HOME ➔

Übersicht der Kantone

Kanton:	GR
Fallnummer:	ZF-06-3

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	01.05.2006
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Rückforderung aus Kaufvertrag
Schlagwörter :	Recht; Parzelle; Stück; Grundstück; Grundbuch; Beklagten; Bewilligung; Berufung; Graubünden; Vertrag; Kanton; Gemeinde; Bereicherung; Verwendung; Streit; Klage; Grundstückkauf; Grundbuchinspektorat; Leistung; Urteil; Kaufpreis; Erwerb; Sinne; Vorinstanz
Rechtsnorm:	Art. 104 OR ;Art. 19 OR ;Art. 2 ZGB ;Art. 229 ZPO ;Art. 30 ZPO ;Art. 32 ZPO ;Art. 34 ZPO ;Art. 342 ZGB ;Art. 62 OR ;Art. 64 OR ;Art. 641 ZGB ;Art. 65 OR ;Art. 66 OR ;Art. 8 ZGB ;Art. 939 ZGB ;Art. 940 ZGB ;
Referenz BGE:	112 II 272; 114 II 157; 116 II 689; 129 III 329; 129 III 493; 82 II 439; 93 II 11;
Kommentar:	Frank, Sträuli, Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 1997 Claire Huguenin, Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1; Art. 19 OR, 2003 Emil W. Stark, Berner IV, 3., 1., Art. 939 ZGB, 2001 Spühler, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 321 ZPO ; Art. 311 ZPO, 2017

Kantonsgericht von Graubünden

Tribunale cantonale dei Grigioni

Dretgira chantunala dal Grischun
_____

Ref.:
Chur, 01. Mai 2006
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 06 3

Urteil
Zivilkammer
Vorsitz Präsident
Brunner
RichterInnen Rehli,
Sutter-Ambühl, Tomaschett-Murer und Vital
Aktuarin Mosca
——————
In der zivilrechtlichen Berufung
der E r b e n g e m e i n s c h a f t d e s C . u n d d e r D . s e l . , bestehend aus:
I., und J., Beklagte, Widerklägerinnen, Berufungsklägerinnen und Anschlussberu-
fungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill, Postfach
74, Poststrasse 43, 7002 Chur,

mit Streitverkündung an den K a n t o n G r a u b ü n d e n , Eingerufener (beklagti-
scherseits), vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming, Postfach 658,
Lindenquai / Hinterm Bach 6, 7002 Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichtes Plessur vom 1. September 2006, mitgeteilt am 10.
Januar 2006, in Sachen des H., Kläger, Widerbeklagter, Berufungsbeklagter und
Anschlussberufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. et oec. Pius Fry-
berg, Postfach 731, Vazerolgasse 2, 7002 Chur, gegen die Beklagte, Widerkläge-
rinnen, Berufungsklägerinnen und Anschlussberufungsbeklagte,

---

2


betreffend Rückforderung aus Kaufvertrag,
hat sich ergeben:
A.
Gegenstand des im vorliegenden Verfahren interessierenden Kauf-
vertrages bildet die ursprüngliche Parzelle Nr. 126, Plan 8, Liegenschaftsund
Servitutenregister (LSR) der Gemeinde A., B., Wohnhaus, Assek. Nr. 116 und
Stall Assek. Nr. 116-A mit 8'012 m2 Gebäudegrundfläche, Hofraum, Wiese und
Weidwald. Auf dem LSR-Blatt der fraglichen Parzelle Nr. 126 wurde am 8. Sep-
tember 1960 die Anmerkung „Landw. Liegenschaft“ eingetragen. Am 25. April
1974 stellte der damalige Eigentümer, C., bei der Gemeinde A. ein Baugesuch für
die Erstellung eines 2-Zimmer-Wohnhäuschens auf der Parzelle. Gegen den ab-
lehnenden Entscheid der Gemeinde erhob C. Rekurs beim Verwaltungsgericht.
Mit Entscheid vom 23. Oktober 1974 wies das Verwaltungsgericht die Gemeinde
an, die Angelegenheit neu zu beurteilen, wobei die Gemeinde darauf aufmerksam
gemacht wurde, dass der Gefahr einer Zweckentfremdung mittels der Auflage ei-
nes Zweckentfremdungsverbotes begegnet werden könne. Daraufhin erteilte die
Gemeinde am 3. September 1975 die Baubewilligung mit folgender Auflage: „4.
Das Futterhäuschen dient ausschliesslich landwirtschaftlichen Zwecken. Es darf
keine Zweckentfremdung, insbesondere nicht für Unterkunftsund Wohnzwecke,
erfolgen ( )“. Die Nutzung der Baute wurde zudem auf 180 Tage im Jahr be-
schränkt.
Im Jahre 1977 wurde das Grundstück aus dem Anwendungsbereich über
die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen entlassen. Deshalb wurde 1978
die Anmerkung „Landw. Liegenschaft“ auf dem LSR-Blatt der Parzelle Nr. 126 ge-
löscht. Bei der Einführung des Eidgenössischen Grundbuchs in der Gemeinde A.
mutierte dieses Grundstück zur Parzelle Nr. 190.
B.
Am 24. November 1991 verstarb C. und hinterliess D. (Ehefrau) und
die beiden Töchter J. und I.. Im Jahre 1993 starb auch D.. Nachdem ein Abtre-
tungsvertrag mit I. mit Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 4. November 1994
rückgängig gemacht worden war, wurde Parzelle Nr. 190 am 1. Februar 1995 in
das Gesamteigentum der Erbengemeinschaft des C. sel., bestehend aus J. und I.,
übertragen.

---

3


C.
Gegen Ende 1994 bekundete H. Interesse am Kauf der Parzelle Nr.
190. Mit Schreiben vom 28. Februar 1995 erkundigte sich H. bei der Gemeinde A.,
welche kommunalen und kantonalen Auflagen zu berücksichtigen seien, da ein
definitiver Kauf wesentlich davon abhange, ob die Liegenschaft vollumfänglich als
Dauerwohnbaute genutzt werden könne. Mit Antwort vom 11. Mai 1995 teilte die
Gemeinde A. H. mit, es sei eine ausschliesslich landwirtschaftliche Nutzung der
Parzelle vorgegeben, auch wenn das „Futterhäuschen“ in der Vergangenheit als
Dauerwohnbaute genutzt worden sei. Am 21. Juli 1995 unterbreitete H. im Ein-
verständnis der Erbengemeinschaft C. sel. - der Gemeinde A. ein Gesuch um
Einzonung eines Teils der Parzelle Nr. 126 in die Dorferweiterungszone. Am 27.
Dezember 1995 reichte E. bei der Gemeinde A. ein Baugesuch um nachträgliche
Bewilligung des Anbaus (gedeckter Freilauf für Tierhaltung) sowie der widerrecht-
lichen Umbauten im/am „Futterhäuschen“ ein, da die Parzelle zu diesem Zeitpunkt
von E. als Mieter/Pächter genutzt wurde.
D.
Mit Vertrag vom 16. Februar 1996 erwarb H. von der Erbengemein-
schaft der D. und des C. sel., bestehend aus J. und I., die Parzelle Nr. 190 zum
Kaufpreis von Fr. 180'000.--. Eine Bewilligung des Grundbuchinspektorates zum
Erwerb der Parzelle ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 61 Abs. 1 BGBB
wurde nicht eingeholt. Zur Finanzierung des Kaufpreises gewährte die Schweize-
rische Bankgesellschaft H. eine Hypothek in Höhe von Fr. 140'000.--. Sowohl der
Kaufvertrag wie auch die Kapital-Grundpfandverschreibung wurden am 30. Mai
1996 in das Liegenschaftsund Servitutenregister A. eingetragen. Es wurde keine
Bewilligung des Grundbuchinspektorates zur Überschreitung der Pfandbelas-
tungsgrenze nach Art. 76 BGBB eingeholt.
E.
Ohne bei der Gemeinde ein entsprechendes Anschlussgesuch ein-
gereicht zu haben, begann H. im Februar 1996 mit Grabarbeiten für einen Kanali-
sationsanschluss des Futterhäuschens. Am 7. März 1996 verfügte die Gemeinde
die Baueinstellung, woraufhin H. am 8. März 1996 das Baugesuch für den An-
schluss an die öffentliche Kanalisation nachreichte. Die öffentliche Auflage des
Bauvorhabens erfolgte am 29. März bis 18. April 1996, woraufhin die Gemeinde
das Gesuch an das Departement des Innern und der Volkswirtschaft Graubünden
(DIV) überwies. In einem Prüfverfahren für Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzone (nachfolgend BAB-Verfahren) stimmte dieses am 20. August 1996 der
Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das Vorhaben zu. Zur Sicherung des
rechtmässigen Zustandes wurde die Bestimmung mit folgender Auflage verbun-

---

4


den, welche am 25. September 1996 auf dem LSR-Blatt der Parzelle Nr. 190 an-
gemerkt wurde: „Die bestehende Baute darf in Zukunft ausschliesslich für land-
wirtschaftliche Zwecke genutzt werden (Zweckentfremdungsverbot)“. Mit Ent-
scheid vom 20. September 1996 erteilte auch die Gemeinde A. H. unter Auflagen
die Bewilligung für den Kanalisationsanschluss des „Futterhäuschens“ an das öf-
fentliche Abwassersystem. Die Auflage gemäss Verfügung des DIV vom 20. Au-
gust 1996 wurde in den Gemeindeentscheid integriert.
F.
Am 7. und 20. Februar 1997 fasste die Gemeindeversammlung A.
Beschlüsse betreffend Totalrevision der kommunalen Ortsplanung. Entgegen dem
Antrag von H. vom 21. Juli 1995 wurde die Parzelle Nr. 190 nicht in die Bauzone
aufgenommen, sondern gesamthaft der Landwirtschaftszone zugewiesen. Gegen
diese Beschlüsse erhob H. am 25. Juli 1997 Planungsbeschwerde an die Regie-
rung mit dem sinngemässen Begehren, der überbaute Teil der Parzelle Nr. 190 sei
der Bauzone zuzuweisen. Mit Beschluss vom 9. Juni 1998 wies die Regierung die
Beschwerde ab. Dagegen rekurrierte H. am 6. Juli 1998 an das Verwaltungsge-
richt. Mit Verfügung vom 25. Oktober 2000 wurde das Rekursverfahren wegen
Rückzugs abgeschrieben.
G.
Am 10. September 1997 gelangte H. an das Grundbuchinspektorat
Graubünden, wies dieses auf den Kaufvertrag vom 16. Februar 1996 hin und
machte geltend, dass ihm erst im Rahmen einer Zonenplanbeschwerde bekannt
worden sei, dass die gekaufte Liegenschaft den Beschränkungen des BGBB un-
terliege und er somit das Grundstück gar nicht rechtmässig hätte erwerben kön-
nen. Am 6. November 1997 nahm die Gemeinde A. auf der fraglichen Parzelle
gemeinsam mit H. einen Augenschein vor. Dabei wurde festgestellt, dass im Kel-
lerund im Erdgeschoss des „Futterhäuschens“ bauliche Massnahmen im Hinblick
auf eine dauernde Bewohnung vorgenommen worden waren.
Das Landwirtschaftsamt führte am 21. November 1997 im Auftrag des
Grundbuchinspektorats und im Beisein von H. ebenfalls einen Augenschein auf
der fraglichen Parzelle in A. durch. Dabei kam es zum Schluss, dass die Parzelle
als nichtlandwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren sei. Gestützt darauf er-
liess das Grundbuchinspektorat Graubünden am 8. Dezember 1997 eine Verfü-
gung gemäss Art. 84 BGBB in der festgestellt wurde, dass die Parzelle Nr. 190
nicht als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 6 BGBB zu qualifizie-
ren sei und nicht in den Anwendungsbereich des BGBB falle. Am 7. Januar 1998

---

5


führte H. bei der kantonalen Landwirtschaftskommission Beschwerde gegen die
Feststellungsverfügung des Grundbuchinspektorats. Mit Entscheid vom 13. Au-
gust 1998, mitgeteilt am 27. August 1998, hiess die Landwirtschaftskommission
des Kantons Graubünden die Beschwerde von H. gut und unterstellte die Parzelle
Nr. 190 dem Geltungsbereich des BGBB. Die Erbinnen des C. und der D. führten
gegen diesen Entscheid erst am 23. März 1999 Rekurs ans Verwaltungsgericht.
Mit Urteil vom 19. August 1999 trat das Verwaltungsgericht auf das zu spät ergrif-
fene Rechtsmittel nicht ein.
H.
Mit Verfügung vom 3. Dezember 1999 verweigerte das Grundbuch-
inspektorat Graubünden sowohl die Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. 190
durch H. gemäss Kaufvertrag vom 16. Februar 1996 als auch die Bewilligung zur
Überschreitung der Belastungsgrenze für die Errichtung der Kapitalgrundpfand-
verschreibung vom 30. Mai 1996. Gleichzeitig verfügte es die Berichtigung des
Grundbuches. Am 7. Februar 2000 wurden J. und I. als Gesamteigentümerinnen
infolge Erbengemeinschaft der fraglichen Parzelle ins Grundbuch eingetragen.
I.
Am 5. Oktober 2000 wurde die Abparzellierung und die Entlassung
von „Futterhäuschen“ und Stall aus dem Geltungsbereich des BGBB durch das
Grundbuchinspektorat bewilligt. Aus der Abparzellierung resultierte neben der be-
stehenden Parzellen Nr. 190 (neu: 628 m2 mit „Futterhäuschen“ und Stall) die
Parzelle Nr. 829, Plan 2 (7'385 m2 Wiese und Stauden). J. und I. reichten am 31.
Oktober 2001 ein Baugesuch bei der Gemeinde A. ein, um über Art. 24d Abs. 1
RPG eine ganzjährige landwirtschaftsfremde Wohnnutzung des „Futterhäuschens“
zu erreichen. Am 6. Februar 2002 wurde das angemerkte „Zweckentfremdungs-
verbot“ gelöscht. am 10. Oktober 2003 erteilte das Grundbuchinspektorat Grau-
bünden den Nichtlandwirten F. und G. die Bewilligung zum Erwerb der landwirt-
schaftlichen Parzelle Nr. 829. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24.
Oktober 2004 erwarben letztere die Parzellen Nr. 190 und Nr. 829. Der Verkaufs-
erlös von Fr. 113'600.-wurde H. ausbezahlt.
J.
H. liess am 3. Mai 2004 eine Forderungsklage beim Vermittleramt
des Kreises Schanfigg anmelden. Nachdem sich die Parteien an der Sühnever-
handlung vom 16. Juni 2004 und während der Offenhaltung des Protokolls bis
zum 29. Juni 2004 nicht einigen konnten, wurde am 6. Juli 2004 der Leitschein mit
folgenden Rechtsbegehren ausgestellt:

---

6


„Klägerisches Rechtsbegehren:
1. Die Beklagten seien solidarisch zu verpflichten, dem Kläger Fr.
150'000.--, allenfalls einen Betrag nach richterlichem Ermessen, nebst
5 % Zins seit 25. August 1998 zu bezahlen.
2. Unter vermittleramtlicher, gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten-
und Entschädigungsfolge zzgl. Mehrwertsteuer.
Beklagtisches Rechtsbegehren:
1.
Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter vollumfänglicher Kostenund Entschädigungsfolge zu Lasten
des Klägers.
Widerklage:

Der Widerbeklagte sei zu verpflichten, den Widerklägerinnen Fr. 38'725.15
zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. Juni 2004 zu bezahlen.


Unter vollumfänglicher Kostenund Entschädigungsfolge zuzüglich 7.6 %
Mehrwertsteuer auf die ausseramtliche Entschädigung zu Lasten des Wi-
derbeklagten.“
Am 8. Juli 2004 gelangte H. an den Kreispräsidenten Schanfigg und ver-
langte eine Korrektur des Leitscheins, zumal Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill am
16. Juni 2004 im Auftrag der Erbengemeinschaft C. sel. Widerklage eingereicht
habe, auf dem Leitschein vom 6. Juli 2004 jedoch nicht vermerkt sei, dass die Wi-
derklage von der Erbengemeinschaft C. sel. anhängig gemacht worden sei. Der
Beklagtische Rechtsvertreter lehnte eine Korrektur ab, da das an der Vermittlungs-
tagfahrt formulierte Rechtsbegehren im Leitschein richtig wiedergeben sei. Mit
Gesuch vom 18. August 2004 an den Bezirksgerichtspräsidenten Plessur verlang-
te H., es sei der Leitschein zur Verbesserung an den Kreispräsidenten Schanfigg
zurückzuweisen. Mit Verfügung vom 8. Oktober 2004 lehnte das Bezirksgerichts-
präsidium Plessur dieses Gesuch ab.
K.
Mit Prozesseingabe vom 18. August 2004 prosequierte H. die Klage
unverändert an das Bezirksgericht Plessur. Die Prozessantwort datiert vom 17.
November 2004. J. und I. beantragten die kostenfällige Abweisung der Klage. Für
den Fall, dass die Passivlegitimation bejaht wird, erhoben sie folgende „eventuelle
Widerklage“:
„1. Der Widerbeklagte sei zu verpflichten, den Widerklägerinnen Fr.
38'725.15 zuzüglich 5 % Zins seit dem 16. Juni 2004 zu bezahlen.
2.
Unter vollumfänglicher Kostenund Entschädigungsfolge zuzüglich 7,6
% Mehrwertsteuer auf die ausseramtliche Entschädigung zulasten des
Widerbeklagten.“

---

7


Zudem wurde dem Kanton Graubünden der Streit verkündet und das Be-
gehren gestellt, es sei über den Rückgriffsanspruch im Sinne von Art. 32 ZPO zu
entscheiden. Der Kanton Graubünden beantragte sodann mit Widerklageantwort
vom 18. Januar 2005:
„1. a) Die vor Bezirksgericht Plessur hängigen Verfahren Nr. 110-2004-51,
N. 110-2004-58 und Nr. 110-2004-59 seien zu vereinigen.


b) Eventualiter: Die Verfahren Nr. 110-2004-51 und Nr. 110-2004-59
seien bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils im vorliegenden
Prozess Nr. 110-2004-58 zu sistieren.
2. Die im Prozess Nr. 110-2004-58 geltend gemachte Widerklage sei
nach richterlichem Ermessen gutzuheissen.
3. Unter amtlicher und ausseramtlicher Kostenfolge zuzüglich 7,6 %
MWSt. - unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten und
Widerklägerinnen bzw. des Klägers und Widerbeklagten.“
Am 18. Januar 2005 liess H. die vollumfängliche Abweisung der Widerklage
beantragen, soweit darauf eingetreten werden könne.
L.
Mit Urteil vom 1. September 2005, mitgeteilt am 10. Januar 2006, er-
kannte das Bezirksgericht Plessur:
„1. In teilweiser Gutheissung der Klage werden J. und I. in solidarischer
Haftbarkeit verpflichtet, H. Fr. 75'068.70 zuzüglich Zins zu 5% auf Fr.
66'400.-seit 15. September 1999, auf Fr. 8'518.50 seit 7. Februar
2000 und auf Fr. 150.20 seit 3. Mai 2004 zu leisten.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Auf das Begehren um Beurteilung der Rückforderungsansprüche ge-
genüber dem Kanton Graubünden wird nicht eingetreten.
4. Die Kosten des Kreisamtes Schanfigg von Fr. 200.-sowie des Be-
zirksgerichtes Plessur von Fr. 8'881.70 (Gerichtsgebühren Fr. 4'500.--,
Schreibgebühren Fr. 761.--, Barauslagen Fr. 620.70, Streitwertzu-
schlag Fr. 3'000.--) gehen zu 2/5, d.h. Fr. 3'552.70 zu Lasten von H.
und zu 3/5, d.h. Fr. 5'329.-zu Lasten der solidarisch haftenden J. und
I.. Die Kosten des Bezirksgerichtes Plessur werden mit den geleisteten
Kostenvorschüssen verrechnet.
Die solidarisch haftenden J. und I. haben H. ausseramtlich mit Fr.
3'141.40 zuzüglich 7,6% MWST zu entschädigen.
Die solidarisch haftenden J. und I. haben den Kanton Graubünden
ausseramtlich mit Fr. 5'000.-zuzüglich 7.6 % MWST zu entschädigen.
5. (Mitteilung)“
M.
Dagegen liessen J. und I. am 25. Januar 2006 Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden erklären. Sie beantragen:

