Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Ref.:
Chur, 01. Oktober 2015
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 13 55
15. Oktober 2015
Urteil II. Zivilkammer Vorsitz
Hubert
RichterInnen
Pritzi und Schnyder
Aktuarin ad hoc Riesen-Ryser
In der zivilrechtlichen Berufung
der X . _ _ _ _ _ A G , Klägerin und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. iur. Marc E. Wieser, Chesa Wieser, 7524 Zuoz,
gegen
den Entscheid des Bezirksgerichts Maloja vom 20. August 2013, mitgeteilt am 17.
Oktober 2013, in Sachen der Klägerin und Berufungsklägerin gegen Y._____, Be-
klagter und Berufungsbeklagter, sowie Z._____, Beklagter und Berufungsbeklag-
ter, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Nuot P. Saratz, Villa Clivia, Via
Maistra 168, 7504 Pontresina,
betreffend Forderung,
hat sich ergeben:
I. Sachverhalt A.
a) Bei der X._____AG (früher A._____ AG) handelt es sich um eine in der
Immobilienbranche tätige Unternehmung. Einziges Mitglied des Verwaltungsrates
ist B._____. Sie ist einzelzeichnungsberechtigt.
b)
Mit Kaufvertrag vom 21. Oktober 2009, im Grundbuch vollzogen am 10.
November 2009, erwarb die A._____ AG von Y._____ und Z._____ die Wohn-
und Geschäftsliegenschaft an der E._____ in O.1_____. Am 23. Februar 2010
rügte die A._____ AG gegenüber den Verkäufern mehrere Mängel, unter anderem
die ungenügende Beheizbarkeit und die fehlende Isolation der Fenstergläser in
der Attika-Wohnung. Y._____ und Z._____ wiesen die Vorwürfe mit Schreiben
vom 17. März 2010 weitgehend zurück. Die A._____ AG liess die Mängel behe-
ben. In der Folge konnten sich die Parteien nicht darüber einigen, wer die Kosten
der Mängelbehebung zu tragen habe.
B.
Mit Eingabe vom 13. September 2010 meldete die A._____ AG ihre Klage
bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja an. Gemäss Leitschein vom 1.
Februar 2012 stellten die Parteien an der Sühneverhandlung vom 29. Oktober
2010 die folgenden Anträge:
„Klägerisches Rechtsbegehren 1. Die Beklagten seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Be-
trag von CHF 800‘000.00 nebst 5% Verzugszins seit 21. Oktober 2009
zu bezahlen. 2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Beklagten. Beklagtisches Rechtsbegehren 1. Vollumfängliche Abweisung der Klage. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MwSt. zulasten der Klä-
gerin.“ Am 29. Dezember 2010 änderte die A._____ AG ihre Firma in X._____AG.
C.
Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung unterbreitete die X._____AG
mit Eingabe vom 14. Februar 2012 die Streitsache dem Bezirksgericht Maloja.
Dabei reduzierte sie ihre Forderung auf Fr. 537‘981.30 nebst 5% Verzugszins ab
21. Oktober 2009. Am 2. April 2012 reichten Y._____ und Z._____ die Prozes-
santwort mit unverändertem Rechtsbegehren ein. Die Replik datiert vom 1. Juni
2012 und die Duplik vom 17. Juli 2012.
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D.
Am 10. Dezember 2012 erliess der Bezirksgerichtspräsident Maloja die
Beweisverfügung, in welcher er die von den Parteien mit den Rechtsschriften ein-
gereichten Urkunden als relevant erklärte. Die beantragten Zeugen und Editionen
liess er jedoch nur teilweise zu. Die Beweisverfügung blieb unangefochten.
E.
Am 20. August 2013 fand die Hauptverhandlung vor dem Bezirksgericht
Maloja statt, welches mit Entscheid vom gleichen Tag, mitgeteilt am 17. Oktober
2013, wie folgt erkannte:
„1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von
14‘000.-, einem reduzierten Streitwertzuschlag von CHF 10‘000.- und
Schreibgebühren von CHF 1‘000.-, sowie und die vermittleramtlichen
Kosten von CHF 300.- werden vollumfänglich der Klägerin auferlegt. 3. Die Klägerin wird verpflichtet, die Beklagte mit CHF 46‘489.20 inkl.
Barauslagen, exkl. MwSt., aussergerichtlich zu entschädigen. 4. (Rechtsmittelbelehrung.) 5. (Mitteilung.)“ F.
Gegen diesen Entscheid führt die X._____AG mit Eingabe vom 18. Novem-
ber 2013 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden. Sie beantragt:
„1. Ziffer 1, 2 und 3 des angefochtenen Urteils erstinstanzliches Zivilge- richt am Bezirksgericht Maloja vom 20.08.2013 / 17.10.2013 zwischen
den Parteien sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Die Beklagten und Berufungsbeklagten seien solidarisch zu verpflich-
ten, der Klägerin und Berufungsklägerin den Betrag von CHF
537‘981.30 nebst 5% Verzugszins ab 21.10.2009 zu bezahlen. 3. Die Beklagten und Berufungsbeklagten seien solidarisch zu verpflich-
ten, die Klägerin und Berufungsklägerin für das Verfahren vor Bezirks-
gericht Maloja aussergerichtlich mit CHF 27‘840.-- (inkl. Mwst.) aus-
sergerichtlich zu entschädigen. 4. Die Beklagten und Berufungsbeklagten seien zur Übernahme der Ver-
fahrenskosten gemäss Ziffer 2 des angefochtenen Urteils zu verpflich-
ten. 5. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge für das Verfahren vor
Kantonsgericht von Graubünden unter solidarischer Haftung zulasten
der Beklagten und Berufungsbeklagten.“ G.
Mit Berufungsantwort vom 6. Januar 2014 beantragen Y._____ und
Z._____ die kostenfällige Abweisung der Berufung.
H.
Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen in
den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, im Folgenden eingegangen.
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II. Erwägungen 1.
a) Die Berufungsklägerin hat ihre Klage am 13. September 2010 zur Ver-
mittlung angemeldet. Damit hat sie die Streitsache vor Inkrafttreten der Schweize-
rischen Zivilprozessordnung am 1. Januar 2011 anhängig gemacht. Gestützt auf
Art. 404 Abs. 1 ZPO-CH (im Folgenden ZPO) hat die Vorinstanz auf das von ihr
durchgeführte Verfahren deshalb das bündnerische Zivilprozessrecht angewandt.
