 10'758.25 und am 25. September 2014

Fr. 10'000.bezahlt. Seit Mai 2016 werde der laufende Mietzins überdies ordnungsgemäss beglichen. Die Berufungsbeklagte habe das Ausweisungsbegehren zu spät gestellt. Durch die Annahme der Mietzinszahlungen sei ein neuer Mietvertrag zu Stande gekommen. Zudem seien vom 4. Juli 2016 bis am 26. August 2016 Umbauarbeiten am Dachstock der Liegenschaft vorgenommen worden, für welche den Berufungsklägerinnen eine angemessene Mietzinsreduktion zustehe. Auch sei der Mietzins nicht an den gesunkenen Referenzzinssatz angepasst worden (act. 20 S. 2 ff.).

III.

1. Es fällt zunächst auf, dass sich die Berufungsschrift (act. 20) fast wortwörtlich mit der Stellungnahme vor der Vorinstanz deckt (act. 12). Die blosse Wiederholung des vor Vorinstanz Vorgebrachten ist jedoch ungenügend und hat i.d.R. mangels rechtsgenüglicher Auseinandersetzung mit dem vorinstanzlichen Entscheid das Nichteintreten auf das Rechtsmittel zur Folge (ZK ZPO-Reetz/Theiler,

3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36). Davon kann vorliegend allerdings abgesehen werden, da die Berufung in jedem Fall inhaltlich unbegründet ist.

1. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann hinsichtlich der allgemeinen Ausführungen zum Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO sowie zur Zahlungsverzugskündigung im Sinne von Art. 257d OR auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (act. 19 E. III./1.1 f., S. 4 f.). Es ist hervorzuheben, dass für den Entscheid über das Ausweisungsbegehren einzig entscheidend ist, ob sich die Berufungsklägerinnen zu Recht im Mietobjekt aufhalten ob sie nach einer gültigen Kündigung ohne Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben sind. Die Vorbringen der Berufungsklägerinnen zu ihrer persönlichen Situation, dass sie nach dem Tod von F. eine schwere Zeit durchgemacht hätten, beide gesundheitlich stark angeschlagen seien und eine Rente der Berufungsklägerin 1 durch das zuständige Betreibungsamt zunächst widerrechtlich gepfändet worden sei (act. 20 S. 3 f.), sind für die Beurteilung der Streitsache

   mögen sie auch teilweise nachvollziehbar sein - nicht relevant und damit nicht weiter zu beachten.

2. Auch vor der Rechtsmittelinstanz stellen die Berufungsklägerinnen zu Recht nicht in Frage, dass die Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung vom

19. April 2016 sowie die Kündigung vom 28. Mai 2016 in Anwendung von

Art. 257d OR formund fristgerecht erfolgten. Ebenso stellen sie nicht in Abrede, dass seit Juni 2013 Mietzinse ausstehend seien. Die Behauptung der Berufungsklägerinnen, dass sie die Forderungshöhe von Fr. 26'293.- nicht verstehen könnten, da ihnen deren detaillierte Zusammensetzung nicht genannt worden sei

(act. 20 S. 2), ist angesichts der klaren Aktenlage unzutreffend. Die Berufungsbeklagte stellte ihnen zusammen mit der Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung vom 19. April 2016 eine monatsgenaue Zusammenstellung der bezahlten und nicht bezahlten Mietzinse seit Juni 2013 bis April 2016 zu (act. 4/12). Entgegen der Darstellung der Berufungsklägerinnen (act. 20 S. 2) berücksichtigt die Aufstellung auch die Nachzahlung von Fr. 10'000.- Ende September 2014 (act. 4/12/1-2, jeweils S. 4). Die ebenso geleistete Nachzahlung von Fr. 10'758.25 im Juni 2013, auf die sich die Berufungsklägerinnen weiter beziehen (act. 2 S. 2; vgl. auch act. 14/2), beglich die Ausstände bis Juni 2013 (act. 14/1a), was sogar die Berufungsklägerinnen selbst bestätigen (act. 2 S. 2). Die Berufungsbeklagte genügte mit dem Schreiben vom 19. Mai 2016 den hohen inhaltlichen Anforderungen (vgl. dazu etwa BGer, 4A_306/2015 vom 14. Oktober 2015, E. 2; 4A_134/2011 vom 23. Mai 2011, E. 3 sowie OGer ZH, LF150075 vom 18. Januar 2016, E. 7.1 m.w.H.) an eine klar und deutlich abgefasste Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR. Für die Berufungsklägerinnen war damit ohne Weiteres erkennbar, welche Beträge zur Abwendung der Kündigung bezahlt werden müssen. Das Argument, dass ihnen die genaue Zusammensetzung der abgemahnten Forderung nicht bekannt gewesen sei, zielt ins Leere.