---

8


„1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2. Die Klage des Berufungsbeklagten sei vollumfänglich abzuweisen.
3. Die Widerklage sei gutzuheissen, und der Berufungsbeklagte sei zu
verpflichten, den Berufungsklägern Fr. 38'725.15 zuzüglich 5 % Zins
seit dem 16. Juni 2004 zu bezahlen.
4. Auf das Begehren der Berufungskläger um Beurteilung der Rückforde-
rungsansprüche gegenüber dem Kanton Graubünden sei einzutreten,
und es sei im Falle der Gutheissung der Klage in entsprechender Hö-
he des zugesprochenen Betrages über den Rückgriffsanspruch im
Sinne von Art. 32 ZPO zu entscheiden.
5. Unter vollumfänglicher Kostenund Entschädigungsfolge (zuzüglich
die gesetzliche Mehrwertsteuer) für beide Instanzen zu Lasten des Be-
rufungsbeklagten.“
Am 6. Februar 2006 liess H. Anschlussberufung an das Kantonsgericht von
Graubünden erklären. Er liess folgende Anträge stellen:
„1. Die Berufung sei abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten
werden kann.
2. In Abänderung von Ziff. 1 des Dispositivs des angefochtenen Urteils
seien J. und I. in solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, H. Fr.
150'000.--, zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. September 1999 zu leisten.
3. In Abänderung von Ziff. 4 des Dispositivs des angefochtenen Urteils
seien die Kosten des Kreisamtes Schanfigg von Fr. 200.-sowie die
Kosten des Bezirksgerichtes Plessur von Fr. 8'881.70 vollumfänglich
den Beklagten und Widerklägern zu überbinden, welche zudem zu
verpflichten seien, H. für das Verfahren vor Bezirksgericht Plessur aus-
seramtlich mit Fr. 18'000.--, nebst 7,6 % Mehrwertsteuer, zu entschä-
digen.
4. Unter Kostenund Entschädigungsfolge für das Verfahren vor Kan-
tonsgericht von Graubünden zu Lasten der Berufungskläger und An-
schlussberufungsbeklagten.“
N.
An der mündlichen Berufungsverhandlung vom 1. Mai 2006 waren
die drei Rechtsvertreter, Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill, Rechtsanwalt lic. iur. et
oec. Pius Fryberg und Rechtsanwalt lic. iur. Fadri Ramming anwesend. J. und I.
zogen ihre Widerklage zurück. Im Übrigen liessen sie ihre schriftlichen Berufungs-
anträge bestätigen. H. beantragte die kostenfällige Abweisung der Berufung und
die Gutheissung der Anschlussberufung. Der Kanton Graubünden liess folgende
Anträge stellen:
„1. Ziffer 1 des Antrages der Berufungsklägerinnen sei gutzuheissen und
das angefochtene Urteil sei aufzuheben.
2. Ziffer 2 des Antrages der Berufungsklägerinnen sei gutzuheissen und
die Klage des Berufungsbeklagten sowie dessen Anschlussberufung
seien vollumfänglich abzuweisen.

---

9


3. a) Ziffer 4 des Antrages der Berufungsklägerinnen sei abzuweisen.


b) Eventualiter seien sämtliche Rückgriffsansprüche gegenüber dem
Kanton Graubünden vollumfänglich abzuweisen.
4. Unter amtlicher und ausseramtlicher Kostenfolge für das Verfahren vor
beiden Instanzen zuzüglich 7,6 % MWSt. - unter solidarischer Haft-
barkeit zu Lasten der Berufungsklägerinnen bzw. des Berufungsbe-
klagten.“
Die drei Rechtsvertreter gaben von ihren Vorträgen im Sinne von Art. 51
Abs. 1 lit. b OG schriftliche Ausführungen zu den Akten.
Auf die Begründung der Anträge sowie auf das angefochtene Urteil wird,
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Die Zivilkammer zieht in Erwägung :
1.
Vor Vorinstanz ist die Frage aufgeworfen worden, ob die Passivlegi-
timation der Beklagten gegeben sei. Nach Ansicht der Beklagten hätte H. die vor-
liegende Klage gegen die notwendige Streitgenossenschaft der Erbengemein-
schaft richten sollen und nicht gegen J. und I. persönlich. J. und I. komme im vor-
liegenden Verfahren keine Parteistellung zu. Der Grundstückkaufvertrag vom 16.
Februar 1996 sei im Namen der Erbengemeinschaft des C. sel. abgeschlossen
worden und nach Rückabwicklung desselben sei erneut dieselbe Erbengemein-
schaft Eigentümerin der fraglichen Parzelle geworden. Dieser Argumentation kann
nicht gefolgt werden, zumal die Erbengemeinschaft als Gemeinschaft zu gesamter
Hand keine juristische Person darstellt und nicht parteifähig ist. Sie kann als sol-
che nicht klagen beklagt werden (Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozess-
rechts, 8. Aufl., Bern 2006, N 13 f. zu § 5), weshalb der Kläger zu Recht die Klage
gegen J. und I. eingeleitet hat. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob
J. und I. allenfalls solidarisch für Schulden haften, die aus vertraglichen Verpflich-
tungen der Erben selbst in gemeinsamen Angelegenheiten entstanden sind. Das
Bundesgericht bejaht diese Frage (BGE 93 II 11, E. 2.a) in entsprechender An-
wendung der für die Gemeinderschaft und für die einfache Gesellschaft geltenden
Vorschriften, welche eine solidarische Haftung vorsehen (Art. 342 Abs. 2 ZGB, Art.
544 Abs. 3 OR).
2.
Die Parteien haben am 16. Februar 1996 einen öffentlich beurkunde-
ten Grundstückkaufvertrag über Parzelle Nr. 190 abgeschlossen. Am 30. Mai 1996

---

10


wurde dieses im Liegenschaftsund Servitutenregister der Gemeinde A. eingetra-
gen. Gemäss rechtskräftigem Entscheid der kantonalen Landwirtschaftskommissi-
on vom 13. August 1997 fällt die fragliche Parzelle in den Anwendungsbereich des
BGBB. Nach Art. 61 BGBB braucht, wer ein landwirtschaftliches Gewerbe
Grundstück erwerben will, eine Bewilligung. Im Kanton Graubünden ist das
Grundbuchinspektorat für die Bewilligungserteilung zuständig (Art. 1 Abs. 1 lit. c
kantonale Landwirtschaftsverordnung, BR 910.050). Gemäss Art. 70 BGBB sind
Rechtsgeschäfte, die den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftli-
chen Gewerben und Grundstücken (Art. 61 bis 69) zuwiderlaufen, nichtig, weil
dem Erwerb öffentlichrechtliche Hindernisse entgegenstehen. Vorliegend verwei-
gerte das Grundbuchinspektorat mit in Rechtskraft erwachsener Verfügung vom 3.
Dezember 1999 die Bewilligungen zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 durch H. ge-
mäss Kaufvertrag vom 16. Februar 1996 sowie zur Überschreitung der Belas-
tungsgrenze für die Errichtung der Kapitalgrundpfandverschreibung vom 30. Mai
1996. Das Grundbuchinspektorat ordnete zugleich die Berichtigung des Grundbu-
ches an, womit die Beklagten wiederum Eigentümerinnen der Parzelle Nr. 190 zu
gesamter Hand wurden.
3.
Die Vorinstanz hat rund die Hälfte der geltend gemachten Forderung
von H. geschützt. Im Wesentlichen ist das Bezirksgericht Plessur wegen fehlender
Bewilligung gemäss Art. 61 BGBB von der Nichtigkeit ex tunc des fraglichen
Grundstückkaufvertrages vom 16. Februar 1996 ausgegangen und hat für die
Rückabwicklung Bereicherungsrecht angewendet. In diesem Zusammenhang
stellte die Vorinstanz fest, dass der Kläger bei der Leistung des Kaufpreises noch
keine Kenntnis davon hatte, dass eine Bewilligungspflicht nicht beachtet worden
war. Dass, wie von den Beklagten behauptet, eine Bereicherung nicht mehr vor-
handen sei, sei beweismässig nicht erstellt. In seiner Planungsbeschwerde vom
25. Juli 1997 habe der Kläger zum ersten Mal gestanden, von dritter Seite darauf
aufmerksam gemacht worden zu sein, dass beim Abschluss der Kaufvertrages die
Bestimmungen des BGBB missachtet worden seien. Bis dahin seien ihm auch die
notwendigen und nützlichen Verwendungen von den Beklagten zu ersetzen. Das
Verhalten von H. sei schliesslich nicht als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren.
Dies gelte sowohl für die Tatsache, dass der Kläger vom Grundbuchinspektorat
eine Feststellungsverfügung nach Art. 84 BGBB verlangt habe, um abzuklären, ob
Parzelle Nr. 190 als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren sei, dessen
Erwerb einer Bewilligung bedarf, als auch für das Ergreifen des Rechtsmittels ge-
gen diese Verfügung.

