Urteil Kantonsgericht (VD)

Cour des poursuites et faillites

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Arr?t du 1er juillet 2019

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Composition : Mme Byrde, pr?sidente

MM. Colombini et Maillard, juges

Greffier : Mme Joye

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Art. 17 LP

La Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal prend sance ? huis clos, en sa qualité d'autorit? cantonale sup?rieure de surveillance, pour statuer sur le recours interjet? par Q.__, ? Südeilles, contre la dcision rendue le 19 mars 2019, ? la suite de l’audience du 11 dcembre 2018, par le Pr?sident du Tribunal d’arrondissement de La Broye et du Nord vaudois, autorit? inf?rieure de surveillance, dans la cause opposant le recourant ? l'OFFICE DES POURSUITES DU DISTRICT DE LA BROYE-VULLY et ? la L.__, ? Payerne,

Vu les pi?ces du dossier, la cour considre :

En fait :

1. a) Par r?quisition du 6 juillet 2017, la L.__ a introduit contre Q.__ une poursuite en réalisation de gage immobilier pour un montant de 2'908'218 fr. 45 plus int?r?t ? 3.125 % ds le 31 dcembre 2016, indiquant comme objet du gage le bien-fonds n? [...] de la Commune de [...]. La r?quisition de poursuite mentionne que la g?rance l?gale n’est pas requise.

Le 16 octobre 2017, l'Office des poursuites du district de la Broye-Vully (ci-apr?s : l'office) a notifi? ? Q.__ un commandement de payer n? 8'361'059 portant sur le montant susmentionn?. Par arr?t du 18 juillet 2018, la Cour des poursuites et faillites a prononc? la mainlev?e provisoire de l'opposition form?e par Q.__ ? cette poursuite, ? concurrence de 2'908'218 fr. 45 plus int?r?t ? 3.125 % ds le 31 dcembre 2016.

b) Le 4 septembre 2018, la L.__ a dpos? une r?quisition de vente.

Par avis au propri?taire du 18 septembre 2018, l'office a inform? Q.__ que les loyers et fermages de l'immeuble objet du gage seront dsormais encaiss?s par l'office.

Par courrier du 27 septembre 2018, l'office a inform? la L.__ que sa r?quisition de vente devait ätre rejet?e, Q.__ ayant ?tabli qu’il avait saisi la Chambre patrimoniale cantonale d’une action en lib?ration de dette. Le m?me jour, l'office a inform? le dbiteur de cette dcision et indiqu? que l'avis du 18 septembre 2018 au sujet de l'encaissement des loyers et fermages ?tait annul? et ses effets lev?s.

c) Le 10 octobre 2018, la L.__ a requis de l'office l’extension de son droit de gage aux loyers et fermages de l’immeuble grev? jusqu’? droit connu sur le sort de l’action en lib?ration de dette et la saisie provisoire du produit locatif.

Par courrier du 11 octobre 2018, Q.__ a conclu au rejet de cette requ?te. Le m?me jour, l’office a adress? ? Q.__ un nouvel avis au propri?taire l'informant que les loyers et fermages de l'immeuble objet du gage seront dsormais encaiss?s par l'office.

Le 12 octobre 2018, Q.__ a invit? l'office ? considrer son ?criture du 11 octobre 2018 comme une plainte au sens de l'art. 17 LP (loi sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1) dirig?e contre l'avis de l'office du m?me jour.

d) Par prononc? rendu le 19 mars 2019, suite ? une audience tenue le 11 dcembre 2018, le Pr?sident du Tribunal d’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, en sa qualité d’autorit? inf?rieure de surveillance en mati?re de poursuites pour dettes et de faillite, a rejet? la plainte form?e le 11 octobre 2018 par Q.__ et rendu sa dcision sans frais ni dpens.

Le premier juge a considr, en substance, que l’avis au propri?taire de l’immeuble au sujet de l’encaissement des loyers et fermages du 11 octobre 2018 avait ?t? adress? au plaignant en application de l’art. 152 al. 2 LP et non de l’art. 101 al. 1 ORFI (ordonnance du 23 avril 1920 sur la réalisation forc?e des immeubles ; RS 281.42), que le fait que l’office ait, par dcision du 27 octobre 2018, rejet? la r?quisition de vente dpos?e le 18 septembre 2018 par la cranci?re ne faisait donc pas obstacle ? la dlivrance de l’avis litigieux, que si la L.__ avait certes indiqu? dans sa r?quisition de poursuite que la g?rance l?gale n’?tait pas requise, cette renonciation n’emportait pas la dchance du droit de la requ?rir par la suite et enfin, que l’office n’avait pas ? assigner au crancier les dlais pr?vus par l’article 153a LP et 93 ORFI dans la mesure où la banque cranci?re avait obtenu une dcision de mainlev?e provisoire de l’opposition form?e par le dbiteur ? la poursuite en cause.

