Unbestrittener Sachverhalt
Gemäss den von Seiten der Beklagten unbestritten gebliebenen klägerischen Darstellungen ist grundsätzlich von folgendem Sachverhalt auszugehen:
1. Mietverhältnis
Am 6. November 2019 schlossen die Parteien einen Mietvertrag betreffend
Büroräumlichkeiten im 4. und 5. Obergeschoss der Liegenschaft D. -
strasse 3, … Zürich, ab. Als Mietbeginn wurde der 1. August 2020 verein- bart. Es wurde ein Nettomietzins von jährlich CHF 124'605.– zuzüglich Heiz- und Betriebskosten von CHF 8'520.– und Mehrwertsteuern von 7.7% ver- einbart. Der Bruttomietzins beträgt jährlich CHF 143'375.65 bzw. quartals- weise CHF 35'843.90. Abgeschlossen wurde das Mietverhältnis für eine be- fristetet Dauer bis 31. Juli 2025, der Mietzins zahlbar im Voraus am 1. Tag des Quartals (act. 1 Rz. 13; act. 3/1).
Für die Büroräumlichkeiten im 4. und 5. Obergeschoss wurden Heiz- und Betriebskosten von monatlich CHF 710.– vorgesehen (CHF 2'130.– pro Quartal). Werden diese Kosten auf die entsprechende Fläche der Räumlich- keiten im 4. Obergeschoss (115 m2) und im 5. Obergeschoss (98 m2) aufge- teilt, ergeben sich für das 4. Obergeschoss Heiz- und Betriebskosten von CHF 383.35 (CHF 710.– / 213 m2 x 115 m2) und für das 5. Obergeschoss ergeben sich Heiz- und Betriebskosten von CHF 326.65 (CHF 710.– / 213 m2 x 98 m2) (act. 1 Rz. 14).
Für die Büroräumlichkeiten im 4. Obergeschoss wurde monatlich ein Netto- mietzins von CHF 5'606.25 zuzüglich Heiz- und Betriebskosten von CHF 383.35 vereinbart. Hinzu kommen die Mehrwertsteuern von CHF 461.20 (7.7% x [CHF 5'606.25 + CHF 383.35]). Daraus resultiert ein monatlicher Bruttomietzins von CHF 6'450.80. Für die Büroräumlichkeiten im
5. Obergeschoss wurde monatlich ein Nettomietzins von CHF 4'777.50 zu- züglich Heiz- und Betriebskosten von CHF 326.65 vereinbart. Hinzu kom- men die Mehrwertsteuern von CHF 393.00 (7.7% x [CHF 4'777.50 +
CHF 326.65]). Daraus resultiert ein monatlicher Bruttomietzins von CHF 5'497.15 (act. 1 Rz. 15; act. 3/1).
Mit Nachtrag Nr. 1 vom 10./17. Januar 2020 mietete die Beklagte zusätzlich
Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss der Liegenschaft E.
…, …
Zürich. Als Mietbeginn wurde der 1. Februar 2020 vereinbart. Für diese Flä- che wurde ein Nettomietzins von jährlich CHF 51'520.– zuzüglich Heiz- und Betriebskosten von CHF 3'680.– und Mehrwertsteuer von 7.7% (CHF 4'250.40) vereinbart. Daraus resultiert ein Bruttomietzins für das
1. Obergeschoss von jährlich CHF 59'450.40 bzw. CHF 14'862.60 pro Quar- tal bzw. CHF 4'954.20 pro Monat. Gemäss Ziff. 5 des Nachtrages Nr. 1 blie- ben alle weiteren Bestimmungen des Mietvertrages unverändert in Kraft. Demnach wurde betreffend die Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss der Liegenschaft E. …, Zürich, eine befristete Dauer bis 31. Juli 2025 ver- einbart. Auch der betreffend die Fläche im 1. Obergeschoss geschuldete Mietzins ist jeweils im Voraus am 1. Tag des Quartals zahlbar (act. 1 Rz. 16; act. 3/2).
