Urteil Kantonsgericht (VD)

Cour des poursuites et faillites

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Arrêt du 23 décembre 2021

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Composition : M. Hack, président

Mmes Byrde et Giroud Walther, juges

Greffier : Mme Debétaz Ponnaz

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Art. 18 al. 1, 143 LP et 72 al. 1 ORFI

La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend séance à huis clos, en sa qualité d'autorité cantonale supérieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjeté par A.____Sàrl, à [...], contre le prononcé rendu le 26 avril 2021, à la suite de l’audience du 9 mars 2021, par la Présidente du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance, dans la procédure de plainte opposant la recourante à l’Office des poursuites du district de La Riviera - Pays-d'Enhaut, dans le cadre de la réalisation forcée d’immeubles requise par Caisse D.____ (poursuite en réalisation de gage immobilier n° 8'596’637 contre K.____SA).

Vu les pièces du dossier, la cour considère :

En fait :

1. a) Dans le cadre de la poursuite en réalisation de gage immobilier n° 8'596’637 de l’Office des poursuites du district de La Riviera - Pays-d'Enhaut (ci-après : l’Office) introduite par Caisse D.____ (Caisse D.____), contre K.____SA, la vente des immeubles RF [...]-1, [...]-3 et [...]-4 sis à [...], propriété de la poursuivie, a été requise. Lors de la vente aux enchères du 12 juin 2019 à 14 heures, l’immeuble RF [...]-1 a été adjugé à A.____Sàrl, représentée par Me Aba Neeman, pour 570'000 fr. (pièce 1 du bordereau de l’Office du 17 février 2021 [ci-après : P. … de l’Office]). Les acomptes (2'000 fr. en espèces et un chèque de 100'000 fr.) exigés par les conditions de vente publiées le 8 avril 2019 par l’Office (cf. P. 6 de l’Office) ont été versés dans les délais prévus à cet effet. Par lettre du 24 juillet 2019, l’Office a rappelé à A.____Sàrl le délai au 12 août 2019 prévu par les conditions de vente pour s’acquitter du solde du prix de vente, soit 470'000 fr., majoré d’un intérêt à 5% l’an, en l’avisant qu’à défaut de paiement, l’adjudication serait révoquée et qu’elle serait tenue de l’éventuelle moins-value sur le prix de la première vente, ainsi que de tout autre dommage (P. 2 de l’Office). Le 12 août 2019, A.____Sàrl a informé l’Office qu’elle ne s’acquitterait pas du prix de vente (P. 3 de l’Office).

Le 13 août 2019, l’Office a révoqué l’adjudication de l’immeuble à A.____Sàrl et rappelé à cette dernière qu’elle serait tenue de l’éventuelle moins-value sur le prix de la première vente, de la perte d’intérêt calculée au taux de 5%, ainsi que des frais relatifs à l’organisation de nouvelles enchères, raison pour laquelle l’acompte de 100'000 fr. versé était conservé par l’Office (P. 4 de l’Office). Cette décision n’a pas été contestée.

b) Les conséquences pour elle d’une éventuelle moins-value sur le prix de la première vente ont encore été rappelées à A.____Sàrl par lettre du 4 septembre 2019 de l’Office à son conseil, l’informant par ailleurs que les nouvelles enchères - dont l’annonce a été publiée officiellement le 6 septembre 2019 se dérouleraient le 14 novembre 2019 à 10 heures dans les locaux de l’Office (cf. prononcé, ch. 8 et 9, p. 4 s.).

L’état des charges modifié a été communiqué au conseil d’A.____Sàrl le 20 septembre 2019 (P. 7 de l’Office).

Le même jour, les nouvelles conditions de vente ont été déposées (pièce 5 de l’Office). Elles prévoyaient en particulier ce qui suit à leur ch. 10, let. c :

« (…)

L’Office se réserve d’exiger des sûretés (cautionnement ou dépôt de titres) en garantie du paiement de la somme pour laquelle un terme a été accordé. Si l’enchérisseur ne peut ou ne veut pas fournir immédiatement les sûretés requises, son offre sera considérée comme non avenue et les enchères seront continuées, l’offre immédiatement inférieure étant à nouveau criée trois fois (art. 60 al. 2 ORFI) (…) ».

