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Kanton:	GR
Fallnummer:	ZF-01-40

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:	-

Datum:	11.12.2001
Rechtskraft:	-

Leitsatz/Stichwort:	Kaufsrecht
Schlagwörter :	Berufung; Vertrag; Recht; Parzelle; Kaufsrecht; Grundbuch; Kaufrechts; Kaufvertrag; Beklagten; Berufungsbeklagten; Urteil; Parzellen; Berufungskläger; Ausübung; Gemeinde; Kantonsgericht; Kaufpreis; Kaufsrechte; Kaufrechtsberechtigte; Rechte; Restaurant; Klägern; Kaufrechtsberechtigten; Klage; Landschaft; Kaufvertrages; Kaufrechtsvertrag; Grundstück; Entschädigung
Rechtsnorm:	Art. 122 ZPO ;Art. 20 OR ;Art. 20 ZGB ;Art. 216a OR ;Art. 223 ZPO ;Art. 41 OR ;Art. 665 ZGB ;Art. 82 OR ;
Referenz BGE:	102 II 340; 114 II 97; 114 II 98; 61 II 287;
Kommentar:	Heinz Rey, Schweizer, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Art. 665 ZGB, 1998 Spühler, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 321 ZPO ; Art. 311 ZPO, 2017

Kantonsgericht von Graubünden
Tribunale cantonale dei Grigioni


Dretgira chantunala dal Grischun

Ref.:
Chur, 11. Dezember 2001
Schriftlich mitgeteilt am:
ZF 01 40

Urteil
Zivilkammer
Präsident Schmid, Kantonsrichter Heinz-Bommer, Jegen, und Riesen-Bienz, Ak-
tuarin ad hoc Strässler.
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In der zivilrechtlichen Berufung
der X., Beklagte und Berufungsklägerin, und des Y., Beklagter und Berufungsklä-
ger, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Marcus Defuns, Turbanstrasse 8,
7270 Davos Platz,
gegen
das Urteil des Bezirksgerichts Z. vom 26. November 1998, mitgeteilt am 8. De-
zember 1999, in Sachen des Dr. A., des B. und des C., Kläger und Be-
rufungsbeklagte, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Conrad Weinmann,
Promenade 60, 7270 Davos Platz, gegen die Beklagten und Berufungskläger.

betreffend Kaufsrecht,

hat sich ergeben:

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A. 1. Dr. A., B. und C. gründeten in den sechziger Jahren die heutige Berg-
bahnen D. AG. Zudem schlossen sie sich vertraglich zur einfachen Gesellschaft
„Interessengemeinschaft E.“ (nachfolgend IG E.) zusammen, welche den Zweck
verfolgte, die für die Bergbahnen notwendigen Rechte im Bereich des Skigebietes
zu sichern. Y. war Eigentümer verschiedener Grundstücke im Gebiet E., durch
welche eine Piste der Bergbahnen D. AG führt. Insbesondere gehörte ihm die
zentral am Rande der Talabfahrtspiste liegende Parzelle F.. Auf dieser Parzelle
befindet sich das Restaurant E., welches er mit X. führt.
2. In den siebziger Jahren verkaufte Y. einen Teil seines Grundbesitzes an
die IG E.. Geplant war zudem die Gründung einer Restaurant E. AG zwecks Er-
stellung und Betrieb eines Restaurants.
3. Nachdem sich das Projekt eines Restaurant-Neubaus zerschlagen hatte,
schlossen Y. einerseits, Dr. A., B. und C. andererseits am 25. April 1977 den öf-
fentlich beurkundeten Vertrag ab, welcher Gegenstand des vorliegenden Rechts-
streits ist (KB 11). In Ziff. II des Vertrages räumte Y. den Klägern und Berufungs-
beklagten an den Parzellen G. und F. ein einseitig an Dritte übertragbares, bis
zum 31. Dezember 1996 befristetes Kaufsrecht ein. Für Parzelle G. wurde ein
Kaufpreis von pauschal Fr. 60'000.-vereinbart. Für die Parzelle F. mit dem Res-
taurationsbetrieb wurde ein Basispreis von Fr. 60'000.-zuzüglich von den Kaufs-
berechtigten genehmigte wertvermehrende Aufwendungen abzüglich übliche Ab-
schreibungen nach Massgabe des Wehrsteuerrechts vorgesehen. Das Kaufsrecht
konnte jederzeit ausgeübt werden. Y. konnte jedoch verlangen, den Restaurati-
onsbetrieb gegen einen ortsüblichen Pachtzins für ein Jahr weiterführen zu kön-
nen. Des weiteren verpflichteten sich die Mitglieder der IG E., Y. für den Fall der
Ausübung des Kaufsrechts bezüglich des Restaurationsgrundstückes im Raum H.
bis zum Jahre 2001 eine Drei-Zimmerwohnung entschädigungsfrei bereitzustellen
oder, wenn er darauf verzichtet, für diese Zeit eine jährliche Entschädigung von
pauschal Fr. 3'000.— auszubezahlen. Den Eltern Y. wurde ein Wohnrecht bis
2001 eingeräumt, falls das Kaufsrecht ausgeübt werden sollte. Nach Ziff. IV/1 des
Vertrages übernahmen die Beklagten und Berufungskläger ausserdem eine
Kaufsverpflichtung, wonach sie die belasteten Parzellen auf erstes Verlangen zu
den festgelegten Bedingungen einzeln insgesamt innert drei Monaten zu kau-
fen hätten.
4. Vor Ablauf der zehnjährigen Vormerkung im Grundbuch, am 6. Mai 1986,
teilten die Mitglieder der IG E. und die Bergbahnen D. AG, vertreten durch den
Verwaltungsratspräsidenten C., Y. mit eingeschriebenem Brief mit, dass die

