Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Geschäfts-Nr.: LB220024-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter Dr. M. Sarbach und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler

Urteil vom 4. November 2022

in Sachen

Stockwerkeigentümergemeinschaft A. ,

Beklagte und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X. ,

gegen

1. B. ,

2. …

3. C. ,

4. D. ,

Kläger und Berufungsbeklagte

1, 3, 4 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y. ,

betreffend Anfechtung Stockwerkeigentümerversammlungsbeschlüsse vom

1. ärz 2019

   Berufung gegen ein Urteil der I. Abteilung des Bezirksgerichtes Horgen vom 22. März 2022; Proz. CG190015

   Rechtsbegehren der Kläger und Berufungsbeklagten:

   (act. 2 S. 2)

   1. Beschluss Nr. 3 gemäss Versammlungsprotokoll vom 13. März 2019 (Antrag: Stockwerksbegründung WBK 5) sei aufzuheben,

   1. Beschluss Nr. 4 gemäss Versammlungsprotokoll vom 13. März 2019 (Antrag: Änderung des Reglementes) sei aufzuheben,

   2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.

Urteil des Bezirksgerichtes:

(act. 65)

1. Die unter den Traktanden Nrn. 3 und 4 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 11. März 2019 gefassten Beschlüsse werden aufgehoben.

2. Die Entscheidgebühr wird auf CHF 5'550.– festgesetzt.

   Es wird vorgemerkt, dass die Kläger die Kosten des Schlichtungsverfahrens in der Höhe von CHF 525.– getragen haben.

3. Die Gerichtskosten werden ohne interne Kostenbeteiligung der Kläger der Beklagten auferlegt und aus den von den Klägern geleisteten Kostenvorschüssen bezogen.

   Den Klägern steht im Umfang von CHF 5'550.–, welche aus ihren Kostenvorschüssen bezogen, jedoch der Beklagten auferlegt werden, ein Rückgriffsrecht gegen die Beklagte zu.

   Den Klägern steht überdies im Umfang von CHF 525.– ein Rückgriffsrecht gegen die Beklagte für die von ihnen getragenen Kosten des Schlichtungsverfahrens zu.

4. Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern ohne deren interne Kostenbeteiligung eine Parteientschädigung von CHF 8'000.– (ohne Mehrwertsteuerzuschlag) zu bezahlen.

5. (Mitteilung)

6. (Rechtsmittel)

Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsklägerin:

(act. 63 S. 2)

„In Gutheissung der Berufung sei das Urteil des Bezirksgerichtes Horgen, I. Abteilung, vom 22. März 2022 aufzuheben und es sei die Klage abzuweisen, soweit auf sie überhaupt einzutreten ist;

unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Kläger und Berufungsbeklagten.

Erwägungen:

I.

An der E. -strasse 1-2 in F. /ZH steht eine Überbauung mit dem Namen A. . Die Kläger und Berufungsbeklagten (fortan: Kläger) sind Stockwerkeigentümer. Die Beklagte und Berufungsklägerin (fortan: Beklagte) ist die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Die Parteien standen und stehen sich in verschiedenen Prozessen vor Bezirks-, Ober- und Bundesgericht gegenüber. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 11. März 2019. Gemäss den (sich in der Minderheit befindenden) Klägern hätten diese einstimmig, d.h. mit Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer gefasst werden müssen.

II.

1. Der Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens ist im angefochtenen Urteil des Bezirksgerichts Horgen (Vorinstanz) vom 22. März 2022 dargestellt (act. 65 S. 9 ff.); darauf kann verwiesen werden. Das Urteilsdispositiv ist vorne wiedergegeben.

2. Am 13. Mai 2022 erhob die Beklagte Berufung (act. 63). Mit Verfügung vom

31. Mai 2022 wurde ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt

(act. 66). Gleichzeitig wurde der Rechtsvertreter der Kläger ersucht, das Gericht über die Rechtsnachfolge der verstorbenen bisherigen Klägerin 2 (G. ) zu informieren. Mit Eingabe vom 13. Juni 2022 bezeichnete der klägerische Rechtsvertreter den Kläger 1 als Rechtsnachfolger der bisherigen Klägerin 2 (act. 68). Das Rubrum wurde entsprechend angepasst. Da die Beklagte den von ihr einverlangten Kostenvorschuss auch innert erstreckter Frist nicht geleistet hatte (vgl. act. 69; act. 71), wurde ihr mit Verfügung vom 30. Juni 2022 eine Nachfrist gemäss Art. 101 Abs. 3 ZPO angesetzt (act. 72). Innert dieser Nachfrist wurde der Kostenvorschuss alsdann bezahlt (act. 73 ff.). Weiterungen sind nicht erforderlich. Das Verfahren ist spruchreif (vgl. Art. 312 Abs. 1 HS 2 ZPO).

III.

1. Die Beklagte ist durch das angefochtene Urteil beschwert. Es handelt sich um einen berufungsfähigen Entscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO; vgl. act. 65 S. 44 E. V.1). Die Berufung wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 311 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 60/2) und der Kostenvorschuss wurde (letztlich) geleistet (act. 74 ff.). Dem Eintreten auf die Berufung steht insoweit nichts entgegen.

2. Mit Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat sich das Berufungsgericht allerdings grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Die Parteien haben mittels klarer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz zu zeigen, wo sie die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben haben. Sie haben die von ihnen kritisierten Erwägungen des angefochtenen Entscheids wie auch die Aktenstücke, auf die sie ihre Kritik stützen, genau zu bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 vom 11.04.2016

E. 2.2). In rechtlicher Hinsicht ist das Berufungsgericht bei dieser Prüfung jedoch weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die mit den Rügen vorgetragenen Argumente der Parteien gebunden, sondern sie wendet das Recht von

Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Das Berufungsgericht kann die Rügen der Parteien auch mit abweichenden Erwägungen gutheissen abweisen (BGer 2C_124/2013 vom 25.11.2013 E. 2.2.2).

IV.

1.

1. Am 11. März 2019 fand eine Stockwerkeigentümerversammlung der Beklagten statt, an der die zwei angefochtenen Beschlüsse gefasst wurden. Im Protokoll (Ergebnisprotokoll) wird unter den Traktanden 3 und 4 Folgendes festgehalten (act. 4/4 S. 2):

   3. Antrag: Stockwerksbegründung WBK 5

   Die Unterlagen samt Plänen wurden zusammen mit der Einladung verschickt. Der Antrag lautet, die Stockwerkwerkeinheit 5.0 in 11 Einheiten aufzuteilen, wobei das Total der Wertquoten dieser Einheiten der aktuellen Wertquote der Einheit 5.0 entspricht. Somit entstehen keine Änderungen der übrigen Wertquoten.

   H. erläutert den Antrag und beantwortet Fragen.

   Beschluss: Der Antrag wird einstimmig angenommen.

   4. Antrag: Änderung des Reglements

   Die Unterlagen wurden zusammen mit der Einladung verschickt. Der Antrag lautet, dass bei Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerkeinheiten, die keine andere Stockwerkeinheit betreffen und deshalb keine Wertquoten Dritter verändern, zu deren Bewilligung nicht mehr Einstimmigkeit erforderlich ist, sondern das einfache Mehr der Kopfstimmen sowie mehr als 50% der Wertquoten für die Bewilligung genügt.

   H. erläutert den Antrag und beantwortet Fragen.

   Beschluss: Der Antrag wird einstimmig angenommen.