Lors des nouvelles enchères du 14 novembre 2019, A.____Sàrl, par son administratrice E.____, a à nouveau enchéri, au prix de 500'000 fr., mais n’a pas été en mesure de fournir les sûretés en garantie du paiement qui ont été exigées séance tenante, de sorte que l’adjudication lui a été refusée. L’adjudication a finalement eu lieu en faveur de Caisse D.____ au prix de 150'000 francs, après que E.____ avait enchéri en son nom puis s’était ravisée (cf. prononcé, ch. 11, p. 6 s., et P. 8 de l’Office).

d) Le 25 novembre 2019, A.____Sàrl, K.____SA et E.____ ont déposé une plainte contre la décision d’adjudication du 14 novembre 2019, concluant, principalement, à sa réforme en ce sens que l’adjudication à Caisse D.____ était annulée et l’immeuble attribué à A.____Sàrl, subsidiairement, à son annulation au profit d’une nouvelle vente aux enchères. Selon les plaignantes, l’Office n’aurait pas attiré l’attention d’A.____Sàrl sur l’importance des sûretés complémentaires qui seraient exigées de sa part et sur l’absence de délai pour les fournir. En outre, l’immeuble aurait dû être adjugé à E.____, qui avait enchéri en son nom et aurait satisfait aux conditions de vente en étant porteuse, en sus du montant de 100'000 fr. déjà consigné en mains de l’Office, d’un chèque de 150'000 francs.

Cette plainte a été rejetée par prononcé du 16 avril 2020 de la Présidente du Tribunal d’arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance en matière de poursuites pour dettes et faillites (ci-après : la Présidente), que la cour de céans a confirmé par arrêt du 2 septembre suivant (n° 26) (P. 9 et 10 de l’Office). La Présidente a notamment considéré que les dispositions applicables en matière de fixation et de communication des conditions de vente n’avaient pas été violées, qu’aucun abus de son pouvoir d’appréciation ne pouvait être reproché à l’Office lorsque celui-ci avait exigé d’A.____Sàrl, laquelle avait la qualité de fol enchérisseur, le versement de sûretés couvrant la totalité du prix de son offre, et que c’était également à bon droit que l’Office avait refusé de tenir compte de l’acompte de 100'000 fr. déjà en ses mains, lequel devait servir à réparer le dommage résultant d’une moins-value (cf. prononcé, consid. III let. c, p. 14 s, et IV, let. c, p. 17 s). Quant à la cour de céans, elle a notamment retenu que les conditions de vente, qui étaient visées par la plainte, n’avaient pas été attaquées lors de leur dépôt ni n’avaient été contestées lors de leur lecture avant le commencement des enchères et que dès lors, le grief y relatif était tardif et irrecevable, que ces conditions de vente étaient claires en tant qu’elles prévoyaient expressément à leur chiffre 10 que l’Office se réservait le droit d’exiger des sûretés, qu’en outre, l’Office pouvait demander des sûretés pour le montant offert, dont à déduire 100'000 fr. qui devaient être acquittés immédiatement, et qu’en particulier, il n’était pas possible de fixer à l’avance le montant des sûretés dès lors qu’il dépendait de l’offre formulée (CPF 2 septembre 2020/26 consid. 3.2).

Le recours des plaignante au TF contre l’arrêt de la CPF a été jugé irrecevable par arrêt du 3 décembre 2020 (TF 5A_780/2020) (P. 11 de l’Office).