Mietkaution
Für die Flächen im 1. Obergeschoss der Liegenschaft E. 4 Zürich, hat die Beklagte eine Mietzinskaution von CHF 30'000.– geleistet. Es wurde ein Kautionssparkonto bei der UBS Switzerland AG eröffnet. Die Mietkaution be- findet sich auf dem Mietkautionssparkonto Nr. 1.MKG. (act. 1 Rz. 18).
Obwohl die Parteien vereinbart haben, dass die Beklagte für die Mietobjekte im 4. und 5. Obergeschoss der Liegenschaft D. -strasse 3, Zürich, eine Kaution im Betrag von CHF 72'000.– zu leisten hat, hat die Beklagte keine Kaution bezahlt. Es besteht lediglich die erwähnte eine Kaution von CHF 30'000.– (act. 1 Rz. 19).
Mietzinsforderung für sämtliche Mietobjekte pro Monat
Insgesamt wurde ab 1. August 2020 ein Nettomietzins von CHF 14'677.10 pro Monat zuzüglich Heiz- und Betriebskosten (akonto) von CHF 1'016.65
und Mehrwertsteuer von 7.7% (CHF 1'208.40) vereinbart. Daraus resultiert ein Bruttomietzins von monatlich CHF 16'902.15 respektive quartalsweise CHF 50'706.45, zahlbar quartalsweise im Voraus auf den 1. eines jeden Quartals (act. 1 Rz. 20; act. 3/1-2).
Zahlungsverzug Beklagte / Beendigung des Mietverhältnisses
In Ziff. 9 des Mietvertrages verpflichtete sich die Beklagte, einen Betrag in der Höhe von CHF 72'000.– zur Sicherstellung sämtlicher Ansprüche der Vermieterin aus dem vorliegenden Mietvertrag zu leisten. Die Mietzinskauti- on war vor der Übergabe der Mietobjekte zu überweisen. Im Unterlassungs- fall war die Vermieterin berechtigt, die Übergabe zu verweigern. Die Beklag- te hat der Klägerin die gemäss Mietvertrag geschuldete Sicherstellung von CHF 72'000.– (bis heute) nicht überwiesen. Dies führte dazu, dass der Be- klagten die Büroräumlichkeiten im 4. und 5. Obergeschoss der Liegenschaft D. -strasse 3, Zürich, nicht übergeben wurden (act. 1 Rz. 21; act. 3/1).
Die gemäss Nachtrag Nr. 1 geschuldete Sicherstellung von CHF 30'000.– hat die Beklagte fristgerecht einbezahlt, weshalb der Beklagten die Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss der Liegenschaft E. übergeben wurden (per 1. Februar 2020) (act. 1 Rz. 22; act. 3/2).
4, Zürich,
Ab 1. August 2020 bezahlte die Beklagte keine bzw. nur noch unvollständige Mietzinse (act. 1 Rz. 23; act. 3/3).
Die Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss der Liegenschaft E. 4,
Zürich, hat die Beklagte der Klägerin am 4. November 2020 zurückgegeben. Die Flächen im 4. und 5. Obergeschoss der Liegenschaft D. -strasse 3, Zürich, musste die Beklagte nicht zurückgeben, da sie ihr – mangels Bezah- lung der Kaution – nie übergeben wurden (act. 1 Rz. 24).
Schadenminderung / Suchbemühungen
In der Folge hat sich die Klägerin bemüht, die streitgegenständlichen Flä- chen im 1., 4. und 5. Obergeschoss (wieder) zu vermieten.
Dafür hat sie im Internet Inserate aufgeschaltet, wie beispielsweise auf homegate.ch, scout24.ch, immowelt.ch, nzz.ch und flatfox.ch (act. 1 Rz. 26; act. 3/4-5).