   Die Kläger waren an der Versammlung nicht anwesend und liessen sich nicht vertreten. Soweit im Protokoll festgehalten wird, dass die Anträge einstimmig ange- nommen worden seien, so bedeutet dies, dass sämtliche an der Verhandlung anwesenden vertretenen Stockwerkeigentümer zugestimmt haben. Werden die

   abwesenden und nicht vertretenen Kläger miteinbezogen, wurden die Beschlüsse mit neun von elf Kopfstimmen und 864 von 1'000 Wertquoten gefällt (act. 4/4 S. 1 unten).

2. Die Vorinstanz legt die Gegenstand des Beschlusses unter Traktandum 3 bildenden Veränderungen, wie sie sich aus den Unterlagen und Plänen ergeben, ausführlich sowie unter Wiedergabe der massgeblichen Planauszüge dar (act. 65

S. 21 ff.). Zusammengefasst hält sie Folgendes fest:

Beschlossen worden sei 1) die Aufteilung der Stockwerkeinheit 5.0 (auch Wohnbaukasten 5 WBK 5) in elf Stockwerkeinheiten (Einheiten 5.1 bis 5.11) mit entsprechender Änderung der Begründungserklärung und der Aufteilungspläne,

2) die Erteilung einer Vollmacht an den Stockwerkeigentümer I. , die Änderung der Begründungserklärung öffentlich beurkunden zu lassen und zur Eintragung im Grundbuch anzumelden, sowie 3) die Bemessung der für die Aufteilung der Nebenkosten massgeblichen Fläche von WBK 5 nach dem Stand vor der neuen Aufteilung (act. 65 S. 21 m.H.a. act. 4/6). Damit ergebe sich zunächst, dass eine Änderung der Begründungserklärung zwecks Aufteilung der Stockwerkeinheit 5.0 in mehrere separate Einheiten sowie die Umteilung einzelner Flächen von gemeinschaftlichen Teilen (im Sondernutzungsrecht) in Sonderrechtsteile und umgekehrt beschlossen worden sei. Die Wertquoten der übrigen Stockwerkeinheiten ausserhalb von WBK 5.0 sollten dabei nicht geändert werden. Ebenso habe sich nichts am Verteilschlüssel für diejenigen laufenden Nebenkosten geän- dert, welche mangels individueller Zurechnung von der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer zu tragen seien (act. 65 S. 22).

Was die Neuzuweisung von Flächen auf Niveau 1 betreffe, werde eine sich im Sondernutzungsrecht der Stockwerkeinheit 5.0 befindliche Fläche (die vor einem im Sonderrecht der Stockwerkeinheit 5.0 befindlichen Raum liege) ca. zur Hälfte ins Sonderrecht der neuen Stockwerkeinheit 5.11 überführt. Im Gegenzug werde an der anderen Hälfte auf das Sondernutzungsrecht verzichtet und diese der Gemeinschaft zurückgegeben (act. 65 S. 22).

Auf Niveau 2 würden die bisherigen Räume im Sonderrecht der Stockwerkeinheit

5.0 auf die neuen Einheiten aufgeteilt. Dies führe dazu, dass mehrere Erschliessungsflächen zwischen den einzelnen neuen Einheiten zu gemeinschaftlichen Teilen würden. Zusätzlich werde eine im Sondernutzungsrecht der Stockwerkeinheit 5.0 stehende Fläche teils den neuen Stockwerkeinheiten 5.1 und 5.2 zu Son- derrecht zugewiesen, teils werde (im Umfang der Erschliessungsfläche) auf das Sondernutzungsrecht verzichtet (act. 65 S. 23).

Auf Niveau 3 würden ein Korridor, eine Treppe und ein Lift, welche bisher im Sonderrecht der Stockwerkeinheit 5.0 gestanden seien, neu zu gemeinschaftlichen Flächen, an denen auch kein Sondernutzungsrecht bestehe. Das in Niveau 3 beginnende Treppenhaus sowie der Lift, welche sich bisher im Sonderrecht der Stockwerkeinheit 5.0 befunden hätten, würden auch im darüber liegenden Niveau 4 zu gemeinschaftlichen Flächen (act. 65 S. 24).

Es stehe damit fest, dass bezüglich der Zuteilung von Flächen bzw. Räumen zu Sonderrecht und Sondernutzungsrecht verschiedene Veränderungen stattgefun- den hätten (act. 65 S. 25; hinsichtlich des Beschlusses unter Traktandum Ziffer 4 siehe unten E. V.3.1).

1.3 Die Beklagte setzt sich mit der Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht konkret auseinander. Sie verweist im Wesentlichen auf diese (act. 63 S. 9, 12 und 15 je m.H.a. Erwägung III.C.3.2.1-4 [gemeint wohl: act. 65 E. IV.C.3.2.1-4]), macht punktuell eigene Ausführungen (vgl. act. 63 S. 8 ff.) und bezeichnet es als unhaltbar und willkürlich, wenn die Vorinstanz festhalte, es seien Flächen von gemeinschaftlichen Teilen (im Sondernutzungsrecht) in Sonderrechtsteile und umgekehrt beschlossen worden (act. 63 S. 9, 12). Es seien keine Flächen bzw. Räume von gemeinschaftlichen Flächen zu Sonderrechten bzw. Sondernutzungsrechten zugeteilt worden (act. 63. S. 9). Die Bezeichnungen Sondernutzungsrecht und Sonderrecht ändere nichts daran, dass über diese Flächen bzw. Räume der Berechtigte allein verfügen dürfe (ebd.).

Diese pauschalen Einwände genügen nicht, um die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung in Frage zu stellen, tut die Beklagte doch nicht dar, welche konkreten

Erwägungen der Vorinstanz zur Umteilung von Flächen auf den einzelnen Niveaus nicht korrekt sein sollen. Die Beklagte führt im Übrigen selbst aus, es seien auf Niveau 2, 3 und 4 bisher im Sonderrecht stehende Flächen zu gemeinschaftlichen Flächen geworden (act. 63 S. 9 Ziff. 2 lit. c), es sei auf Niveau 1 eine Fläche im Sondernutzungsrecht zur Hälfte gemeinschaftlich und zur Hälfte zu Sonderrecht geworden (act. 63 S. 10 Ziff. 2 lit. c) und es sei auf Niveau 2 eine bisher im Sondernutzungsrecht stehende Fläche teils zu Sonderrecht und teils zu einer gemeinschaftlichen Fläche geworden (act. 63 S. 11 Ziff. 2 lit. f). Soweit verständlich scheint die Beklagte im Kern festhalten zu wollen, dass keine gemeinschaftlichen Flächen, an denen nicht bereits ein Sondernutzungsrecht bestanden habe, zu Sonderrecht umgewandelt worden seien, sowie dass die Rechtsstellung der Kläger nicht eingeschränkt worden sei (act. 63 S. 9, 15; siehe dazu unten

E. V.1.4.5.2). 2.

1. In rechtlicher Hinsicht führt die Vorinstanz zusammengefasst im Wesentlichen aus, was folgt:

   Vorliegend gehe es um nachträgliche Änderungen der räumlichen Aufteilung des Stockwerkeigentums. Solche bedingten eine Änderung des Begründungsakts, die ihrerseits – unter dem Vorbehalt anderslautender gesetzlicher Bestimmungen wie Art. 712e Abs. 2 ZGB betreffend Anpassung der Wertquoten – der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer bedürfe (act. 65 S. 29 f.). Eine Umwandlung von Sonderrechtsteilen in gemeinschaftliche Teile umgekehrt stelle eine Verfügung über die Sache im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB dar und erfordere einen einstimmigen Beschluss, soweit die Miteigentümer nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart hätten (act. 65 S. 30). Eine solche abweichende Ordnung liege nicht vor bzw. lasse sich dem Reglement der Beklagten nicht entnehmen. Vielmehr ergebe sich aus dem Reglement (Art. 38) ein ausdrückliches Erfordernis der Einstimmigkeit bei Änderungen (des Reglements und des Begründungsakts), welche zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedene Teile der Liegenschaft beträfen (act. 65 S. 31 ff.). Auch ein Verzicht der Kläger auf Mitbestimmung Anfechtung bei der Aufteilung der Stockwerkeinheit sei nicht zu sehen