2. Par décision du 4 janvier 2021, mentionnant les voies de droit, l’Office a informé A.____Sàrl qu’en sa qualité de fol enchérisseur, elle était tenue de la moins-value sur le prix de la première vente du 12 juin 2019, à savoir 420’000 fr. sous déduction des acomptes versés lors des premières enchères et totalisant 102'000 fr., de la perte d’intérêt calculée au taux de 5%, à savoir 6'757 fr. 50, ainsi que des frais relatifs à l’organisation des nouvelles enchères du 14 novembre « 2020 » (recte : 2019), à savoir 7'471 fr. 80, soit une somme totale de 332'229 fr. 30 que l’Office la mettait en demeure de payer dans un délai au 22 janvier 2021.

3. Par plainte du 15 janvier 2021, A.____Sàrl, K.____SA et E.____ ont conclu à l’annulation de la décision et à ce qu’il soit reconnu qu’elles ne portaient aucune responsabilité fondée sur l’art. 143 LP (loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) dans le contexte de la vente aux enchères de l’immeuble RF [...]-1 de [...], subsidiairement à ce que la décision soit annulée et la cause renvoyée à l’Office pour nouvelle décision. Les plaignantes ont fait valoir que ce serait en raison de la modification significative des conditions de vente, en particulier de leur chiffre 10 par lequel le Préposé s’était réservé le droit d’exiger des sûretés en garantie du paiement du prix offert, qu’elles n’avaient pu obtenir l’adjudication de l’immeuble, de sorte que l’on ne saurait leur reconnaître une responsabilité de fol enchérisseur. Subsidiairement, elles ont contesté le montant réclamé à ce titre, estimant que pour calculer l’indemnité, il devait être tenu compte tout au plus de l’état des charges et non de la différence entre le prix de vente résultant de la première adjudication et celui résultant de la seconde. Outre la décision attaquée, une procuration en faveur de leur conseil et une très mauvaise photocopie d’un chèque bancaire, les plaignantes ont produit des pièces tendant à établir qu’A.____Sàrl, respectivement E.____, « disposait des liquidités suffisantes auprès de la Banque Caisse D.____ pour verser le montant des sûretés demandées » (pièces 6 à 11).

Par détermination du 17 février 2021, l’Office a conclu au rejet de la plainte. Il a produit les pièces de procédure précitées.

A l’audience du 9 mars 2021 à laquelle la Présidente avait convoqué les parties, Me Neeman a précisé qu’il n‘agissait que pour la seule A.____Sàrl, non pour K.____SA ni E.____, lesquelles ne devaient pas être considérées comme plaignantes.

4. Par prononcé du 26 avril 2021, la Présidente a rejeté la plainte formée par A.____Sàrl, K.____SA et E.____ (I), a rectifié d’office le montant de la créance à l’encontre du fol enchérisseur A.____Sàrl à 334'396 fr. 80 (II) et a rendu la décision sans frais ni dépens (II, recte III).

Elle a d’abord examiné si les conditions de vente avaient subi des modifications essentielles entre les premières et les secondes enchères et a constaté que tel n’était pas le cas, les deux versions contenant en particulier la réserve du droit de l’Office d’exiger des sûretés. Sur le principe d’une responsabilité d’A.____Sàrl en qualité de fol enchérisseur, la Présidente a constaté en premier lieu que la décision de l’Office du 13 août 2019, révoquant l’adjudication à A.____Sàrl et la rendant une nouvelle fois attentive aux conséquences de l’éventuelle moins-value sur le prix de vente, n’avait fait l’objet d’aucune contestation. Elle a ensuite considéré qu’il était établi qu’en raison du non-paiement en temps utile par l’adjudicataire A.____Sàrl du solde du prix de vente, la première adjudication avait été révoquée et une nouvelle vente avait dû avoir lieu, de sorte que la qualité de fol enchérisseur devait être reconnue à A.____Sàrl et que celle-ci devait être tenue du dommage, soit de la différence entre le montant du prix de la première adjudication, de 570'000 fr., et celui de la seconde adjudication, de 150'000 francs. Examinant le moyen subsidiaire soulevé dans la plainte, selon lequel, pour déterminer le montant de la créance contre le fol enchérisseur, l’Office devait partir du montant total de l’état des charges pour calculer l’indemnité que pourrait éventuellement faire valoir le créancier gagiste, la Présidente a considéré que, selon la jurisprudence, dont il n’y avait pas de raison de s’écarter en l’espèce, ladite créance ne pouvait être déterminée autrement qu'en comparant la situation dans laquelle on se serait trouvé si l'exécution avait eu lieu avec celle qui avait résulté de l'inexécution (ATF 82 III 137 consid. 2 ; TF 5C.222/2006 du 14 février 2007 consid. 3 ; TF 5A_252/2019, consid. 2.6.1). Le montant réclamé en l’espèce par l’Office était toutefois erroné, comme le soutenait la plaignante, et devait être corrigé selon la méthode de calcul figurant dans le formulaire ORFI N 14 et décrite par la doctrine, la perte d’intérêt devant se calculer sur l’intégralité de la différence entre le premier et le second prix d’adjudication, soit en l’occurrence sur 420'000 fr., sans tenir compte de l’acompte versé de 102'000 fr. ; la perte d’intérêt au taux de 5% du 12 juin 2019 au 14 novembre 2019 se montait ainsi à 8'925 francs.