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Kaufsrechte aus dem Vertrag vom 25. April 1977 auf die Bergbahnen übertragen
würden. Die Bergbahnen D. AG übe ihre Rechte gleichzeitig aus.
5. Am 29. Dezember 1993 wurde ab Parzelle G. ein Teilstück abparzelliert
(KB 17). Das vorgemerkte Kaufsrecht gemäss dem Vertrag vom 25. April 1977
wurde dabei unter Belassung auf dieser Parzelle auch auf die neue Parzelle I.
übertragen.
6. Im Herbst 1996 machte die IG E. Y. den Vorschlag, die am 25. April 1977
vereinbarten Kaufsrechte um fünf Jahre zu verlängern (KB 19). Y. und X. spra-
chen daraufhin beim Grundbuchverwalter K. vor, der auf Grund dieses Gesprächs
anregte, von einer kompetenten Stelle die Handlungsfähigkeit von Y. abklären zu
lassen. K. teilte seine entsprechenden Zweifel auch C. mit, den er zudem wissen
liess, dass Y. mit der Verlängerung des Kaufrechtsvertrages nicht einverstanden
war.
7. Am 12. Dezember 1996 teilte C. Y. mit, dass die Kaufrechtsberechtigten
davon ausgehen müssten, dass seine Handlungsfähigkeit in Frage gestellt werde.
Sie seien daher gezwungen, die Kaufsrechte auszuüben, seien aber bereit, mit
ihm über den weiteren Verbleib im Restaurant und in der Wohnung im Sinne des
Vertragsentwurfes zu verhandeln. Mit Vollmacht für alle Berechtigten gab C.
gleichzeitig die Erklärung ab, die Kaufsrechte bezüglich aller drei Parzellen zum
Preise von Fr. 299'719.-auszuüben und ersuchte Y., die für die Eigentumsüber-
tragung erforderliche Grundbuchanmeldung vorzunehmen (KB 19-24). Eine ent-
sprechend vorbereitete Anmeldung sandte das Grundbuchamt am 18. Dezember
1996 an C. mit dem Hinweis, dass die Handlungsfähigkeit von Y. geklärt werden
müsse. C. leitete die Anmeldung am 19. Dezember 1996 an Y. weiter.
8. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 6. Januar 1997 (Editionen C3)
verkaufte Y. alle drei Grundstücke an X.. Diese räumte ihm im Gegenzug lebens-
längliche und unentgeltliche Wohnrechte an den Parzellen F. und L. ein. Der
Kaufpreis nach Abzug des Kapitalwertes der Wohnrechte wurde durch Übernah-
me der bestehenden Grundpfandverschreibung und durch Verrechnung mit Lohn-
guthaben von X. für die Jahre 1977 bis 1996 getilgt.
9. Aus Protokollauszügen der Vormundschaftsbehörde N. geht hervor, dass
Y. im Jahre 1970 wegen chronischen Alkoholismus in die Klinik Beverin eingewie-
sen werden musste. In den Jahren 1977 und 1980 wurde ihm eine Abstinenzwei-
sung in Verbindung mit der Verpflichtung zur Antabuseinnahme erteilt (BB 1 und
2). Auch in den Jahren 1984 bis 1986 nahm er gemäss einer Bestätigung der