   (act. 65 S. 34 ff.). Nichts zu ändern vermöge sodann das durchaus legitime wirtschaftliche Interesse des Eigentümers der Stockwerkeinheit 5.0, diese Einheit aufzuteilen, um sie besser verkaufen zu können (vgl. dazu act. 65 S. 37). Schliesslich sei unabhängig von der neuen Flächenzuteilung Einstimmigkeit gemäss Ziffer 3 i.V.m. Ziffer 38 des Reglements auch für die Aufteilung von Stockwerkeinheiten erforderlich. Eine solche habe zur Folge, dass die Zusammensetzung und die ursprünglich gewählte Struktur des Stockwerkeigentums verändert werde, und erheblichen Einfluss auf die Stimmkraft (act. 65 S. 37 f.). Entsprechend sei festzuhalten, dass zur Fällung des angefochtenen Beschlusses unter Traktandum Ziffer 3 die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer und damit auch der Kläger notwendig gewesen wäre. Das gemäss Gesetz und Reglement erfor- derliche Quorum sei nicht erreicht worden und der Beschluss sei aufzuheben (act. 65 S. 38).

   Mit dem unter Traktandum Ziffer 4 gefassten Beschluss solle sodann ein Einstimmigkeitserfordernis aufgehoben werden. Hierzu wäre Einstimmigkeit erforderlich gewesen. Der Beschluss sei ebenfalls aufzuheben (siehe unten E. V.3.2).

2. Die Beklagte macht in ihrer – kaum strukturierten und schwer zu durchdringenden – Berufungsschrift geltend, einerseits fehle es den Klägern an einem Rechtsschutzinteresse (vgl. act. 63 S. 5 ff.) und anderseits sei der Entscheid der Vorinstanz in der Sache falsch (vgl. act. 63 S. 8 ff.). Die einzelnen Einwendungen werden (teilweise mehrfach) an verschiedenen Stellen vorgebracht und lassen sich nicht geordnet zusammenfassen. Auf sie ist – soweit erforderlich – im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen einzugehen.

V.

1.

1. Nach Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB können Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung durch die Stockwerkeigentümer, die nicht zugestimmt haben, angefochten und gerichtlich auf Gesetzmässigkeit und Statutenkonformität überprüft werden (BGE 145 III 121 E. 4.3.5). Unter Gesetzmässigkeit ist die Übereinstimmung mit der Rechtsordnung zu verstehen, im Besonderen mit dem Normenkomplex, der das Stockwerkeigentum ordnet (Art. 712a ff. ZGB in Verbindung mit dem Miteigentums- und Vereinsrecht) und unter anderem Verfahrensvorschriften enthält, welche die Gleichheit der Stockwerkeigentümer gewährleisten und den Machtmissbrauch durch die Mehrheit verhindern sollen (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.2 f.). Die Statutenkonformität meint die Übereinstimmung mit der autonom gesetzten Ordnung, namentlich dem Begründungsakt und dem Reglement (Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A. Zürich u.a. 2017, Rz. 1062). Die Anfechtungsklage ist kassatorischer Natur (BGE 145 III 121 E. 4.3.6).

2. Zur Frage des Rechtsschutzinteresses weist die Vorinstanz unter Bezugnahme auf die vereinsrechtliche Anfechtung sowie die Anfechtungsklage des Aktio- närs darauf hin, dass es bei der Anfechtung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung keiner eigentlichen (persönlichen) Beschwer bedürfe

   (act. 65 S. 12 f.). Entgegen der Kritik der Beklagten (act. 63 S. 5 f.) ist dies korrekt. Das Rechtsschutzinteresse ergibt sich unmittelbar aus dem Anspruch der Stockwerkeigentümer auf gesetzes- und statutenkonformes Handeln der Stockwerkeigentümerversammlung. Es genügt grundsätzlich, dass ein Beschluss mangelhaft ist und der gerügte Mangel für die Verletzung der Rechtsoder Gemeinschaftsordnung ausschlaggebend war (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712m N 230).

3. Für die Beschlussfassung in der Stockwerkeigentümerversammlung kommen verschiedene Quoren zur Anwendung. Das Gesetz sieht drei Arten von Mehrheiten vor (Art. 646 ff. ZGB; Art. 712a ff. ZGB): Die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die doppelte Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten und die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer (BGE 143 III 537 E. 4.2.3; s. die Übersicht bei OFK ZGB-Pellascio, Art. 712m N 8).

Die gesetzlichen Quorumsbestimmungen sind grundsätzlich – d.h. von wenigen Ausnahmen abgesehen – nicht zwingender Natur. Sie können unter Beachtung der allgemeinen Grundsätze der Rechtsordnung (Art. 2 und 27 ZGB, Art. 19 und 20 OR) durch die Stockwerkeigentümer abgeändert werden (BGE 143 III 537 E. 4.2.3; BGer 5A_222/2007 vom 4. Februar 2008 E. 3.3.2 [nicht publ. in BGE 134 IIII 237]). Hierauf ist zurückzukommen.

1. Vorliegend geht es im Wesentlichen um die Aufteilung einer Stockwerkeinheit in elf neue Einheiten und – damit verbunden – um die Umteilung einzelner Flächen von (im Sondernutzungsrecht stehenden) gemeinschaftlichen Teilen in Sonderrechtsteile und umgekehrt sowie um eine Änderung des Begründungsakts.

2. Die räumliche Ausscheidung der Stockwerkeinheiten und die Festsetzung der Wertquoten bilden essentialia bzw. zwingenden Inhalt des Begründungsaktes (Art. 712d Abs. 2 ZGB, Art. 712e Abs. 1 ZGB und Art. 68 f. GBV; ZK ZGB- Wermelinger, Art. 712d N 47; BK ZGB-Meier-Hayoz/Rey, Art. 712d N 71; BSK ZGB II-Bösch, Art. 712d N 3). Die Begründung erfolgt insbesondere aufgrund ei- nes Vertrags der Gründungsmitglieder einer Erklärung des Eigentümers (vgl. Art. 712d Abs. 2 ZGB). Der Begründungsvertrag kann materiell einem einstimmig gefassten Beschluss gleichgestellt werden (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712d N 61 ff.).

3. Die Änderung des Begründungsakts hat grundsätzlich denselben formellen und materiellen Anforderungen zu entsprechen wie die ursprüngliche Fassung der Begründungserklärung (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712d N 76a; Haas, Der Son- derrechtsgegenstand im System des Stockwerkeigentumsrechts, Zürich u.a. 2015, Rz. 98). Sie erfordert die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (vgl. BGer 5C_264/2006 vom 30. März 2007 E. 4). Vorbehalten bleiben anderslautende Bestimmungen des Gesetzes (z.B. Art. 712e Abs. 2 ZGB betreffend Wertquoten; ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712d N 76a).