---

11


4.
a)
Die Beklagten machen hauptsächlich geltend, der Kläger habe
sich rechtsmissbräuchlich verhalten, weshalb ihm seine erbrachte Kaufpreisleis-
tung sowie weitere mit dem Grundstückkaufvertrag im Zusammenhang stehende
Aufwendungen nicht zu erstatten seien. Er habe die an der Dorfzone angrenzende
Parzelle erworben, nachdem er sich bereits mehr als ein halbes Jahr vorher um
die Einzonung bemüht habe, weshalb nicht behauptet werden könne, der Kläger
sei bis zu seiner Äusserung in der Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 gut-
gläubig gewesen. Es sei dem Kläger offensichtlich klar gewesen, dass landwirt-
schaftliche Charakterzüge einer Liegenschaft besonderer Abklärungen und For-
merfordernisse bedürfen. Als das Grundstück sodann - nicht wie erhofft in die
Bauzone aufgenommen worden sei, habe der Kläger nach Möglichkeiten gesucht,
um den Grundstückkaufvertrag rückgängig zu machen. Gemäss Ansicht der Be-
klagten hätte H. verschiedene Möglichkeiten gehabt, um völlig legitimer Eigentü-
mer der Liegenschaft zu bleiben, was dem ursprünglichen Vertragssinn entspro-
chen hätte. So hätte H. überhaupt nichts unternehmen müssen zumindest die
Verfügung, welche die Nichtanwendbarkeit des bäuerlichen Bodenrechtes fest-
stellte, unangefochten in Rechtskraft erwachsen lassen. Der Kläger habe aber
nicht mehr Eigentümer der Liegenschaft bleiben wollen, weshalb er gegen diese
Verfügung erfolgreich rekurriert habe. Die Tatsache, dass H. ein Rechtsmittel er-
griffen habe, sei nicht rechtsmissbräuchlich. Hingegen sei der Grund, weshalb er
dieses Rechtsmittel erhoben habe, als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren.
Schliesslich hätten die Bemühungen der Wiederveräusserung der Parzelle Nr. 190
gezeigt, dass eine Abparzellierung sowie Entlassung des Hauptteils der Parzelle
aus dem Geltungsbereich des BGBB und anschliessendem Erwerb durch Nicht-
landwirte möglich gewesen wäre.
Der von den Beklagten eingerufene Kanton Graubünden vertritt ebenfalls
die Auffassung, dass das Verhalten von H. als rechtsmissbräuchlich im Sinne von
Art. 2 Abs. 2 ZGB zu qualifizieren sei. Der Kläger habe den Kaufvertrag in voller
Kenntnis der planungsrechtlichen Voraussetzungen erworben, damit die Liegen-
schaft als Dauerwohnbaute hätte benutzt werden können, nämlich der erforderli-
chen Einzonung in die Bauzone. Er habe das bestehende Risiko auf der planungs-
rechtlichen Ebene wissentlich und willentlich in Kauf genommen. Die offenkundige
Treuwidrigkeit von H. bestehe darin, dass er die Verwirklichung des Vertragswil-
lens (Kauf bzw. Verkauf der Parzelle) verhindert habe, weil sich das von ihm indi-
viduell und bewusst in Kauf genommene Risiko zwischenzeitlich zu verwirklichen
drohte.

---

12


b)
Der offenbare Missbrauch eines Rechts findet keinen Rechtsschutz
(Art. 2 Abs. 2 ZGB). Art. 2 Abs. 2 ZGB ist zwingendes Recht und ist von Amtes
wegen zu beachten. Das Verbot des Rechtsmissbrauchs gilt nicht nur für den Be-
reich des ZGB, das OR und das übrige Privatrecht, sondern auch für das öffentli-
che Recht (Honsell, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 2. Aufl., Basel 2002, N
24 ff. zu Art. 2 ZGB). Wann ein solcher Missbrauch eines Rechts vorliegt, ist an-
hand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu bestimmen, wobei die von der
Lehre und Rechtsprechung entwickelten Fallgruppen des Rechtsmissbrauchs zu
beachten sind. Zu diesen Fallgruppen ist die Rechtsausübung zu zählen, die ohne
schützenswertes Interesse erfolgt. Ebenso kann allgemein gesagt werden, dass
die Geltendmachung eines Rechts missbräuchlich ist, wenn sie im Widerspruch zu
einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte berechtigte Erwartungen
enttäuscht. Indessen ist im Widerspruch zwischen der Zustimmung zu einer Ver-
einbarung und der nachträglichen Geltendmachung ihrer Ungültigkeit unter Beru-
fung auf zwingendes Recht nur dann ein Rechtsmissbrauch zu erblicken, wenn
zusätzliche besondere Umstände gegeben sind (BGE 129 III 493 E. 5.1 mit weite-
ren Hinweisen). Denn wenn die Rechtsordnung einer gesetzlichen Regelung so
grosse Bedeutung zumisst, dass sie diese der Parteidisposition entzieht, kann die
Durchsetzung der gesetzlichen Regelung an sich nicht als rechtsmissbräuchlich
qualifiziert werden (Honsell, Basler Kommentar, a.a.O., N 44 zu Art. 2 ZGB). Be-
sondere Umstände, welche die Berufung auf zwingendes Recht als missbräuch-
lich erscheinen lassen sind zu bejahen, wenn die von der angerufenen Norm zu
schützenden Interessen entfallen sind sonst wie gewahrt wurden wenn
die Partei mit der Geltendmachung der Nichtigkeit der Vereinbarung derart lange
zuwartet, dass der anderen Partei dadurch verunmöglicht wurde, ihre eigenen In-
teressen zu wahren. Solche Umstände können auch vorliegen, wenn die Partei
sich auf zwingendes Recht beruft, welche die dagegen verstossende Vereinba-
rung in eigenem Interesse und in Kenntnis ihrer Unzulässigkeit selber vorgeschla-
gen und damit beim Rechtserwerb unredlich gehandelt hat (BGE 129 III 493 E.
5.1). Rechtsmissbrauch kann schliesslich auch vorliegen, wenn ein mit einem
Rechtsinstitut verknüpftes subjektives Recht in einer Weise ausgeübt wird, die
über den Sinn dieses Rechtsinstituts hinausgeht dasselbe in Frage stellt. In
der Lehre wird dies als zweckwidrige Rechtsausübung als Institutsmiss-
brauch bezeichnet. Zum Institutsmissbrauch rechnet man auch die missbräuchli-
che Inanspruchnahme verfahrensrechtlicher Befugnisse (Honsell, Basler Kom-
mentar, a.a.O., N 51 zu Art. 2 ZGB).

---

13


c)
Im vorliegenden Fall gilt es zu berücksichtigen, dass das Eigentum
des Klägers kraft öffentlichen Rechts rückgängig gemacht worden ist. Die Beklag-
ten sind demnach wieder Eigentümerinnen der fraglichen Parzelle geworden, wäh-
rend dem Kläger lediglich ein Teil der in Zusammenhang mit dem Grundstückkauf
erbrachten Leistungen erstattet worden sind. H. wurde nämlich, wie bereits ausge-
führt, lediglich der Verkaufserlös von Fr. 113'600.-ausbezahlt. Dies entspricht
dem Betrag, welchen die Beklagten beim Wiederverkauf der Parzelle an F. und G.
erzielt haben. Er selber hat einen Kaufpreis von Fr. 180'000.-geleistet. Unter die-
sen Umständen ist aber den Beklagten die Einrede des Rechtsmissbrauchs zu
verweigern, weil sie sich selber rechtsmissbräuchlich verhalten. Wem aufgrund
zwingenden öffentlichen Rechts die gesamte Vertragsleistung erstattet worden ist,
muss auch dem Gegner zugestehen, dass diesem seine erbrachte Kaufpreisleis-
tung sowie weitere mit dem Grundstückkaufvertrag im Zusammenhang stehende
Aufwendungen ersetzt werden. Erhebt diejenige Partei, welche im Gegensatz
zur Vertragspartei ihre gesamte Vertragsleistung aufgrund zwingenden Rechts
zurückerhalten hat, den Einwand des Rechtsmissbrauchs, um zu verhindern, dass
die Gegenpartei ebenfalls ihre erbrachte Leistung zurückfordern kann, verhält sie
sich ihrerseits widersprüchlich und verdient deshalb keinen Rechtsschutz (ähnli-
che Argumentation Jörg Schmid, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner
Teil, Band I, 8. Aufl., Zürich 2003, N 567).
Selbst wenn das Verhalten der Beklagten nicht als widersprüchlich und
rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren wäre, ist der Einwand der Beklagten - die
Klage sei wegen rechtmissbräuchlichen Verhaltens des Klägers abzuweisen -
nicht zu hören. Das Institut des Rechtsmissbrauchs bietet in der vorhandenen
Sachlage keine Handhabe, um dem Kläger die Rückerstattung seiner Leistung zu
verweigern. Es gilt zu beachten, dass der Grundstückkaufvertrag vom 16. Februar
1996 in Anwendung zwingenden Rechts als nichtig qualifiziert wurde. Das Grund-
buchinspektorat verweigerte mit in Rechtskraft erwachsener Verfügung vom 3.
Dezember 1999 die Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 durch H. und
ordnete eine Grundbuchberichtigung an, wonach H. als Eigentümer im Grundbuch
zu streichen sei und an seiner Stelle wiederum J. und I. als Eigentümerinnen zu-
folge Erbengemeinschaft einzutragen seien. Die Grundbuchberichtigung wurde
am 7. Februar 2000 vollzogen. Es besteht ein wichtiges öffentliches Interesse,
dass der Zugang zu landwirtschaftlichem Boden als bäuerlicher Produktionsfaktor
nicht dem freien Markt überlassen wird. Dieses öffentliche Interesse ist höher zu
werten als individuelle Interessen der Parteien. Wenn die Rechtsordnung einer
gesetzlichen Regelung so grosse Bedeutung zumisst, dass sie diese der Partei-

---

14


disposition entzieht, kann die Durchsetzung der gesetzlichen Regelung an sich -
wie bereits ausgeführt - nicht als rechtsmissbräuchlich qualifiziert werden. Somit
kann die Tatsache nicht als rechtmissbräuchlich qualifiziert werden, dass H. vom
Grundbuchinspektorat eine Feststellungsverfügung gemäss Art. 84 BGBB verlangt
hat, um abzuklären, ob Parzelle Nr. 190 dem BGBB untersteht und in der Folge
diese Verfügung mit einem Rechtsmittel angefochten hat. Zusätzliche besondere
Umstände im Sinne der Lehre und Rechtsprechung (vgl. Erw. 4.b), welche die Be-
rufung auf zwingendes Recht als rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen, liegen
hier nicht vor. Solche besondere Umstände sind, wie bereits ausgeführt, zu beja-
hen, wenn die von der angerufenen Norm zu schützenden Interessen entfallen
sonst wie gewahrt wurden wenn die Partei mit der Geltendmachung der
Nichtigkeit der Vereinbarung derart lange zuwartet, dass der anderen Partei
dadurch verunmöglicht wurde, ihre eigenen Interessen zu wahren. Keine dieser
Konstellationen ist hier gegeben. Im Weiteren können solche Umstände auch vor-
liegen, wenn die Partei sich auf zwingendes Recht beruft, welche die dagegen
verstossende Vereinbarung in eigenem Interesse und in Kenntnis ihrer Unzuläs-
sigkeit selber vorgeschlagen und damit beim Rechtserwerb unredlich gehandelt
hat (BGE 129 III 493 E. 5.1). Es ist vorliegend davon auszugehen, dass der Kläger
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Kenntnis davon hatte, dass der
Grundstückkauf einer Bewilligungspflicht unterliegt. Erst im Rahmen der Pla-
nungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 äusserte sich H. erstmals dahingehend, er
sei von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht worden, dass das BGBB miss-
achtet worden sei (bB 36). Einen anderen Schluss lassen die Akten entgegen
der Ansicht der Beklagten und des Kantons Graubünden - nicht zu. Die Beklagten
behaupten, H. hätte seit dem Einzonungsgesuch im Sommer 1995 Zweifel über
die Anwendbarkeit des BGBB haben müssen. Selbst wenn der Kläger davon
Kenntnis gehabt hätte, dass das BGBB Anwendung findet, bedeutet dies nicht,
dass der in juristischen Angelegenheiten unerfahrene H. wusste, was das BGBB
beinhaltet und insbesondere, dass Art. 61 Abs. 1 BGBB eine Bewilligungspflicht
für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks vorschreibt. Der Kanton
Graubünden will aus dem Umstand, dass der Grundbuchverwalter dem Rechts-
vertreter der Beklagten mit Brief vom 8. Februar 1995 den Kaufvertragsentwurf zur
Stellungnahme unterbreitet hat, ableiten, aufgrund der Mitwirkungsund Aufklä-
rungspflicht habe zumindest die eine Partei Kenntnis von der Bewilligungspflicht
gehabt. Selbst wenn die Beklagten über die Bewilligungspflicht aufgeklärt worden
wären, kann nicht behauptet werden, der Kläger habe gewusst, dass für den Er-
werb des fraglichen Grundstücks eine Bewilligung des Grundbuchinspektorats
erforderlich ist. Hatte H. nach dem Gesagten keine Kenntnis von der besagten

