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Kanton:	GR
Fallnummer:	ZK2-12-26

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	13.06.2012
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Ausweisung
Schlagwörter :	Recht; Ausweisung; Gesuch; Verfahren; Entscheid; Erstreckung; Mietverhältnis; Wohnung; Mieter; Fällen; Sachverhalt; Mietverhältnisses; Surselva; Rechtsschutz; Bezirks; Ausweisungsverfahren; Gericht; Verfügung; Steigerungsbedingungen; Gesuchsgegner; Zivilprozessordnung; Kommentar; Streitwert; Schweizerische; Beschwerdeführern; Vorinstanz; Kündigung; Bezirksgericht; Einzelrichter
Rechtsnorm:	Art. 106 ZPO ;Art. 126 ZPO ;Art. 229 ZGB ;Art. 257 ZPO ;Art. 272a OR ;Art. 292 StGB ;Art. 320 ZPO ;Art. 64 ZPO ;Art. 651 ZGB ;Art. 9 BV ;
Referenz BGE:	-
Kommentar:	Sutter-Somm, Hasenböhler, Leuenberger, Schweizer, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Art. 257 OR ZPO, 2010 Dieter Hofmann, Schweizer, Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 257 ZPO, 2010 Spühler, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 321 ZPO ; Art. 311 ZPO, 2017

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Ref.:
Chur, 13. Juni 2012
Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 12 26

22. Juni 2012
Verfügung
II. Zivilkammer
Vorsitz Hubert
Aktuarin Thöny

In der zivilrechtlichen Beschwerde
des X. und Y., Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent Augustin,
Quaderstrasse 8, 7000 Chur,

gegen

den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Surselva vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am
8. Mai 2012, in Sachen des Z., Beschwerdegegner, gegen die Beschwerdeführer,
betreffend Ausweisung,
hat sich ergeben:

---

I. Sachverhalt
A.
Im Rahmen einer zwangsweise angestrengten Auflösung des Miteigentums von X. an
der Liegenschaft Nr. 298, Plan 3, Grundbuch der Gemeinde A., ordnete der Kreisnotar Lumne-
zia/Lugnez gestützt auf Art. 651 ZGB eine öffentliche Versteigerung der Miteigentumsanteile
im Sinne von Art. 229 ZGB an. In der gleichen Verfügung wurden die Steigerungsbedingungen
festgehalten, wobei Ziffer 4 die folgende Regelung vorsah:
„Der Besitzesantritt erfolgt per 31. März 2012 um 14.00 Uhr. Bis zu
diesem Termin ist das Steigerungsobjekt restlos zu räumen und im ge-
reinigten Zustand zu übergeben. X. und seine Ehegattin sind berechtigt,
das Grundstück (Miteigentumsanteil zu 2/5) bis 31. März 2012 um
14.00 Uhr zu bewohnen. Für die Monate Dezember 2011 bis und mit
März 2012 bezahlt X. dem Ersteigerer einen monatlichen Mietzins von
CHF 700.00. Die laufenden Nebenkosten, bezogen auf den Miteigen-
tumsanteil zu 2/5 an der Liegenschaft Nr. 298, gehen bis zum 31. März
2012 ebenfalls zulasten von X..“
Am 25. November 2011 wurde die öffentliche Versteigerung durchgeführt. Die Gesamtliegen-
schaft Nr. 298 ging zum Preis von Fr. 300‘000.-an Z..
B.
Mit Eingabe vom 23. März 2012 stellten X. und Y. bei der Schlichtungsbehörde für
Mietsachen Surselva ein Gesuch um Mieterstreckung bis zum 30. September 2012. Am 2.
Mai 2012 erteilte die Schlichtungsbehörde für Mietsachen Surselva die Klagebewilligung.
C.
Am 2. April 2012 stellte Z. beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Surselva ein Gesuch
um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO, wobei er das folgende Rechtsbegeh-
ren stellte:
„1. Das Gesuch sei gutzuheissen und den Gesuchsgegnern sei richter-
lich zu befehlen, die Wohnung im Dachgeschoss Liegenschaft „Z.“,
Parzelle Nr. 298, Plan 3, auf Gemeindegebiet von A., in welcher
die Gesuchsgegner bis zum 31. März 2012, 14.00 Uhr, das Recht
gehabt haben, zu wohnen, unverzüglich zu verlassen, restlos zu
räumen und im gereinigten Zustand und mit allen Schlüsseln an den
Gesuchsteller zu übergeben.
2. Den Gesuchsgegnern sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen
Befehl nach Ziffer 1 Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art.
343 Abs. 1 lit. a ZPO).
3. Verlassen die Gesuchsgegner die vorerwähnte Wohnung nicht in-
nert 10 Tagen seit Rechtskraft des Urteils des Bezirksgerichts Sur-
selva, gereinigt und geräumt, sei der Gesuchsteller zu berechtigen -
nebst der Bestrafung nach Ziffer 2 - , auf Kosten der Gesuchsgeg-
ner polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO).
4. Zusprechung einer angemessenen Umtriebsentschädigung nach
richterlichem Ermessen.
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---