Nachdem der vorinstanzliche Entscheid am 20. August 2013 und damit nach In-
krafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung ergangen ist, unterliegt das
vorliegende Rechtsmittelverfahren gemäss Art. 405 Abs. 1 ZPO nun aber dem
neuen Recht. Das Berufungsverfahren ist damit gemäss Schweizerischer Zivilpro-
zessordnung zu führen.
b)
Beim angefochtenen Entscheid, welcher offensichtlich eine vermögens-
rechtliche Angelegenheit mit einem Streitwert von mehr als Fr. 10‘000.-- zum Ge-
genstand hat, handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher
mit Berufung angefochten werden kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zu-
ständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 EG-
zZPO. Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen
Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids bezie-
hungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift-
lich und begründet einzureichen. Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts
Maloja vom 20. August 2013 wurde den Parteien am 17. Oktober 2013 begründet
mitgeteilt. Die Berufung der Berufungsklägerin erfolgte mit Eingabe vom 18. No-
vember 2013 unter Berücksichtigung des Fristenlaufs an Sonntagen (Art. 142 Abs.
3 ZPO) fristgerecht. Da die Rechtsschrift zudem den übrigen Formerfordernissen
entspricht, ist auf die Berufung grundsätzlich einzutreten.
2.
In ihrer Berufungsantwort verweisen die Berufungsbeklagten mehrfach auf
ihre Ausführungen vor der ersten Instanz, ohne diese Ausführungen jedoch zu
wiederholen. - Das Bundesgericht hat im Zusammenhang mit der Berufung fest-
gestellt, gemäss Art. 311 ZPO müsse die Berufung eine Begründung enthalten.
Begründen im Sinne der genannten Vorschrift bedeute aufzeigen, inwiefern der
angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet werde. Dieser Anforderung genüge
die Partei nicht, wenn sie lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vor-
bringen verweise, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden
gebe oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiere (Urteil des
Bundesgerichts vom 27. September 2012, A_252/2012, E 9.2.1). Dasselbe muss
für die Berufungsantwort gelten, ist doch kein Grund ersichtlich, der eine Un-
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gleichbehandlung der Parteien in der Frage der Begründung rechtfertigen würde.
Insbesondere aber ist der Rechtsmittelinstanz weder mit Bezug auf die Berufung
noch bezüglich der Berufungsantwort zuzumuten, die Argumentationen der jewei-
ligen Partei im Sinne eines Puzzles in verschiedenen anderen Schriftstücken zu-
sammenzusuchen und an deren Stelle zusammenzutragen beziehungsweise das-
jenige davon, das für die Argumentation an den entsprechenden Orten gerade als
passend erscheinen könnte. Das ist Sache der Parteien. Die berufungsbeklagte
Partei hat folglich in der Berufungsantwort selbst aufzuzeigen, aus welchen Grün-
den der Berufung nicht gefolgt werden kann; die Argumentationsketten müssen
sich dabei aus der Rechtsschrift selbst ergeben. Dieser Anforderung genügt die
berufungsbeklagte Partei nicht, wenn sie sich mit einem Verweis auf frühere Vor-
bringen begnügt. Soweit die Berufungsbeklagten ihre Ausführungen, Argumente
und Rügen, die sie vor der ersten Instanz vorgetragen haben, in ihre Berufungs-
antwort aufnehmen wollen, ohne sie jedoch zu wiederholen, genügt ihre Beru-
fungsantwort somit den Begründungsanforderungen nicht. Die II. Zivilkammer des
Kantonsgerichts hat sich nur mit Ausführungen, Argumenten und Rügen zu befas-
sen, die sich in der Rechtsschrift selbst befinden.
3.
Die Berufungsklägerin stützt ihre Klage auf die behauptete Mangelhaftigkeit
der Liegenschaft, die sie von den Berufungsbeklagten käuflich erworben hat. Sie
verlangt den Ersatz der Kosten, die die Beseitigung der Mängel verursacht haben
soll. Damit macht sie Schadenersatz geltend.
a)
Gemäss Art. 221 OR finden auf den Grundstückkauf neben den Bestim-
mungen von Art. 216 ff. OR die Bestimmungen über den Fahrniskauf entspre-
chende Anwendung. Da sich die Art. 216 ff. OR zur Frage, wie bei einer allfälligen
Mangelhaftigkeit des Grundstücks vorzugehen ist, nicht äussern, sind grundsätz-
lich die Art. 197 ff. OR einschlägig.
b)
Für den Fall, dass eine Kaufsache Mängel aufweist, sieht das Sachgewähr-
leistungsrecht grundsätzlich nur Wandelung oder Minderung vor (Art. 205 OR). Ein
Schadenersatzanspruch wird allein im Zusammenhang mit der Wandelung er-
wähnt (Art. 208 Abs. 2 und 3 OR). Das Bundesgericht lehnt eine analoge Anwen-
dung von Art. 208 Abs. 2 und 3 OR auf Fälle, in denen der Käufer keine Wande-
lung verlangt, ab. Es räumt jedoch dem Käufer das Recht ein, aus einem Mangel
der Sache nicht nur Gewährleistungsansprüche gemäss Art. 197 ff. OR, sondern
alternativ auch Schadenersatzansprüche gemäss der allgemeinen Regelung der
Haftung für nicht gehörige Erfüllung gemäss Art. 97 Abs. 1 OR abzuleiten, wobei
es die Alternativität insoweit einschränkt, als der Käufer in beiden Fällen die Un-
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tersuchungs- und Anzeigeobliegenheiten gemäss Art. 201 OR erfüllen und die
Verjährungsfrist gemäss Art. 210 OR beziehungsweise Art. 219 Abs. 3 OR wahren
muss (BGE 133 III 335 E 2.4.1, mit zahlreichen Hinweisen). Die Berufungsklägerin
kann daher grundsätzlich Schadenersatz verlangen, sofern und soweit die Vo-
raussetzungen von Art. 97 Abs. 1 OR sowie Art. 201 OR und Art. 219 Abs. 3 OR
erfüllt sind.
4.
Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig
bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Er-
satz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last
falle (Art. 97 Abs. 1 OR). Voraussetzung einer Haftung aus Vertrag ist somit ein
Vertragsverhältnis zwischen den Parteien, eine Vertragsverletzung, ein Schaden,
ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der Vertragsverletzung und dem
Schaden sowie ein Verschulden, wobei das Verschulden gemäss Gesetz vermutet
wird.
a)
Die Parteien haben einen Kaufvertrag über eine Liegenschaft abgeschlos-
sen, die gemäss Behauptung der Berufungsklägerin mangelhaft gewesen sein
soll. Zwischen den Parteien hat daher ein Vertragsverhältnis bestanden.
b)
Bei der Prüfung, ob eine Vertragsverletzung vorliegt, ist die Frage zu be-
antworten, ob der Vertrag gehörig erfüllt worden ist. Indem die Berufungsklägerin
geltend macht, die Liegenschaft habe mehrere Mängel aufgewiesen, bestreitet sie
genau dies.
aa)
Ein Hauptpunkt der Argumentation der Berufungsklägerin liegt in der Be-
hauptung, die Fenster in der Attika-Wohnung hätten keinen beziehungsweise ei-
nen viel zu niedrigen Dämmwert aufgewiesen, so dass einerseits an kalten Tagen
die Wohnung ohne mobile Heizgeräte nicht ausreichend habe beheizt werden
können und andererseits bei Sonneneinstrahlung die Raumtemperatur in der
Wohnung innert kurzer Zeit auf über 30°C angestiegen sei; die Wohnung sei damit
schlicht nicht bewohnbar gewesen. Im Kaufvertrag sei jedoch die Nutzbarkeit der
Liegenschaft als Wohn- und Geschäftshaus zugesichert worden. Zudem hätten
die Berufungsbeklagten die Mängel gekannt und arglistig verschwiegen. Die Beru-
fungsbeklagten halten dem entgegen, die Berufungsklägerin habe aus dem „Kurz-
bericht Bestandesanalyse“ vom 8. Oktober 2009, welchen die Berufungsklägerin
in Auftrag gegeben habe, schon vor Vertragsschluss gewusst, dass die Wärme-
dämmung der Attika-Wohnung mögliche Mängel aufweise. Explizite und spezifi-
sche Zusicherungen hätten im Weiteren nicht vorgelegen. Bezüglich der Mängel
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hätten sie nicht mehr gewusst als die Berufungsklägerin, so dass ein arglistiges
Verschweigen gar nicht möglich gewesen sei. Auch hätten sie davon ausgehen
dürfen, dass sich die Berufungsklägerin der Mängel, die im „Kurzbericht Bestan-
desanalyse“ erwähnt worden seien, bewusst gewesen sei. Und schliesslich seien
die Mängel zwischen den Parteien vor Vertragsunterzeichnung thematisiert wor-
den und man sei der Berufungsklägerin aufgrund des Sanierungspotentials mit
dem Kaufpreis um Fr. 150‘000.-- entgegengekommen.
Die Berufungsklägerin hat sowohl vor der Vorinstanz als auch in der Berufung an-
erkannt, dass im Kaufvertrag eine Nachwährschaft für das Grundstück grundsätz-
lich wegbedungen worden ist (Berufung, act. A.1, S. 6 Ziff. B.1). Die Berufungsbe-
klagten haften deshalb von vornherein nur für Mängel, die sie arglistig verschwie-
gen haben (Art. 199 OR; Kaufvertrag, Akten der Vorinstanz, act. II/4, S. 6 Ziff.
III.2), sowie für zugesicherte Eigenschaften der Kaufsache, deren Fehlen der Be-
rufungsklägerin vor Vertragsschluss nicht bekannt war (Art. 200 Abs. 1 OR).
Die Berufungsklägerin hat in der Berufung ausgeführt, in der Bestandesanalyse
werde mit Bezug auf die Fenster von einem U-Wert von 1.5 - 1.7 W/m2K ausge-
gangen, womit man noch hätte leben können. Der effektive Wert habe gemäss
Bericht des Schweizerischen Institutes für Glas am Bau SIGAB vom 30. Juni 2011
aber bei 3.0 W/m2K gelegen. Dass der Wert doppelt so schlecht sei wie in der
Kurzanalyse angenommen, habe sie nicht erkennen können. Aus diesen Ausfüh-
rungen der Berufungsklägerin geht hervor, dass sie den Inhalt der Kurzanalyse vor
Vertragsschluss zur Kenntnis genommen hatte (vgl. dazu auch Replik, Akten der
Vorinstanz, act. I/3, S. 3 Ziff. 8) und sich bewusst war, dass die Wärmedämmung
der Fenster nicht dem entsprach, was eigentlich hätte erwartet werden dürfen
(siehe dazu das Energiedossier, Akten der Vorinstanz, Dossier IV). Dies wird
durch das erste Telefongespräch vom 9. Oktober 2009 zwischen Z._____ und
C._____, das sowohl als zusammenfassende Notiz als auch als Aufnahme bei
den Akten liegt (Akten der Vorinstanz, act. III/21a und 21a+b), bestätigt. Aus dem
Telefongespräch, insbesondere aus der Aufnahme, geht mit aller Deutlichkeit her-
vor, dass die Berufungsklägerin, handelnd durch B._____, (einziges) Mitglied des
Verwaltungsrates der Berufungsklägerin (vgl. Handelsregisterauszug, Akten der
Vorinstanz, act. II/3) und damit Organ derselben, am Morgen des 9. Oktober 2009
bereits über den Inhalt des „Kurzbericht Bestandesanalyse“ informiert war, hat
B._____ mit C._____ doch offenbar in mehreren Telefonaten an diesem Morgen
über diesen Bericht gesprochen und ihre Bedenken geäussert. Aus der Aktennotiz
01 der F._____AG, welche Teil des „Kurzbericht Bestandesanalyse“ ist, geht im
Weiteren deutlich hervor, dass die Fenster der Attika-Wohnung einen um einiges
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zu tiefen Dämmwert aufwiesen, dass von einer Überhitzung der Räume bei Son-
neneinstrahlung ausgegangen werden musste, dass an den Fenstern ein Kaltluft-
abfall und daraus resultierend Zugluft gegeben war, dass bei tiefen Aussentempe-
raturen mit Kondenswasser an Fensterglas und Fensterrahmen zu rechnen war
und dass die notwendige Schalldämmung mit den verwendeten Fenstern nicht
erreicht werden konnte (Akten der Vorinstanz, act. II/46, S. 6 Ziff. 2). Als unbestrit-
tenermassen versierte Immobilienfachfrau war für B._____ aus diesen Angaben
ohne weiteres erkennbar, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung mit einem Frage-
zeichen zu versehen war. Insbesondere die Überhitzung der Räume, die sich ge-
mäss Aktennotiz der F._____AG bei der Begehung der Wohnung am 6. Oktober
2009 schon ohne interne Lasten (Bewohner, Licht, Elektrogeräte etc.) zeigte,
musste für B._____ als erfahrene Immobilienfachfrau ein deutliches Zeichen dafür
sein, dass die Bewohnbarkeit der Wohnung im damaligen Zustand fraglich war.