1. Die Teilung eines Stockwerkanteils betrifft die Struktur des Stockwerkeigentums. Sie führt zu einer Erhöhung der Anzahl der Stockwerkanteile und einer Anpassung der Liegenschaftsbeschreibung der Stammparzelle sowie des Aufteilungsplans. Zudem hat sie zur Folge, dass die Wertquote des ursprünglichen Stockwerkanteils auf die neuen Anteile aufgeteilt wird, andere Mehrheitsverhält- nisse entstehen und die Position des einzelnen Stockwerkeigentümers verwässert wird (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712c N 169 f.). In der Lehre wird entsprechend vertreten, dass eine solche Aufteilung eines Stockwerkanteils eines einstimmigen Beschlusses bedarf (a.a.O., N 170 m.H.a. abweichende Meinungen).

2. Die Beklagte stellt sich in diesem Zusammenhang auf den Standpunkt, aufgrund des Umstands, dass bei Abstimmungen nicht nur die Kopfstimmen, sondern gleichzeitig die Wertquoten zählen würden, führe die Aufteilung des WBK 5 in elf neue Einheiten zu keiner Verwässerung des Stimmrechts der Kläger, da ihre Wertquoten unverändert blieben (act. 63 S. 4, 8).

Dem kann nicht zugestimmt werden. Die Aufteilung hat zur Folge, dass zehn zusätzliche Kopfstimmen entstehen und sich die Mehrheit nach Köpfen entsprechend verändert. Dies gilt auch, soweit für Beschlüsse zusätzlich eine Mehrheit nach Wertquoten erforderlich ist.

1. Während wie erwähnt in der Lehre umstritten ist, ob für die Aufteilung ei- nes Stockwerkeigentumsanteils (von Gesetzes wegen) Einstimmigkeit erforderlich ist, hat das Bundesgericht festgehalten, dass die Umwandlung von Sonderrechtsteilen in gemeinschaftliche Teile und umgekehrt eine Verfügung über die Sache im Sinne von Art. 648 Abs. 2 ZGB darstellt und eines einstimmigen Beschlusses der Stockwerkeigentümer bedarf (BGer 5C_264/2006 vom 30. März 2007 E. 3.2; ZK-Wermelinger, Art. 712b ZGB N 20 m.H.). Nach Art. 648 Abs. 2 HS 2 ZGB kann vom Einstimmigkeitserfordernis abgewichen werden, indem einstimmig eine andere Ordnung vereinbart wird.

2. Die Beklagte hält diesbezüglich (soweit verständlich) dafür, dass eine Zuteilung von Sondernutzungsflächen neu zu Sonderrecht (act. 63 S. 3) keine Umwandlung von gemeinschaftlichen Teilen in Sonderrechtsteile darstelle und die rechtliche Stellung der Kläger dadurch nicht eingeschränkt werde (s.a. act. 63

S. 15).

Sondernutzungsrechte besondere Nutzungsrechte sind die einem Stockwerkeigentümer mehreren Stockwerkeigentümern eingeräumten Rechte, ei- nen gemeinschaftlichen Teil zu benützen und die anderen Stockwerkeigentümer sowie Dritte von dieser Benutzung auszuschliessen (ZK ZGB-Wermelinger, Vorbemerkungen zu Art. 712a-712t N 179). Gegenstand des Sondernutzungsrechts bildet damit ein gemeinschaftlicher Teil des Stockwerkeigentums, und dieser Teil bleibt auch dann gemeinschaftlich, wenn an ihm ein Sondernutzungsrecht besteht

(BGE 141 III 357 E. 3.2). Die Beklagte geht damit fehl, wenn sie aus dem Bestand eines Sondernutzungsrechts ableiten will, es handle sich nicht (mehr) um gemeinschaftliche Teile, bzw. wenn sie dafür hält, die rechtliche Stellung der Kläger werde durch die Zuweisung bisheriger Sondernutzungsflächen zu Sonderrecht nicht eingeschränkt. Letzteres ergibt sich entgegen der Beklagten auch nicht daraus, dass die neu zu Sonderrecht zugeschiedenen Flächen als Räume den Anforderungen von Art. 712b Abs. 1 ZGB entsprächen (vgl. act. 63 S. 3, 10) bzw. dass der WBK 5 von der Strasse her eigenständig erschlossen sei und der heutige Eigentümer die Bau- und Unterhaltskosten der internen Umgestaltung über- nehme (vgl. act. 63 S. 3, 6, 14).

1.5 Vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Grundsätze und Vorgaben ist nachfolgend zu prüfen, welche – allenfalls abweichende – autonom gesetzte Ord- nung besteht.

2.

1. Das Reglement der Beklagten enthält die folgenden Regelungen, die im vorliegenden Zusammenhang von Bedeutung sind (act. 4/3; act. 57):

   2. Aufteilung des Grundstücks

   Das Grundstück ist gemäss Eintrag im Grundbuch in 18 Stockwerkeigentumsparzellen und entsprechende Wertquoten aufgeteilt, für welche je ein besonderes Grundbuchblatt besteht.

   Die Aufteilung des Gebäudes ergibt sich im einzelnen aus den nachstehend aufgeführten Plänen:

   Plan WBK Niveau 1 vom 1. Februar 2006

   Plan WBK Niveau 2 vom 1. Februar 2006

   Plan WBK Niveau 3 vom 1. Februar 2006

   Plan WBK Niveau 4 vom 1. Februar 2006

   Plan WBK Niveau 5 vom 1. Februar 2006

   Diese Pläne sind massgebend für den Begründungsakt und dieses Reglement. Das Sonderrecht ist mit dem betreffenden Miteigentumsanteil untrennbar verbun-

   den. […]

   3. Änderungen der Wertquote

   Die Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten, sowie der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer.

   Gleiches gilt für Änderungen in der Zuteilung einzelner Räume zu Sonderrecht, wenn damit eine Änderung der Wertquoten verbunden ist. Andernfalls ist nur die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten notwendig.

   Die betreffenden Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und des Eintrages im Grundbuch.

   Jeder Stockwerkeigentümer hat Anspruch auf Berichtigung der Wertquoten, wenn sie aus Irrtum unrichtig festgesetzt in Folge von baulichen Veränderung des Gebäudes seiner Umgebung unrichtig geworden sind.

   Die Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerken bedarf der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Soweit Stockwerkeinheiten im Zeitpunkt der Begründung der Gemeinschaft von der A. AG noch nicht verkauft worden sind, dürfen diese durch die A. AG deren Rechtsnachfolgerin bis zum Verkauf der jeweiligen Einheit aufgeteilt zusammengelegt werden, ohne dass es dafür einer Zustimmung der anderen Eigentümer eines Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung bedarf.

   34. Besondere Regelung des Stimmrechtes

   Mehrere Personen, denen ein Stockwerkeigentum gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen von ihnen zu bezeichnenden Vertreter abgeben.

   Besteht an einem Stockwerkeigentum eine Nutzniessung, so steht das Stimmrecht an der Versammlung dem Nutzniesser zu, sofern zwischen ihm und dem Eigentümer keine andere Regelung vereinbart ist.

   Besitzt ein Eigentümer mehr als eine Stockwerkeinheit, so kann er seine Rechte für jedes Stockwerkeigentum gesondert geltend machen, indem seine verschie- denen Wertquoten zusammengezählt werden. Für die Bemessung der Stimmkraft nach Personen hat er jedoch in jedem Falle trotz mehrerer Wertquoten nur eine Stimme (Kopfstimmrecht).