5. Par recours du 7 mai 2021 contre ce prononcé, qui lui a été notifié le 27 avril 2021, A.____Sàrl a conclu, avec suite de frais et dépens, principalement à sa réforme en ce sens que la décision de l’Office du 4 janvier 2021 est annulée et qu’il est constaté que la recourante ne porte aucune responsabilité fondée sur l’art. 143 LP dans le contexte de la vente aux enchères de l’immeuble RF [...]-1 de [...] ; subsidiairement, elle a conclu à l’annulation du prononcé et au renvoi de la cause à l’Office pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle a requis l’octroi de l’effet suspensif. Outre la décision attaquée et une procuration en faveur de son conseil, elle a produit des pièces qui figuraient déjà au dossier de première instance.

Dans le délai imparti pour se déterminer sur le recours, l’Office, par lettre du 26 mai 2021, a en substance renoncé à présenter d’autres éléments que ceux déjà fournis à l’autorité inférieure de surveillance.

Par décision du 11 mai 2021, prenant date le 12 mai 2021, le Président de la cour de céans a déclaré la requête d’effet suspensif irrecevable.

En droit :

I. Déposé en temps utile contre une décision de l’autorité inférieure de surveillance (art. 18 al. 1 LP et 28 al. 1 LVLP [loi vaudoise d’application de la LP ; BLV 280.05]) et suffisamment motivé (TF 5A_118/2018 du 7 février 2018 consid. 4.2 et réf. cit.), sous réserve du consid. II a) infra, le recours est recevable. Les pièces produites à son appui sont également recevables (art. 28 al. 4 LVLP).

II. a) L’art. 143 LP prévoit que si le paiement n’est pas effectué dans le délai, l’adjudication est révoquée et l’office des poursuites ordonne immédiatement de nouvelles enchères, l’art. 126 LP étant applicable (al. 1) ; le précédent adjudicataire et ses cautions sont tenus de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage, et la perte d’intérêts est calculée au taux de 5% (al. 2).

b) La recourante expose d’abord de la théorie juridique, notamment que le précédent adjudicataire ne pourrait être tenu des frais de réalisation que si l’inexécution de la première vente avait causé un dommage positif subi par les créanciers au bénéfice de la saisie ou les créanciers gagistes, dommage qui ne pourrait être constaté que par le juge et non par l’office des poursuites, que la responsabilité de l’adjudicataire précédent résultant de l’art. 143 LP ne permettrait pas à l’office d’insérer dans les conditions de vente une clause selon laquelle, dans tous les cas, les frais afférents aux secondes enchères seraient à la charge de l’adjudicataire précédent, et enfin, que la responsabilité de l’adjudicataire précédent tomberait si les conditions de vente avaient subi des modifications substantielles entre les premières et secondes enchères (cf. recours, III/3).