4. Eine Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR ist wie jede Kündigung bei der Miete von Wohnräumen - nach Art. 271 f. OR anfechtbar (vgl. statt vieler BGE 120 II 31, E. 4 sowie ZK-Higi, N 58 zu Art. 257d m.w.H.). Bereits vor der Vorinstanz wiesen die Berufungsklägerinnen darauf hin, dass sie die Kündigung vom

28. Mai 2016 ordentlich angefochten hätten und das dazu eingeleitete Schlichtungsverfahren sistiert worden sei (act. 12 S. 2 bzw. S. 4; vgl. insbesondere auch act. 7). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hätte die Vorinstanz die Gültigkeit der Kündigung auch im Lichte von Art. 271 f. OR als Vorfrage und nach den Grundsätzen von Art. 243 ff. ZPO prüfen müssen (BGE 117 II 554, E. 2; 118 II 302, E. 4b; 141 III 262, E. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen; BGer, 6A_636/2015 vom 21. Juni 2016, E. 2.5 [zur Publikation vorgesehen] sowie zuletzt BGer, 4A_100/2016 vom 13. Juli 2016, E. 2.2.4). Die Vorinstanz machte in ihrem Entscheid keine Ausführungen dazu (act. 19 S. 2 ff.). Dieses Säumnis kann ihr jedoch nicht vorgeworfen werden, weil es die Berufungsklägerinnen vor der Rechtsmittelinstanz unterlassen, eine entsprechende Rüge vorzubringen, und lediglich erwähnen, sie hätten die Kündigung denn auch angefochten, weil sie sie für unzulässig hielten (act. 20 S. 3). Der Kammer ist eine dahingehende Prüfung damit verwehrt. Eine treuwidrige Kündigung wäre im Übrigen auch nicht ersichtlich: Einerseits liessen die Berufungsklägerinnen vor der Vorinstanz jede Substantiierung zur Treuwidrigkeit vermissen und begnügten sich mit einem blossen Verweis auf das sistierte Schlichtungsverfahren (act. 12 S. 2 bzw. S. 4). Andererseits ist es zulässig, das Verfahren der Zahlungsverzugskündigung korrekt zu wiederholen, wenn auf ein Ausweisungsbegehren im ersten Anlauf wie vorliegend (act. 4/11 S. 12 f.) wegen Formmängeln nicht eingetreten worden war (vgl. zuletzt BGE 141 III 101, E. 2.8 m.w.H.). Ferner sind weitere, im Rahmen der Zahlungsverzugskündigung noch denkbare (für eine beispielhafte Aufzählung vgl. etwa Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 546 f.), Anfechtungsgründe i.S.v. Art. 271 f. OR nicht ersichtlich.

5. Die Berufungsbeklagte hat sämtliche Voraussetzungen an eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR erfüllt. Zutreffend erkannte die Vorinstanz, dass sich die Berufungsklägerinnen seit dem 1. Juli 2016 ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufhalten (act. 19 S. 7 f.). Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Sachlage klar. Daran vermögen die weiteren Ausführungen der Berufungsklägerinnen nichts zu ändern. Insbesondere ist nicht zu erkennen, weshalb ein Ausweisungsbegehren, das nur vier Tage nach Beendigung des Mietverhältnisses gestellt wurde (act. 4/16 i.V.m. act. 1), zu spät erfolgt sein soll. Die ausserordentliche Auflösung des Mietverhältnisses ändert weiter nichts daran, dass die rückständigen Mietzinse geschuldet bleiben (vgl. statt vieler BGE 119 II 232, E. 3). Aus dem Umstand, dass die Berufungsklägerinnen die Mietzinse für die Monate Mai und Juni 2016 nach eigener Darstellung (act. 2 S. 2) beglichen haben, können sie daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Zutreffend wies die Vorinstanz ferner darauf hin, dass kein neues Mietverhältnis entsteht, wenn der Vermieter während eines laufenden Ausweisungsverfahrens stillschweigend