5. Unter Kostenund Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchsgeg-
ner.“
D.
In ihrer Stellungnahme vom 3. Mai 2012 beantragten X. und Y., es sei auf das Gesuch
nicht einzutreten, eventualiter sei es unter Kostenund Entschädigungsfolge gemäss Gesetz
abzuweisen. In prozessualer Hinsicht ersuchten die Gesuchsgegner um Sistierung des Verfah-
rens bis zum rechtskräftigen Entscheid des pendenten Parallelverfahrens betreffend Erstre-
ckung des Mietverhältnisses bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Surselva.
E.
Mit Entscheid vom 8. Mai 2012, gleichentags mitgeteilt, erkannte der Einzelrichter am
Bezirksgericht Surselva wie folgt:
„1. Das Gesuch wird gutgeheissen und die Gesuchsgegner werden an-
gewiesen, die Wohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft „Z.“, in
A., bis spätestens Donnerstag, 31. Mai 2012, mittags 12.00 Uhr,
zu räumen und ordentlich abzugeben.

Der Vermieter wird ermächtigt, ab diesem Datum die Wohnung auf
seine Kosten zu räumen.
2. Dieser Entscheid ergeht unter Androhung der Straffolgen nach Art.
343 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 292 StGB, wonach mit Busse be-
straft wird, wer der von einer zuständigen Behörde einem zu-
ständigen Beamten unter Hinweis auf die Straffolgen dieses Arti-
kels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet.
3. Falls die gesuchsgegnerische Partei den Anordnungen dieser Verfü-
gung nicht innert Frist Folge leistet, kann die gesuchstellende Partei
den Einzelrichter schriftlich veranlassen, das zuständige Polizeior-
gan gerichtlich anzuweisen, die Ausweisung gemäss dieser Verfü-
gung zu vollziehen (Art. 343 Abs. 1 lit. d und Abs. 3 ZPO sowie
Art. 9

EGzZPO). Dadurch entstehende (Polizei-)Kosten würden gleichfalls
dem Gesuchsteller belastet, unter Regresserteilung auf die Ge-
suchsgegner.
4. Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 1‘500.00 (Entscheidge-
bühr) werden der gesuchsgegnerischen Partei auferlegt und mit
dem von der gesuchstellenden Partei geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet. Die gesuchsgegnerische Partei wird verurteilt, diesen
Betrag der gesuchstellenden Partei zu ersetzen und ihr unter solida-
rischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von CHF 200.00 zu
bezahlen.
5. (Rechtsmittelbelehrung).
6. (Mitteilung).“
F.
Gegen diesen Entscheid liessen X. und Y. am 21. Mai 2012 Berufung beziehungswei-
se Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden erheben, wobei sie das folgende
Rechtsbegehren stellten:
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---