En l’espèce, la recourante conteste être sur le principe tenue à indemnité (cf. conclusion 3), soutient que « le montant réclamé par la Présidente (…) à titre de créance du fol enchérisseur est erroné, dès lors qu’il ne saurait être retenu l’existence d’un dommage effectif » (cf. recours III/5), que le dommage devrait être calculé sur la base non pas du prix résultant de la première vente, mais du montant total de l’état des charges, qu’il y aurait lieu de « définir véritablement quel a été le dommage effectif en cette affaire » (cf. recours, III/6) et que, dans cette mesure, la décision devrait être annulée et la cause renvoyée au Préposé pour nouveau calcul de la créance contre le fol enchérisseur (recours, III/7) ; en outre, l’adjudicataire devrait encore déduire « de l’indemnité qu’il est en droit de réclamer la valeur de l’immeuble dont il est devenu propriétaire au cours des enchères », valeur qui aurait été estimée à 380'000 fr. par l’Office (recours III/8) ; enfin, les intérêts courants seraient également erronés (recours III/10).

aa) La recourante conteste dans ses conclusions être sur le principe tenue au versement d’une indemnité liée à sa qualité de fol enchérisseur, sans que la motivation du recours ne permette de comprendre l’argumentation qui devrait conduire à lui dénier toute responsabilité de ce chef, puisqu’elle ne critique réellement la décision de l’autorité précédente que sur la question de la preuve du dommage. Sous l’angle de l’obligation de motivation du recours qui est la sienne (cf. TF 5A_118/2018 consid. 4.2 précité), la recevabilité du grief est douteuse.

Quoi qu’il en soit, il est constant qu’ayant enchéri sans être en mesure de verser le solde du prix de vente, la recourante a donné lieu à la tenue de secondes enchères et que dans la mesure où le prix de la seconde adjudication était moins élevé que celui résultant de la première, elle répond, sur la base de l’art. 143 al. 2 LP, de la moins-value sur le prix des premières enchères ainsi que de tout autre dommage, avec intérêt calculé au taux de 5% l’an.

bb) L’argument tiré de ce que le dommage effectif n’aurait pas été correctement défini par l’autorité précédente résulte d’une confusion quant aux différentes étapes de la procédure.

Lorsque le non-paiement à temps du prix a abouti à l’annulation d’une première adjudication et que la seconde adjudication intervient à un prix inférieur à celui de la première, il revient dans un premier temps à l’office des poursuites, en vue de l’encaissement ou de la réalisation de la créance contre le fol enchérisseur, d’en fixer les éléments constitutifs et de les communiquer notamment à l’intéressé - débiteur de ladite créance ainsi que de l’informer du fait qu’en l’absence de paiement, les créanciers poursuivants et les créanciers gagistes pourront réclamer la cession de la créance de substitution selon l’art. 131 LP, ou la vente de gré à gré selon l’art. 130 al. 1 LP. Si cette créance n’est pas acquittée dans le délai imparti à cet effet, il incombe ensuite à l’office d’en informer les créanciers saisissants et les créanciers gagistes poursuivants dont les créances sont restées à découvert, par l’usage du formulaire prévu à cet effet (Form. ORFI 14), en les avisant que s’ils entendent que cette créance soit réalisée ou leur soit cédée conformément aux art. 130 ch. 1 et 131 LP, ils doivent en faire la demande dans le délai imparti, à défaut de quoi la créance sera vendue aux enchères (art. 72 al. 1 ORFI [ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles ; RS 281.42]). L’office est dans cette circonstance tenu de rendre une décision susceptible d’être attaquée par voie de plainte, dans laquelle il se limite toutefois à calculer la quotité de la créance contre le fol enchérisseur ainsi qu’à fixer la prochaine étape de la procédure. Il ne statue en particulier pas définitivement sur le montant de la moins-value ou de tout autre dommage supplémentaire, ce qui est l’affaire du juge civil (ATF 82 III 137 consid. 1 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Vol. II, nn. 54 ss ad art. 143 LP ; BK SchKG I-Häusermann, 2e éd. 2010, n. 21 ss ad Art. 143 SchKG ; cf. sur le tout : TF 5A_252/2019 du 14 mai 2020 consid. 2.1 et les réf. cit.; Comm. ORFI-Häberlin, nn. 4 et 7 ad art. 72 ORFI, p. 161). La créance contre le fol enchérisseur se prescrit par dix ans (ATF 38 II 341, JdT 1912 I 652 consid. 1 ; critique, Gilliéron, op. cit., n. 61 ad art. 143 LP).