Mietzinse hier ab Juli 2016 entgegennimmt (act. 19 S. 5; vgl. auch BGE 119 II 147, E. 5; BGer, 4C.56/2004 vom 16. Juni 2004, E. 2 m.w.H.; Lachat et al., a.a.O, S. 114 m.w.H.; siehe auch ZK-Higi, N 65 zu Art. 257d OR), die die Berufungsklägerinnen der Berufungsbeklagten ohnehin als Schadenersatz für ihren rechtswidrigen Verbleib im Mietobjekt schulden (ZK-Higi, N 62 f. zu Art. 257d OR; Lachat et al., a.a.O., S. 547 f.). Das sinngemäss gestellte Herabsetzungsbegehren wegen behaupteter Dacharbeiten (act. 20 S. 3) erfolgte weiter völlig unsubstantiiert und zudem im falschen Verfahren (vgl. Art. 259 ff. OR), weshalb es vorliegend keine weitere Beachtung finden kann. Dass der Mietzins weiter nicht an den gesunkenen Referenzzinssatz angepasst worden sein soll (act. 20 S. 3), gereicht der Berufungsbeklagten nicht zum Nachteil. Es obliegt dem Mieter, ein entsprechendes Begehren rechtzeitig zu stellen und den gesetzlichen Verfahrensablauf einzuhalten (Art. 270a OR), wenn der Vermieter den Mietzins nicht freiwillig an die veränderten Verhältnisse anpasst. Mangelt es an einem korrekt eingeleitetem und durchgeführten Anfechtungsverfahren, bleibt der Mietzins unverändert bestehen. Da damit keines der von den Berufungsklägerinnen in der Rechtsmittelschrift vorgebrachten Argumente verfängt, ist das Urteil der Vorinstanz zu bestätigen und die Berufung abzuweisen. Es besteht insbesondere auch kein Anlass, auf die von der Vorinstanz festgelegte Kostenregelung zurückzukommen.

IV.

Bei diesem Verfahrensausgang werden die Berufungsklägerinnen kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung bilden der Streitwert bzw. das tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV OG). Mit der Vorinstanz ist von einem Streitwert in der Höhe von Fr. 12'786.auszugehen (act. 19 S. 8 f.). Ausgehend davon ist die zweitinstanzliche Gerichtsgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. a, § 4 Abs. 1 und 3 sowie § 8 Abs. 1 GebV OG auf

Fr. 1'000.festzusetzen. Parteienschädigungen sind keine zuzusprechen. Den

Berufungsklägerinnen nicht, weil sie unterliegen; der Berufungsbeklagten nicht, weil sie sich im Rechtsmittelverfahren nicht äussern musste. Die prozessualen

Anträge der Berufungsbeklagten, die Gegenpartei in Anwendung von Art. 99 ZPO zu verpflichten, für die Parteientschädigung eine Sicherheit zu leisten und mit der Ansetzung zur Erstattung der Berufungsantwort zuzuwarten, bis die Sicherheitsleistung eingegangen ist (act. 23), sind damit infolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben.

1. Das Gesuch der Berufungsklägerinnen um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.

2. Die prozessualen Anträge der Berufungsbeklagten vom 19. September 2016 werden abgeschrieben.

3. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Erkenntnis.

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Dielsdorf vom

   15. August 2016 wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'000.festgesetzt.

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden den Berufungsklägerinnen je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer Haftung für den Gesamtbetrag.

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage des Doppels von act. 20, an die Berufungsklägerinnen unter Beilage des Doppels von act. 23, sowie an das Bezirksgericht Dielsdorf und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.

   Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 12'786.-.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer Der Gerichtsschreiber:

MLaw P. Klaus versandt am: