Urteil Handelsgericht des Kantons Zürich (ZH)

1. Prozessgeschichte

Mit Eingabe vom 17. Mai 2023 ersuchte die Gesuchstellerin mit eingangs genannten Rechtsbegehren u.a. um Ausweisung der Gesuchsgegnerin (act. 1). Mit Ver- Fügung vom 22. Mai 2023 wurde der Gesuchstellerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin zur Stellungnahme angesetzt (act. 4). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 6). Diese mittels Gerichtsurkunde

an die D. -str. ..., E.

ZH, versandte Verfügung konnte der Gesuchsgegnerin nicht zugestellt werden (act. 5/2). Die mittels Gerichtsurkunde an den Gesellschafter und Geschäftsführer der Gesuchsgegnerin versandte Verfügung wurde von der Gesuchsgegnerin nicht abgeholt (act. 5/3), weshalb das Gemein- deammann- und Betreibungsamt Dübendorf am 5. Juni 2023 mit der Zustellung beauftragt wurde (act. 7). Dieses konnte der Gesuchsgegnerin die Verfügung vom

22. Mai 2023 am 27. Juni 2023 zustellen (act. 8). Innert Frist ging keine Stellung- nahme zum Gesuch ein. Androhungsgemäss ist aufgrund der Akten zu entschei- den.

1. Formelles

   1. zuständigkeit

      Das Handelsgericht des Kantons Zürich ist zur Beurteilung des vorliegenden Gesuchs ürtlich zuständig (Art. 33 ZPO). Die sachliche zuständigkeit des Einzelrichters ergibt sich aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. 45 lit. d GOG (vgl. act. 1 Rz. 7; act. 3/4).

   2. Objektive Klagehäufung

      Die Gesuchstellerin beantragt im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen einerseits die Ausweisung (Rechtsbegehren Ziff. 1) und andererseits die Zusprechung der ausstehenden Mietzinse sowie Schadenersatz für eine verspätete Rückgabe der Mietsache (Rechtsbegehren Ziffer 4). Gemäss Art. 90 ZPO kann die klagende Partei mehrere Ansprüche gegen dieselbe Partei in einer Klage vereinen, sofern das gleiche Gericht dafür sachlich zuständig ist und die gleiche Verfahrensart anwendbar ist. Vorliegend macht die Gesuchstellerin verschiedene mietrechtliche Ansprüche gegen die Gesuchsgegnerin im Rahmen eines summarischen Verfahrens (Rechtsschutz in klaren Fällen) geltend. In diesem Fall wird eine objektive Klagehäufung als zulässig angesehen (BGer 4A_234/2022 E. 4 ; [= SZZP, 2/2023 S. 194 ff. mit Note von D ROESE]; BACHOFNER, Die Mieterausweisung, 2019, Rz. 629). Damit ist das hiesige Gericht für die Beurteilung sämtlicher geltend gemachten Ansprüche zuständig.

2. Rechtsschutz in klaren Fällen

   Das Gericht Gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

3. Beurteilung

   1. Sachverhalt

      1. Aufgrund der unwidersprochen gebliebenen klaren Vorbringen der Gesuchstellerin ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: Zwischen der Parteien bestehen zwei MietvertRüge. Einerseits schlossen die Gesuchstellerin als Vermieterin sowie die Gesuchsgegnerin als Mieterin einen Mietvertrag am 26. bzw. 27. Ja- nuar 2021 über ein Mietobjekt (Büroräumlichkeiten und Lagerraum im Tiefparterre) an der D. -strasse ... in E. . Der Mietzins belief sich für das Mietobjekt auf insgesamt CHF 21'756.00 pro Jahr, was einem BruttoMietzins von CHF 1'813.00 pro Monat entspricht (act. 1 Rz. 15; act. 3/5). Andererseits schlossen sie am 3. März 2021 einen Mietvertrag über den Parkplatz Nr. 2 an der D. -strasse ... in E. ab (act. 1 Rz. 14; act. 3/6). Der Mietzins für den Parkplatz belief sich auf CHF 1'200.00 pro Jahr bzw. CHF 100.00 pro Monat. Damit belief sich der Mietzins für beide Mietobjekte auf CHF 22'956.00 pro Jahr und entsprechend auf CHF 1'913.00 pro Monat (act. 1 Rz. 15).

      2. Mit Mahnschreiben samt Kündigungsandrohung vom 7. Dezember 2022 wurde die Gesuchsgegnerin auf ausstehende Mietzinse in der Höhe von CHF 4'390.45 aufmerksam gemacht und ihr eine 30-t?gige Zahlungsfrist angesetzt (act. 1 Rz. 16-17). Das Mahnschreiben wurde am 8. Dezember 2022 zur Abholung gemeldet, nach unbenütztem Ablauf der Abholfrist am 16. Dezember 2022 jedoch an den Absender zurückgesandt (act. 1 Rz. 16; act. 3/10). Der Mietzinsausstand wurde innert der angesetzten Frist nicht beglichen. Alsdann kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 18. Januar 2023 auf den 28. Februar 2023. Die Kündigung wurde am 19. Januar 2023 zur Abholung gemeldet, jedoch nicht abgeholt (act. 1 Rz. 17). Die Kündigung wurde

         nicht angefochten. Das Mietobjekt wurde bis heute nicht geräumt und abgegeben (act. 1 Rz. 19).

      3. Die Gesuchsgegnerin nutzt das Mietobjekt seit dem 1. März 2023 weiterhin. Bis zum heutigen Tag wurden Mietzinse für die Monate Oktober 2022 bis Februar 2023 in der Höhe von CHF 8'216.45 nicht beglichen (act. 1 Rz. 19).

   2. Ausweisungsanspruch

      1. Bei ZahlungsRückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist (bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Empfang der Zahlungsaufforderung durch die Mieterin. Wird ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort übergeben, so ist auf den Zeitpunkt der Abholung bzw. den Ablauf der siebentägigen Abholfrist abzustellen (BGE 137 III 208 E. 3.1.3; 140 II 244 E. 5.1; sog. relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats Kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es die Adressatin mit der Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach deren Zugang (BGE 137 III 208 E. 3.1.2).

      2. Nach beendetem Mietverhältnis muss die Mieterin der Vermieterin die Sache gemäss Art. 267 OR zurückgeben. Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann die Vermieterin um die Ausweisung der Mieterin ersuchen (M ?LLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 267- 267a Rz. 26) und Vollstreckungsmassnahmen, d.h. einen Ausweisungsbefehl, beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO).

      3. Mit Ablauf der siebentägigen Abholfrist wurde die Zustellung des Mahnschreibens vom 7. Dezember 2022 fingiert (act. 1 Rz. 16). Die damit angesetzte

         30-t?gige Zahlungsfrist verstrich, ohne dass die Gesuchsgegnerin die ausstehen- den Mietzinse bezahlte. Die Kündigung mit amtlichen Formular vom 18. Januar 2023 gilt als am 20. Januar 2023, dem Zeitpunkt der erstmaligen Abholungsmöglichkeit auf der Poststelle, zugestellt (act. 1 Rz. 17). Damit war die Kündigung des Mietsverhältnisses mit Wirkung auf den 28. Februar 2023 form-, frist- und termingerecht.

      4. gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB steht der Gesuchstellerin ein Räumungs- und Rückgabeanspruch zu. Aufgrund des unbestrittenen Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen. Der Gesuchsgegnerin ist antragsgemäss zu befehlen, die streitgegenständlichen Räumlichkeiten unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sowie unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben.

   3. Mietzinsforderungen

      Die Gesuchstellerin macht Mietzinsforderungen für die Monate Oktober 2022 bis Februar 2023 in Höhe von insgesamt CHF 8'216.45 geltend (act. 1 Rz. 19 und Rz. 39). Die Forderung setzt sich wie folgt zusammen: CHF 564.45 für den Monat Oktober 2022; CHF 1'913.00 für den Monat November 2022; CHF 1'913.00 für den Monat Dezember 2022; CHF 1'913.00 für den Monat Januar 2023 und CHF 1'913.00 für den Monat Februar 2023 (act. 3/11). Im Rahmen eines Mietverhältnisses schuldet der Mieter dem Vermieter einen Mietzins für die überlassung der Mietsache (Art. 257 OR). Es blieb unbestritten und wurde von der Gesuchstellerin schlüssig dargelegt, dass die monatlichen Mietzinse für die Monate Oktober 2022 bis Februar 2023 in Höhe von insgesamt CHF 8'216.45 fällig waren und bisher nicht bezahlt wurden. Die Gesuchstellerin hat demnach einen Anspruch auf Mietzinsen im Umfang von insgesamt CHF 8'216.45.

