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Kanton:	GR
Fallnummer:	R 2020 23

Instanz:	Kantonsgericht Graubünden
Abteilung:

Datum:	26.10.2021
Rechtskraft:

Leitsatz/Stichwort:	Baueinsprache
Schlagwörter :	Wohnung; Wohnungen; Hotel; Nutzungs; Zweitwohnungen; Nutzungsbeschränkung; Beherbergung; Recht; Beherbergungsbetrieb; Betrieb; Projekt; Abbruch; Areal; Verfassung; Verfassungs; Arealplan; Gemeinde; Voraussetzung; Baubewilligung; Bundesgericht; Auflage; Fläche
Rechtsnorm:	Art. 148 BV ;Art. 190 BV ;Art. 195 BV ;Art. 2 BV ;Art. 26 BV ;Art. 29 BV ;Art. 30 BV ;Art. 36 BV ;Art. 6 EMRK ;Art. 73 BV ;Art. 75b BV ;Art. 78 BV ;Art. 9 BV ;
Referenz BGE:	136 I 65; 145 II 354;
Kommentar:	-

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 20 23

5. Kammer
Vorsitz Meisser
Richter Audétat und Racioppi
Aktuar Gross
URTEIL
vom 26. Oktober 2021
in der verwaltungsrechtlichen Streitsache
Stiftung A.___,
B.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,
Beschwerdeführerin
gegen
Gemeinde C.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,
Beschwerdegegnerin 1
und
D.___ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,
Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache
I. Sachverhalt:
1. Mit neuem und überarbeitetem Baugesuch vom 12. August 2019 ersuchte die D.___ AG die Gemeinde C.___ um Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Hotelgebäudes Nr. E.___ mit Garage Nr. F.___ auf Parzelle G.___ und das Erstellen einer neuen Resortanlage mit 197 Hotelzimmern, 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen sowie 30 Zweitwohnungen samt unterirdischer Autoeinstellplätze auf den Parzellen G.___, H.___ und I.___. Das Bauprojekt umfasst eine Hauptwohnnutzfläche (HNF) von insgesamt 12'701.6 m2 (Anteil 100%), aufgeteilt in 5'168.6 m2 für die Hotelzimmer (Anteil 40.69%), 5'052.6 m2 für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen (Anteil 39.78%) und 2'480.4 m2 für die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Anteil 19.53%). Dieses Baugesuch wurde am 27. September 2019 publiziert und öffentlich aufgelegt. Während der Auflagefrist gingen drei Einsprachen ein, unter anderem diejenige der Stiftung A.___ vom 17. Oktober 2019 mit Ergänzung vom 4. Dezember 2019. Am 24. Januar 2020 wurde eine Projektänderung betreffend Tiefgarage und das Gesuch für eine feuerpolizeiliche Bewilligung publiziert und öffentlich aufgelegt, worüber alle drei Einsprecher mit Schreiben vom 21. Januar 2020 vorgängig informiert wurden. Zugleich wurden ihnen diverse von der Bauherrin nachgereichte Unterlagen insbesondere das Nutzungskonzept (Betriebskonzept) für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen vom 18. Dezember 2019 zur Stellungnahme zugestellt, wozu sich die A.___ am 3. Februar 2020 schriftlich äusserte, was der Bauherrin am 21. Februar 2020 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde.

2. Mit Bau- und Einspracheentscheid J.___ vom 28. Februar 2020 hiess die Gemeinde C.___ die Einsprache der A.___ teilweise gut, im Übrigen wies sie die Beschwerde ab und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung mit zahlreichen Auflagen.