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Vormundschaftsbehörde Antabus ein (BB 3). Nachdem er 1993 einen Hirnschlag
erlitten hatte, war Y. bei Dr. med. M. in Behandlung. Gemäss dessen Angaben als
Zeuge war der Beklagte und Berufungskläger nach dem Ereignis 1993/1994 auf
fremde Hilfe angewiesen, war später aber wieder selbständig. Zum Alkoholkon-
sum konnte der Arzt keine Angaben machen. Er bestätigte als Zeuge jedoch die
Richtigkeit seines Zeugnisses vom 6. Januar 1997, wonach Y. zu diesem Zeit-
punkt nach seiner Beurteilung vollumfänglich in der Lage war, die Tragweite eines
Vertrages zu verstehen und demzufolge in dieser Hinsicht voll handlungsfähig
war.
B. Am 9. Dezember 1997 leitete die einfache Gesellschaft E., nämlich Dr.
A., B. und C., beim Vermittleramt des Kreises N. gegen X. und Y. eine Klage ein.
Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 28. Januar 1998 wurde am 29.
Januar 1998 der Leitschein ausgestellt mit folgenden Rechtsbegehren:
Klägerisches Rechtsbegehren
1. Das Grundbuchamt N. sei anzuweisen, im Grundbuch der Land-
schaft N. Gemeinde alle im Zusammenhang mit dem zwischen
den Beklagten 1 und 2 abgeschlossenen Kaufund Wohn-
rechtsvertrag betreffend Parzellen F., G. und I. des Grundbu-
ches der Landschaft N. Gemeinde vom 6./7. Januar 1997 vorge-
nommenen Eintragungen, Vorund Anmerkungen zu löschen.
2. Es sei den Klägern 1, 2 und 3 an den Parzellen F., G. und I. des
Grundbuches der Landschaft N. Gemeinde Gesamteigentum
zuzusprechen.
3. Das Grundbuchamt N. sei anzuweisen, die Kläger 1, 2 und 3 als
Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft an den Parzel-
len F., G. und I. des Grundbuches der Landschaft N. Gemeinde
einzutragen.
4. Eventuell seien die Beklagten 1 und 2 solidarisch zu verpflichten,
den Klägern 1, 2 und 3 die Parzellen F., G. und I. des Grundbu-
ches der Landschaft N. Gemeinde zu Gesamteigentum zu über-
tragen.
5. Subeventuell sei die Beklagte 1 zu verpflichten, den Klägern 1, 2
und 3 die Parzellen F., G. und I. des Grundbuches der Land-
schaft N. Gemeinde zu Gesamteigentum zu übertragen und das
Grundbuch sei anzuweisen, das die Parzelle F. belastende
Wohnrecht des Beklagten 2 im Grundbuch der Landschaft N.
Gemeinde zu löschen.
6. Subsubeventuell seien die Beklagten 1 und 2 zu verpflichten,
den Klägern 1, 2 und 3 unter solidarischer Haftung CHF
218'341,00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 1. Januar 1997 zu
bezahlen.

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7. Subsubsubeventuell sei die Beklagte 1 zu verpflichten, den Klä-
gern 1, 2 und 3 CHF 218'341,00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem
1. Januar 1997 zu bezahlen.
8. Subsubsubsubeventuell sei der Beklagte 2 zu verpflichten, den
Klägern 1, 2 und 3 CHF 218'341,00 zuzüglich Zins zu 5 % seit
dem 1. Januar 1997 zu bezahlen.
9. Zur
Geltendmachung
weiteren
Schadens sei sowohl im Hinblick
auf die Beklagte 1 als auch im Hinblick auf den Beklagten 2 ein
Nachklagevorbehalt ins Urteil aufzunehmen.
10. Unter vermittleramtlicher und gerichtlicher Kostenund ausser-
amtlicher bzw. aussergerichtlicher Entschädigungsfolge zuzüg-
lich 6.5% MwSt. zulasten der dafür solidarisch haftbar zu ma-
chenden Beklagten 1 und 2.
Beklagtisches Rechtsbegehren:
1. Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kostenund Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer von 6.5% zulasten der Kläger, unter solidarischer Haft-
barkeit.
Widerklage der Beklagten:
1. Es seien die Kläger und Widerbeklagten solidarisch zu ver-
pflichten, den Beklagten und Widerklägern Fr. 1'988.-zuzüglich
Zins zu 5 % p.a. seit dem 1. 4.1997 zu bezahlen.
2. Unter Kosten und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer von 6.5% zulasten der Kläger und Widerbeklagten, eben-
falls unter solidarischer Haftbarkeit.
C. Die Klage wurde am 19. Februar 2000 mit gleichlautenden Rechtsbe-
gehren an das Bezirksgericht Z. prosequiert. In der Prozessantwort vom 20. April
1998 beantragte die Beklagtschaft Nichteintreten, eventuell Abweisung der Klage
und hielt an den Anträgen zur Widerklage fest. In Replik und Duplik blieben die
Rechtsbegehren bezüglich der Klage unverändert. Die Widerklage war dagegen
gemäss übereinstimmenden Anträgen als gegenstandslos zu erklären.
D. Mit Urteil vom 26. November 1998, mitgeteilt am 8. Dezember 1999, ent-
schied das Bezirksgericht Z. was folgt:
1. Die Klage wird gutgeheissen.
2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, sämtliche auf den Par-
zellen F., G. und I. im Grundbuch der Landschaft N. Gemeinde
vorgenommenen Eintragungen, Vorund Anmerkungen zu lö-
schen.

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3. Das Grundbuchamt N. wird angewiesen, A., B. und C. als Ge-
samteigentümer infolge einfacher Gesellschaft an den Parzellen
F., G. und I. im Grundbuch der Landschaft N. Gemeinde einzu-
tragen.
4. Die Kosten des Vermittleramtes des Kreises N. im Betrage von
Fr. 200.-sowie die Kosten des Bezirksgerichtes Z., bestehend
aus
-
einer Gerichtsgebühr von (inkl. Streitwertzuschlag)Fr. 6'030.--
-
einer Schreibgebühr von
Fr. 880.--
-
Barauslagen von
Fr. 90.--
insgesamt somit
Fr. 7'000.--
gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Beklagten. Die
Beklagten haben die Klägerschaft IG E., bestehend aus A., B.
und C. zudem mit Fr. 27'322.90 (inkl. Spesen und Mehrwertsteu-
er) zu entschädigen.
5. Mitteilung
E. Gegen dieses Urteil reichten X. und Y. am 10. Januar 2000 beim Kan-
tonsgericht Graubünden Berufung ein mit folgenden Rechtsbegehren:
1. Es sei die Berufung gutzuheissen, das angefochtene Urteil auf-
zuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen.
2. Unter Kostenund Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer zulasten der Kläger und Berufungsbeklagten, unter soli-
darischer Haftbarkeit.
F. Mit Urteil vom 7. März 2000, mitgeteilt am 4. September 2000, hiess das
Kantonsgericht die Berufung gut, hob das angefochtene Urteil auf und wies die
Klage ab. Den Klägern und Berufungsbeklagten wurden die Gerichtskosten sowie
eine ausseramtliche Entschädigung an die Gegenpartei auferlegt.
G. Während das Bundesgericht die gegen dieses Urteil eingereichte staats-
reche Beschwerde mit Beschluss vom 1. Mai 2001 als gegenstandslos vom Ge-
schäftsverzeichnis abschrieb, hiess es die zivilrechtliche Berufung von A., B. und
C. gleichentags teilweise gut, hob das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden
vom 7. März 2000 auf und wies die Streitsache zur neuen Entscheidung an die
Vorinstanz zurück.
H. Mit Schreiben vom 24. September 2001 erklärten sich die Beklagten und
Berufungskläger damit einverstanden, dass das Urteil durch die nach Ausscheiden
eines Richters verbleibenden vier Mitglieder des Kantonsgerichts gefällt wird, wel-
che an der Berufungsverhandlung vom 7. Mai 2000 teilgenommen hatten. Die

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Kläger und Berufungsbeklagten erklärten ihr Einverständnis mit der Viererbeset-
zung am 26. September 2001. Beide Parteien teilten in den erwähnten Schreiben
zudem grundsätzlich die Auffassung des Präsidenten, dass weder ein zusätzlicher
Schriftenwechsel noch eine zweite mündliche Berufungsverhandlung erforderlich
sei.
Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften, in den
Plädoyers und in ihren Schreiben vom 24. beziehungsweise 26. September 2001
sowie auf die Erwägungen des Bundesgerichts und der Vorinstanz wird, soweit
erforderlich, nachstehend eingegangen.
Das Kantonsgericht zieht in Erwägung:
1. In seinem Urteil vom 1. Mai 2001 geht das Bundesgericht ebenso wie
das Bezirksgericht Z. und das Kantonsgericht im aufgehobenen Urteil vom 7. März
2000 davon aus, dass das umstrittene Kaufsrecht mit Vertrag vom 25. April 1977
rechtsgültig begründet worden ist. Unbestritten ist auch, dass das zwischen den
Parteien am 25. April 1977 begründete Kaufsrecht mangels eines öffentlich beur-
kundeten Vertrages nicht rechtsgültig auf die D. AG übertragen wurde und die Ak-
tivlegitimation der Kläger und Berufungsbeklagten insoweit nicht entfallen ist. Das
Bundesgericht hat in seinem Entscheid vom 1. Mai 2001 unter Hinweis auf BGE
126 II 421 die umstrittene Frage erneut offen gelassen, ob die Beschränkung der
zulässigen Dauer eines Rückbzw. eines Kaufsrechts durch Art. 216a OR den
unabhängig vom Willen der Parteien bestimmten Vertragsinhalt gemäss Art. 3
SchlT/ZGB betrifft. Es nahm an, dass es selbst bei Bejahung dieser Frage das
Vertrauensprinzip verbieten würde, dass die Frist gemäss Art. 216a OR vor dem
Inkrafttreten dieser Bestimmung am 1. Januar 1994 beginnen könne. Im konkreten
Fall ist somit davon auszugehen, dass das vertraglich bis am 31. Dezember 1996
befristete Kaufsrecht am 12. Dezember 1996 rechtzeitig ausgeübt wurde.
2. Steht fest, dass das Kaufsrecht rechtzeitig ausgeübt wurde, ist weiter zu
prüfen, ob die Ausübung rechtsgültig erfolgte. Die Beklagten und Berufungskläger
wenden diesbezüglich ein, der angebotene Kaufpreis sei von den Kaufberechtig-
ten einseitig zu niedrig festgesetzt worden, es würden wertvermehrende Investiti-
onen fehlen. Zudem sei das Wahlrecht von Y. missachtet worden (Prozessantwort
und Widerklage vom 20. April 1998 S. 7 f. Ziff. 11 d)).
a) Das Kaufsrecht ist ein begründendes Gestaltungsrecht und gibt dem Be-
rechtigten die Befugnis, unabhängig vom Willen des Verpflichteten eine Sache