Betreffend die Mietobjekte im 4. und 5. Obergeschoss der Liegenschaft D. -strasse 3, … Zürich, wurden neue Mietverträge abgeschlossen. Für das Mietobjekt im 4. Obergeschoss per 1. Dezember 2021, für das
5. Obergeschoss per 1. November 2021. In Bezug auf die Vermietung der Flächen im 1. Obergeschoss der Liegenschaft E. 4 gibt es Interessen- ten. Es laufen diesbezügliche Vertragsverhandlungen (act. 1 Rz. 27).
6. Höhe der Forderung
Für das Mietobjekt im 4. Obergeschoss wurden von August 2020 bis No- vember 2021 (16 Monate; gesamthaft entsprechend CHF 103'212.80) keine Mietzinse geleistet. Für das Mietobjekt wurde per 1. Dezember 2021 ein Mietvertrag mit einer Drittpartei geschlossen (act. 1 Rz. 28; act. 3/1).
Für das Mietobjekt im 5. Obergeschoss wurden von August 2020 bis Okto- ber 2021 (15 Monate; gesamthaft entsprechend CHF 82'457.25) keine Miet- zinse geleistet. Für das Mietobjekt wurde per 1. November 2021 ein Mietver- trag mit einer Drittpartei geschlossen (act. 1 Rz. 29; act. 3/1).
Für das Mietobjekt im 1. Obergeschoss wurden von August 2020 bis De- zember 2021 (17 Monate; gesamthaft entsprechend CHF 84'221.40) keine Mietzinse/Schadenersatzforderungen geleistet (act. 1 Rz. 30; act. 3/2).
Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 31. Mai 2021 weist für die Pe- riode 1. Juli 2019 - 30. Juni 2020 Heiz- und Betriebskosten von CHF 223.35 aus (act. 1 Rz. 31; act. 3/6).
Mit Zahlungsbefehl vom 19. Februar 2021 wurde die Beklagte auf einen Be- trag von CHF 101'408.70 zuzüglich Zins von 5% seit 1. Oktober 2020 betrie-
ben. Die der Klägerin diesbezüglich angefallenen Betreibungskosten belau- fen sich auf CHF 203.30 (act. 1 Rz.32; act. 3/7).
Rechtliches
Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind nach Art. 257b Abs. 1 OR zudem als Nebenkosten tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, ge- schuldet. Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehal- ten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR. Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw. nichtig, kann sie auch nicht in eine ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgewandelt werden; eine Konversion ist mit dem Wesen der Kündigung als Gestaltungsrecht nicht vereinbar (DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d
N. 60; BGE 135 III 441 E. 3 = PRA 99 [2010] Nr. 30; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl.
2020, Art. 257d N. 9 ff.).
Nicht von Art. 257d OR erfasst sind indes übrige Leistungen, so namentlich Si- cherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, Betreibungskosten, Schadener- satz (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 11; DANIEL REUDT, SVITKomm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 6). Hier kom- men u.U. die üblichen Verzugsfolgen nach Art. 102 ff. OR zur Anwendung (BGE 123 III 124 E. 3b; DANIEL REUDT, a.a.O., Art. 257d N. 16).
Vorausgesetzt für die Anwendbarkeit von Art. 257d OR gemäss Abs. 1 ist zudem die Übernahme der Sache. Soweit man mit dem Bundesgericht vom italienischen Gesetzestext ausgeht, lässt sich die Meinung vertreten, dass richtigerweise für eine Übernahme bereits genügt, wenn der Vermieter die Erfüllung angeboten hat,
d.h. die unbewegliche Sache dem Mieter korrekt zur Verfügung gestellt hat (BGE 127 III 548 E. 3; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 2; DANIEL REUDT,
SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 6, N. 10
u. 15 f.).