   36. Normale Beschlussfassung

   Ein Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kommt gültig zustan- de, wenn ihm mehr als die Hälfte der anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer zustimmen und diese zustimmenden Stockwerkeigentümer zugleich die Mehrheit der anwesenden vertretenen Anteile repräsentieren. Vorbehalten bleiben die nachfolgenden Ausnahmen sowie ausdrücklich unabänderliche Bestimmungen des Gesetzes.

   37. Besondere Beschlussfassungen

   Mehrheitsbeschlüsse aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte anteilsberechtigt sind, sind erforderlich für die Anhebung einer Klage auf Ausschluss eines Miteigentümers und für Änderungen dieses Reglements, für den Erlass die Änderung einer Hausordnung sowie für Beschlüsse auf Zustimmung zu baulichen Änderungen eines Stockwerkeigentümers an gemeinschaftlichen Teilen.

   38. Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer

   Einstimmigkeit ist erforderlich für Änderungen des Verwendungszweckartikels und Änderungen der Wertquoten, für reine Verschönerungs- und ähnliche Arbeiten, für die Aufhebung des Stockwerkeigentums sowie für Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen.

2. Die Auslegung des Reglements erfolgt nach dem Vertrauensprinzip. Es ist zu ermitteln, wie die in Frage stehenden Reglementsbestimmungen nach den gesamten Umständen in guten Treuen verstanden werden dürfen und müssen. Dabei ist bezüglich vorformulierter Satzungsbestimmungen, die häufig nicht von den ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind, die Auslegung vorzuziehen, die den Text des Reglements gesamthaft erfasst und nicht Teile davon überflüssig werden lässt (BGE 144 III 19 E. 4.1). Von Bedeutung für die Auslegung ist sodann allfälliges dispositives Gesetzesrecht. Eine Abweichung vom dispositiven Recht hat mit hinreichender Deutlichkeit zu erfolgen. Ansonsten ist von der Anwendung dispositiven Rechts auszugehen, da dieses die Interessen der Beteiligten ausgewogen wahrt (BGE 144 III 510 E. 2.2.4; BGer 5A_865/2011 vom 24. Mai 2012 E. 3.2; ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712g N 166). Vorbehalten bleibt schliesslich stets zwingendes Recht.

1. Das Reglement der Beklagten befasst sich in den Ziffern 36 bis 38 mit der Beschlussfassung bzw. den einzuhaltenden Quoren. Bei der normalen Beschlussfassung gilt gemäss Ziffer 36 das doppelte Mehr nach Köpfen und Wertquoten der an der Versammlung anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer. Für besondere Beschlussfassungen (Anhebung einer Klage auf Ausschluss eines Miteigentümers, Änderungen des Reglements, Erlass Änderung einer Hausordnung, Beschlüsse auf Zustimmung zu baulichen Änderungen eines Stockwerkeigentümers an gemeinschaftlichen Teilen) gilt nach Ziffer 37 das doppelte Mehr nach Köpfen und Wertquoten aller Stockwerkeigentümer. Die Einstimmigkeit aller Stockwerkeigentümer ist gemäss Ziffer 38 schliesslich vorgesehen für

   • Änderungen des Verwendungszweckartikels,

   • Änderungen der Wertquoten,

   • reine Verschönerungs- und ähnliche Arbeiten

   • die Aufhebung des Stockwerkeigentums und

   • Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen.

   Von diesen ausdrücklichen und klaren Quorumsbestimmungen ist grundsätzlich auszugehen. Von Bedeutung sind vorliegend insbesondere die Regelungen in Ziffer 38, wonach Änderungen der Wertquoten und Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen, einstimmig erfolgen müssen.

2. Ziffer 3 des Reglements trägt die Überschrift Änderungen der Wertquoten. Deren Absatz 1 (Die Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten, sowie der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer) entspricht fast wörtlich Art. 712e Abs. 2 HS 1 ZGB. Ziffer 3 Absatz 2 bestimmt das Gleiche für Änderungen in der Zuteilung einzelner Räume zu Sonderrecht, wenn damit eine Änderung der Wertquoten verbunden ist, wobei andernfalls nur die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten notwendig ist. Nach Absatz 5 Satz 1 ist für die Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerken die Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer erforderlich.

1. In Frage steht das Verhältnis der Ziffern 36 ff., insbesondere von Ziffer 38 einerseits und von Ziffer 3 anderseits. Die Kläger hielten im vorinstanzlichen Verfahren dafür, soweit Ziffer 3 die Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer verlange, seien die Quoren gemäss Ziffer 36 ff. zu beachten (act. 2

   S. 10; act. 40 S. 2). Mit anderen Worten: Es liege ein Verweis auf die Quorumsbestimmungen im hinteren Teil des Reglements vor. Die Beklagte ist der Ansicht, Ziffer 3 entspreche Art. 712e Abs. 2 ZGB und gehe als speziellere Bestimmung Ziffer 38 vor (act. 25 S. 3; act. 63 S. 4). Die Vorinstanz verweist prominent auf den Umstand, dass an der Versammlung vom 11. März 2019 offenbar alle von der Anwendbarkeit des Einstimmigkeitserfordernisses auch bei Wertquotenänderungen und der Aufteilung und Zusammenlegung von Stockwerken ausgegangen seien (act. 65 S. 33). Zudem habe das Erfordernis eines einstimmigen Genehmigungsbeschlusses in den Fällen von Art. 3 Abs. 1 und 2 des Reglements auch nicht zur Folge, dass diese Bestimmungen keinen Sinn ergeben würden. Ziff. 3 Abs. 1 und 2 enthielten als zusätzliche Voraussetzung nebst der Genehmigung

   der Stockwerkeigentümerversammlung die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten. Auffallend sei dabei nicht von unmittelbar beteiligten Stockwerkeigentümern die Rede. Zu beachten sei diesbezüglich, dass bei einer Verkleinerung ei- ner Stockwerkeinheit nicht nur das Einverständnis der Eigentümer, sondern auch dasjenige der Inhaber beschränkter dinglicher Rechte, insbesondere der Pfandgläubiger, erforderlich sei (act. 65 S. 33 f.).

2. Ziffer 3 des Reglements spricht in den Absätzen 1 und 5 von der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Dieser Begriff wird gleichermassen in Ziffer 36 betreffend normale Beschlussfassung verwendet, während Ziffer 37 Mehrheitsbeschlüsse aller Stockwerkeigentümer und Ziffer 38 Einstimmigkeit verlangen. Auch Art. 712e Abs. 2 HS 1 ZGB versteht unter Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden vertretenen Stockwerkeigentümer (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712e N 94 m.H.). Dieses grammatikalische Element spricht mithin isoliert betrachtet für die Ansicht der Beklagten. Gleichzeitig führt diese Ansicht zu einem unauflösbaren Widerspruch zwischen Ziffer 3 (Erforderlichkeit der Mehrheit der anwesenden vertretenen Stockwerkeigentümer u.a. für Änderungen der Wertquoten) und Ziffer 38 des Reglements (Erforderlichkeit der Einstimmigkeit u.a. für Änderungen der Wertquoten). Die beiden Bestimmungen lassen sich mit einer grammatikalische Auslegung nicht in Einklang bringen. Auch die Systematik des Reglements, welches in Ziffer 36 ff. eigens Regelung zur Beschlussfassung enthält, steht dieser Auslegung entgegen. Demgegenüber vermag das Verständnis, wonach in Ziffer 3 bloss auf die Quorumsbestimmungen von Ziffer 36 ff. des Reglements verwiesen werden soll, den Text des Reglements am ehesten gesamthaft zu erfassen. Es lässt nicht Teile des Reglements überflüssig werden und löst das Span- nungsverhältnis zwischen Ziffer 3 und Ziffer 38 weitgehend auf. Wie die Vorinstanz richtig hervorgehoben hat (act. 65 S. 33 f.), wird dadurch auch das in Ziffer 3 Absatz 1 vorgesehene zusätzliche Erfordernis der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten (Zustimmungsvorbehalt) nicht obsolet. Zu den Beteiligten im Sinne dieser Bestimmung (wie auch von Art. 712e Abs. 2 HS 1 ZGB) gehören auch Inhaber von beschränkt dinglichen Rechten, insbesondere Grundpfandgläubiger (BGE 127 III 168; ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712e N 85 m.H.). Während für