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durch einseitige Willenserklärung käuflich zu erwerben. Durch die fristgerechte
Abgabe der empfangsbedürftigen Ausübungserklärung durch die Kaufrechtsbe-
rechtigten kommt der Kaufvertrag zur Perfektion. Der Kaufrechtsbelastete ist zur
Eigentumsverschaffung, der Kaufrechtsberechtigte zur Zahlung des Kaufpreises
verpflichtet (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, AT,
Bd. I, 7. Aufl., Zürich 1998, S. 16f, N. 69; Alfred Koller, Der Grundstückkauf, St.
Gallen 1989, NN. 1504; 1520; NN 1519 und 1494;). Mit eingeschriebenem Brief
vom 12. Dezember 1996 an Y. (KB 21) teilten die Kaufrechtsberechtigten folgen-
des mit: "Wir üben hiermit die Kaufsrechte an Parzelle F./Blatt P. einerseits und
Parzellen/Blättern G. und I. des Grundbuches der Landsschaft N. Gemeine aus
und offerieren Ihnen gleichzeitig die Erfüllung des Kaufvertrages auf erstes Ver-
langen unter Angabe der Zahlstelle gegen Eitragung". Sie erklärten damit bedin-
gungsund vorbehaltlos die Ausübung des Kaufrechts. Der Brief ging bei Y. unbe-
strittenermassen ein. Die Ausübungserklärung erfolgte damit rechtsgültig. Der bis-
her bedingte Kaufvertrag wurde zum unbedingten, wobei sich die Rechte und
Pflichten aus dem Kaufrechtsvertrag ergeben (vgl. Koller, a.a.O., NN 1518; mit
Verweis auf 1485-1492, N. 520).
b) In der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 (KB 20) boten die
Kaufrechtsberechtigten einen Kaufpreis von Fr. 299'719.-an. Dieser Preis stimmt
überein mit dem in einer handschriftlichen Zusammenstellung aus dem Jahr 1996
errechneten Betrag, gegen welchen Y. nie opponiert hatte (BB 6). Selbst im Pro-
zess reichte er keine Unterlagen ein, welche weitere gemäss Vertrag von den
Kaufrechtsberechtigten zu genehmigende wertvermehrende Investitionen bele-
gen würden. Gemäss dieser Zusammenstellung ist neben den beiden Pauschalen
von total 120'000.-- unter dem Titel „bauliche Verbesserungen“ ein Betrag von Fr.
85‘000.-als Anteil Umund Anbaukosten WC und ein Betrag von Fr. 84'719.-als
Anteil an Kanalisationskosten gemäss einer Zusammenstellung aus dem Jahre
1993 aufgeführt (BB 6 und 7). Enthalten ist sodann eine „Wohnrechtsentschädi-
gung“ für Y. ab dem 31. Dezember 1996 für die Dauer von ca. 4 Jahren à Fr.
3‘000.-pro Jahr, mithin von Fr. 12'000.--. Der angebotene Preis wurde somit ent-
sprechend den Vorgaben gemäss der Vereinbarung vom 25. April 1977 bestimmt.
Gemäss Vereinbarung betrug der für die Parzelle G. vereinbarte Kaufpreis Fr.
60'000.--. Für die Parzelle Q. mit Wohnhaus und Restaurant wurde als Basispreis
ebenfalls eine Pauschale von Fr. 60'000.-festgelegt, wobei von Y. ausgeführte
und seitens der Kaufrechtsberechtigten genehmigte wertvermehrende Aufwen-
dungen abzüglich der üblichen Abschreibungen nach Massgabe des Wehrsteuer-
rechts hinzuzurechnen waren (KB 11 Ziff. II, 1. Und 2.). Die Kaufrechtsberechtig-