3. Dagegen erhob A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 23. März 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids, mit Ausnahme der Abbruchbewilligung (Ziff. 1), und Anweisung der Gemeinde, der Eigentümerin der Parzelle G.___ den Abbruch des bestehenden Hotelgebäudes samt Garage innert zwei Monaten sowie die Entsorgung von Asbest- und PCB-Vorkommen zu befehlen, unter Androhung der Ersatzvornahme durch die Gemeinde (Ziff. 2). Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: Das geplante Riesenprojekt verunstalte die Landschaft und das Ortsbild massiv. Es gehe um die Wahrung und Pflege des Ortsbildes und der Landschaft, wobei zu betonen sei, dass auch ein harmonisches Ortsbild einen wirtschaftlichen Wert bedeute. Aufgrund des für die Gegend (Spezialzone K.___) gigantischen Bauvolumens müsse ein internationaler Architekturwettbewerb durchgeführt werden (vgl. Beschwerde S. 3 f.). Das Gutachten von Prof. M.___ (Bauberatung vom 9. September 2019) sei als Parteigutachten kritisch zu hinterfragen. Gestützt auf Art. 73 KRG sei ein sofortiger Abbruchbefehl zu erlassen, da das bestehende Hotelgebäude seit mehr als 19 Jahren leer stehe und als hässlicher Gebäudeblock die Landschaft verunstalte (Beschwerde S. 4). Wegen hoher Asbest- und PCB-Vorkommen sei eine Sanierung ausgeschlossen und der beantragte Abbruch daher gerechtfertigt. Bei Schaffung der fraglichen Spezialzone sei eine Folgeplanungspflicht statuiert worden, welche das Areal raumplanerisch erfasse. Der angefochtenen Baubewilligung fehle es daher an der Voraussetzung von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG (Arealplanungspflicht). Aus dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Revision Ortsplanung 2008 gehe auch hervor, dass ein Reglement des Erst- und Zweitwohnungsbaus vorgesehen sei (Beschwerde S. 5 f.). Weiter habe das Bundesgericht im Entscheid 1C_40/2015 vom 18. September 2015 [E. 5.] mit Bezug auf dieselbe Gemeinde bereits ausgeführt, dass diese Ortsplanungsrevision keine Vertrauensgrundlage (Art. 26 ZWG) geschaffen habe. Mutatis mutandis gälten diese Erwägungen auch für den vorliegenden Fall. Der Arealplan vom 19. Januar 2010 enthalte nur vage Angaben über die Lage des Hotels und der Wohnungen, aber keine einem Sondernutzungsplan ähnliche Festlegung der Anzahl von touristisch bewirtschafteten Wohnungen geschweige denn von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen (Beschwerde S. 7). Die Beschwerdeführerin rügte zudem eine Verletzung von Art. 75b BV (Zweitwohnungen) und Art. 7 Abs. 1 lit. b (Nichterfüllung der Voraussetzung als touristisch bewirtschaftete Wohnungen) und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 4 ZWV (Fehlen der Bewirtschaftungspflicht als strukturierter Beherbergungsbetrieb). Weder der Gesetzgeber noch der Bundesrat habe den Neubau von Zweitwohnungen aufgrund eines zu nichts verpflichtenden 'Betriebskonzepts' zulassen wollen. Die zitierte Bestimmung (Art. 7 ZWG) sei eine Ausnahmebestimmung. Sie sei unpräzise und könne auch zusammen mit der ZWV keine verfassungskonforme Anwendung finden. Art. 75b BV lasse in der fraglichen Gemeinde keine Bewilligung zum Bau von Wohnungen zu, die nicht von Ortsansässigen benutzt würden (Beschwerde S. 8). Konkret fehlten auch die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs gemäss Art. 4 ZWV. Das Nutzungskonzept (Betriebskonzept) vom 18. Dezember 2019 enthalte keine Verpflichtung der Gäste, die Dienstleistungen des Hotels zu beanspruchen. Dieser Vertrag sehe nicht eine hotelmässige Bewirtschaftung vor, sondern erscheine als eine kommerzielle Vermietung von Wohnungen. Diese Art 'Plattformwohnungen' sei vom Gesetzgeber ausdrücklich ausgeschlossen worden. Nach Art. 4 ZWV seien an die touristische Bewirtschaftung hohe Anforderungen zu stellen. Aus Sicht der Beschwerdeführerin müsse u.a. sichergestellt werden, dass der Betrieb langfristig bestehen könne, da andernfalls klassische Zweitwohnungen gebaut würden. Beim vorliegenden Projekt dürfe sich die Gemeinde nicht nur auf die Zusicherungen der Bauherrschaft abstützen, sondern müsse aufgrund