2. Par acte du 29 mars 2019, Q.__ a recouru contre ce prononc? en concluant, avec suite de frais et dpens, ? sa r?forme en ce sens que la plainte form?e le 11 octobre 2018 est admise et la requ?te dpos?e le 1 0 octobre 2018 par la L.__ tendant ? l’extension de son droit de gage aux loyers et fermages de l’immeuble n? [...] de la commune de [...], jusqu’? droit connu sur le sort de l’action en lib?ration de dette introduite par Q.__, est rejet?e, les loyers vers?s en mains de l’office lui ?tant restitu?s.

Par dcision du 1er avril 2019, la Pr?sidente de la cour de cans a rejet, dans la mesure où elle ?tait recevable, la requ?te d’effet suspensif contenue dans le recours.

Par r?ponse du 12 avril 2019, la banque intim?e a conclu, avec suite de frais et dpens, au rejet du recours.

Par acte du 15 avril 2019, l’office a pravis? pour le rejet du recours.

En droit :

I. Dpos? en temps utile, dans les dix jours suivant la notification du prononc? attaqu? (art. 18 al. 1 LP et 28 al. 1 LVLP [loi du 18 mai 1955 d’application dans le canton de Vaud de la LP; BLV 280.05]) et suffisamment motiv? (TF 5A_118/ 2018 du 7 f?vrier 2018 consid. 4.1), le recours est recevable. Il en va de m?me des dterminations de l’office et de l'intim?e (art. 31 al. 1 LVLP).

II. Le recourant fait uniquement valoir qu'en indiquant express?ment dans sa r?quisition de poursuite du 6 juillet 2017 que la g?rance l?gale n’?tait pas requise, la L.__ a renonc? de mani?re irr?vocable ? ce que son droit de gage comprenne ?galement les loyers et les fermages au sens de l’art. 806 CC (Code civil suisse du 10 dcembre 1907 ; RS 210) et que l’office ne devait ds lors pas donner suite ? sa requ?te d'extension du droit de gage.

a) Aux termes de l’art. 806 al. 1 CC, le gage grevant un immeuble donn? ? bail comprend ?galement les loyers ou fermages qui ont couru, depuis la poursuite en réalisation de gage commenc?e par le crancier ou la dclaration de faillite du dbiteur, jusqu’au moment de la réalisation.

En cas de poursuite en réalisation de gage, l’extension du droit de gage aux loyers et fermages n’a pas lieu de plein droit : le crancier doit express?ment la requ?rir (K?ser/H?cki, Kurz Kommentar SchKG, n. 6 ad art. 152 LP; R?etschi/ Domenig, Kommentar SchKG, n. 9 ad art. 152 LP; K?nzig/Bernheim, in Staehelin/ Bauer/Staehelin (d.), Basler Kommentar SchKG, 2e ?d., n. 14 ad art. 152 LP; Foùx, in Dall?ves/Foùx/Jeandin (d.), Commentaire romand LP, n. 9 ad art. 152 LP; Steinauer, Les Droits rels, Tome III, n. 2732d).

Si l’objet du gage est un immeuble lou? ou afferm? et si le crancier gagiste poursuivant exige que le gage comprenne les loyers et fermages (art. 806 CC), l’office des poursuites avise de la poursuite les locataires et les fermiers et les invite ? payer en ses mains les loyers et fermages qui viendront ? ?chance (art 152 al. 2 LP; art. 91 al. 1 ORFI). En m?me temps qu’il notifie l’avis aux locataires et fermiers, l’office informe le propri?taire du gage que, vu la poursuite en réalisation de gage immobilier intent?e contre lui, les loyers et fermages qui viendront ? ?chance seront dor?navant encaiss?s par l’office et que par cons?quent il lui est interdit, sous la menace de sanctions penales (art. 292 CP [Code penal suisse du 21 dcembre 1937 ; RS 311.0]), de percevoir ces loyers et ces fermages ou d’en disposer (art. 92 al. 1 ORFI). Cet avis sera accompagn? de la mention que, si le propri?taire du gage entend soutenir que les loyers et fermages ou une partie d’entre eux ne sont pas compris dans le gage, il devra le dclarer ? l’office dans les dix jours ds la r?ception de l’avis en indiquant ses motifs et en pr?cisant, le cas ?chant, le montant de la partie contest?e (art. 92 al. 2 ORFI).