   die Stockwerkeigentümer die Beschlussfassung in den Ziffern 36 ff. geregelt ist, ist es sinnvoll, den Zustimmungsvorbehalt dieser beschränkt dinglich Berechtigten in Ziffer 3 Abs. 1 separat zu regeln. Wenn die Beklagte in diesem Zusammenhang ausführt, die Grundpfandgläubigerin sei nicht gleichzeitig Miteigentümerin der betroffenen Grundstücke und komme für die Auslegung des Abstimmungserforder- nisses gemäss Ziffer 3 Abs. 1 und 2 des Reglements entgegen der Vorinstanz nicht in Betracht (act. 63 S. 17), argumentiert sie an der Sache vorbei.

   Nur der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass bei der (objektivierenden) Auslegung nach dem Vertrauensprinzip der Umstand, wonach auch die Antragstellerin und die anwesenden Stockwerkeigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung von einem Einstimmigkeitserfordernis (und damit zumindest im Ergebnis von der vorliegend massgeblichen Auslegung) ausgegangen sind (dazu act. 65 S. 33), nicht entscheidend ist. Auf die von der Beklagten zumindest sinngemäss vorgebrachte Kritik, die Vorinstanz habe diesem Punkt bzw. der Begrün- dung des Antrags an der Versammlung ein nicht gerechtfertigtes Gewicht zugemessen (vgl. act. 63 S. 8, 17, 19 f.), braucht daher nicht näher eingegangen zu werden.

3. Festzuhalten ist nach dem Ausgeführten, dass nach dem Reglement der Beklagten aufgrund von dessen Ziffer 38 von einem Einstimmigkeitserfordernis für Änderungen der Wertquoten und für Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen, auszugehen ist.

2.4.1 Die Beklagte hält dafür, es sei zum einen keine Reglementsänderung beschlossen worden (act. 63 S. 16) und zum anderen verstosse das Einstimmigkeitserfordernis gegen Art. 712e Abs. 2 ZGB, und damit gegen zwingendes Recht (act. 63 S. 5, 14, 16).

2.4.2.1 Mit Bezug auf das beklagtische Vorbringen, es sei gar keine Reglements- änderung beschlossen worden, hat die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass die vom Beschluss unter Traktandum 3 erfasste Änderung der Stockwerkeinheit

5.0 sowie der Pläne – neben der Anpassung des Begründungsakts und der Aufteilungspläne – eine Änderung von Ziffer 2 des Reglements bedingt. In Ziffer 2 werden die Aufteilung des Grundstücks und die massgeblichen Pläne ausdrücklich aufgeführt (act. 65 S. 21 f.). Materiell liegt damit auf jeden Fall eine Reglementsänderung vor, auch wenn formell davon (zu Unrecht) abgesehen werden sollte. Darüber hinaus leitet die Vorinstanz aus der Regelung von Ziffer 38 des Reglements (wonach Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen, einstimmig beschlossen werden müssen) richtigerweise ab, dass dieses Einstimmigkeitserfordernis auch (bzw. umso mehr) für eine entsprechende Änderung des Begründungsakts gelten muss (vgl. act. 65 S. 31).

2.4.2.2 Im Weiteren ergibt sich für Verfügungen über die Sache bzw. Umwandlungen gemeinschaftlicher Teile in Sonderrechtsteile und umgekehrt das Erfor- dernis der Einstimmigkeit auch aus Art. 648 Abs. 2 ZGB (dazu vorne E. V.1.4.5.1). Wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, lässt sich dem Reglement keine abweichende Bestimmung entnehmen, welche die dispositive gesetzliche Regelung von Art. 648 Abs. 2 ZGB derogieren würde (act. 65 S. 31).

1. Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, eine reglementarische Bestimmung, wonach für Änderungen der Wertquoten Einstimmigkeit vorausgesetzt werde, verstosse gegen die – gemäss der Lehrmeinung von Wermelinger zwingende – Regelung von Art. 712e Abs. 2 ZGB. Die Vorinstanz kommt nach einer Auseinandersetzung mit der Lehre zum gegenteiligen Schluss (act. 65 S. 41 ff.).

2. Wie vorne festgehalten, sind die gesetzlichen Quorumsbestimmungen – abgesehen von wenigen Ausnahmen – nicht zwingender Natur. Sie können nach dem Bundesgericht unter Beachtung der allgemeinen Grundsätze der Rechtsord- nung abgeändert werden (vorne E. V.1.3). Soweit das Gesetz eine Bestimmung nicht ausdrücklich dem zwingenden dispositiven Recht zuweist, hat die Zuordnung durch Auslegung des Gesetzes zu geschehen (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712g N 33).

Mit Bezug auf Art. 712e Abs. 2 ZGB vertritt in der Lehre Wermelinger die Ansicht, es handle sich dabei um eine zwingende gesetzliche Mehrheitsbestimmung. Eine

Erschwerung würde seiner Meinung nach die rechtsgeschäftliche Wertquotenän- derung grundlos behindern (ZK ZGB-Wermelinger, Art. 712e N 94). Diese Ansicht wird in der übrigen Lehre nicht geteilt. Meier-Hayoz/Rey zählen Art. 712e Abs. 2 ZGB nicht zu den zwingenden Bestimmungen (BK ZGB-Meier-Hayoz/Rey,

Art. 712m N 90) und weisen darauf hin, dass die Beschlussfassung grundsätzlich zum Zwecke des Minderheitenschutzes gegenüber der gesetzlichen Ordnung erschwert werden könne (ebd.). In gleicher Weise äussern sich Rey/Maetzke (Rey/ Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3. A. Zürich u.a. 2009, Rz. 196) und Pellascio (OFK ZGB-Pellascio, Art. 712m N 8). Dieser Meinung ist zu folgen. Wie vorliegend mit Ziffer 38 des Reglements geschehen, muss es der Gemeinschaft möglich sein, eine Gewichtung vorzunehmen und gewisse Punkte als für das einzelne Mitglied derart wichtig zu qualifizieren, dass sie nur mit einstimmigem Entscheid geändert werden können. Zu diesen als besonders wichtig erachteten Punkten kann die Wertquote gehören. Eine Wertquotenanpassung tangiert die Interessen aller Stockwerkeigentümer (BK ZGB-Meier-Hayoz/Rey, Art. 712e N 50; s.a. Stadlin, Nachträgliche Änderung der Stockwerkeigentums-Wertquote

[Art. 712e Abs. 2 ZGB], in: Jusletter 12. März 2018 Rz. 12), so dass der Gemeinschaft die Möglichkeit zuzugestehen ist, zum Zwecke der Stärkung des Minderheitenschutzes die Quorumsbestimmungen von Art. 712e Abs. 2 ZGB zu verschärfen. Dass dies als Kehrseite eine gewisse Lähmung und Blockierung zur Folge hat, ist klar, darf von der Gemeinschaft aber bei Erlass des Reglements bewusst in Kauf genommen werden.