„1. Der angefochtene Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht
Surselva vom 08.05.2012 (Proz. Nr. 135-2012-161) sei aufzuhe-
ben.
2. Eventualiter sie der angefochtene Entscheid aufzuheben und die
Rechtsache der Erstinstanz zu neuem Entscheid zurück zu verwei-
sen.
3. In prozessualer Hinsicht sei vorliegende Rechtschrift als zivilrechtli-
che Berufung entgegen zu nehmen und zu beurteilen.
4. Sollte das Rechtsmittel als Beschwerde entgegen genommen wer-
den, sei derselben praesidialiter und vorweg (vor Anhörung der Ge-
genpartei) aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und Z. gleichzeitig
praesidialiter anzuweisen, jegliche Räumungsaktionen bis zu
rechtskräftigem Entscheid des Kantonsgerichts zu unterlassen.
5. Unter Kostenund Entschädigungsfolgen.“
G.
Mit Verfügung vom 24. Mai 2012 erteilte der Vorsitzende der II. Zivilkammer des Kan-
tonsgerichts von Graubünden dem als Beschwerde entgegengenommenen Rechtsmittel die
aufschiebende Wirkung und legte fest, dass die Vollstreckung des angefochtenen Entscheides,
namentlich die Räumung des Mietobjektes durch den Beschwerdegegner, einstweilen, dass
heisst bis zum Erlass anderweitiger Anordnungen, zu unterbleiben habe.
H.
In seiner Beschwerdeantwort vom 26. Mai 2012 beantragte Z. die vollumfängliche
Abweisung der Beschwerde unter Kostenund Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchs-
gegner, soweit darauf überhaupt einzutreten sei. Dem Rechtsbegehren gemäss Ausweisungs-
begehren vom 2. April 2012 sei vollumfänglich stattzugeben.
Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid
wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
II. Erwägungen
1.a)
Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. De-
zember 2008 (ZPO; SR 272) sind erstinstanzliche Endund Zwischenentscheide mittels des
ordentlichen Rechtsmittels der Berufung anfechtbar. Dies gilt auch für die Anfechtung von
Entscheiden, die im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO er-
gangen sind (vgl. Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 2010, Art. 257 N 36). In vermö-
gensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt
aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens 10'000 Franken beträgt (Art. 308 Abs. 2
ZPO).
b)
Entgegen den Ausführungen von X. und Y. entspricht der Streitwert für den Fall, dass
ein Erstreckungsbegehren zu beurteilen ist, dem Mietzins inklusive Nebenkosten für die bean-
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tragte Dauer der der Erstreckung (vgl. SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3.
Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, N. 31f zu Art. 274f; Lachat, Das Mietrecht für die Praxis, 8.
Auflage, Zürich 2009, N 5/4.3.1 S. 96). Weitere Positionen, wie die geltend gemachten Kos-
ten für eine Ersatzunterkunft sowie die vorübergehende Einstellung von Mobilien und Woh-
nungseinrichtungen, sind demgegenüber für die Streitwertberechnung irrelevant. Gemäss
Steigerungsbedingungen hätte die Wohnung per 31. März 2012 geräumt und übergeben wer-
den müssen. Mit Gesuch vom 2. April 2012 verlangte Z. die unverzügliche Ausweisung. X.
und Y. wollen gemäss eigenen Darstellungen bis spätestens Ende September 2012 ausziehen.
Entsprechend verlangen sie mit dem Mieterstreckungsgesuch, das Mietverhältnis bis zum 30.
September 2012 zu erstrecken. Strittig ist somit eine Verlängerung der Vertragsdauer um
sechs Monate. Bei einem Mietzins von Fr. 700.-- (vgl. Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen act.
II/1) ergibt dies einen Streitwert von Fr. 4‘200.--. Damit ist der für eine Berufung erforderliche
Streitwert von Fr. 10‘000.-- nicht erreicht, weshalb die Eingabe als Beschwerde entgegenzu-
nehmen ist.
2.
Gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. a des Einführungsgesetzes zur schweizerischen Zivilprozess-
ordnung (EGzZPO; BR 320.100) entscheidet das Kantonsgericht von Graubünden in einzelrich-
terlicher Kompetenz, wenn der Streitwert im Rechtsmittelverfahren wie im vorliegenden Fall
Fr. 5'000.-- nicht überschreitet (vgl. auch die Verfügungen der I. Zivilkammer ZK1 11 37 vom
16. Juni 2011 und der II. Zivilkammer ZK2 11 15 vom 27. April 2011). Kommt hinzu, dass
die Beschwerde wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden offensichtlich unbe-
gründet ist, weshalb der zuständige Vorsitzende ohnehin in einzelrichterlicher Kompetenz ent-
scheidet (Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG; BR 173.000]).
3.
Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 320 ZPO). Der Begriff der un-
richtigen Rechtsanwendung umfasst jeden Verstoss gegen geschriebenes und ungeschriebe-
nes Recht. Die Beschwerdeinstanz überprüft entsprechende Rügen mit freier Kognition. Für die