Die Rückgabe des Mietobjekts beendet das Mietverhältnis nicht, sofern nicht auf- grund einer Vereinbarung oder unmissverständlichen Verhaltens der Parteien von einem Auflösungsvertrag auszugehen ist (IRENE BIBER, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 255 N. 3 unter Hinweis auf BGE 117 II 158). Selbst wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Schrift- lichkeit vorbehalten haben, kann der Aufhebungsvertrag mündlich abgeschlossen werden (Art. 115 OR). Davon ausgenommen ist der Fall, dass die Parteien die Abänderung des Vertrages als formbedürftig vereinbart hätten, denn dann unter- liegt auch der Auflösungsvertrag dieser Form (URBAN HULLIGER, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 272b N. 26). Bei einer vorzeiti- gen Rückgabe der Mietsache bzw. (analog) Nichtantritt der Miete soll nach Art. 264 OR – auch für befristete Mietverhältnisse – der Mieter von seinen Ver- pflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit sein, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Ge- setz endet oder beendet werden kann (HANS BÄTTIG, SVIT-Komm., Das Schwei- zerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 264 N. 7).
Art. 257e OR regelt die Modalitäten der vom Mieter gestellten Sicherheit (sog. Kaution oder Depot). Bleibt die Sicherheitsleistung nach Übergabe der Mietsache aus, kann, je nach vertretener Meinung, eine Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne von Art. 266g OR in Betracht kommen (DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 20). Bleibt die Sicherheits- leistung indes vor Übergabe der Mietsache aus, kann der Vermieter nach den allgemeinen Verzugsregeln von Art. 107/109 OR vorgehen respektive u.U. auch die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 21; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257e N. 14).
Würdigung
Wie bereits erwähnt, ist zu beachten, dass die klägerischen Darstellungen grund- sätzlich als unbestritten zu erachten sind. Damit ist lediglich noch zu prüfen, ob diese auch schlüssig sind und keine erheblichen Zweifel an deren Richtigkeit be- stehen (Art. 153 Abs. 2 ZPO). Zusammengefasst macht die Klägerin mit der fol- genden Tabelle eine Gesamtforderung von CHF 270'318.10 geltend:
Büroräumlichkeiten 4. und 5. OG D.
-strasse 3
Hinsichtlich der Büroräumlichkeiten 4. und 5. OG D. -strasse 3 wurde nach- vollziehbar dargetan, dass per 6. November 2019 ein Mietvertrag abgeschlossen wurde (act. 3/1). In Ziffer 9 [S. 9] des Mietvertrages wurde die Verpflichtung der Mieterin statuiert, vor Übergabe des Mietobjektes eine Sicherheitsleistung von CHF 72'000.– zu leisten, wobei vorbehalten wurde, dass im Unterlassungsfall die
Übergabe verweigert werden könne. Zwar wurde von der Klägerin nicht ausge- führt, inwiefern die Beklagte zur Leistung der Sicherheit angehalten und gemahnt worden wäre, indes blieb schliesslich unbestritten, dass diese vorausgesetzte Si- cherheitsleistung bis heute, und damit insbesondere auch im massgeblichen Zeit- punkt 1. August 2020, nicht geleistet wurde. Für die Situation der fehlenden Si- cherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR vor Übergabe der Mietsache würden die rechtlichen Grundlagen an sich ein Vorgehen nach den allgemeinen Verzugs- regeln gemäss Art. 107/109 OR oder das Verweigerungsrecht nach Art. 82 OR nahelegen. Die Klägerin hat sich nicht näher dazu geäussert. In rein tatsächlicher Hinsicht blieb jedenfalls unbestritten, dass die Klägerin das Mietobjekt in Einklang mit Ziffer 9 des Mietvertrages per 1. August 2020 nicht übergeben hat. Ins Recht gelegt wurde – auch für die Büroräume 4. und 5. OG – lediglich eine Kündigung infolge Zahlungsverzug 257d OR vom 18. September 2020 auf den 31. Oktober 2020 (act. 3/3). Nach einhelliger Meinung kommt für die Leistung einer Sicher- heitsleistung im Sinne von Art. 257e OR die Anwendung von Art. 257d OR indes nicht in Betracht. Weitere Ausführungen oder Dokumente zur Beendigung dieses Mietverhältnisses (4. und 5. OG) seitens der Klägerin fehlen. Ebensowenig wurde geltend gemacht, dass die Parteien den Mietvertrag durch einen (konkludenten) Auflösungsvertrag beendet hätten, wobei angesichts des vereinbarten Formvor- behalts von Ziff. 24 [S. 14] des Mietvertrages ohnehin die schriftliche Form dafür vorausgesetzt gewesen wäre. Nicht erheblich ist, dass das Mietobjekt unbestritte- nermassen gar nie übergeben wurde.