1. Die Vorinstanz prüfte im Weiteren, ob Ziff. 3 Abs. 4 [korrekt: 5] Satz 2 des Reglements (vorne E. V.2.1) sowie eine ähnlich lautende Klausel in den Kaufverträgen der A. AG mit den Käufern – wie von der Beklagten geltend gemacht

   – etwas zu ändern vermögen. Sie verwies auf den Umstand, dass die A. AG in Konkurs gefallen sei und nicht mehr existiere. Die Stockwerkeinheit 5.0 sei am 21. Dezember 2009 im Rahmen einer Zwangsversteigerung durch die

   J. AG erworben und anschliessend am 5. Oktober 2010 an die K. AG weiterveräussert worden. Diese habe sie am 18. Februar 2020 an H. verkauft (act. 16). Ziff. 3 Abs. 4 [korrekt: 5] Satz 2 des Reglements sei damit nicht anwendbar, zumal einerseits weder die A. AG noch eine Rechtsnachfolgerin mehr existieren würden und andererseits zwischenzeitlich bereits drei Verkäufe der Stockwerkeinheit 5.0 stattgefunden hätten. Auch Sinn und Zweck dieser Bestimmung lasse keinen anderen Schluss zu: Naheliegend erscheine, dass der Erstellerin des gesamten Gebäudes ein gewisser Spielraum zugestanden werden sollte, um die Stockwerkeinheiten anpassen und so bestmöglich verkaufen zu können. Würde aber der Argumentation der Beklagten gefolgt, so wäre jeder heutige Stockwerkeigentümer – zumindest sachenrechtlich in Bezug auf seinen Miteigentumsanteil – direkt indirekt Rechtsnachfolger der A. AG und könnte ohne Zustimmung der anderen und ohne Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung seine Stockwerkeinheit aufteilen (wenn ein Eigentümer über mehrere Einheiten verfügt) zusammenlegen. Das könne klarerweise nicht gemeint sein. Dass die Stockwerkeinheit 5.0 noch nicht fertiggestellt sei, ändere an diesem Ergebnis nichts, zumal die fragliche Bestimmung nicht auf den baulichen Zustand sondern ausdrücklich auf den Verkauf abstelle (act. 65 S. 34 f.). Keine Auswirkungen hätten im vorliegenden Zusammenhang auch die Kaufverträge der Kläger mit der A. AG (act. 65 S. 35 f.).

   Im Rahmen der Berufung hält die Beklagte fest, es liege kein Verzicht auf Mitbestimmung Anfechtung der Kläger aus ihren Kaufverträgen vor (act. 63 S. 18). Die Beklagte scheint insoweit – soweit ersichtlich – an ihrem vor erster Instanz eingenommenen Standpunkt (vgl. act. 9 S. 3 f.) nicht festzuhalten und den entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz zuzustimmen. Im Übrigen geht sie auf die – nachvollziehbaren und korrekten – Ausführungen der Vorinstanz nicht konkret ein.

2. it Bezug auf die vom Beschluss ebenfalls erfasste Zweckänderung bezüglich eines Lagerraums in Niveau 1 erwog die Vorinstanz, dass insoweit ein Einstimmigkeitserfordernis wohl zu verneinen wäre. Dies könne aber offen bleiben, da diese Umnutzung nicht in einem separaten Beschluss, sondern zusammen mit den weiteren Punkten als Bestandteil der Massnahmen zur Aufteilung des WBK 5 entschieden worden sei (act. 65 S. 38). Dieser Schluss wird von der Beklagten soweit ersichtlich nicht in Frage gestellt.

1. Nichts zu ändern vermögen auch die weiteren Vorbringen der Beklagten:

   1. Die Beklagte hält dafür, aus Ziffer 3 Absatz 4 [korrekt: 5] des Reglements ergebe sich, dass die Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerken (nur) der Genehmigung der Stockwerkeigentümerversammlung und nicht aller Stockwerkeigentümer bedürfe (act. 63 S. 4, 14).

      Es wurde darauf hingewiesen, dass es in der Lehre umstritten ist, ob es für die Aufteilung eines Stockwerkanteils von Gesetzes wegen eines einstimmigen Beschlusses bedarf (vorne E. 1.4.4.1 u. 1.4.5.1). Die Frage braucht als solche nicht entschieden zu werden. Für den vorliegenden Fall genügt die Feststellung, dass eine Aufteilung eines Stockwerkanteils gemäss Ziffer 38 des Reglement zumin- dest dann der Einstimmigkeit bedarf, wenn Änderungen der Wertquoten Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen, damit verbunden sind.

   2. Die Beklagte führt aus, eine Regelung im Reglement, wonach Einheiten aufgeteilt werden dürften, mache nur Sinn, wenn Flächen im Sonderrecht den gemeinschaftlichen Bereichen zugeteilt werden dürften (act. 63 S. 9, 11).

      Die Vorinstanz hat ausgeführt, es werde von der Beklagten nicht dargetan und sei nicht ersichtlich, dass es geradezu unmöglich wäre, die neuen Stockwerkeinheiten auf andere Weise zu erschliessen. Wie die Kläger zu Recht vorbrächten, sollte gerade das vorliegende Baukastensystem flexible Gestaltungen zulassen (act. 65 S. 37). Hiermit setzt sich die Beklagte nicht auseinander.

   3. Die Beklagte führt an verschiedenen Stellen (gegenüber der Behauptungslage vor Vorinstanz neu) aus, gestützt auf Ziffer 21 des Reglements führe die Aufteilung des WBK 5 nicht dazu, dass die Kläger erhöhte Nebenkosten tragen müssten (act. 63 S. 3, 9, 10, 12). Sie tut aber nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern dies an der Rechtslage etwas ändern würde. Offen bleiben kann damit auch, ob die neue Behauptung überhaupt zulässig ist. Immerhin sei darauf hingewiesen, dass entgegen der Ansicht der Beklagten (act. 63 S. 3) nicht anzu- nehmen ist, der Inhalt des Verwaltungsreglements der Beklagten müsste infolge Gerichtsnotorietät weder behauptet noch nachgewiesen werden.

2. Nach dem Ausgeführten hat die Vorinstanz zu Recht geschlossen, dass zur Fällung des angefochtenen Beschlusses unter Traktandum 3 die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich gewesen wäre und der Beschluss mangels Einhaltung dieses Quorums aufzuheben ist (Urk. 65 S. 38).

3.

1. Angefochten ist weiter der anlässlich der Versammlung vom 11. März 2019 unter Traktandum 4 ergangene Beschluss, wonach bei Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerkeinheiten, die keine andere Stockwerkeinheit betreffen und deshalb keine Wertquoten Dritter verändern, zu deren Bewilligung nicht mehr Einstimmigkeit erforderlich ist, sondern das einfache Mehr der Kopfstimmen sowie mehr als 50% der Wertquoten für die Bewilligung genügt (vorne E. IV.1.1). Gemäss den diesem Beschluss zugrunde liegenden Anträgen sollten die Ziffern 36 und 38 geändert werden. Ziffer 36 sollte durch einen zweiten Absatz mit folgen- dem Inhalt ergänzt werden: Für die Genehmigung von Änderungen im Sinne von Ziffer 3 bedarf es eines einfache[n] Mehrs der anwesenden vertretenen Stockwerkeigentümer. In Ziffer 38 sollte die Passage und Änderungen der Wertquote gestrichen werden (act. 4/37).