Lediglich nebenbei sei darauf hingewiesen, dass mit dieser Feststellung im Kurz-
bericht dem Argument der Berufungsklägerin, im September sei die Sonnenein-
strahlung nicht mehr so intensiv gewesen, dass eine Überhitzung der Räume hätte
festgestellt werden können, der Boden entzogen worden ist. Aber auch der Kalt-
luftabfall an den Fenstern mit der daraus entstehenden Zugluft sowie das Kon-
denswasser an Fenstern und Fensterrahmen waren erkennbar ernstzunehmende
Probleme, nachdem das Dachgeschoss, das zur Attika-Wohnung gehörte, über
eine Fassadenverglasung verfügte (vgl. die Frontseite des Kurzberichts, Akten der
Vorinstanz, act. II/46). Zudem wurde der Dämmwert im Kurzbericht mit 1.5 - 1.7
W/m2K angegeben und damit bis zu einen Drittel schlechter, als im Energiedossier
vorgesehen, in welchem von einen Wert von 1.3 W/m2K ausgegangen wurde. Die-
se Verschlechterung ist als ganz erheblich anzusehen und wies deutlich darauf
hin, dass die Wärmedämmung nicht genügen könnte. Dass der Wert „von bis“ an-
gegeben wurde, zeigt zudem auf, dass es sich um eine reine Schätzung handelte,
der Wert damit weder genau noch verlässlich festgelegt war. Ein noch tieferer
Wert war daher keinesfalls ausgeschlossen. Ausserdem wird in der Aktennotiz 01
ausdrücklich festgestellt, für eine Überprüfung wären die Glas und Rahmen U-
Werte notwendig, welche gemäss Aktenlage eben gerade nicht zur Verfügung
standen. Darin liegt ein weiterer Hinweis, dass die angegebenen U-Werte nur
Schätzungen waren. Schliesslich werden im „Kurzbericht Bestandesanalyse“ für
den Fall eines Erwerbs mehrere Sofortmassnahmen empfohlen, unter anderem
die Prüfung der Fensterverglasung auf Wärme-, Schall- und Sicherheitsschutz,
und es wird Bezug genommen auf einen allenfalls notwendigen Austausch der
Fassadenverglasung (Akten der Vorinstanz, act. III/9, S. 5 Ziff. 3.4). Auch dies
lässt keinen Zweifel daran, dass es mit der Wärmedämmung nicht zum Besten
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stand, ansonsten nicht eine
sofortige Überprüfung der Fassadenverglasung emp-
fohlen und eine Auswechslung derselben als möglicherweise notwendig erachtet
worden wäre. Ebenso lässt sich daraus klar schliessen, dass die in der Aktennotiz
01 der F._____AG verwendeten Zahlen keineswegs feststanden. Weiter wird im
Kurzbericht bei der Gebäudeanalyse unter den negativen Aspekten gleich als ers-
tes die Ausführung der Fassadenverglasung genannt mit dem Hinweis in Klam-
mern: „Behaglichkeit, Sicherheit, ...“ (Akten der Vorinstanz, act. II/46, S. 4 Ziff.
3.2). Behaglich ist eine Wohnung augenscheinlich nur, wenn sie an kalten Tagen
genügend beheizt werden kann. Auch in der Gebäudeanalyse findet sich somit ein
eindeutiger Hinweis darauf, dass die Attika-Wohnung nicht genügend beheizt wer-
den könnte. Zudem wird unter dem Titel „Gebäudeanalyse“ deutlich darauf hinge-
wiesen, dass für eine genauere Beurteilung Revisionspläne, Sondierungen, Mes-
sungen und mehr Zeit notwendig gewesen wären. Auch daraus ist zu schliessen,
dass die Analyse nur Hinweise auf Schwachpunkte der Liegenschaft gibt, diese
aber weder umfassend noch abschliessend beurteilt. Aus dem Kurzbericht ergibt
sich damit deutlich, dass die Wärmedämmung ausserordentlich problematisch war
und einer genaueren Abklärung bedurfte, so dass die Berufungsklägerin auch mit
einem tiefen, völlig unzureichenden Dämmwert und den daraus resultierenden
Folgen rechnen musste.
Es kann des Weiteren darauf hingewiesen werden, dass C._____ in dem ersten
der aufgezeichneten Telefongespräche mit Z._____ im Zusammenhang mit dem
Kurzbericht und der Reaktion der Berufungsklägerin darauf ausführte, nun stehe
B._____ - und damit die Berufungsklägerin, als deren Organ B._____ die Ver-
handlungen führte - vor der Situation, dass sie die Fenster auswechseln müsse,
um die Wohnung bewohnbar zu machen. C._____ hatte vor dem Telefongespräch
mit Z._____ nach eigenem Bekunden am selben Morgen schon zwei-, dreimal mit
B._____ telefoniert gehabt (vgl. zum Ganzen Akten der Vorinstanz, act. III/21a und
21a+b). Die Vermutung liegt sehr nahe, dass in die Aussage von C._____ die Ar-
gumentation von B._____ miteingeflossen ist. Selbst wenn dem nicht so gewesen
sein sollte, so ist B._____ doch wie C._____ in der Immobilienbranche sehr be-
wandert und kennt sich mit Immobilien bestens aus. Es war ihr daher zweifellos
gerade so gut wie C._____ bewusst, dass die Attika-Wohnung in dem Zustand, in
dem sie gemäss Kurzbericht war, nicht ohne das Ergreifen von Massnahmen be-
wohnt werden konnte, denn gemäss den Ausführungen der Berufungsklägerin in
der Berufung hatte C._____ nicht mehr Informationen über den Zustand der Atti-
ka-Wohnung als sie selbst (vgl. auch die Aussage von C._____, Akten der Vo-
rinstanz, act. V/3, S. 3 Ziff. 7 und 8 sowie S. 8 Ziff. 2). Die Akten sprechen daher
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sehr klar dafür, dass die Berufungsklägerin schon vor Vertragsschluss davon aus-
ging, dass die Fenster ausgewechselt werden mussten, um die Wohnung be-
wohnbar zu machen.
Im Übrigen wies C._____ im Telefongespräch mit Z._____ darauf hin, dass
B._____ den Finanzbedarf für das Ersetzen der Fenster beziehungsweise für die
notwendigen Renovationen auf Fr. 300‘000.-- bis Fr. 350‘000.-- geschätzt habe. Er
nannte diesen Betrag im Anschluss an die Aussage, dass ein Ersatz der Fenster
notwendig sei, um die Wohnung bewohnbar zu machen, und als Antwort auf die
daran anschliessende Frage von Z._____, wie hoch die Berufungsklägerin den
Finanzbedarf denn schätzen würde. Dies legt den Schluss nahe, dass sich
B._____ bereits Gedanken darüber gemacht hatte, wie viel noch investiert werden
musste, um die Wohnung bewohnbar zu machen.