Beschwerde hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung gilt indessen eine beschränkte Kognition.
Diesfalls ist eine qualifiziert fehlerhafte Feststellung des Sachverhalts erforderlich, wobei „of-
fensichtlich unrichtig“ gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist (Frei-
burghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich 2010, Art. 320 N 3 ff.; Spühler, in: Spüh-
ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel
2010, Art. 320 N 1 f.).
4.
Der Beschwerdegegner hat die fragliche Wohnung in A. anlässlich einer öffentlichen
Versteigerung unter anderem von den Beschwerdeführern als Miteigentümer zu Alleineigentum
erworben. Sein Ausweisungsgesuch stützt er auf Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen (act.
II/1), wonach der Besitzesantritt auf den 31. März 2012 festgelegt wurde. Gleichzeitig wurde
den Beschwerdeführern das Recht eingeräumt, die Wohnung bis am 31. März 2012 gegen
Entrichtung eines Mietzinses von Fr. 700.-pro Monat zu bewohnen. X. und Y. haben die
Wohnung jedoch nicht auf den festgelegten Zeitpunkt hin geräumt und dem Beschwerdegeg-
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ner übergeben. Sie berufen sich auf Mietrecht und machen namentlich geltend, sie hätten ein
Mieterstreckungsverfahren eingeleitet, welches einer Ausweisung entgegenstehe.
Der Eigentumserwerb durch den Gesuchsteller wird von den Beschwerdeführern grundsätzlich
nicht in Frage gestellt und ist unbestritten. Insoweit steht Z. grundsätzlich ein sachenrechtli-
cher Rückgaberespektive Herausgabeanspruch zu, den er mittels Ausweisungsgesuch durch-
setzen kann (vgl. Martin Tanner, Die Ausweisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen
gemäss Art. 257 ZPO, in: zzz 2010, S. 303; Fabienne Hohl, die Ausweisung von Wohnungs-
und Geschäftsmietern, in: mp 1/97 S. 2 f.). Eigentumsrechte können allerdings vertraglich
beschränkt werden. Die Beschwerdeführer wie auch die Vorinstanz gehen offenbar ohne eine
nähere Begründung - davon aus, dass mit Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen ein Mietvertrag
begründet worden ist. Gestützt darauf wehren sich X. und Y. gegen die Ausweisung. Die Fra-
ge, ob vorliegend tatsächlich ein (zumindest faktisches) Mietverhältnis begründet wurde,
ob mit Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen lediglich der Vollzug der öffentlichen Versteigerung
geregelt werden sollte, wird weder von der Vorinstanz noch von den Beschwerdeführern the-
matisiert. Da sich die auf Mietrecht beruhenden Einwände, wie nachfolgend aufzuzeigen sein
wird, als offensichtlich unbegründet erweisen und dem Ausweisungsgesuch auch bei Beja-
hung eines befristeten Mietverhältnisses stattzugeben wäre, braucht im vorliegenden Verfah-
ren nicht weiter darauf eingegangen werden.
5.
Die Beschwerdeführer machen geltend, während hängigem mietrechtlichem Erstre-
ckungsverfahren könne nicht parallel ein Ausweisungsverfahren angestrengt werden. Dem
stünde die Sperrwirkung gemäss Art. 64 Abs. 1 ZPO entgegen. Werde ein solches trotzdem
instanziert, sei der im Ausweisungsverfahren zuständige Richter gehalten, auf das Auswei-
sungsgesuch entweder nicht einzutreten stattdessen das Verfahren bis zum rechtskräfti-
gen Abschluss des mietrechtlichen Erstreckungsverfahrens zu sistieren.
a)
Nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts fehlt es an einer Bestimmung, welche das
parallel zum Verfahren betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses eingeleitete Auswei-
sungsverfahren koordiniert. Dies betrifft unter anderem auch die Konstellation, bei welcher ein
Erstreckungsgesuch im vereinfachten Verfahren, die Mietausweisung aber mit dem (summari-
schen) Rechtsschutz in klaren Fällen verlangt wird. Lehre und Rechtsprechung haben sich in
solchen Fällen dafür ausgesprochen, dass die Frage nach der Erstreckbarkeit des Mietverhält-
nisses analog wie die Frage nach der Gültigkeit einer Kündigung im Ausweisungsverfahren
als Vorfrage zu behandeln ist und somit im Rahmen des Ausweisungsverfahrens dennoch ge-
prüft werden kann, solange im mietrechtlichen Verfahren kein Entscheid ergangen ist. Wie die
Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, steht damit der Umstand, dass bei der Mietschlich-
tungsstelle eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt wurde, einem Ausweisungsbe-
gehren nicht entgegen. Die Sperrwirkung der Rechtshängigkeit betrifft einzig parallele Verfah-
ren mit identischem Streitgegenstand. Ausweisung und Erstreckung des Mietverhältnisses
sind in diesem Sinne nicht identisch (vgl. zum Ganzen PF110018 des Obergerichts Zürich vom
1. Juli 2011 mit weiteren Hinweisen; Entscheid des Kantonsgerichts von St. Gallen
BE.2011.14 vom 9. Mai 2011).
Seite 6 — 11