---

15


Bewilligungspflicht, so kann dem Kläger nicht angelastet werden, er habe sich be-
wusst einverstanden erklärt, einen Grundstückkaufvertrag ohne die erforderliche
Bewilligung abzuschliessen, um später, im Widerspruch dazu, ein Bewilligungsver-
fahren einzuleiten. Somit kann nicht gesagt werden, der Kläger habe sich rechts-
missbräuchlich verhalten.
Schliesslich kann dem Kläger auch nicht vorgeworfen werden, er habe ein
Rechtmittel zweckwidrig verwendet, indem er den Entscheid des Grundbuchin-
spektorats, welcher sein Eigentum garantiert hätte, mit Beschwerde an die Land-
wirtschaftskommission angefochten hat. Zweck des Rechtsmittels war die Prü-
fung, ob die Parzelle in den Anwendungsbereich des BGBB fällt. Es wurde in je-
nem Verfahren weder die Nichtigkeit des Kaufvertrages noch die Rückabwicklung
angestrebt.
d)
Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass die Beklag-
ten den Einwand des Rechtsmissbrauchs nicht erheben können, weil sie sich sel-
ber rechtsmissbräuchlich verhalten haben. Selbst aber wenn die Beklagten sich
nicht rechtsmissbräuchlich verhalten haben sollten, kann nicht behauptet werden,
der Kläger habe die Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtsmissbräuchlich her-
beigeführt.
5.
a)
Fest steht, dass das Grundbuchinspektorat mit Verfügung vom
3. Dezember 1999 die Bewilligung zum Erwerb der Parzelle Nr. 190 durch H. ver-
weigert und verfügt hat, dass H. als Eigentümer im Grundbuch zu streichen sei
und an seiner Stelle wiederum J. und I. als Eigentümerinnen zufolge Erbenge-
meinschaft einzutragen seien. Die Grundbuchberichtigung wurde am 7. Februar
2000 vollzogen. Die Vertragsleistung der Beklagten aus dem Grundstückkaufver-
trag wurde demnach kraft öffentlichen Rechts rückgängig gemacht. Zur Begrün-
dung wurde im Wesentlichen festgehalten, die nach Art. 61 BGBB notwendige
Bewilligung könne nachträglich nicht erteilt werden, weil der Kläger kein Selbstbe-
wirtschafter sei, kein wichtiger Grund vorliege und ein übersetzter Preis vereinbart
worden sei (Art. 63 f. BGBB). Der Grundstückkaufvertrag sei gemäss Art. 70
BGBB ex nunc nichtig und die Eintragung im Grundbuch habe aufgrund des Kau-
salitätsprinzips keinen Eigentumsübergang zur Folge. Als Gegenstück dieser kraft
öffentlichen Rechts durchzuführenden Grundbuchberichtigung könne H. Geldleis-
tungen unter dem bereicherungsrechtlichen Blickwinkel des nicht verwirklichten
Grundes im Sinne von Art. 62 Abs. 2 OR zurückfordern, wobei ein Entscheid hier-
über dem ordentlichen Zivilrichter obliege (kB 7).

---

16


b)
Verträge, die gegen eine Norm des öffentlichen Rechts verstossen,
sind nicht in jedem Fall nichtig, aber immer dann, wenn diese Rechtsfolge vom
Gesetz ausdrücklich vorgesehen wird (Jürg Schmid, a.a.O., N 684). Art. 70 BGBB
erklärt Rechtsgeschäfte für nichtig, welche den Bestimmungen über den Erwerb
von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art. 6169) zuwiderlaufen.
Die Nichtigkeit nach Art. 19 und 20 OR bedeutet, dass ein Vertrag keine rechtsge-
schäftlichen Wirkungen zu erzeugen vermag. Sie wirkt grundsätzlich ex tunc, ist
unheilbar, von Amtes wegen zu beachten und ihr Zweck besteht darin, den vor
Vertragsschluss herrschenden Zustand wiederherzustellen (vgl. Claire Huguenin,
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel 2003, N 53
ff. zu Art. 19/20 OR). Die Beschränkung der vertragsrechtlichen Abschlussfreiheit
durch das Bewilligungsverfahren ist jedoch zu unterscheiden von den unter Art.
19/20 OR fallenden Beschränkungen, da diese die Vertragsfreiheit der Parteien
lediglich bezüglich der Inhaltsund nicht der Abschlussfreiheit beschränkt (Jörg
Schmid, a.a.O., N 720 f.) Das BGBB gibt weder Antwort auf die Frage nach dem
Zeitpunkt des Eintritts der Nichtigkeit noch wird eine Anspruchsgrundlage für sich
allenfalls ergebende Rückleistungsansprüche genannt. Demnach ist zunächst zu
ermitteln, ob die Nichtigkeit ex nunc ex tunc wirken soll. Danach ist zu prüfen,
ob sich wie vom Kläger vertreten - die Annahme eines vertraglichen Liquidati-
onsverhältnisses rechtfertigt.
c)
Die Vorinstanz hat überzeugend dargelegt, dass vorliegend lediglich
die Nichtigkeit mit Wirkung ex tunc, das heisst auf den Zeitpunkt des Vertragsab-
schlusses zurück, gerechtfertigt erscheint (Erw. 5.b). Auf die genannten Er-
wägungen wird im Sinne von Art. 229 Abs. 3 ZPO verwiesen. Es gilt insbesondere
zu berücksichtigen, dass kein Dauerschuldverhältnis vorliegt, wo die Rechtswir-
kungen auf die Zukunft (ex nunc) zu beschränken sind (vgl. BGE 129 III 329). Die
Annahme einer Nichtigkeit ex nunc würde zur Folge haben, dass die Leistungen,
die bis zur Bewilligungsverweigerung erbracht wurden, nicht rückabgewickelt wür-
den. Das Grundstück wurde jedoch bereits kraft öffentlichen Rechts rückübereig-
net, weshalb auch dem Käufer zuzugestehen ist, die erbrachten Leistungen zu-
rückzuerlangen. Zu prüfen bleibt, auf welche Anspruchsgrundlage sich der Kläger
dabei stützen kann.
d)
Der Kläger vertritt in diesem Zusammenhang die Auffassung, das
Bundesgericht habe sich bereits in BGE 114 II 157 der von einer neueren Lehr-
meinung vertretenen Umwandlungstheorie angeschlossen, wonach der Rücktritt
von einem Vertrag zu einer inhaltlichen Umgestaltung des Vertragsverhältnisses

---

17


führe, das zunächst als vertragliches Abwicklungsverhältnis fortbestehe. Zwar las-
se der Rücktritt unerfüllte Leistungspflichten für die Zukunft untergehen. Soweit
aber geleistet worden sei, begründe er obligatorische Rückleistungspflichten, wel-
che auch vertragliche Treueund Schutzpflichten einschliesse. Jede Partei werde
also verpflichtet, das Erhaltene entweder in natura wertmässig zurückzuer-
statten. Die Rückleistungspflichten seien vertraglicher Natur, also weder Pflichten
aus ungerechtfertiger Bereicherung (Art. 62 ff. OR), noch sachenrechtliche Her-
ausgabepflichten (Art. 641 Abs. 2 ZGB), weshalb der Kläger die volle Leistung
zurückfordern könne. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Das Kan-
tonsgericht schliesst sich auch in diesem Punkt der Auffassung der Vorinstanz an,
wonach die erbrachten Leistungen aufgrund des nichtigen Vertrages gestützt auf
Bereicherungsrecht (Art. 62 ff. OR) zurückgefordert werden können. Es kann auf
die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Urteil, S. 15 f. Erw. 5.c, verwiesen
werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Zu Recht weist das Bezirksgericht Plessur darauf
hin, dass dem vorliegenden Grundstückkaufvertrag die notwendige öffentlich-
rechtliche Bewilligung fehlt. Es liegt ein ex tunc nichtiges Vertragsverhältnis vor,
das gar nie zustande gekommen ist. Es fehlt damit bereits die vertragliche Grund-
lage, welche die Umwandlung in ein obligatorisches Rückabwicklungsverhältnis
ermöglichen würde. Der Berufungskläger wendet dagegen ein, wesentlich sei,
dass die Parteien einen Kaufvertrag abgeschlossen haben, welcher in allen Teilen
vollzogen worden sei. Es spiele keine Rolle, ob der Kaufvertrag von Anfang an
nichtig gewesen sei nicht. Es gehe einzig darum, den Zustand herzustellen,
welcher vor Abschluss des Vertrages bestanden habe. Somit ergebe sich aber der
Rückforderungsanspruch des Klägers aus Vertrag, welcher auch wenn er von
Anfang an nichtig gewesen sei - durch das Grundbuchamt vollzogen worden sei.
Der Kläger übersieht bei seiner Argumentation, dass im vorliegenden Fall ein öf-
fentliches Interesse betroffen ist. Dieses ist nun nicht einfach deshalb unbeachtlich
geworden, weil die verbotene Leistung erbracht worden ist. Daher rechtfertigt es
sich, die Rückabwicklung den ausservertraglichen Regeln zu unterstellen (vgl.
Nicolas Rouiller, Der widerrechtliche Vertrag: die verbotsdurchsetzende Nichtig-
keit, Bern 2002. S. 287 f.). Anders wäre zu entscheiden gewesen, wenn es sich
um ein ganz teilweise bereits abgewickeltes Dauerschuldverhältnis gehandelt
hätte, wo die Rückabwicklung nach reinen Vindikationsund Bereicherungsgrund-
sätzen auf erhebliche Schwierigkeiten stösst sich als unmöglich erweist (BGE
129 III 328). Entgegen der Ansicht des Klägers entspricht dieses Ergebnis auch
den Schlussfolgerungen des Bundesgerichtes in einem neuen Entscheid (BGE
129 III 503). Hauptthema dieses Entscheides bildet zwar die Frage nach dem Be-
ginn der relativen Verjährungsfrist für den Bereicherungsanspruch. Doch ist den

