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Kanton:	SO
Fallnummer:	SGSTA.2013.20

Instanz:	Steuergericht
Abteilung:	-

Datum:	24.11.2014
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Staats- und Bundessteuer 2010
Schlagwörter :	Liegenschaft; Betrieb; Methode; Privatvermögen; Gesamtertrag; Betriebseinkommen; Angestellten; Urteil; Geschäftsvermögen; Liegenschaftsertrag; Angestelltenwohnung; Rekurrenten; Wohnung; Berechnung; Erträge; Verhältnis; Pachtzins; Eigenmietwert; Bundesgericht; Gegebenheiten; Wohnungen; Betriebsleiter; ändig
Rechtsnorm:	Art. 18 DBG ;Art. 21 DBG ;
Referenz BGE:	-
Kommentar:	-

Urteil des Bundesgerichts 2A.700/2004 vom 26.5.2005, E. 4.4.2, m.w.H.).

3.4 Eine wesentliche Neuerung brachte hingegen der in Art. 18 Abs. 2 DBG begründete Wechsel (von der Wertzerlegungs-) zur Präponderanzmethode. Nach dieser werden ab dem 1. Januar 1995 diejenigen gemischt, d.h. teils geschäftlich, teils privat genutzten Objekte, die ganz vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen, in ihrer Gesamtheit dem Geschäftsvermögen zugewiesen. Die nicht vorwiegend geschäftlich genutzten Objekte gehören demgegenüber gesamthaft zum Privatvermögen, auch wenn sie teilweise geschäftlich genutzt werden.

3.5 Nach den Richtlinien der Eidgenössischen Steuerverwaltung sind alle den geschäftlich genutzten Liegenschaftsteil betreffende Erträge ins Verhältnis zum Gesamtertrag aus der Liegenschaft zu setzen. Dieser umfasst sämtliche auf die Liegenschaft entfallende Einkünfte gemäss Art. 21 DBG, unter Einbezug des zum Marktwert festgesetzten Eigenmietwerts für den geschäftlich genutzten Teil. Beträgt der so ermittelte Anteil der geschäftlichen Nutzung mehr als 50 %, liegt eine vorwiegend geschäftliche Nutzung vor und gilt die Liegenschaft insgesamt als Geschäftsvermögen (vgl. Ziff. 2.1 des Merkblatts "Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit nach Artikel 18 DBG. Ausdehnung der Kapitalgewinnsteuerpflicht, Übergang zur Präponderanzmethode und deren Anwendung", Anhang zum gleichnamigen Kreisschreiben der Eidg. Steuerverwaltung vom 12.11.1992, in: ASA 61 S. 507 ff.; vgl. auch Peter Locher, Kommentar zum DBG, Therwil/Basel 2001, Art. 18 N. 146 ff.; Markus Reich, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht [I/2a], 2. Aufl., Basel et al. 2008, Art. 18 N. 54 ff.; Richner et al., Handkommentar zum DBG, Zürich 2003, Art. 18 N. 81 f. bzw. 2. Aufl., Zürich 2009, Art. 18 N. 107; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 2A.700/2004 vom 26.5.2005, E. 3.3 und 3.4, m.w.H.).

4.1 Gemäss dem Kreisschreiben Nr. 3 hat bei Landund forstwirtschaftlichen Grundstücken die Zuordnung zum Privatoder Geschäftsvermögen anhand einer der beiden folgenden Vergleichsmethoden zu erfolgen: Entweder wird der geschäftliche Ertragsanteil am gesamten Liegenschaftsertrag ermittelt (Methode a) es wird der Anteil des Be-triebseinkommens (Nettorohertrag) am Gesamtertrag ermittelt (Methode b); sofern der prozentuale Anteil des bezahlten berechneten landwirtschaftlichen Pachtzinses mehr als die Hälfte des gesamten Liegenschaftsertrages (Pachtzins, Eigenmietwert, Mietzinserträge) das Betriebseinkommen mehr als die Hälfte des Gesamtertrages (Liegenschaftsertrag und Betriebseinkommen) ausmacht, ist die Liegenschaft dem Geschäftsvermögen zuzuweisen, andernfalls stellt sie Privatvermögen dar.

4.2 Die beiden vorerwähnten Berechnungsmethoden wurden vom Bundesgericht als sachgerecht eingestuft (Urteil vom 17.8.1999, in: StR 54/1999, S. 669 ff.); Der Methode b gebührt jedoch grundsätzlich der Vorrang, weil sie den wirtschaftlichen Gegebenheiten gerechter wird. Der Vergleich nach der Methode a erfolgt eher anhand von Hypothesen, nämlich der Erzielbarkeit des Betriebseinkommens. Bei der Methode b wird demgegenüber das tatsächliche Betriebseinkommen mit dem tatsächlich erzielten Liegenschaftsertrag verglichen. Sie hat sich in der Praxis durchgesetzt (vgl. StPS 18/2000, S.104 ff, E 3b); weshalb auch hier darauf abzustellen ist.