---

b)
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob das (summarische) Ausweisungs-
verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des mietrechtlichen Kündigungsschutzes im ver-
einfachten Verfahren zu sistieren wäre, weil der Entscheid vom Ausgang eines anderen Ver-
fahrens abhängig ist (vgl. Art. 126 Abs. 1 ZPO). Dagegen spricht die Natur des summarischen
Verfahrens, und eine Sistierung des Ausweisungsgesuches wäre nur dann in Betracht zu zie-
hen, wenn berechtigte Interessen der Parteien sonst nicht berücksichtigt werden könnten.
Dies ist vorliegend wie die nachfolgende Erwägung zeigt - nicht der Fall. Entgegen den Aus-
führungen der Beschwerdeführer hat das Obergericht Zürich in seinem Entscheid vom 1. Juli
2011 (PF110018) die Frage nach der Sistierung nicht offen gelassen. Vielmehr hat es eine
Sistierung des Ausweisungsverfahren als nicht opportun erachten und abgelehnt (E. II.5.).
Offen gelassen hat es lediglich die Frage, ob allenfalls das mietrechtliche Hauptverfahren wäh-
rend hängigem Ausweisungsverfahren sistiert werden soll (E. II./2.). Diese Konstellation ist
jedoch für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung, weshalb darauf nicht weiter einzuge-
hen ist.
c)
Kann nach jetzt geltendem Recht keine Überweisung des Verfahrens betreffend Erstre-
ckung des Mietverhältnisses mehr erfolgen und ist eine Sistierung des Ausweisungsverfahrens
nicht opportun, so bleibt nur, die Erstreckung, die im Rahmen des Ausweisungsprozesses eine
Vorfrage darstellt, im summarischen Verfahren zu überprüfen. Dabei besteht die Einschrän-
kung, dass die Überprüfung wegen des summarischen Verfahrens - nicht mit voller Kognition
erfolgen kann. Das benachteiligt jedoch die Mieter nicht. Lässt sich die Vorfrage der Erstreck-
barkeit des Mietverhältnisses mit Mitteln des summarischen Verfahrens nicht abschliessend
beurteilen, weil die Rechtslage der Sachverhalt unklar sind, so führt dies zu einem Nicht-
eintretensentscheid (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Dabei betrifft das Nichteintreten selbstverständlich
nicht nur die Vorfrage, sondern das Ausweisungsbegehren insgesamt. Dieses kann dann von
der Vermieterschaft bei der Schlichtungsbehörde und danach beim ordentlichen Gericht im
vereinfachten Verfahren gestellt beziehungsweise allenfalls als Widerklage im bereits penden-
ten mietrechtlichen Verfahren geltend gemacht werden. Die im summarischen Verfahren nicht
mit der nötigen Sicherheit zu klärende Frage der Erstreckung wird alsdann auf der erforderli-
chen breiten Basis und ohne Beweismittelbeschränkung geklärt. Lässt sich hingegen die Frage
der Erstreckung im summarischen Verfahren klären, weil die Rechtsund Sachlage klar sind,
so resultiert daraus kein Nachteil; bei einer klaren Sachlage spielt die Beweismittelbeschrän-
kung des summarischen Verfahrens keine Rolle, weil über unbestrittene und sofort und liquid
widerlegte Tatsachenbehauptungen auch im mietrechtlichen Verfahren kein Beweis abge-
nommen würde. Daraus ergibt sich, dass die Behandlung als Vorfrage für die Gesuchsgegner
und Mieter nicht nachteilig ist.
6.
Die Beschwerdeführer machen des Weiteren geltend, das Verfahren betreffend
Rechtsschutz in klaren Fällen zur Ausweisung von Mietern und Pächtern stehe entgegen den
Ausführungen der Vorinstanz nur dann zur Verfügung, wenn eine ausserordentliche Kündigung
vorliege, bei welcher eine Erstreckung ausgeschlossen sei (Art. 272a OR), so bei Zahlungsver-
zug, Konkurs, schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
oder bei Zwischennutzung. Ein solcher Fall sei vorliegend aber nicht gegeben.
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---