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ten sicherten den Kaufpreis mit einer Solidarbürgschaftsverpflichtung der Grau-
bündner Kantonalbank (KB 32). Im Begleitschreiben zur Ausübungserklärung vom
12. Dezember 1996 (KB 21) hielten sie sodann fest, dass sie bereit seien, mit Y.
über eine Verlängerung seines Verbleibens im Wohnhaus und im Restaurant im
Sinne des ihm bekannten Vertragsentwurf zu verhandeln und forderten ihn auf,
Kontakt aufzunehmen, falls er dies wünsche. Sie boten also ihre Leistung ent-
sprechend den vertraglichen Vereinbarungen und unter Berücksichtigung des
Wahlrechts korrekt an. Damit kann offen bleiben, ob Y., der seinerseits jegliche
Mitwirkung verweigerte und die Erfüllung des Kaufvertrages schlechthin ablehnte,
sich überhaupt auf Art. 82 OR bzw. auf Art. 184 Abs. 2 berufen könnte (vgl. dazu
etwa Weber, Berner Kommentar, N. 195 zu Art. 82 OR). Nach dem Gesagten ist
jedenfalls davon auszugehen, dass das Kaufsrecht rechtzeitig und korrekt ausge-
übt wurde.
3. a) Der Kaufrechtsvertrag als gültiges Rechtsgrundgeschäft gibt den Er-
werbern gestützt auf Art. 665 Abs. 1 ZGB das Recht auf gerichtliche Zusprechung
des Gesamteigentums an den Parzellen F., G. und I. im Grundbuch der Land-
schaft N. Gemeinde. Einen Erfüllungsanspruch haben sie aber nur gegenüber
dem aus dem Vertrag verpflichteten Eigentümer Y., mangels eines obligatorischen
Grundgeschäftes nicht jedoch gegenüber X., an die Y. die Liegenschaften am 6./7.
Januar 1997 kaufrechtsvertragswidrig verkauft hat (vgl. Heinz Rey im Basler
Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basel 1998, N. 8 zu Art.
665 ZGB). Dem Rechtsbegehren auf Zusprechung des Eigentums an den erwähn-
ten Parzellen kann mithin nur dann entsprochen werden, wenn sich der Kaufver-
trag zwischen den Berufungsklägern widerrechtlich sittenwidrig im Sinne von
Art. 20 Abs. 1 OR erweisen sollte, wie die Berufungsbeklagten dafür halten.
b) Nach Art. 20 Abs. 1 ZGB ist ein Vertrag, der einen unmöglichen wi-
derrechtlichen Inhalt hat gegen die guten Sitten verstösst, nichtig. Wider-
rechtlich ist ein Vertrag dann, wenn sein Inhalt einer zwingenden objektiven, pri-
vatoder öffentlichrechtlichen Norm des schweizerischen Rechts widerspricht. Der
Begriff der Widerrechtlichkeit des Art. 20 Abs. 1 OR deckt sich mit demjenigen des
Art. 41 Abs. 1 OR. Zum Vertragsinhalt im Sinne von Art. 20 OR gehört nicht nur
der Vertragsgegenstand, dazu zählen auch Vertragsabschluss und Vertrags-
zweck. Der vereinbarte Zweck darf allerdings nicht mit dem individuellen Motiv
verwechselt werden, welches allein die Rechtswidrigkeit der Vereinbarung nicht
bewirkt (BGE 61 II 287; 42 II 492, aber 109 IV 117; Claire Huguenin Jacobs, Bas-
ler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, OR I, 2. Aufl., Basel 1996, N. 15
ff. zu Art. 19/20 OR mit Hinweisen). Als sittenwidrig gelten nach einer extensiven

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Auslegung Verträge, die gegen die herrschende Moral, das heisst, gegen das all-
gemeine Anstandsgefühl gegen die der Gesamtrechtsordnung immanenten
ethischen Prinzipien und Wertmasstäbe verstossen. Ob ein Vertrag gegen die gu-
ten Sitten verstösst, ist nach seinem Inhalt zu beurteilen, wobei nach herrschender
Lehre ebenso wie bei der Widerrechtlichkeit von einem weiten Inhaltsbegriff aus-
zugehen ist (Huegenin Jacobs, a.a.O., NN. 32, 36). Der Verstoss gegen vertragli-
che Rechte Dritter ist nach herrschender Lehre und jahrzehntelanger Rechtspre-
chung des Bundesgerichts nicht widerrechtlich (BGE 114 II 97 mit Hinweisen;
Huguenin Jacobs, a.a.O., N. 18 zu Art. 19/20 OR, Von Thur/Peter, Allgemeiner
Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. I., 3. Aufl., Zürich 1979, S. 252).
Dies gilt auch für den sogenannten Doppelverkauf, also den Abschluss und die
Eintragung eines zweiten Kaufvertrages über das gleiche Grundstück (BGE 75 II
131, 85 II 565). Allenfalls kann dieser Verstoss gegen vertragliche Rechte Dritter
infolge Sittenwidrigkeit zur Ungültigkeit des Vertrages führen. Die Verleitung zum
Vertragsbruch und die Ausbeutung einer Vertragsverletzung sind dann sittenwid-
rig, wenn Umstände hinzukommen, welche die Pflichtverletzung als besonders
anstössig erscheinen lassen. Dies wäre namentlich dann der Fall, wenn davon
auszugehen ist, dass Y. und X. kollusiv zusammengewirkt haben, um die Kläger
und Berufungsbeklagten um ihre Rechte zu bringen (Urteil 4C345/200 des Bun-
desgerichts vom 1. Mai 2001 in dieser Angelegenheit, S. 9 mit Hinweisen; vgl.
BGE 114 II 98, BGE 102 II 340 mit Hinweisen; vgl. Huegenin Jacobs, a.a.O., N. 41
zu Art. 19/20 OR ).
c) Gemäss Prozessantwort begab sich Y. im November 1996 zusammen
mit X. zum Grundbuchverwalter K. und wollte von ihm wissen, "ob er seine Lie-
genschaften wirklich hergeben müsse" (Prozessantwort, Ziff. 5, S. 7). Der Grund-
buchverwalter sollte ihnen mithin Auskunft über die Tragweite der Kaufsrechte und
einer allfälligen Verlängerung erteilen. Ende 1996 liessen sie sich gemeinsam von
Rechtsanwalt und Notar Marcus Defuns beraten (Prozessantwort Ziff. 10, S. 7). X.
ist anerkanntermassen die Lebensgefährtin von Y. (Prozessantwort Ziff. 5, S. 7).
Während er Ende 1996 gesundheitlich schwer angeschlagen war, unterstützte sie
ihn in dieser Zeit aktiv und nahm seine Interessen wahr (Prozessantwort Ziff. 7
und 8 S. 5). Motiv für den Abschluss des Kaufvertrages vom 6./7. Januar 1997
war, dass sich Y. und X. vor dem wirtschaftlichen Abgrund wähnten (Duplik S. 3
letzter Absatz). Aufgrund dieser Sachverhaltsdarstellung der Berufungskläger in
ihren Rechtsschriften muss mit dem Bundesgericht und den Berufungsbeklagten
in der Tat davon ausgegangen werden, dass X. bei Abschluss des Kaufvertrages
mit Y. vom 6./7. Januar 1997 Kenntnis hatte von Bestand und Inhalt des Kauf-