   4. Verzugszinsen

      Die Gesuchstellerin macht Verzugszinsen von 5% für folgende BetRüge geltend: auf CHF 564.45 seit dem 2. Oktober 2022; auf CHF 1'913.00 seit dem

      2. November 2022; auf CHF 1'913.00 seit dem 2. Dezember 2022; auf

      CHF 1'913.00 seit dem 2. Januar 2023 sowie CHF 1'913.00 seit dem 2. Februar 2023. Zur Begründung führt sie aus, dass die Parteien als Zahlungstermin im Mietvertrag für den Büro- und Lagerraum monatlich die Vorauszahlung jeweils auf den ersten Tag des Monats vereinbart hätten. Da auch der Mietvertrag für den Parkplatz auf die Zahlungsbestimmungen des Mietvertrags für den Büro- und Lagerraum verweisen würde, seien alle BetRüge fällig (act. 1 Rz. 25; act. 3/5; act. 3/6). Diese Auffassung ist zutreffend. Die Parteien h0aben vorliegend einen Verfalltag im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR für die Zahlung der Miete vereinbart, so dass die Gesuchsgegnerin ohne Mahnung mit Ablauf dieses Tages in Verzug Gerät (WEBER, in: Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020, Art. 257c Rz. 3; BIBER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257c Rz. 10).

      Demnach hat die Gesuchstellerin Anspruch auf Verzugszinsen zu 5% auf den Betrag von CHF 564.45 seit dem 2. Oktober 2022; auf den Betrag von CHF 1'913.00 seit dem 2. November 2022; auf den Betrag von CHF 1'913.00 seit dem

      2. Dezember 2022; auf den Betrag von CHF 1'913.00 seit dem 2. Januar 2023 sowie auf den Betrag von CHF 1'913.00 seit dem 2. Februar 2023.

   5. Schadenersatzforderung

      Schliesslich verlangt die Gesuchstellerin Schadenersatz für die unterlassene Rückgabe der Mietsache in Höhe von CHF 3'826.00 (act. 1 Rz. 41-42). Ein Mieter, der den Mietgegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, verstösst gegen die vertragliche Verpflichtung aus Art. 267 Abs. 1 OR und schuldet dem Vermieter Schadenersatz gemäss Art. 97 OR. Erfolgt die Rückgabe durch das Verschulden des Mieters verspätet, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz, dessen Höhe dem bislang bezahlten Mietzins entspricht (W EBER, a.a.O., Art. 267 Rz. 2a; BGE 4A_208/2015 E. 4.2). Unbestrittenermassen war die Gesuchsgegnerin aufgrund der wirksamen Kündigung verpflichtet, dass Mietobjekt am 28. Februar 2023 der Gesuchstellerin zu übergeben. Unbestritten geblieben ist auch, dass die Höhe des Schadenersatzes dem bisherigen Mietzins entspricht. Da sie der Rückgabeverpflichtung schuldhaft nicht nachgekommen ist, hat die Gesuchstellerin einen Anspruch auf Schadenersatz für die Monate März 2023

      und April 2023 von insgesamt CHF 3'826.00. Der Verzugszins von 5% ab Einreichung der Klage ist ausgewiesen.

4. Vollstreckungsmassnahmen

   1. Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 ZPO). Antragsgemäss ist das Betreibungs- und Stadtammannamt anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. NichtGewährung der aufschieben- den Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken, wobei das für Dietlikon zuständige Amt das Betreibungs- und Stadtammannamt Wallisellen- Dietlikon ist.

   2. Die von Gesuchstellerin beantragte Vollstreckungsmassnahme im Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO, Nämlich die beantragte Strafandrohung mit Busse nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfall, ist vorliegend nicht zusätzlich erforderlich, weshalb von einer entsprechenden Anordnung abzusehen ist.

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen

Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem Streitwert von CHF 23'520.45 (act. 1 Rz. 5) ist die Gerichtsgebühr unter BeRücksichtigung von 4 Abs. 1 und 2

i.V.m. 8 Abs. 1 GebV OG auf CHF 2'500.00 festzusetzen. Die Kosten sind aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO), wobei der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgeg- nerin einzuräumen ist (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung für die Gesuchstellerin ist in Anwendung von 4 Abs. 1 i.V.m. 9 AnwGebV auf CHF 2'800.00 festzusetzen.

Ist einer mehrwertsteuerpflichtigen Partei eine Parteientschädigung zuzusprechen, hat dies zufolge Möglichkeit des Vorsteuerabzugs ohne BeRücksichtigung der Mehrwertsteuer zu erfolgen. Ist die anspruchsberechtigte Partei nicht im vollen Umfang zum Abzug der Vorsteuer berechtigt, ist die Parteientschädigung um den entsprechenden Faktor anteilsmässig anzupassen. Solche aussergewöhnlichen Umstände hat eine Partei zu behaupten und zu belegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016 E. 4.5; ZR 104 [2005] Nr. 76; SJZ 101

[2005] S. 531 ff.). Die Gesuchstellerin beantragt, ihr sei eine Parteientschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer zuzusprechen (act. 1 S. 2). Sie behauptet aber keine für die Zusprechung der Mehrwertsteuer erforderlichen aussergewöhnlichen Umstände. Daher ist der Gesuchstellerin die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.