a)
Die herrschende Lehre und Rechtsprechung spricht sich dafür aus, dass die Auswei-
sung im summarischen Verfahren auch in Fällen einer ordentlichen Kündigung verlangt werden
kann, in denen keine Erstreckung des Mietverhältnisses mehr möglich ist, weil dies der Mieter
nicht fristgerecht verlangt hat, weil eine vom Gericht gewährte Erstreckung bereits abgelaufen
ist weil der Mieter die Kündigung gar nicht angefochten hat. Verzichtet versäumt es
der Mieter, die ordentliche ausserordentliche Kündigung innert der 30-Tagesfrist von Art.
273 Abs. 1 OR anzufechten beantragt er bei einem befristeten Mietverhältnis 60 Tage
vor Vertragsablauf keine Erstreckung (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR), kommt es in der Folge gar
nicht zu einem Kündigungsschutzverfahren (vgl. zum Ganzen Entscheid Obergericht Aargau
ZSU.2011.331 vom 17. Oktober 2011; Tanner, a.a.O., S. 312 f.; Staehe-
lin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, S. 358).
b)
Vorliegend erfolgte das Erstreckungsgesuch offensichtlich verspätet (Art. 273 Abs. 2
lit. b OR). Wie aus der Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks
Surselva vom 2. Mai 2012 hervorgeht, ersuchten die Beschwerdeführer mit Gesuch vom 23.
März 2012 um Erstreckung des Mietverhältnisses, welches gemäss Ziff. 4 der Steigerungsbe-
dingungen am 31. März 2012 endete. Damit stellte er das Begehren 8 Tage vor Ablauf der
Vertragsdauer, während das Gesetz eine Gesuchstellung spätestens 60 Tage vor Ablauf der
Vertragsdauer vorschreibt. Dass das Gesuch um Erstreckung verspätet eingereicht wurde,
wird von den Beschwerdeführern denn auch nicht in Abrede gestellt, obwohl der vorinstanzli-
che Entscheid massgeblich darauf abstellte. Eine Ausweisung im summarischen Verfahren ist
somit auch unter diesem Gesichtspunkt zulässig.
7.
Schliesslich bringen die Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz habe verkannt, dass für
das mietrechtliche Erstreckungsverfahren, anders als im summarischen Verfahren, die Offi-
zialmaxime gelte und verweist diesbezüglich auf Art. 274d Abs. 3 aOR und Art. 247 Abs. 2
ZPO). Gemäss Art. 257 Abs. 2 ZPO sei aber der Rechtsschutz in klaren Fällen ausgeschlos-
sen, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliege.
Art. 257 Abs. 2 ZPO bestimmt, dass der Rechtsschutz in klaren Fällen ausgeschlossen ist,
wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt. Im mietrechtlichen Erstreckungsver-
fahren gilt jedoch entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer - nicht die Offizialma-
xime, sondern die gemässigte soziale Untersuchungsmaxime. Diese soll grundsätzlich dem
Schutz der schwächeren Partei dienen, die aus sozialpolitischen gründen vor einem Rechtsver-
lust infolge prozessualen Ungenügens bewahrt werden soll. In den Verfahren nach Art. 247
Abs. 2 ZPO hat das Gericht dementsprechend vor allem durch die Ausübung einer verstärkten
Fragepflicht die Parteien beim Vorbringen der erheblichen Tatsachen und der Bezeichnung der
entsprechenden Beweismittel zu unterstützen und damit sicherzustellen, dass alle wesentli-
chen Sachverhaltselemente in den Prozess eingebracht werden. Im Unterschied zur unbe-
schränkten Untersuchungsmaxime, die mit der Offizialmaxime verbunden ist, ist das Offizial-
prinzip bei der gemässigten sozialen Untersuchungsmaxime irrelevant. Das Gericht ist an die
Dispositionsmaxime gebunden und kann nicht mehr anderes als verlangt beziehungswei-
se nicht weniger als anerkannt zusprechen. Anders als der Wortlaut von Abs. 2 suggerieren
mag, liegt es somit nicht am Gericht, eigene Ermittlungen anzustellen, sondern die Parteien
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haben den Prozessstoff grundsätzlich selbst beizubringen wenn auch unter Anleitung des
Gerichts. Damit ist ausgeschlossen, in mietrechtlichen Streitigkeiten nach Art. 247 Abs. 2
ZPO von der Anwendbarkeit der Offizialmaxime auszugehen (vgl. zum Ganzen Stephan Mazan
in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2010, N. 3 ff. zu Art. 247;
Christian Fraefel in: Kurzkommentar ZPO, Basel 2010, N. 6 ff. zu Art. 247; Alexander Brunner
in: DIKE-Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N. 13 zu
Art. 257).
8.