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rechtsvertrages zwischen letzterem und A., B. und C.. Darauf hin deutet auch die
Zeugenaussage von O., wonach sich X. ihm gegenüber dahingehend geäussert
habe, "dass der seinerzeitige Kaufrechtsvertrag eine Schweinerei gewesen sei."
Im Kaufvertrag zwischen Y. und X. sind die Kaufsrechte schliesslich als erlosche-
ne Vormerkungen aufgeführt (Editionen C 3, S. 2). Ob X. beim Abschluss des
Kaufvertrages wusste, dass die Kläger und Berufungsbeklagten das Kaufsrecht
gültig ausgeübt hatten ob sie sich diesbezüglich geirrt hat, kann offenbleiben.
Aufgrund der konkreten Umstände ist auf jeden Fall davon auszugehen, dass die
Beklagten und Berufungskläger den Kaufvertrag abgeschlossen haben, um die
Eigentumsübertragung an die Kaufrechtsberechtigten zu verhindern. Hierauf deu-
tet zunächst der zeitliche Zusammenhang. Die Kaufrechtsberechtigten hatten die
Ausübung ihrer Rechte mit Schreiben vom 12. Dezember 1996 erklärt. Am 19.
Dezember 1996 leitete C. Y. die vom Grundbuchverwalter vorbereitete Grund-
buchanmeldung weiter. Bevor diese Anmeldung erfolgte, schlossen Y. und X. am
6. Januar 1997 den fraglichen Kaufvertrag ab. Der Inhalt des Kaufvertrages lässt
denselben Schluss zu. Die Grundstücke gingen ins Alleineigentum von X. über,
ohne dass diese Geld in die Hand zu nehmen brauchte. Neben der Übernahme
der Hypothek wurde der Kaufpreis dadurch getilgt, dass Lohnforderungen von X.
gegenüber Y., welche während der letzten 20 Jahre entstanden sein sollen, ver-
rechnet wurden. Belegt sind die Lohnforderungen aufgrund der Akten nicht. Im
Kaufvertrag wurde ausdrücklich statuiert, dass X. vom Verkäufer die vorgemerkten
Vorkaufsund Kaufsrechte nicht übernehme (Kaufvertrag S. 6 oben). Dem Ver-
käufer wurde an beiden Grundstücken ein lebenslängliches und unentgeltliches
Wohnrecht eingeräumt. Ziel dieser Vertragsgestaltung kann nur gewesen sein, die
Kaufsrechte der Kläger und Berufungsbeklagten auszuschalten und das Zuhause
der beiden am Vertrag Beteiligten in der Liegenschaft auf der E. langfristig zu si-
chern. Gemäss Ziff. II.1. des Kaufrechtsvertrages hätte Y. die Möglichkeit gehabt,
bis zum Jahr 2001 eine Wohnung im Raum H. entschädigungslos zu beanspru-
chen. Mit der Ausübungserklärung vom 12. Dezember 1996 (KB 20) war ihm an-
geboten worden, über eine Verlängerung des Verbleibens im Restaurant und in
der Wohnung um fünf Jahre zu verhandeln. Zumindest vorläufig hätte er die Lie-
genschaft mit X. also weiter bewohnen und bewirtschaften können; eine Übertra-
gung auf die Lebensgefährtin war dafür zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kauf-
vertrages nicht erforderlich. Mit dem Kaufvertrag zwischen Y. und X. wurde den
Kaufrechtsberechtigten nicht nur das Recht auf Übertragung der Grundstücke ver-
eitelt. Durch die Verrechnung des Kaufpreises mit Lohnguthaben wurde gleichzei-
tig die Durchsetzung von Schadenersatzansprüche gegenüber Y. erschwert. Ab-
gesehen von der Ausübungserklärung der Berufungsbeklagten ist somit kein