---

18


Ausführungen des Bundesgerichts ganz klar zu entnehmen, dass in ähnlich gela-
gerten Fällen wie den vorliegenden Bereicherungsrecht zur Anwendung gelangt.
6.
a)
Gemäss Art. 62 OR hat derjenige, welcher in ungerechtfertig-
ter Weise aus dem Vermögen eines anderen bereichert worden ist, die Bereiche-
rung zurückzuerstatten. Diese Verbindlichkeit tritt insbesondere dann ein, wenn
jemand ohne jeden gültigen Grund aus einem nicht verwirklichten nach-
träglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. Der Bereicherungs-
anspruch ist ein relatives, das auf Abschöpfung des ungerechtfertigten Vermö-
gensvorteils zielt. Die Bereicherung kann durch Zuwendung ohne jeden gültigen
Grund entstehen. Hierunter sind die Fälle zu rechnen, in denen sich die Parteien
über den Rechtsgrund nicht geeinigt haben, und jene Fälle, in denen die zu erfül-
lende Forderung nicht besteht. In der Regel handelt es sich dabei um Leistung
einer Nichtschuld. Wenn in Erwartung eines Vertragsabschlusses bereits (teilwei-
se) erfüllt wird und anschliessend der Vertrag nicht zustande kommt, liegt eine
Zuwendung aus einem nicht verwirklichten Grund vor. Die Zuwendung aus nach-
träglich weggefallenem Grund liegt hingegen vor, wenn jemand aufgrund eines
bestehenden Vertrages ganz teilweise erfüllt hat und der Vertrag im Nach-
hinein wegfällt (Hermann Schulin, Basler Kommentar, a.a.O., N 11 ff. zu Art. 62
OR). Wie die Vorinstanz richtig erwogen hat (S. 17, Erw. 6.b), liegt vorliegend eine
Leistung ohne jeden gültigen Grund vor, da die Parteien ihre Hauptleistungspflich-
ten aus dem Grundstückkaufvertrag erfüllten, ohne zu wissen, dass eine Bewilli-
gung des Grundbuchinspektorates notwendig gewesen wäre, und in der Annahme
einer bestehenden Leistungspflicht.
b)
Die Bereicherung, wie sie (seinerzeit) eingetreten ist, muss in vollem
Umfang ausgeglichen werden. Soweit Wertersatz geschuldet ist, bestimmt sich die
Ersatzforderung nach dem Verkehrswert der Bereicherung (objektive Berech-
nung). Sodann müssen bei grundlos geleisteter Zahlung die tatsächlich erlangten
Zinsen zurückerstattet werden (BGE 116 II 689, 692). Vorliegend hat der Kläger
einen Kaufpreis von Fr. 180'000.-geleistet. Um diese Summe wurden die Beklag-
ten bereichert und der Kläger entreichert. Beim Wiederverkauf des fraglichen
Grundstücks an F. und G. wurde der Verkaufserlös von Fr. 113'600.-- direkt dem
Kläger ausbezahlt. Demnach verbleibt eine Restforderung von Fr. 66'400.--. Den
Akten kann nicht entnommen werden, dass die Beklagten den Betrag zinsbrin-
gend angelegt haben. Wie bereits ausgeführt, erfolgte die Leistung ohne jeden
gültigen Rechtsgrund (vgl. Erw. 6.a). Bleibt zu prüfen, ob der Kläger die Leistung
im Irrtum über die Schuldpflicht erbracht hat. Denn wer eine Nichtschuld freiwillig

---

19


bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen ver-
mag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat (Art. 63 Abs. 1
OR). Es ist unbestritten, dass der Kläger den Kaufpreis freiwillig bezahlt hat. Um-
stritten ist hingegen die Frage, ob der Kläger im Irrtum über die Schuldpflicht ge-
leistet habe. Wie bereits in Erw. 4.c dargelegt, ist vorliegend davon auszugehen,
dass der Kläger zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Kenntnis davon hatte,
dass der Grundstückkauf einer Bewilligungspflicht unterliegt. Erst im Rahmen der
Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 äusserte sich H. erstmals dahingehend,
er sei von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht worden, dass das BGBB
missachtet worden sei. Den Akten können keine Indizien entnommen werden, wo-
nach H. bereits früher Kenntnis von der besagten Bewilligungspflicht hatte. Der
Kläger hat somit freiwillig und im Irrtum über die Schuldpflicht bezahlt.
c)
Die Beklagten machen geltend, aus der Erbschaft sei J. lediglich Fr.
20'000.-ausbezahlt worden. Der Rest der Erbschaft habe für die Teilungskosten
verwendet werden müssen, weshalb H. selbst bei korrektem Verhalten lediglich
Fr. 20'140.60 hätten zugesprochen werden können. Aber auch dieser Betrag sei in
der Zwischenzeit in gutem Glauben verbraucht worden, weshalb keine Bereiche-
rung mehr vorhanden sei. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Die
Rückerstattung kann gemäss Art. 64 OR insoweit nicht gefordert werden, als der
Empfänger nachweisbar zur Zeit der Rückforderung nicht mehr bereichert ist, es
sei denn, dass er sich der Bereicherung entäusserte und hiebei nicht in gutem
Glauben war doch mit der Rückerstattung rechnen musste. Leitender Grund-
gedanke dieser Ausnahmebestimmung ist der, dass der gutgläubig Bereicherte
nach der Rückerstattung der Bereicherung nicht schlechter dastehen soll, als
wenn die Bereicherung nicht eingetreten wären (BGE 82 II 439). Der Bereiche-
rungsanspruch vermindert sich daher um den „Bereicherungsschaden“, der dem
Bereicherten erwächst: dadurch, dass er im Vertrauen auf die Endgültigkeit der
Bereicherung entweder eine Verfügung trifft, die sein Vermögen beeinträchtigt
(z.B. eine Schenkung vornimmt sich auf eine Vergnügungsreise begibt);
dass er eine vermögenserhaltende Massnahme unterlässt. Kein solcher „Berei-
cherungsschaden“ liegt hingegen insoweit vor, als der Bereicherte durch Ver-
brauch einer grundlosen Zuwendung notwendige Ausgaben (Unterhaltskosten,
Heilungskosten) deckt (Ersparnisbereicherung). Massgebend ist der Zeitpunkt, in
dem der Bereicherungsanspruch erstmals geltend gemacht wird, spätestens der
Zeitpunkt der Klageerhebung (Jörg Schmid, a.a.O., N 1518 ff. mit weiteren Hin-
weisen). Die Beklagten tragen die Beweislast für Umstände, die eine Rückerstat-
tungspflicht ausschliessen vermindern (Art. 8 ZGB). Vorliegend verweisen die

---

20


Beklagten lediglich auf die bei den Akten liegenden Unterlagen der erbrechtlichen
Teilung (bB 24 und 25), um zu beweisen, dass keine Bereicherung mehr vorhan-
den sei. Zwar kann diesen Akten entnommen werden, dass J. Fr. 20'140.60 aus-
bezahlt worden sind. Es gilt aber zu berücksichtigen, dass vorab erhebliche
Schulden des Erblassers beziehungsweise der Erbengemeinschaft beglichen
worden sind. Bei der Bezahlung von Schulden der Erbengemeinschaft handelt es
sich aber nicht um einen „Bereicherungsschaden“ im Sinne von Lehre und Recht-
sprechung, sondern um eine Ersparnisbereicherung. Insoweit entfällt die Berufung
auf den Wegfall der Bereicherung. Was die ausbezahlte Summe von Fr. 20'140.60
betrifft, fehlt jeglicher Beweis, dass J. im Vertrauen auf die Endgültigkeit der Berei-
cherung eine Verfügung getroffen hat, die ihr Vermögen beeinträchtigt hat,
eine vermögenserhaltende Massnahme unterlassen hat. Somit kann der Einwand
der Beklagten nicht gehört werden, es sei im Zeitpunkt der Rückforderung keine
Bereicherung mehr vorhanden. Ebensowenig ist der Einwand stichhaltig, bei An-
wendung des bäuerlichen Bodenwerts hätte der Verkauf der Liegenschaft lediglich
einen Erlös von etwa Fr. 20'000.-erzielt, so dass die Erbschaft als überschuldet
anzusehen gewesen wäre und die Beklagten diese ausgeschlagen hätten. Tatsa-
che ist nämlich, dass nach der Rückübertragung des Eigentums die Berufungsklä-
gerinnen die Liegenschaft für Fr. 113'600.-weiterverkaufen konnten.
d)
Wie die Vorinstanz korrekt ausgeführt hat, kann die Kondiktion des
restlichen Kaufpreises schliesslich auch nicht gestützt auf Art. 66 OR verweigert
werden. Gemäss Art. 66 OR muss die Leistung in der Absicht vorgenommen wor-
den sein, einen rechtswidrigen sittenwidrigen Erfolg herbeizuführen. Wie be-
reits mehrfach ausgeführt, wusste der Kläger im Zeitpunkt der Vertragsschlies-
sung nicht, dass der Grundstückkauf einer Bewilligungspflicht unterliegt. Es kann
auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (Art. 229
Abs. 3 ZPO).
e)
Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass der Kläger einen
Anspruch auf Rückleistung des restlichen Kaufpreises in Höhe von Fr. 66'400.--
gegenüber den solidarisch haftenden Beklagten hat (vgl. Erw. 1).
7.
Im Weiteren verlangt der Kläger auch Ersatz für weitere Kosten, die
ihm im Zusammenhang mit dem Grundstückkauf entstanden sind. Im Bereiche-
rungsrecht regelt Art. 65 OR den Ersatz von notwendigen und nützlichen Verwen-
dungen. Art. 65 OR findet jedoch nur Anwendung, soweit der Bereicherungsan-
spruch die Rückerstattung der Sache selbst betrifft (vgl. Hermann Schulin, Basler