Die Aussagen von C._____ anlässlich des Telefongesprächs erscheinen zudem
glaubhaft: Es spricht nichts dafür, dass sich C._____ bewusst und gewollt nicht an
Tatsachen beziehungsweise nicht an das gehalten hätte, was er mit B._____ be-
sprochen hatte. Insbesondere konnte er im Zeitpunkt des Telefongesprächs noch
nicht wissen, dass dieses einmal in einem Zivilprozess eine Rolle spielen würde.
Auch war er von Z._____ und Y._____ mit dem Verkauf der Liegenschaft beauf-
tragt worden, stand also allein mit den Berufungsbeklagten in einem Vertragsver-
hältnis und war damit auch nur ihnen gegenüber verpflichtet, ein für sie möglichst
positives Resultat zu erreichen, und nicht der Berufungsklägerin gegenüber. Dass
er unter diesen Umständen Z._____ von einem Renovationsbedarf in Höhe von in
etwa Fr. 350‘000.-- erzählt hätte, wenn B._____ nicht tatsächlich geltend gemacht
hätte, dass die Fenster ersetzt werden müssten, um die Wohnung bewohnbar zu
machen, und dabei diesen Betrag genannt hätte, ist nicht überzeugend. Die Beru-
fungsklägerin bringt im Weiteren nicht substantiiert vor, dass der Inhalt des Tele-
fongesprächs nicht glaubhaft sei; vielmehr hat sie sich im mündlichen Vortrag vor
der Vorinstanz offenbar selbst auf das Telefongespräch bezogen (vgl. die hand-
schriftliche Ergänzung in den Plädoyernotizen von Rechtsanwalt Wieser, Akten
der Vorinstanz, act. I/7, S. 5 Absatz 2 in fine). Damit aber ist davon auszugehen,
dass sich für die Berufungsklägerin bereits vor Vertragsschluss deutlich abzeich-
nete, dass die Wohnung im damaligen Zustand ohne das Ergreifen von Mass-
nahmen nicht bewohnt werden konnte. Trotzdem unterzeichnete die Berufungs-
klägerin den Kaufvertrag. Wenn sich dann herausstellte, dass tatsächlich Sofort-
massnahmen ergriffen werden mussten (zum Beispiel Heizlüfter für das Erreichen
einer angemessenen Raumtemperatur an kalten Tagen) und dann eine Sanierung
notwendig war, um die Wohnung bewohnen zu können, so kann dies offensichtlich
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nicht als Schlechterfüllung des Vertrags angesehen werden (vgl. auch Art. 200
Abs. 1 OR). Gerade weil sich die Berufungsklägerin als anerkanntermassen ver-
sierte Immobilienfachfrau über die Bedeutung und die Auswirkungen der im Kurz-
bericht aufgeführten Mängel im Klaren sein musste und auch im Klaren war, kann
sie sich zudem nicht auf die von ihr geltend gemachte Zusicherung, die Liegen-
schaft könne als Wohn- und Geschäftshaus genutzt werden, berufen. Die Feststel-
lung der Fachleute im Kurzbericht, dass die Wärmedämmung der Fenstervergla-
sung in der Attika-Wohnung ausserordentlich problematisch war und ein sofortiges
Auswechseln der Verglasung notwendig sein könnte, war so klar, dass sie eine
mögliche Zusicherung von Nichtfachleuten wie den Berufungsbeklagten, die auf
keine Erfahrungswerte zurückgreifen konnten, weil die Attika-Wohnung noch nie
vermietet worden war, deutlich überwog. Die Berufungsklägerin hat aus den Hin-
weisen und Feststellungen im Kurzbericht denn auch die richtigen Schlüsse gezo-
gen und war sich der Unbewohnbarkeit der Attika-Wohnung durchaus bewusst,
wie sich aus dem ersten Telefonat zwischen Z._____ und C._____ ergibt. Unter
diesen Umständen aber würde es Treu und Glauben widersprechen, wenn sich
die Berufungsklägerin auf die behauptete Zusicherung, die Liegenschaft sei als
Wohn- und Geschäftshaus nutzbar, berufen könnte, obwohl sie schon vor Ver-
tragsschluss davon ausgehen musste und auch davon ausging, dass die Be-
wohnbarkeit der Attika-Wohnung im damaligen Zustand fraglich beziehungsweise
nicht gegeben war (vgl. auch hier Art. 200 Abs. 1 OR). Dementsprechend braucht
nicht weiter geprüft zu werden, inwieweit überhaupt eine Zusicherung, die von den
Berufungsbeklagten bestritten wird, vorgelegen hat beziehungsweise was von ei-
ner allenfalls nachgewiesenen Zusicherung überhaupt abgedeckt gewesen wäre.
Nachdem die Berufungsklägerin von den Mängeln noch vor Vertragsschluss
Kenntnis erlangt hatte, fällt im Weiteren ein arglistiges Verschweigen der Mängel
durch die Berufungsbeklagten ausser Betracht.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Argumentation der Berufungsklägerin, die
Wohnung sei aufgrund von gravierenden Mängeln nicht bewohnbar gewesen, eine
Schlechterfüllung des Vertrages nicht darzutun vermag, weil die Berufungsklägerin
schon vor Vertragsschluss über die Mängel und deren Konsequenzen informiert
war. Eine Vertragsverletzung aufgrund dieser Mängel ist unter diesen Umständen
nicht gegeben. Damit aber fehlt es an einer Voraussetzung von Art. 97 Abs. 1 OR,
weshalb die Kosten für die von der Berufungsklägerin getroffenen Massnahmen,
also für den Ersatz der Fenster und für alles, was damit zusammenhing (Gutach-
ten SIGAB, Hebebühne, Gerüste, Reinigung, Mietzinsreduktion, Bauleitung etc.),
nicht den Berufungsbeklagten überbunden werden können. Was die Berufungs-
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klägerin unter dem Titel „Renovation Fassade 2011“ verlangt, hat sie mithin selbst
zu tragen, weshalb ihr der Betrag nicht zugesprochen werden kann.
bb)
Dasselbe ist im Übrigen bezüglich der Schadensposten unter dem Titel
„Kosten infolge zu kalter Wohnung 2009 - 2011“ zu sagen. Weil sich die Unbe-
wohnbarkeit der Attika-Wohnung aufgrund mangelnder Beheizbarkeit ebenso wie
aufgrund Überhitzung der Räume für die Berufungsklägerin schon vor dem Ver-
tragsschluss deutlich abzeichnete, kann nun in eben dieser geltend gemachten
Unbewohnbarkeit - wie bereits einlässlich dargelegt - keine Vertragsverletzung
liegen. Die Kosten für mobile Heizgeräte, für zusätzlichen Stromverbrauch und
aus der gewährten erheblichen Mietzinsreduktion (welche die Berufungsklägerin
im übrigen jeweils für das ganze Jahr in Rechnung stellt, da sie wegen der Über-
hitzung der Räume dieselbe Mietzinsreduktion gewährt hat wie für die fehlende
Beheizbarkeit, vgl. Akten der Vorinstanz, act. II/21), die gemäss Berufungsklägerin
alle ihren Grund in der Unbewohnbarkeit der Wohnung, wie sie von ihr übernom-
men worden ist, haben sollen, können daher nicht als Schaden geltend gemacht
werden. Die Berufungsklägerin hat sie vielmehr selbst zu tragen.