4.3 Unter dem Begriff Nettorohertrag wird das betriebliche Einkommen vermindert um den sachlichen Betriebsaufwand verstanden. Zum sachlichen Betriebsaufwand gehören die Ausgaben für Pflanzenbauund Tierhaltungskosten, für Schaden-, Haftpflicht und Unfallversicherungen, für Treibstoff-, Stromund Wasserverbrauch, für den Unterhalt der Gebäude und Geräte, die Verwaltungskosten sowie die jährlichen Abschreibungen. Nicht darunter fallen die Lohnkosten sowie die Schuldund Pachtzinsen (vgl. StPS 18/2000, S. 94 ff., E. 3f). Der Mietwert der Betriebsleiterwohnung und die Zinserträge der Angestelltenwohnung, darf nicht generell beim Betriebseinkommen ausgeklammert werden. Dies muss jedenfalls dann gelten, wenn Tiere zu Erwerbszwecken gehalten werden, diese Tätigkeit mit andern Worten auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Davon ist im hier zu beurteilenden Fall auszugehen.

4.4 Die diesbezügliche Lösung im Luzerner Steuerbuch (Steuerbuch LU, Band 2, § 25 Nr. 5.8) erweist sich als sachgerecht. Als betriebsnotwendig ist dabei derjenige Wohnraum anzusehen, der dem landwirtschaftlichen Normbedarf entspricht.

5.1 Im vorliegenden Fall wurde die Liegenschaft der Rekurrenten sowohl geschäftlich (Pferdebetrieb) als auch privat (Mietwohnungen) genutzt. Allerdings gehen die Auffassungen bezüglich des Ausmasses der geschäftlichen und der privaten Nutzung auseinander. Dies deshalb, weil die Rekurrenten eine Berechnungsgrundlage wählen, die die Erträge in das Verhältnis zum Gesamtertrag stellen, wogegen die Steuerbehörde in einer ersten Phase (im Vorbescheid) die Ausscheidung anhand der Aufteilung der Mieten ohne den Einbezug des Gesamtertrages vorgenommen hat und in einer zweiten Phase (im Einspracheprotokoll) die Aufteilung anhand eines Durchschnittes aus Kataster-, Gebäudeversicherungswertes und eines möglichen Mietwertes vorgenommen hat und dabei die Privatwohnung und die Angestelltenwohnung als Privatvermögen qualifiziert.

5.2 Die Liegenschaft der Rekurrenten GB Nr. 001 in C. umfasst folgende Räumlichkeiten und Wohnungen:

Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Reithalle und die Pferdeboxen dem Ge-schäftsvermögen zugeteilt werden. Es ist auch nicht bestritten, dass der Ertrag der vermieteten Wohnung (4 ½ Zimmer) und der mechanischen Werkstatt als privater Liegen-schaftsertrag anzusehen ist. Uneinig ist man bei der Betriebsleiterwohnung und bei der Angestelltenwohnung.

Aus dem im Rekurs umschriebenen Geschäftsablauf kann entnommen werden, dass diese beiden Wohnungen im Geschäftsgebäude eine rationelle Geschäftsführung ermöglichen und fördern. Es ist anzunehmen, dass ein Betrieb mit Pensionspferden und Reitunterricht nur kundenfreundlich geführt werden kann, wenn die Betriebsleiter Angestellten auf Platz sind. Aus diesen Betrachtungen gesehen, sind die beiden Wohnungen geschäftsnotwendig. Der Eigenmietwert und die Miete der Angestelltenwohnung sind dem Geschäftsertrag zuzuweisen.

5.3 Die von der VB im Vorentscheid verwendete Berechnungsgrundlage ist wohl der Methode a angelehnt, jedoch nicht vollständig. Die von der VB verwendeten Berech-nungsmethoden, die schlussendlich im Einspracheprotokoll als Grundlage dienten, sind nicht geeignet, weil sie den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht gerecht werden.

5.4 Wie in E. 4.2 umschrieben, gebührt der Methode b grundsätzlich der Vorrang, weil sie den wirtschaftlichen Gegebenheiten gerechter wird. Mit der Verwendung der Methode b wird, wie schon erwähnt, auf die Zahlen der Buchhaltung abgestellt und eine hypothetische Annahme von möglichen Erträgen und Aufwendungen bei den geschäftlichen wie auch privaten Liegenschaftserträgen tritt in den Hintergrund. Auf die hypothetische Berechnung der VB und der Rekurrenten muss somit nicht weiter eingegangen werden.

In der streitgegenständlichen Periode (mit Jahresvergleichen) ergibt sich nun mit der Anwendung der Methode b diesbezüglich folgendes Bild:

5.5 Eine Überführung vom Geschäftsins Privatvermögen liegt auch dann vor, wenn die überwiegende Nutzung der Liegenschaft vom geschäftlichen zum privaten Teil wechselt und sich die Änderung als dauerhaft (i.d.R. 2 Jahre) erweist. Mit dieser Aufstellung wurde auf die tatsächlichen Verhältnisse abgestützt und es zeigt sich, dass eine überwiegende private und dauerhafte Nutzung vorliegt. Die Liegenschaft ist somit dem Privatvermögen zuzuweisen.

Aufgrund vorstehender Erwägungen erweisen sich die Rechtsmittel als unbegründet, weshalb sie abzuweisen sind.

Steuergericht, Urteil vom 24. November 2014 (SGSTA.2013.20; BST.2013.19)