---

21


Kommentar, a.a.O., N 1 zu Art. 65 OR). Vorliegend ist das fragliche Grundstück
bereits mittels Grundbuchberichtigung an die Beklagten übertragen worden, wes-
halb nachfolgend zu prüfen ist, ob Art. 939 ZGB als Grundlage für den Ersatz von
den vom Kläger getätigten Verwendungen dienen kann.
a)
Gemäss Art. 939 Abs. 1 ZGB kann der gutgläubige Besitzer, wenn
der Berechtigte die Auslieferung der Sache verlangt, für die notwendigen und
nützlichen Verwendungen Ersatz beanspruchen und die Auslieferung bis zur Er-
satzleistung verweigern. Verwendungen im Sinne von Art. 939 ZGB sind alle aus
freien Stücken im Interesse der Sache gemachten Leistungen. Verwendungen
können zu einer körperlichen Veränderung der Sache führen (Umbau, Neuanlage,
Ausbesserung, Sicherungsarbeiten). Daneben kommen aber auch andere Auf-
wendungen für die Sache in Frage, wie die Bestreitung von Lasten der Sache
(Steuern und Beiträge für die Sache wie Grundsteuern, Strassenbeiträge, ausser-
dem grundpfandgesicherte Zinsen) und Massnahmen zu ihrer Erhaltung (Versi-
cherungsprämien, Kosten für Wartung von Tieren) sowie Kosten der Abhaltung
von Gefahren, welche die Sache bedrohen. Auch die Ablösung von Pfandund
Pfändungsrechten stellt eine Verwendung dar. Keine Verwendungen sind Ausla-
gen aus dem Rechtsgeschäft, aus dem der Besitz herrührt, zum Beispiel der
Kaufpreis. Notwendig sind die Verwendungen, die den Regeln einer ordnungsge-
mässen Verwaltung und Bewirtschaftung der Sache entsprechen. Nützlich sind die
Verwendungen, die ohne notwendig zu sein, nach den Grundsätzen einer umsich-
tigen Bewirtschaftung zum Vorteil der Sache, insbesondere zur Steigerung ihres
Wertes Ertrages, gemacht werden. Die Höhe des Ersatzanspruches wird
primär durch die tatsächlichen Aufwendungen des Besitzers bestimmt. Der Er-
satzanspruch für Verwendungen kann nur geltend gemacht werden, wenn die Sa-
che dem Berechtigten herauszugeben ist wenn sie auf anderem Wege vom
Berechtigten erlangt worden ist. Wenn der unberechtigte Besitzer die Sache dem
Anspruchsteller ausgehändigt hat ohne Verwendungsersatz zu verlangen, ist er
damit ausgeschlossen. Das gilt aber nicht, wenn der berechtigte Besitzer die Sa-
che nicht durch Besitzübertragung, sondern auf anderem Wege erlangt hat. Dann
kann der Anspruch auf Verwendungsersatz selbständig geltend gemacht werden.
(Emil. W. Stark, Berner Kommentar, IV/3./1., Bern 2001, N 2 ff. zu Art. 939 ZGB;
Emil W. Stark, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Aufl., Basel 2003; N 1 ff.
zu Art. 939 ZGB).
b)
Vorliegend kann der Kläger den Anspruch auf Verwendungsersatz
selbständig geltend machen, zumal das Grundstück aufgrund einer kraft öffentli-

---

22


chen Rechts durchgeführten Grundbuchberichtigung an die Gesamteigentümerin-
nen zurückübertragen worden ist und er nicht die Möglichkeit hatte, seine Ansprü-
che auf Verwendungsersatz geltend zu machen. Es gilt somit als nächstes zu prü-
fen, ob der Kläger gutgläubig im Sinne von Art. 939 Abs. 1 ZGB besessen hat.
Entscheidend ist die Frage, ob der Erwerber glaubt und glauben darf, dass er be-
rechtigter Besitzer sei (Emil W. Stark, Berner Kommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 938-
940 ZGB). Wie bereits ausgeführt (vgl. Erw. 4.c), war dem Kläger im Zeitpunkt des
Erwerbs des fraglichen Grundstücks nicht bekannt, dass Art. 61 Abs. 1 BGBB eine
Bewilligungspflicht für den Erwerb eines landwirtschaftliches Grundstücks vor-
schreibt. Erst im Rahmen seiner Planungsbeschwerde vom 25. Juli 1997 äusserte
er sich dahingehend, von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht worden zu
sein, dass beim Abschluss des Kaufvertrages die Bestimmungen des BGBB miss-
achtet worden seien. Anlässlich einer Besprechung beim kantonalen Grundbuch-
inspektorat sei er darauf aufmerksam gemacht worden, dass der Grundstückkauf-
vertrag vom 16. Februar 1996 nichtig sei. Wann diese Besprechung stattgefunden
hat, kann den Akten nicht entnommen werden. Spätestens seit dem 25. Juli 1997
kann der Kläger nicht mehr als gutgläubiger Besitzer betrachtet werden, weshalb
die Beklagten ihm bis dahin die notwendigen und nützlichen Verwendungen zu
ersetzten haben. Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat (Art. 229 Abs. 3 ZPO),
fallen darunter die tatsächlichen Aufwendungen für die Installationsarbeiten im
Zusammenhang mit Abwasserentsorgung, Elektrizität und Kanalisationsanschluss
(Rechnungen der K. AG vom 5. März 1996, Fr. 5'850.05, kB 10; P. L. vom 28.
März 1996, Fr. 3'740.30, kB 11, M. AG vom 30. April 1996, Fr. 5'341.45, kB 12,
der Gemeinde A. vom 20. September 1996, Fr. 3'205.--, kB 15) und von N. vom
10. April 1997 (Fr. 2'000.--, kB 19). Ebenfalls zu erstatten sind die Prämien für die
Gebäudeversicherung (Fr. 124.70, kB 17), welche objektiv notwendig waren. Nicht
zu vergüten ist die Rechnung der Gebäudeversicherung für das Jahr 1996, da
diese Rechnung nicht zu den Akten gegeben wurde.
c)
Keine Verwendungen sind, wie bereits ausgeführt, Auslagen aus
dem Rechtsgeschäft, aus dem der Besitz herrührt, wie zum Beispiel der Kaufpreis.
Daher sind die Kosten des Vertragsabschlusses (Gebührenrechnung Grundbuch-
amt, Fr. 1'243.85, kB 8) und die Handänderungssteuer der Gemeinde A. (Fr.
1'800.--, kB 9) nicht zurückzuerstatten. Ist der Kaufpreis keine Verwendung im
Sinne von Art. 939 ZGB, so kann auch die Finanzierung des Kaufpreises - unab-
hängig davon, ob durch Eigenoder Fremdkapital - nicht als objektiv nützliche o-
der notwendige Verwendung gemäss Art. 939 ZGB qualifiziert werden. Aus die-
sem Grund sind die vom Kläger geltend gemachten Aufwendungen für die Verzin-

---

23


sung des Eigenund Fremdkapitals in der Höhe von Fr. 63'000.-- nicht zu vergü-
ten. Ebenfalls nicht auszugleichen sind die eigens verursachten Kosten für die
Wasserzähler (Fr. 424.--, kB 14) sowie die Kosten für die Anmerkung des Zweck-
entfremdungsverbots (Fr. 18.--, kB 16). Schliesslich haben die Beklagten nicht
diejenigen Kosten zu bezahlen, welche der Kläger durch die Nutzung der Parzelle
verursacht hat, wie Fernsehgebühren (Fr. 264.--, kB 17) und Wasserverbrauch
(Fr. 214.50, kB 18).
d)
Wenn dem herausgabepflichtigen Besitzer ein Ersatzanspruch für
Verwendungen zusteht, muss er sich darauf nach Art. 939 Abs. 3 ZGB den Nutzen
anrechnen lassen, den er tatsächlich aus der Sache gezogen hat. Zu den Nutzun-
gen gehören nicht nur die natürlichen und zivilen Früchte der Sache, sondern
auch sonstige Vorteile, welche die Sache durch ihren Gebrauch gewährt, wie das
Bewohnen eines Hauses (Emil W. Stark, Berner Kommentar, a.a.O., N 9 zu Art.
938 ZGB und N 15 ff. Art. 939). Die Vorinstanz hat zu Recht festgehalten, dass die
im Recht liegenden Rechnungen zu den Umbauarbeiten und dem Verbrauch von
Wasser und Strom sowie der Abfuhr von Privatkehricht darzulegen vermögen,
dass der Kläger die Liegenschaft in den Jahren 1996 bis 1999 genutzt hat. Damit
sei dem Kläger der Mietoder Pachtzins für ein gleichwertiges Objekt erspart ge-
blieben. Der amtlichen Grundstückschätzung der Parzelle Nr. 190 vom 10. De-
zember 1999 lasse sich entnehmen, dass mit einer Vermietung ein Ertrag von Fr.
5'980.-jährlich erzielt werden könne. Dieser Wert könne zur Bemessung des Nut-
zens des Klägers herangezogen werden. Im Weiteren berücksichtigte die Vo-
rinstanz die Tatsache, dass die Nutzung des „Futterhäuschen“ auf 180 Tage im
Jahr beschränkt war (bB 21; kB 3,5). Da die Liegenschaft von Februar 1996 bis
Dezember 1999 im Besitz des Klägers gewesen sei, müsse er sich für 24 Monate
(4 Jahre x 180 Tage) den wertmässigen Nutzen von Fr. 11'960.-anrechnen las-
sen. Dies ist nicht zu beanstanden.
e)
Für die Dauer des bösgläubigen Besitzes, demnach ab dem 25. Juli
1997, hat der Kläger nur Anspruch auf Ersatz von Verwendungen, die auch für die
Berechtigten notwendig gewesen wären (Art. 940 Abs. 2 ZGB). Wie die Vorinstanz
auch in diesem Zusammenhang richtig festgehalten hat, sind die Prämien für die
Gebäudeversicherung von insgesamt Fr. 367.20 (kB 20, 23, 32) als notwendige
und im Interesse der Sache getätigten Verwendungen zu qualifizieren. Die Prä-
mien der Jahre 2001 bis 2003 sind hingegen von den Beklagten selber geleistet
worden (bB 108). Nicht zu erstatten sind auch die vom Kläger geltend gemachten
Kosten für den Fernsehempfang (Fr. 264.--, kB 20; Fr. 72.--, kB 27), Strom (Fr.