Lediglich der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die Berufungsklägerin
- wenn denn eine Vertragshaftung der Berufungsbeklagten gegeben wäre - im
Rahmen ihrer Schadenminderungspflicht viel früher hätte reagieren müssen und
keinesfalls etwa eineinhalb Jahre hätte zuwarten dürfen, bevor sie Massnahmen
zur Behebung der Mängel ergriff. Selbst wenn daher die Voraussetzungen von Art.
97 Abs. 1 OR erfüllt wären und die Berufungsklägerin Kosten aus zusätzlichem
Stromverbrauch und Mietzinsreduktion geltend machen könnte, wären diese nicht
in der verlangten Höhe zuzusprechen.
cc)
In einem weiteren Punkt macht die Berufungsklägerin geltend, sie habe
Kosten für die Instandstellung der Liegenschaft gehabt, insbesondere Anpassung
der Brandmeldeanlage, Elektroänderungen betreffend die Brandmeldeanlage und
weitere Auflagen der Feuerpolizei. Auch dabei handle es sich um zugesicherte
Eigenschaften, denn wenn Auflagen der Feuerpolizei diese Sanierung notwendig
machten, sei das Wohn- und Geschäftshaus nicht in gebrauchsfähigem Zustand.
Bereits vor der Vorinstanz hat die Berufungsklägerin geltend gemacht, sie habe
verschiedene Aufwendungen aufgrund feuerpolizeilicher Auflagen, die von den
Berufungsbeklagten nicht erfüllt worden seien, gehabt (Akten der Vorinstanz, act.
I/1, S. 6 f. Ziff. 9 f.). Die Berufungsbeklagten haben daraufhin bestritten, dass beim
Verkauf noch unerfüllte Auflagen der Feuerpolizei bestanden hätten (Akten der
Seite 12 — 19
Vorinstanz, act. I/2, S. 10 f. Ziff. 31 ff.). Es wäre daher an der Berufungsklägerin
gelegen nachzuweisen, dass die von ihr geltend gemachten Aufwendungen tat-
sächlich auf Auflagen der Feuerpolizei beruhten, die bereits von den Berufungs-
beklagten hätten erfüllt werden müssen. Das hat sie jedoch nicht getan. Die Beru-
fungsklägerin hat zwar die Rechnungen für die von ihr behaupteten Aufwendun-
gen eingereicht, jedoch hat sie es unterlassen, feuerpolizeiliche Bewilligungen,
Verfügungen und Ähnliches zu den Akten zu geben oder zur Edition zu verlangen,
die entsprechende Auflagen und das Nichterfüllen derselben durch die Berufungs-
beklagten belegen könnten. Die Berufungsbeklagten wiederum haben zwar zwei
Schreiben der Gebäudeversicherung Graubünden, Feuerpolizei, eingereicht, in
welchen auch Auflagen gemacht werden. Zum einen aber datieren diese Schrei-
ben vom 13. Februar 2007 und vom 10. Juli 2007 (Akten der Vorinstanz, act. III/10
und 12) und es ergibt sich aus den Akten in keiner Weise, dass die in diesen
Schreiben gemachten Auflagen bis zum Verkauf der Liegenschaft im Oktober
2009 noch nicht erfüllt gewesen wären. Zum anderen befassen sich die in diesen
Schreiben gemachten Auflagen nicht mit den Bereichen, in denen die von der Be-
rufungsklägerin geltend gemachten Kosten angefallen sein sollen. In diesem Zu-
sammenhang sei exemplarisch darauf hingewiesen, dass im Schreiben der Ge-
bäudeversicherung Graubünden vom 13. Februar 2007 sogar ausdrücklich fest-
gehalten wird, dass die Brandmeldeanlage separat rapportiert werde (Akten der
Vorinstanz, act. III/10, S. 2 Ziff. 15). Dieser separate Rapport findet sich in den
Akten jedoch nicht. Und schliesslich hat C._____ in seiner Zeugeneinvernahme
zwar bestätigt, dass ein Gespräch mit dem zuständigen Architekten zum Resultat
geführt habe, dass gemäss den vorhandenen Feuerpolizeiberichten gewisse ge-
meldete Mängel noch nicht instand gestellt worden seien (Akten der Vorinstanz,
act. V/3, S. 6 Ziff. 6 und 7). Jedoch ergibt sich aus der Zeugeneinvernahme nicht,
um welche Mängel es sich gehandelt haben soll, so dass nicht entschieden wer-
den kann, ob der Zeuge von den Mängeln spricht, die die Berufungsklägerin mit
den geltend gemachten Aufwendungen behoben haben will. Insgesamt gesehen
hat die Berufungsklägerin daher nicht nachgewiesen, dass die Aufwendungen, die
sie von den Berufungsbeklagten ersetzt haben möchte, auf feuerpolizeilichen Auf-
lagen beruhen. Ebenso fehlt der Nachweis, dass bereits die Berufungsbeklagten
diese Auflagen hätten erfüllen müssen.
Die Kosten für die Sanierung der Liftanlage sowie für die Schliessanlage begrün-
det die Berufungsklägerin in der Berufung nicht weiter, womit sie den Begrün-
dungsanforderungen nicht genügt. Folgte man ihren Ausführungen vor der Vo-
rinstanz, so waren die Aufwendungen für die Liftanlage nötig, weil die Berufungs-
Seite 13 — 19
beklagten keinen Servicevertrag abgeschlossen gehabt haben sollen. Die Beru-
fungsbeklagten haben mittels Kopien aber nachgewiesen, dass in den Jahren vor
dem Verkauf lückenlose Serviceverträge bestanden haben (Akten der Vorinstanz,
act. III/14), womit der Argumentation der Berufungsklägerin der Boden entzogen
ist. Ebenso wurde die Rechnung für die Schliessanlage gemäss Aktenlage durch
die D._____ AG bezahlt und nicht durch die Berufungsklägerin (Akten der Vo-
rinstanz, act. III/11), weshalb die Berufungsklägerin diese Kosten von den Beru-
fungsbeklagten nicht zurückfordern kann, zumal die Berufungsklägerin weder gel-
tend gemacht noch bewiesen hat, dass sie der D._____ AG die Kosten erstattet
oder dass die D._____ AG ihr die Forderung abgetreten hätte.