Zusammengefasst ist mangels entsprechender Darstellungen die Beendigung des
Mietvertrages betreffend Büroräumlichkeiten 4. und 5. OG D.
-strasse 3
nicht dargetan. Damit kann auch kein Schadenersatz aus der Auflösung des Miet- verhältnisses zum Tragen kommen. Da beim geltend gemachten Schadenersatz eine andere Anspruchsgrundlage vorliegt als bei der Forderung von Mietzins, kommt eine Umdeutung iura novit curia nicht in Betracht; ebensowenig lässt sich der Sachverhalt vom Gericht ergänzen. Allerdings spricht nichts gegen die von der Klägerin geltend gemachten Mietzinse für die drei Monate August bis Oktober 2020. Weder deren vertragliche Grundlage noch das Ausbleiben der Leistung sind bestritten. Angesichts des massgeblichen zugrundeliegenden Sachverhalts,
dass die Büroräumlichkeiten 4. und 5. OG gar nie übernommen wurden, und un- ter Berücksichtigung, dass es bei den Nebenkosten im Sinne von Art. 257a und 257b OR auf den tatsächlichen Gebrauch ankommt, ist nicht ersichtlich, weshalb der Bruttomietzins – samt Nebenkosten – geschuldet sein soll. Eine Aufschlüsse- lung und Begründung entsprechender ohnehin geschuldeter (Neben-)Kosten oder von Schadenersatz lässt sich weder der Klagebegründung noch den ins Recht gelegten Unterlagen nachvollziehbar entnehmen. Damit sind lediglich die Netto- mietzinse ohne Nebenkosten geschuldet.
Der gesamte Nettomietzins für die Büroflächen im 4. OG samt MwSt. von 7.7 % für drei Monate beträgt damit CHF 18'113.85 (3 x [CHF 5'606.25 +7.7 %]). Für die Büroflächen im 5. OG beträgt der gesamte Nettomietzins samt MwSt. von 7.7 % CHF 15'436.10 (3x CHF 4'777.50 + 7.7 %) (vgl. act. 1 Rz. 37 u. 38). In Übereinstimmung mit den Angaben gemäss Ziffer 1.1 des Mietvertrags (act. 3/1) ergibt dies eine gesamte Mietzinsforderung inkl. MwSt. für die Büroräumlichkeiten 4.
und 5. OG D.
-strasse 3 von CHF 33'549.95.
Büroräumlichkeiten 1. OG E. 4
Der Mietvertrag (sog. Nachtrag) vom 10./17. Januar 2020 betreffend Büroräumlichkeiten 1. OG E.
ist unbestrittenermassen gültig zustandegekommen.
Die vorausgesetzte Sicherheitsleistung von CHF 30'000.– wurde von der Beklag- ten (Mieterin) geleistet und die Mietsache per 1. Februar 2020 übergeben. Obschon sich die Klägerin auf eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR stützt, äussert sie sich, wie bei den Büroräumlichkeiten 4. und 5 OG, mit kei- nem Wort zu der notwendigen Ansetzung der Zahlungsfrist bzw. Kündigungsan- drohung, ebensowenig wurden massgebliche Dokumente ins Recht gelegt. Unbe- stritten ist, dass die Beklagte die Büroräumlichkeiten per 4. November 2020 zu- rückgegeben hat. Die Beendigung des Mietvertrages der Büroräumlichkeiten