Il résulte de ce qui précède que la contestation sur l’existence et le montant de la créance contre le fol enchérisseur est du ressort du juge civil et non de l’office des poursuites, ce qui prive le grief de toute portée à ce stade de la procédure. Au surplus, en l’occurrence, l’Office a établi le montant de la créance selon les règles applicables en la matière, comme on le verra ci-dessous.

cc) La recourante soutient que c’est à l’aune de l’état des charges et non du prix issu de la première adjudication que l’indemnité devrait être arrêtée. Cet argument ne résiste pas à l’examen au vu du texte des art. 143 al. 2 LP et 72 al. 1 ORFI, de la doctrine (cf. Gilliéron, op. cit., n. 49 ss, spéc. n. 51 ad art. 143 LP), de la jurisprudence (cf. notamment, avec un exemple du calcul effectué par l’office, TF 5A_252/2019 précité consid. 2.2. et 2.7, qui mentionne « die Differenz zwischen den Erlösen der beiden Steigerungen » comme « nicht strittig ») et enfin, de la teneur du formulaire ORFI 14.

Il en va de même d’ailleurs de l’argument tiré de ce que « l’adjudicataire devrait encore déduire de l’indemnité qu’il est en droit de réclamer la valeur de l’immeuble dont il est devenu propriétaire au cours des enchères », qui procède d’une confusion manifeste quant à la titularité de la créance contre le fol enchérisseur : le fait que la créance contre le fol enchérisseur réside dans la moins-value calculée sur la base du prix de la première adjudication et de celui obtenu lors de la seconde et non sur la base de l’état des charges s’explique en réalité par le fait que ladite créance est un actif du poursuivi entrant dans la saisie, à l’encaissement de laquelle l’office doit pourvoir ou qu’il doit réaliser, au profit de l’ensemble des créanciers participants (cf. Gilliéron, op. cit., n. 55 ad art. 143 LP).

Pour le surplus, le calcul effectué par l’Office et rectifié d’office par l’autorité précédente apparaît conforme aux réquisits de l’art. 143 al. 2 LP et de la jurisprudence en la matière, de sorte que son résultat peut être confirmé, étant rappelé que la fixation définitive du montant de la créance est du ressort du juge civil.

dd) Il n’y a pas lieu d’examiner plus avant le grief portant sur la quotité de l’intérêt, dont la recourante ne critique pas le calcul, mais uniquement la base de calcul, sur une prémisse erronée comme on l’a vu.

III. En conclusion, le recours, infondé, doit être rejeté et le prononcé attaqué confirmé. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens (art. 20a al. 2 ch. 5 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les émoluments perçus en application de la LP ; RS 281.35]).

Par ces motifs,

la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,

statuant à huis clos en sa qualité d'autorité cantonale

supérieure de surveillance,

p r o n o n c e :

I. Le recours est rejeté.

II. Le prononcé est confirmé.

III. L’arrêt, rendu sans frais ni dépens, est exécutoire.

Le président : La greffière :

Du

L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à :

Me Aba Neeman, avocat (pour A.____Sàrl),

Caisse D.____,

- M. le Préposé à l’Office des poursuites du district de La Riviera – Pays-d’Enhaut.

Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110). Ce recours doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les dix jours – cinq jours dans la poursuite pour effets de change – qui suivent la présente notification (art. 100 LTF).

Cet arrêt est communiqué à :

Mme la Présidente du Tribunal d'arrondissement de l’Est vaudois, autorité inférieure de surveillance.

La greffière :