Was die Berufungsklägerin unter dem Titel „Instandstellung nach Antritt Liegen-
schaft 2009“ fordert, kann ihr nach dem Gesagten nicht zugesprochen werden.
c)
Zusammenfassend ergibt sich, dass die geltend gemachten Forderungen
der Berufungsklägerin gegen die Berufungsbeklagten allesamt nicht zugesprochen
werden können. Die Vorinstanz hat folglich die Klage zu Recht abgewiesen. Die
Berufung erweist sich somit als unbegründet; das vorinstanzliche Urteil ist zu be-
stätigen.
5.
Im Übrigen wäre auch das Folgende zu bedenken: Die Berufungsklägerin
ist vom Mieter der Attika-Wohnung mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 darauf
hingewiesen worden, dass an kalten Tagen die Temperatur in der Wohnung nur
12°C betrage (Akten der Vorinstanz, act. II/18). Mit Schreiben vom 15. Januar
2010 hat die Berufungsklägerin darauf reagiert und den Mieter um einen Termin
zur gemeinsamen Begehung gebeten (Akten der Vorinstanz, act. II/19). Am 18.
Februar 2010 hat die Berufungsklägerin dem Mieter gegenüber festgestellt, nach
mehrmaligen Kontrollen der Heizung, der Heizleistung und der Wohnungstempe-
ratur sei ihr bewusst, dass die Wohnung ohne zusätzliche Heizkörper nicht ord-
nungsgemäss benutzt werden könne (Akten der Vorinstanz, act. II/20). Am 23.
Februar 2010 hat die Berufungsklägerin zum ersten Mal gegenüber den Beru-
fungsbeklagten Mängel der Liegenschaft geltend gemacht (Akten der Vorinstanz,
act. II/7). Dieser Ablauf wirft die Frage auf, ob die Mängelrüge rechtzeitig (Art. 201
OR) erhoben worden ist.
a)
Bei der Beurteilung, ob eine Mängelrüge rechtzeitig erfolgt ist, muss auf die
konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere auf die Art der Mängel abge-
stellt werden. Grundsätzlich ist die Rügefrist kurz zu bemessen, wenn es sich um
einen Mangel handelt, bei dem die Gefahr besteht, dass ein Zuwarten zu einem
Seite 14 — 19
grösseren Schaden führen kann (BGE 118 II 142 E 3b, mit Hinweis). Wenn dies
nicht der Fall ist, hält das Bundesgericht eine siebentägige Rügefrist für angemes-
sen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 29. April 2009, 4A_82/2008, E. 7.1; Urteil
des Bundesgerichts vom 3. Mai 2004, 4C.82/2004, E. 2.3, mit Hinweis, in: Pra
93/2004 Nr. 146 S. 828; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts vom 1. April 2011,
4D_4/2011, E. 4.1).
Die Rügefrist beginnt mit der Entdeckung des Mangels. Ein Mangel gilt dann als
entdeckt, wenn der Käufer davon solche Kenntnis erlangt hat, dass er eine genü-
gend substantiierte Rüge erheben kann. Bei Mängeln, die nach und nach zum
Vorschein kommen, weil sie in ihrer Ausdehnung oder Intensität wachsen, genü-
gen dafür noch nicht die ersten Anzeichen. Bei solchen Mängeln darf deshalb eine
Entdeckung erst angenommen werden, wenn der ernsthafte Charakter des Zu-
standes deutlich wird und der Käufer die Bedeutung und Tragweite der Mängel
erfassen kann (vgl. BGE 131 III 145 E 7.2; BGE 118 II 142 E. 3b).
b)
Wie bereits aufgezeigt, ergibt sich aus den Akten deutlich, wann die Beru-
fungsklägerin von der behaupteten Mangelhaftigkeit der Attika-Wohnung erfahren
hat und wann sie die Verkäufer darüber informiert hat. Zwischen der Mängelrüge
des Mieters der Attika-Wohnung und der Mitteilung der Berufungsklägerin an die
Berufungsbeklagten liegen zwei Monate und 9 Tage. Auch wenn der Berufungs-
klägerin zuzugestehen ist, dass sie zunächst die Mängelrüge des Mieters prüfen
musste, so liegt dieser Zeitraum doch weit über dem, was als „sofortige Anzeige“
im Sinne von Art. 201 Abs. 1 OR gelten kann. Insbesondere geht es nicht an, dass
die Berufungsklägerin nach der Mängelrüge durch den Mieter einen weiteren Mo-
nat zugewartet hat, bevor sie aktiv geworden ist. Es trifft zwar zu, dass die Män-
gelrüge des Mieters 10 Tage vor Weihnachten erhoben worden ist. Trotzdem hätte
die Berufungsklägerin reagieren können, lagen zwischen dem 15. Dezember
2009, an welchem die Mängelrüge bei der Berufungsklägerin eingegangen sein
dürfte, und dem 24. Dezember 2009 doch insgesamt sechs Arbeitstage. Im Januar
2010 wiederum hat die Berufungsklägerin weitere 10 Arbeitstage zugewartet, bis
sie sich überhaupt nur gegenüber dem Mieter geäussert hat. Abklärungen bezüg-
lich des vom Mieter gerügten Mangels hatte sie in diesem Zeitpunkt noch keine
getroffen. Gemäss Art. 201 Abs. 1 OR hat der Käufer die empfangene Sache je-
doch zu prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist. Die Beru-
fungsklägerin hätte daher zügig aktiv werden müssen, nachdem der Mieter ihr ei-
nen Mangel angezeigt hatte. Dies hat sie nicht getan. Ihre Mängelrüge ist daher
mit Bezug auf die mangelhafte Beheizbarkeit zu spät erfolgt. Dass mit einer Über-
hitzung der Räume zu rechnen war, ergibt sich schon mit aller Deutlichkeit aus der
Seite 15 — 19
Aktennotiz 01 der F._____AG [Akten der Vorinstanz, act. II/46, S. 6 Absatz 4],
welche der Berufungsklägerin vor Vertragsschluss bekannt war, so dass diesbe-
züglich gar kein Mangel der Kaufsache vorliegen kann.
c)
Die Berufungsbeklagten haben nun aber weder vor der Vorinstanz noch im
Berufungsverfahren die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge thematisiert. Insbesondere
haben sie nicht geltend gemacht, die Mängelrüge sei verspätet erfolgt. Es ist da-
her zu entscheiden, ob das Gericht die Verspätung von Amtes wegen berücksich-
tigen muss.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt die
Behauptungslast für die
Tatsache der verspäteten Mängelrüge beim Verkäufer, während der Käufer die
Beweislast für die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge trägt (vgl. BGE 118 II 147 E 3b).