---

24


80.--, kB 26; Fr. 319.90, kB 28; Fr. 120.--, kB 29; Fr. 120.--, kB 30), für seinen Pri-
vatkehricht (Fr. 335.40, kB 25) und das Wasser (Fr. 204.--, kB 21; Fr. 189.--, kB
24; Fr. 149.--, kB 34). Ebenfalls nicht zu vergüten sind die Kosten für das durch
den Kläger instanzierte Beschwerdeverfahren (Fr. 967.--, kB 22), die Verfügung
des Grundbuchinspektorates (Fr. 375.--, kB 33), die im Jahre 2002 veröffentlichen
Inserate (Fr. 482.15, kB 37) und die Schätzung (Fr. 70.--, kB 31).
8.
Zu prüfen bleibt, ob die vom Kläger geltend gemachten Forderungen
gestützt auf eine andere Anspruchsgrundlage als der ungerechtfertigten Bereiche-
rung (Art. 62 ff. OR) und des Besitzesrechtes (Art. 939 f. ZGB) zu schützen sind.
Die Vorinstanz erwog, dass weder eine vertragliche noch eine ausservertragliche
Haftung in Frage käme. Auf die zutreffenden Ausführungen kann verwiesen wer-
den (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
9.
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die Be-
klagten dem Kläger den restlichen Kaufpreis von Fr. 66'400.-zurückzuzahlen ha-
ben und zudem mit dem nichtigen Verkaufsgeschäft zusammenhängende Auf-
wendungen von insgesamt Fr. 20'628.70 zu vergüten haben. Von den Aufwen-
dungen von Fr. 20'628.70 sind Fr. 11'160.-zu subtrahieren. Dieser Betrag ent-
spricht dem Nutzen, den der Kläger aus der Sache gezogen hat (vgl. Art. 939 Abs.
3 ZGB). Der Kläger verlangt überdies 5 % Zins ab dem 15. September 1999. Ge-
mäss Art. 104 Abs. 1 OR beträgt der gesetzliche Verzugszins 5 %. Bezüglich Be-
ginn der Verzinsung kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz ver-
wiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO).
10.
Die Beklagten machten widerklageweise eine Forderung von Fr.
38'725.15 nebst Zins geltend. Anlässlich der Hauptverhandlung vor Kantongericht
liessen die Beklagten ihre Widerklage fallen. Vom Rückzug der Widerklage wird
somit Vormerk genommen.
11.
In der Prozessantwort vom 17. November 2004 verkündeten die Be-
klagten dem Kanton Graubünden im Sinne von Art. 30 ZPO den Streit. Sie stellten
den Antrag, es sei ebenfalls über den Rückgriffsanspruch im Sinne von Art. 32
ZPO zu entscheiden. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der
Grundbuchverwalter habe seine gesetzlichen Pflichten als Notar und Grundbuch-
führer verletzt, indem er den landwirtschaftlichen Charakter der fraglichen Parzelle
verkannt habe. Der Kanton Graubünden habe nun den beträchtlichen Schaden zu
tragen. Die Vorinstanz trat auf das Begehren um Beurteilung der Rückforderungs-

---

25


ansprüche gegenüber dem Kanton Graubünden nicht ein, da die Beklagten ihren
Rückforderungsanspruch nicht beziffert haben. Die Bezifferung eines Maximalfor-
derungsbetrages wäre nach Ansicht des Bezirksgerichtes Plessur möglich gewe-
sen, zumal den Beklagten bereits seit der Vermittlung bekannt gewesen sei, dass
der Kläger ihnen gegenüber Ansprüche von maximal Fr. 150'000.-geltend mache
und sie in einem bereits instanzierten Verfahren gegenüber dem Kanton Ansprü-
che in Höhe von Fr. 38'725.15 dem Gericht zur Beurteilung unterbreitet hätten.
Es gilt vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beklagten bereits am 15. Ap-
ril 2004 eine Klage gegenüber dem Kanton Graubünden anhängig gemacht ha-
ben. Sie fordern die Bezahlung von Fr. 38'715.15 (Proz. Nr. 110-2004-51). Diese
Klage ist noch hängig. Die Streitverkündung an den Kanton erfolgte erst später,
nämlich in der Prozessantwort vom 17. November 2004. Ist der Streit über ein be-
stimmtes Recht Rechtsverhältnis zwischen den Parteien hängig, so fehlt ein
Rechtschutzinteresse an der Zulassung einer zweiten identischen Klage, wenn
erwartet werden kann, dass im ersten Prozess ein vollstreckbares Sachurteil er-
gehen wird (Vogel/Spühler, a.a.O., N 42 ff. zu § 8). Es besteht nämlich die Gefahr
widersprechender Urteile (Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen
Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N 8 zu § 107). Eine Klage ist mit einer
anderen identisch, wenn Parteien und Streitgegenstand identisch sind. Der Streit-
gegenstand wird durch das Rechtsbegehren in Verbindung mit dem behaupteten
Lebensvorgang bestimmt. Identität des Streitgegenstandes liegt vor, wenn aus
demselben Lebensvorgang dasselbe Rechtsbegehren ein Teil davon geltend
gemacht wird (Vogel/Spühler, a.a.O., N 5 und N 16 zu § 8). Es steht vorliegend
ausser Zweifel, dass es sich um identische Klagen handelt. Zwar hat der Litisde-
nunziat durch die Streitverkündung lediglich die Stellung als Nebenpartei. Art. 34
ZPO statuiert jedoch einen Vorbehalt für den Fall, dass das Gericht über den
Rückgriffsanspruch des Litisdenunzianten gegenüber dem Eingerufenen entschei-
det. Damit das Urteil über eine Regressforderung gegenüber dem Litisdenunziaten
direkt vollstreckbar ist, muss er mit Parteistellung in das hängige Prozessverfahren
integriert werden. Demnach stehen sich in beiden Verfahren dieselben Parteien
gegenüber. Zudem stützt sich die vorliegende Forderung auf denselben Lebens-
vorgang, welcher auch der Klage vom 15. April 2004 zu Grunde gelegt wurde. Die
Rechthängigkeit ist nach Praxis des Bundesgerichts entgegen der anders lau-
tenden Bestimmung in der ZPO (Art. 51 Ziff. 2) von Amtes wegen zu prüfen
(BGE 112 II 272). Da vorliegend bereits eine identische Klage rechtshängig ist,
kann somit wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses auf die Regressforderung
nicht eingetreten werden.

---

26


12.
a)
Da nach dem Gesagten Berufung und Anschlussberufung ab-
zuweisen sind, rechtfertigt es sich, die Kosten des Berufungsverfahrens den Par-
teien je zur Hälfte aufzuerlegen und die ausseramtlichen Kosten wettzuschlagen.
Es gilt zu berücksichtigen, dass H. mit rund der Hälfte seiner Forderung durchge-
drungen ist.
b)
Was die Kostenund Entschädigungspflicht des Eingerufenen be-
trifft, gilt es zu beachten, dass gemäss Art. 34 ZPO den Nebenparteien lediglich
die aufgrund ihrer Anträge entstandenen gerichtlichen und aussergerichtlichen
Kosten auferlegt werden können (vgl. dazu auch PKG 1997 Nr. 9). Solcherlei zu-
sätzliche Kosten sind im Berufungsverfahren nicht entstanden, weshalb der Kan-
ton Graubünden nicht mit Gerichtskosten belastet werden kann. Gemäss Praxis
des Kantonsgerichtes kann einer Nebenpartei, wie es der Eingerufene darstellt,
keine aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen werden (PKG 1989 Nr. 13
mit weiteren Hinweisen). Verbindlich kann das Urteil nur im Verhältnis der unter-
stützten Hauptpartei und ihrem Streitgehilfen werden. Inwiefern die ohne Erfolg
unterstützte Hauptpartei für ihre Kosten auf den Streithelfer Regress nehmen
kann, ist eine Frage des materiellen Rechtes, die im Streitfall in einem Prozess
zwischen den genannten Personen zu entscheiden ist. Der Streithilfe liegt stets
ein Rechtsverhältnis zwischen der unterstützten Hauptpartei und ihrem Streitgehil-
fen zugrunde, an welcher der Prozessgegner nicht beteiligt ist. Durch seine Streit-
hilfe nimmt der Streithelfer Interessen wahr, die in diesem Rechtsverhältnis be-
gründet sind. Es besteht daher kein Grund, der es rechtfertigen könnte, dem
Streithelfer einen Entschädigungsanspruch gegenüber dem Prozessgegner einzu-
räumen. Dem Kanton Graubünden kann somit keine ausseramtliche Entschädi-
gung zugesprochen werden.
c)
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt sich auch keine Än-
derung der vorinstanzlichen Verteilung der amtlichen und ausseramtlichen Kosten,
gilt es doch zu beachten, dass vor Vorinstanz die Widerklage im Umfang von rund
Fr. 39'000.-- noch strittig war. Vor der Zivilkammer wurde denn auch nicht geltend
gemacht, dass an der erstinstanzlichen Kostenund Entschädigungsregelung (Zif-
fer 4 des Dispositivs) selbst dann etwas zu ändern sei, wenn es im Wesentlichen
beim bezirksgerichtlichen Urteil sein Bewenden haben sollte. Mit keinem Wort ge-
rügt und begründet wurde auch, dass der Kanton Graubünden im vorinstanzlichen
Verfahren eine aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen wurde, so dass
darauf nicht weiter einzugehen ist.

---

27

---

28


Demnach erkennt die Zivilkammer :
1.
Die Berufung und die Anschlussberufung werden abgewiesen.
2.
Vom Rückzug der Widerklage wird Vormerk genommen.
3.
Die Kosten des Berufungsverfahrens bestehend aus einer Gerichtsgebühr
von Fr. 5'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 420.--, total somit Fr.
5'420.--, gehen je zur Hälfte zu Lasten von I. und J. sowie von H.. Die aus-
seramtlichen Kosten werden wettgeschlagen.
4. Mitteilung
an:
__
Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Präsident:
Die Aktuarin:

---