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Grund ersichtlich, der Y. und X. vernünftigerweise hätte veranlassen können, ei-
nen entsprechenden Kaufvertrag abzuschliessen. Obwohl Y. in einer schwierigen
Lage war, wurde zum fraglichen Zeitpunkt insbesondere weder von Seiten der
Vormundschaftsbehörde noch von allfälligen Gläubigern Druck ausgeübt. Zwi-
schen Y. und den Klägern und Berufungsbeklagten bestanden langjährige vertrag-
liche Beziehungen und eine jahrelange Zusammenarbeit. Zwar verhielt sich der
gesundheitlich angeschlagene Beklagte und Berufungskläger bei den Vertrags-
verhandlungen im Jahre 1996 passiv, ja ablehnend er liess X. für sich sprechen
und lehnte gegenüber dem Grundbuchverwalter eine Verlängerung des Kaufs-
rechts klar ab. Die Kläger und Berufungsbeklagten konnten also nicht darauf ver-
trauen, dass ein neuer Vertrag zustande kam. Sie mussten unter Berücksichtigung
der Tatsache, dass die Handlungsfähigkeit von Y. nicht zuletzt vom Grundbuch-
verwalter in Frage gestellt wurde, aber auch nicht damit rechnen, dass er mit X.
einen Vertrag abschliessen würde, der ihre Rechte vereiteln würde.
In erneuter Würdigung sämtlicher Beweismittel gelangt die Zivilkammer des
Kantonsgerichts von Graubünden zum Schluss, dass Y. gegen seine vertragliche
Verpflichtung aus dem Kaufrechtsvertrag verstossen hat, indem er die umstritte-
nen Grundstücke nicht auf die Berufungsbeklagten übertragen, sondern an X. ver-
kauft hat. Mit dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ausübungserklä-
rung und Kaufvertrag, der konkreten Ausgestaltung des Kaufvertrages, der Inte-
ressenlage von Y. und X. und ihrem Verhalten im Zusammenhang mit dem Ver-
tragsabschluss kommen Umstände hinzu, welche die Pflichtverletzung als beson-
ders anstössig erscheinen lassen. Y. und X. schlossen den Kaufvertrag ab mit
dem gemeinsamen Zweck, die Erfüllung des Kaufrechtsvertrages bzw. die Über-
tragung des Eigentums an Dr. A., B. und C. zu vereiteln und die Liegenschaften
für sich selbst zu erhalten. Der Kaufvertrag erweist sich als sittenwidrig und ist
damit gemäss Art. 20 Abs. 1 OR nichtig. Die Berufungsbeklagten können somit
gegenüber Y. gestützt auf den Kaufrechtsvertrag die gerichtliche Zusprechung des
Gesamteigentums gemäss Art. 665 Abs. 1 ZGB an den Parzellen F., G. und I. im
Grundbuch der Landschaft N. Gemeinde verlangen. Ihr Hauptantrag wurde von
der Vorinstanz zu Recht geschützt. Die Berufung wird abgewiesen.
4. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen sämtliche Kosten zu Lasten
der Beklagten und Berufungskläger, welche die Kläger und Berufungsbeklagten
zudem ausseramtlich angemessen zu entschädigen haben (Art. 223 ZPO i.V.m.
Art. 122 Abs. 1 und 2 ZPO). Der Anwalt der obsiegenden Partei macht ein Hono-
rar nach Zeitaufwand von Fr. 17'130.-- , einschliesslich Mehrwertsteuer einen To-
talbetrag von Fr. 18'414.75 geltend. Die Honorarnote vom 7. März 2000 ist nicht

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detailliert. Das Honorar nach Zeitaufwand entspricht bei einem Honoraransatz von
Fr. 200.--/Stunde einem Aufwand von 85 Stunden. In diesem Umfang ist der Auf-
wand nicht nachgewiesen und insbesondere deshalb zu hoch, weil sich die Kläger
und Berufungsbeklagten auf das Urteil des Bezirksgerichtes Z. stützen konnten,
welches ihre Position schützte. Dem Kantonsgericht erscheint eine ausseramtliche
Entschädigung von Fr. 13'000.-angemessen.

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Demnach erkennt das Kantonsgericht :
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr
von Fr. 9'000.-- und einer Schreibgebühr von Fr. 266.--, total somit Fr.
9'266.--, gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten und
Berufungskläger, welche die Kläger und Berufungsbeklagten unter solidari-
scher Haftbarkeit ausseramtlich unter mit Fr. 13'000.-zu entschädigen ha-
ben.
3. Mitteilung
an:
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Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden
Der Präsident
Die Aktuarin ad hoc

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