1. OG E.
4 ist nicht dargetan. In Bezug auf den geltend gemachten Schadenersatz nach Oktober 2020 ist auf das oben Gesagte zu verweisen. Die Miet- zinse August bis Oktober 2020 sind dagegen in Gesamthöhe von CHF 14'862.60 (3x CHF 4'954.20) (vgl. act. 1 Rz. 39) ausgewiesen. Unbestrittenermassen wur- den diese bis anhin nicht beglichen; die vertragliche Grundlage findet sich in Ziffer
2 (act. 3/2). Da die Büroräumlichkeiten unbestrittenermassen tatsächlich über- nommen worden sind, ist hier – im Gegensatz zu den Büroräumlichkeiten 4. und
5. OG – ohne Weiteres von Bruttomietzinsen auszugehen; die angefallenen Ne- benkosten sind unbestritten und plausibel gemacht.
Es besteht somit für die Büroräumlichkeiten 1. OG E. rung samt MwSt. von CHF 14'862.60.
4 eine MietzinsfordeWeiter macht die Klägerin einen Verzugszins von 5 % geltend. Im Mietvertrag (bzw. durch Verweis in Ziffer 5 Nachtrag) ist gemäss Ziffer 1.1 als Verfalltag der 1. Tag des Quartals vorgesehen (act. 3/1-2). Verzugszinsen sind als unmittelbare Folge des Rückstandes des Mieters mit der vertraglichen Hauptleistung geschul- det; in Ziffer 6 [S. 8] des Mietvertrages wurde der Verzugszins ebenso vorgese- hen (Art. 104 Abs. 1 OR; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 10).
Plausibel und unbestritten ist der mittlere Verfalltag 1. September 2020 für die Mietzinse August bis Oktober 2020 betreffend 4. und 5. OG sowie für das 1. OG per 15. August 2020 (vgl. act. 1 Rz. 44 u. 46). Die entsprechenden Verzugszinse sind zuzusprechen.
Die weiter verlangten Heiz- und Betriebskosten in Höhe von CHF 223.35 für die Periode 2019/2020 lassen sich weder aufgrund von Darstellungen in der Klage- begründung (act. 1 Rz. 41) noch mittels der eingereichten Heiz- und Betriebskos- tenabrechnung (act. 3/6) eindeutig den Büroräumlichkeiten 1. OG E. 4 zu- ordnen. Für die anderen Büroräumlichkeiten im 4. und 5. OG sind ohnehin, wie oben dargelegt, keine Nebenkosten zu vergüten. Die Forderung ist abzuweisen.
Die von der Klägerin separat ausgewiesene (Schadens-)Position Betreibungskos- ten in Höhe von CHF 203.30 (vgl. act. 1 Rz. 33) ist – da für diese gestützt auf Art. 68 Abs. 2 SchKG ohnehin keine Rechtsöffnung notwendig ist (BGE 144 III 360 E. 3.6.2) – nicht eigens zuzusprechen respektive ist darauf mangels Rechts- schutzinteresse nicht einzutreten (Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich HG200031 vom 2. Juni 2020 E. 4.4.).
Fazit
Gestützt auf den unbestrittenen und insoweit schlüssigen Sachverhalt und die zu- treffenden Rechtsgrundlagen sind für die Büroräumlichkeiten 4. und 5. OG
D. -strasse 3 sowie 1. OG E.
4 zusammengefasst Mietzinse von
CHF 48'412.55 (CHF 33'549.95 + CHF 14'862.60) ausgewiesen. Dementspre- chend ist die Klage im Umfang von CHF 48'412.55 zuzüglich Verzugszinsen von 5 % Zins auf CHF 33'549.95 seit 1. September 2020 und auf CHF 14'862.60 seit 15. August 2020 gutzuheissen und im restlichen Umfang abzuweisen (Rechtsbe- gehren-Ziffer 1).