Wendet also der Verkäufer die Verspätung der Mängelrüge nicht rechtzeitig ein,
so gilt aufgrund der Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO), dass der Richter
die Verspätung und als deren Folge die gesetzliche Genehmigungsvermutung
nicht von Amtes wegen berücksichtigen darf (Schönle/Higi, Zürcher Kommentar, N
27 zu Art. 201 OR; vgl. zur vergleichbaren Situation beim Werkvertrag Gauch, Der
Werkvertrag, 5. Auflage, Zürich 2011, N 2168; a.M. Gautschi, Berner Kommentar,
N 1 zu Art. 371 OR). Steht jedoch der Umstand, dass der Käufer die Mängel nicht
rechtzeitig gerügt hat, aus irgendeinem Grund (namentlich aufgrund der Beweisla-
ge) prozessual fest, so muss der Richter die damit verbundene Genehmigungs-
wirkung von Amtes wegen berücksichtigen; dies auch dann, wenn der Verkäufer,
der die Mängelhaftung bestreitet, sich nicht auf die Verwirkung beruft (vgl. Gauch,
a.a.O., N 2174; Schönle/Higi, a.a.O, N 44 zu Art. 201 OR).
Wie bereits aufgezeigt, ergibt sich aus den Akten sehr deutlich, wann die Beru-
fungsklägerin von der behaupteten mangelhaften Beheizbarkeit der Attika-
Wohnung erfahren und wann sie die Verkäufer darüber informiert hat. Damit aber
steht die Verspätung der Mängelrüge mit Bezug auf die Beheizbarkeit der Attika-
Wohnung allein schon aufgrund des Beweisergebnisses fest, weshalb sie vom
Gericht von Amtes wegen berücksichtigt werden kann. Die Forderungen, die ge-
mäss Berufungsklägerin in der fehlenden Beheizbarkeit der Wohnung ihre Be-
gründung haben, könnten daher aufgrund der verspäteten Mängelrüge auch dann
nicht zugesprochen werden, wenn die Berufungsklägerin die fehlende Beheizbar-
keit nicht schon vor Vertragsschluss hätte erkennen müssen beziehungsweise
erkannt hätte.
Seite 16 — 19
6.
Gemäss Rechtsbegehren ficht die Berufungsklägerin auch die im vor-
instanzlichen Verfahren zugesprochene aussergerichtliche Entschädigung sowie
die Verlegung der Verfahrenskosten durch die Vorinstanz an. In der Begründung
der Berufung unterlässt sie es jedoch, sich zu diesen Punkten zu äussern. Insbe-
sondere hat sie auf jedwelche Ausführungen für den Fall verzichtet, dass das vor-
instanzliche Urteil entgegen dem Antrag in der Berufung gänzlich oder teilweise
geschützt wird. Es fehlt damit an konkreten und substantiierten Rügen mit Bezug
auf den vorinstanzlichen Kostenentscheid. Die Berufungsklägerin setzt sich in die-
ser Hinsicht in keiner Weise mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander. Die
Berufung vermag daher in diesen Punkten dem Begründungserfordernis nicht zu
genügen und es ist nicht weiter darauf einzugehen. Selbst wenn aber die im vor-
instanzlichen Verfahren vorgenommene Verteilung der Prozesskosten (Gerichts-
kosten und Parteientschädigung; Art. 95 Abs. 1 ZPO) zu überprüfen wäre, so wür-
den sich keine Änderungen aufdrängen, da die Vorinstanz bei ihrem diesbezügli-
chen Entscheid durchaus im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben (Art. 106 Abs. 1
ZPO; Art. 2 und 3 Honorarverordnung) geblieben ist.
7.
Abschliessend sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens (Gerichts-
kosten und Parteientschädigung) zu verlegen. Es hat sich vorliegend gezeigt, dass
die Berufung abgewiesen werden muss. Damit aber unterliegt die Berufungskläge-
rin mit ihrem Rechtsmittel vollständig, weshalb die Prozesskosten zu ihren Lasten
gehen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsklägerin hat folglich die Gerichtskos-
ten für das Berufungsverfahren, die gestützt auf Art. 9 der Verordnung über die
Gerichtsgebühren in Zivilverfahren (VGZ; BR 320.210) auf Fr. 8'000.-- festgesetzt
werden, gänzlich zu tragen. Sie werden mit dem von der Berufungsklägerin geleis-
teten Kostenvorschuss von Fr. 10'000.-- verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der
Restbetrag des Kostenvorschusses von Fr. 2'000.-- wird der Berufungsklägerin
zurückerstattet.
Bezüglich der Parteientschädigung für das Berufungsverfahren ist festzustellen,
dass die Berufungsbeklagten keine Honorarnote eingereicht haben. Die II. Zivil-
kammer des Kantonsgerichts hat die ausseramtliche Entschädigung somit nach
pflichtgemässem Ermessen festzusetzen. Angesichts der sich stellenden Sach-
und Rechtsfragen sowie unter Berücksichtigung der eingereichten Rechtsschrift
erscheint der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts für die Berufungsbeklagten ein
Aufwand von pauschal Fr. 4'000.-- (inklusive Barauslagen und Mehrwertsteuer) als
angemessen. Auch diese Kosten hat die Berufungsklägerin aufgrund ihres Unter-
liegens vollständig zu übernehmen. Die Berufungsklägerin wird daher verpflichtet,
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die Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren insgesamt mit Fr. 4'000.--
ausseramtlich zu entschädigen.
Seite 18 — 19
III. Demnach wird erkannt: 1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8'000.-- gehen zu Lasten der
X._____AG und werden mit dem von dieser geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet. Der Restbetrag des Kostenvorschusses in Höhe von Fr. 2'000.--
wird der X._____AG durch das Kantonsgericht von Graubünden zurücker-
stattet.
3.
Die X._____AG hat Y._____ und Z._____ für das Berufungsverfahren mit
insgesamt Fr. 4'000.-- aussergerichtlich zu entschädigen.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von mindesten 30‘000 Franken betreffende
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische
Bundesgericht geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, in-
nert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entschei-
dung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen.
Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vorausset-
zungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und
90 ff. BGG.
5.
Mitteilung an:
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