2. Die Vorinstanz weist vorab auf die Begründung des Antrags durch die damalige Eigentümerin der Stockwerkeinheit 5.0 (K. AG) hin, in der es explizit heisse: Die Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerken und jede andere Änderung der Wertquote bedarf der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten [Verweis auf Ziff. 3 Abs. 1 des Reglements]. Zusätzlich bedarf eine Änderung der Wertquote sowie die Aufteilung die Zusammenlegung von Stockwerken der einstimmigen Genehmigung aller Stockwerkeigentümer [Verweis auf Ziff. 3 u.

   Ziff. 38 des Reglements]. Das Einstimmigkeitserfordernis sei von der K. AG sodann als nicht mehr zeitgemäss bezeichnet worden (act. 65 S. 40 m.H.a. act. 4/16). Vor dem unter Traktandum Ziff. 4 angefochtenen Beschluss sei also die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich gewesen, um eine Änderung von Wertquoten die Aufteilung Zusammenlegung von Stockwerkeinheiten zu genehmigen. Ein Einstimmigkeitserfordernis könne aber nicht durch

   einen blossen Mehrheitsbeschluss aufgehoben werden, ansonsten es ohne Weiteres umgehbar wäre ( Urk. 65 S. 41).

3. Die Beklagte wendet ein, aus der Antragsbegründung könne entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht auf die Bedeutung von Reglementsbestimmungen geschlossen werden (act. 63 S. 19). Was die Änderung der Wertquoten betreffe, stellt sie sich – wie bereits ausgeführt – auf den Standpunkt, dass ein Einstimmigkeitserfordernis Art. 712e Abs. 2 ZGB widersprechen würde (act. 63 S. 19 m.H.a. act. 4 S. 9). Da Art. 712e Abs. 2 ZGB keine Einstimmigkeit vorsehe, könne auch nicht die Rede davon sein, dass die Aufteilung neu nicht mehr der Einstimmigkeit bedürfe (act. 63 S. 19 f.). Nach einer Auslegung nach Treu und Glauben führe der angenommene Antrag nicht zu einer Erschwerung der Stimmrechtsanforderungen für die Frage der Aufteilung von Stockwerkeinheiten, sondern vielmehr zu einer Erleichterung. Ziffer 38 des Reglementes sehe nämlich offensichtlich kein Einstimmigkeitserfordernis für die Aufteilung von Grundstücken vor. Ziffer 3 Abs. 4 (korrekt: 5) des Reglementes mache anderseits die Aufteilung von Grundstücken nebst der Zustimmung mit normalem Beschluss von keinen weiteren Voraussetzungen abhängig. Gemäss dem angenommenen Antrag sei nunmehr zusätzlich erforderlich, dass keine anderen Stockwerkeinheit betroffen sei. Die gelte es im Einzelfall zu prüfen. Bei der Aufteilung des WBK 5 sei dies nicht der Fall (act. 63

S. 20; s. im Übrigen weiter act. 63 S. 20 ff. mit diversen Wiederholungen).

3.4. Es wurde ausgeführt, dass die Aufteilung eines Stockwerkanteils gemäss Ziffer 38 des Reglement zumindest dann der Einstimmigkeit bedarf, wenn Änderungen der Wertquoten Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen, damit verbunden sind (vorne E. V.2.3.3.3). Anders gewendet gilt ebenso: Änderungen der Wertquoten Reglementänderungen, welche die zu Sonderrecht Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Teile der Liegenschaft betreffen bedürfen auch dann der Einstimmigkeit, wenn es um die Aufteilung eines Stockwerkanteils geht.

Mit dem unter Traktandum 4 gefassten Beschluss soll konkret Ziffer 36 durch ei- nen Absatz ergänzt werden, wonach es [f]ür die Genehmigung von Änderungen

im Sinne von Ziffer 3 [..] eines einfache[n] Mehrs der anwesenden vertrete- nen Stockwerkeigentümer bedürfe, und in Ziffer 38 soll die Passage und Änderungen der Wertquote gestrichen werden (act. 4/17). Damit sollen (zumindest teilweise) bisher dem Einstimmigkeitserfordernis unterstehende Beschlüsse neu nur noch dem einfachen Mehr unterstehen. Eine solche Änderung könnte, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, nur durch einstimmigen Entscheid der Stockwerkeigentümer beschlossen werden. Andernfalls wäre die Rechtsverbindlichkeit von Quoren untergraben, weil sie problemlos auszuschalten wären (so betr. die analoge Situation im Aktienrecht BSK OR II-Dubs/Truffer, Art. 704 N 11 m.H.). Indem die Beklagte den Beschluss vorliegend nur mit der Mehrheit der an der Versammlung anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer, d.h. unter Ausschluss der Kläger, gefasst haben, ist dieser ungültig und aufzuheben.

4. Nach dem Ausgeführten ist die Berufung abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen.

VI.

1.

1. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Berufungsverfahrens der Berufungsklägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend vom Streitwert von Fr. 50'000.– (act. 65 S. 12 E. III.3, S. 44 E. V.1 f.) ist die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 5'550.– festzusetzen.

2. Die Beklagte beantragt für den Fall, dass die Klage wider Erwarten teilweise gutzuheissen sei (also die Berufung nicht erfolgreich ist), es seien die Kläger im internen Verhältnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft dennoch nicht von der Tragung der Kosten und Entschädigungen zu befreien. Die Ord- nung der Streitschlichtung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft sei eine typische Verwaltungsangelegenheit. Die Lasten seien auf alle Eigentümer gemäss ihren Wertquoten zu verteilen und auch in der vorliegenden Konstellation rechtfertige sich keine Ausnahme. Die Kläger wären doppelt prämiert, wenn sie, obwohl

sie nicht betroffen seien, ein Vetorecht für eine Aufteilung erhielten und damit ihre Zustimmung an Geldforderungen knüpfen könnten, und sich an den Rechtskosten nicht beteiligen müssten (act. 63 S. 22 f.).

Diese Ausführungen der Beklagten sind schwer verständlich. Zu vermuten ist, dass sie sich damit auf die Regelung in den Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des vorinstanzlichen Urteils bezieht, wonach die Kläger – in analoger Anwendung von Art. 106 Abs. 3 ZPO (act. 65 S. 43 E. V.5) – von der internen Kostenbeteiligung bei der Beklagten ausgenommen seien. Die Kammer hat im zwischen den gleichen Parteien ergangenen Urteil LB200003 vom 16. Dezember 2020 festgehalten, dass Art. 106 Abs. 3 ZPO die Möglichkeit der internen Verlegung zwar nur bei mehreren Parteien auf derselben Seite gebe, die Handhabung durch das Bezirksgericht aber auch nicht als falsch erscheine (E. 4). Dass dem anders sein soll, tut die Beklagte nicht in verständlicher Weise dar. Für das obergerichtliche Verfahren ist von der Regelung der internen Kostentragung allerdings abzusehen.

2. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, der Berufungsklägerin nicht, weil sie unterliegt, den Berufungsbeklagten nicht, weil ihnen keine zu entschädigenden Aufwände entstanden sind.

Es wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Horgen vom

   22. März 2022 wird bestätigt.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'550.– festgesetzt und der Berufungsklägerin auferlegt.

   Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens werden mit dem von der Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 5'550.– verrechnet.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Beilage eines Doppels von act. 63, sowie an das Bezirksgericht Horgen, je gegen Empfangsschein.

   Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 50'000.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich

II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw M. Schnarwiler

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