Mietkaution (Rechtsbegehren-Ziffer 2)
Die Klägerin verlangt in Rechtsbegehren-Ziffer 2, sie sei für berechtigt zu erklä- ren, die bei der UBS Switzerland AG, … [Adresse], auf dem Mieterkautionsspar- konto Nr. 1 .MKG, lautend auf den Namen der Beklagten, angelegte Mieterkaution (inklusive aufgelaufener Zinsen) vollumfänglich unter Anrechnung an den Betrag gemäss Rechtsbegehren-Ziffer 1 zu beziehen. Die Sicherheit durch den Mieter im Sinne von Art. 257e OR deckt grundsätzlich sowohl ausbleibende Mietzinse als auch Schadenersatz mit Bezug zum Mietobjekt sowie die Entschädigung für die Benutzung des Mietobjektes nach Auflösung des Mietvertrages ab (ZK OR- HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257e N. 5; DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das
Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 8 unter Hinweis auf BGE 129 III 360 E. 2). Eine explizite Anweisung an die Bank ist für die Auszahlung nach Art. 257e OR nicht vorausgesetzt (DANIEL REUDT, a.a.O., Art. 257e N. 26 m.w.H.).
Gemäss unbestrittenem Sachverhalt besteht für die Flächen im 1. OG E. 4 eine Mietzinskaution von CHF 30'000.– auf dem Mietkautionssparkonto Nr. 1.MKG bei der UBS (vgl. act. 1 Rz. 18). Für die Büroflächen im 4. und 5. OG wurde gemäss Ziffer 9 [S. 9] des Mietvertrags (act. 3/1) ursprünglich eine Miet- kaution in Höhe von CHF 72'000.– vorgesehen, welche indes unbestrittenermas- sen nie geleistet wurde. Zur Deckung der der Klägerin hinsichtlich der Büroflä- chen 1. OG E. 4 zuzusprechenden Mietzinse in Höhe von CHF 14'862.60 ist der Klägerin ohne Weiteres der Zugriff auf die geleistete Mietkaution zu gewäh- ren. Fraglich ist, inwiefern auch für die übrigen zuzusprechenden Mietzinse (4.
und 5. OG D. -strasse 3) ein Zugriff auf die ursprünglich im Rahmen der Miete 1. OG E. 4 geleistete Kaution zu gewähren ist.
Auffallend ist Ziffer 3 des Nachtrags des Mietvertrages betreffend die Büroflächen
1. OG (act. 3/2): Das bereits eröffnete Mieterkautionssparkonto bei der UBS AG (CH5MKG) mit dem Kautionsbetrag in Höhe von CHF 72'000.00 wird um CHF 30'000.00 auf CHF 102'000.00 erhöht.. Offenbar wäre somit zunächst vorgesehen gewesen,
für die Liegenschaft D. -strasse/E.
auch ein gemeinsames Konto zu
errichten. Die Klägerin macht hierzu keine Ausführungen. Sie verlangt – ohne nach Büroräumlichkeiten zu differenzieren – gemäss Rechtsbegehren-Ziffer 2 Zu- griff auf die vorhandene Mietkaution. Die unbestrittenen Vertragsgrundlagen, so insbesondere Ziffer 3 und 5 des Nachtrags vom 6. November 2019 (act. 3/2), so- wie die klägerischen Ausführungen lassen jedenfalls auf ein grundsätzlich einheit-
liches Mietverhältnis Liegenschaft D. -strasse/E.
schliessen. Dass in
der Folge offenbar weder das ursprünglich im Nachtrag erwähnte UBS Konto CH5MKG noch ein anderes gemeinsames Konto zum Tragen kam, ändert nichts am einheitlichen Mietverhältnis. Zusammengefasst ist der Klägerin auch hinsicht- lich der gutzuheissenden Forderung betreffend Büroräumlichkeiten 4. und 5. OG
D. -strasse 3 Zugriff auf die von der Beklagten gesamthaft geleistete Sicher-
heit zu gewähren.
Rechtsvorschlag (Rechtsbegehren-Ziffer 3)
LOGIN ▾