Ist das Ausweisungsverfahren nach formellen Gesichtspunkten im vorliegenden Fall
zulässig, bleibt zu prüfen, ob dem Entscheid der Vorinstanz auch in materieller Hinsicht zu
folgen und somit das Ausweisungsgesuch von Z. gutzuheissen ist.
a)
Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt voraus, dass der Sachverhalt liquid ist, das
heisst die anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten sofort beweisbar sein
(Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO) und kumulativ - dass die Rechtslage klar ist. (Art. 257 Abs. 1 lit.
b ZPO). Die Liquidität des Sachverhalts und die Klarheit der Rechtslage müssen somit den
Vorbringen der Gegenpartei standhalten. Bringt die beklagte Partei Einreden Einwendun-
gen vor, welche mit den eingeschränkten Beweismitteln nicht entkräftet werden, fehlt es am
liquiden Sachverhalt. Demgegenüber vermögen unsubstantiierte beziehungsweise offenkundig
haltlose Schutzbehauptungen der beklagten Partei den Rechtsschutz nicht aufzuhalten (vgl.
Dieter Hofmann, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2010, N. 9 ff.
zu Art. 257).
b)
Im vorliegenden Fall steht aufgrund Ziff. 4 der Steigerungsbedingungen fest, dass das
Mietverhältnis sofern von einem solchen auszugehen ist am 31. März 2012 endete. Das
Gesuch um Erstreckung dieses Mietverhältnisses erfolgte jedoch erst mit Eingabe vom 23.
März 2012. Wie bereits ausgeführt wurde, hätte das Gesuch jedoch spätestens 60 Tage vor
Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden müssen (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR). Das Erstre-
ckungsgesuch ist damit offensichtlich verspätet erfolgt. Diesem Umstand vermögen auch die
Beschwerdeführer nichts entgegenzusetzen. Damit ist der Sachverhalt als liquid und die
Rechtslage als klar zu qualifizieren. Die Beschwerde wird demzufolge abgewiesen und der
Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Surselva vom 8. Mai 2012 wird bestätigt. Da
jedoch die von der Vorinstanz angesetzte Frist zur Räumung der Wohnung bereits abgelaufen
ist, wird von Amtes wegen ein neuer Auszugstermin angesetzt. Unter den gegebenen Um-
ständen konnten die Mieter nicht mit einer Gutheissung der Beschwerde rechnen, sodass die
neue Frist kurz bemessen sein muss. Es rechtfertigt sich im konkreten Fall, für den Auszug
und die ordnungsgemässe Rückgabe der Wohnung eine Frist bis zum 7. Juli 2012 einzuräu-
men. Im Übrigen bleibt die vorinstanzliche Verfügung unverändert, namentlich auch hinsicht-
lich Androhung der Straffolgen von Art. 292 StGB und der Vollzugsanordnungen.
9.
Bei diesem Ausgang werden die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten
und einer Umtriebsentschädigung für die nicht anwaltlich vertretene Gegenpartei (Art. 95 Abs.
1 ZPO) den unterliegenden Beschwerdeführern auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts
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des zeitlichen Aufwands erscheint eine Umtriebsentschädigung für Z. in Höhe von pauschal
Fr. 300.-als angemessen.
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III. Demnach wird erkannt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Den Beschwerdeführern wird eine neue Frist bis zum 7. Juli 2012, 14.00 Uhr, ange-
setzt, um die Wohnung im Dachgeschoss der Liegenschaft „Z.“, in A., zu räumen und
ordentlich abzugeben.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2‘000.-gehen unter solidarischer Haf-
tung zu Lasten der Beschwerdeführer, die dem Beschwerdegegner ausserdem unter
solidarischer Haftung eine Umtriebsentschädigung von Fr. 300.-zu bezahlen haben.
4.
Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 15'000 betreffende Entscheidung kann
gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde
an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich
eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das
Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der voll-
ständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebe-
nen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren
Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90
ff. und 113 ff. BGG.
5.
Mitteilung an:
Seite 11 — 11

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