Selon la jurisprudence, l’immobilisation des loyers et fermages peut ätre requise au moment de la r?quisition de poursuite. Elle peut ?galement ätre exig?e plus tard, si le poursuivant n’y a pas express?ment renonc? dans sa r?quisition (ATF 121 III 187: JdT 1997 II 171; cf. aussi K?ser/H?cki, op.cit., n. 6 ad art. 152 LP; K?nzig/Bernheim, op. cit., n. 14 ad art. 152 LP). La requ?te d’extension du droit de gage aux loyers et fermages est en tous les cas comprise dans la r?quisition de vente, sauf si le crancier y a express?ment renonc? (cf. art. 101 ORFI; ATF 71 III 153 consid. 4: JdT 1946 II 86; Steinauer, Les Droits rels, Tome III, n. 2732d). On ne doit toutefois considrer que le poursuivant a renonc? irr?vocablement ? l’extension de son droit de gage que s’il l’a express?ment dclar? (ATF 121 III 187, consid. 2c).

b) En l’esp?ce, la r?quisition de poursuite en réalisation de gage immobilier du 6 juillet 2017 r?dig?e par la L.__ mentionne que la g?rance l?gale n’est pas requise. On peut admettre qu'elle a ainsi signifi? ? l’office qu’elle ne demandait pas l’extension de son droit de gage aux loyers et fermages de l’immeuble grev? ds l’introduction de la poursuite. On ne saurait toutefois voir dans cette indication l’expression d’une renonciation irr?vocable et dfinitive ? l’immobilisation des loyers. En effet, dire qu’on ne demande pas l’extension du gage au moment de l'introduction de la poursuite ne signifie pas encore qu’on y renonce dfinitivement. On doit ds lors admettre que cette mention ne constituait pas un obstacle ? une requ?te d’immobilisation des loyers ult?rieure de la banque. La cranci?re n'a par ailleurs pas renonc? express?ment ? l’extension du droit de gage aux loyers et fermages dans sa r?quisition de vente du 14 septembre 2018.

C'est donc ? juste titre que l’office a donn? suite ? la requ?te d’extension du gage qui lui a ?t? pr?sent?e par la L.__ le 10 octobre 2018 en adressant au recourant, le lendemain, l’avis au propri?taire de l’immeuble au sujet de l’encaissement des loyers et fermages et que la plainte dpos?e par ce dernier ? l’encontre de cet avis a ?t? rejet?e.

3. En conclusion, le recours doit ätre rejet?.

L'arr?t est rendu sans frais (art. 20a ch. 5 LP), ni dpens (art. 62 al. 2 OELP [ordonnance sur les ?moluments perus en application de la LP; RS 281.35]).

Par ces motifs,

la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal,

statuant ? huis clos en sa qualité d'autorit? cantonale

sup?rieure de surveillance,

p r o n o n c e :

I. Le recours est rejet?.

II. Le prononc? est confirm?.

III. L’arr?t, rendu sans frais ni dpens, est ex?cutoire.

La pr?sidente : La greffi?re :

Du

L'arr?t qui pr?c?de, dont la r?daction a ?t? approuv?e ? huis clos, est notifi, par l'envoi de photocopies, ? :

Me Alain Dubuis, avocat (pour Q.__),

Me Serge Demierre, avocat (pour L.__),

- M. le Pr?pos? ? l’Office des poursuites du district de la Broye-Vully.

Le pr?sent arr?t peut faire l'objet d'un recours en mati?re civile devant le Tribunal f?dral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal f?dral - RS 173.110). Ce recours doit ätre dpos? devant le Tribunal f?dral dans les dix jours cinq jours dans la poursuite pour effets de change qui suivent la pr?sente notification (art. 100 LTF).

Cet arr?t est communiqu? ? :

Mme la Pr?sidente du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorit? inf?rieure de surveillance.

La greffi?re :