objektiver Garantien sicherstellen, dass keine kalten Betten entstehen könnten. Die dazu im angefochtenen Entscheid genannten Auflagen seien ungenügend (Beschwerde S. 9). In der Folge zitierte die Beschwerdeführerin die Erläuterungen des ARE zu Art. 4 und Art. 5 ZWV. Eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung sei nicht glaubhaft gemacht worden. Die Dauer der Nutzung (90 Tage maximal) sei entgegen der Meinung der Vorinstanz keine Garantie für einen langfristigen Betrieb, könne ein Vertrag doch jederzeit im Einvernehmen der Vertragsparteien aufgelöst werden. Auch die grundbuchliche Anmerkung sei keine Garantie, könnten die Eigentümer die Nutzungsbeschränkung doch gemäss Art. 14 ZWG sistieren lassen. Gerade mit der Bedingung 'Bewirtschaftung im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs' sei der Gesetzgeber den möglichen Umgehungsabsichten zuvorgekommen (Beschwerde S. 12). Im Übrigen seien Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b verfassungswidrig und mit Art. 75b BV (laut Art. 195 BV in Kraft seit dem 11. März 2012) unvereinbar. Jene Verfassungsbestimmung müsse gleich wie im Umweltrecht - direkt und vorrangig auf alle Baubewilligungsoder Raumplanungsverfahren angewandt werden (Beschwerde S. 14). Dass die Anwendung der neuen Verfassungsbestimmung betreffend Begrenzung der Zweitwohnungen einem 'gewichtigen öffentlichen Interesse' entspreche, habe der heftige Abstimmungskampf gezeigt. Die Überprüfung von Auslegung und Anwendung dieser Verfassungsbestimmung stehe exklusiv den richterlichen Behörden - und nicht dem Bundesrat auf dem Verordnungswege zu (Beschwerde S. 15). Weiter bestünden Anhaltspunkte dafür, dass gar nicht eine Bewirtschaftung von Ferienwohnungen beabsichtigt werde. Vielmehr werde versucht, mittels einer verfassungswidrigen Gesetzesauslegung eine Bewilligung mit Nutzungsbeschränkung zu erhalten. Wenn dann gebaut würde, käme ein Abriss wegen Unverhältnismässigkeit wohl nicht mehr in Frage. Stattdessen würde dann mit einer weiteren verfassungswidrigen Gesetzesbestimmung - nämlich Art. 14 ZWG betreffend Sistierung der Nutzungsbeschränkung versucht, die Wohnungen frei als Zweitwohnungen zu nutzen. Die Behauptung der Bauherrschaft, die zu erstellenden Wohnungen seien für die Nutzung als bewirtschaftete Zweitwohnungen vorgesehen, entspreche nicht der Wahrheit und werde zum Zwecke der Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemacht (Beschwerde S. 18). Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Verhinderung von Rechtsmissbrauch (vgl. Urteil 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017; 1C_102/2017 u. 1C_103/2017 vom 16. Januar 2018 sowie 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018) wäre es der Gemeinde nicht erlaubt gewesen, die Bewilligung für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen zu erteilen (Beschwerde S. 19). Sodann habe diese auch den Bau von 60 Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung gestützt auf Art. 8 ZWG zu Unrecht bewilligt. Das Konformitätsgutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 24. September 2019 habe ergeben, dass eine Restfinanzierung von CHF 45'300'000 nicht gesichert sei. Darüber hinaus werde mit einem Bankdarlehen von CHF 31'200'000 gerechnet, eine Annahme, welche aufgrund der nicht gesicherten Restfinanzierung unrealistisch sei. Darin nicht enthalten seien die Kosten für das Land und die Rückbaukosten für die bestehende schadstoffbelastete Hotelliegenschaft. Dass die Erstellung der Zweitwohnungen zur Querfinanzierung eines Hotelbetriebs diene, sei praktisch ausgeschlossen, weil keine Garantie bestehe, dass je ein Hotel gebaut werden könne. Es sei daher anzunehmen, dass das geplante Hotel wegen des riesigen Finanzierungsmangels kaum gebaut werde, dann kurz nach dem Bau in Zweitwohnungen gestützt auf Art. 14 ZWG - umgebaut würde (Beschwerde S. 20). Art. 8 ZWG wie auch Art. 7 ZWG sei klar verfassungswidrig. In der Hierarchie der Verfassungsbestimmungen gehe Art. 75b BV dem Art. 9 BV (Vertrauensschutz) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie) vor (Beschwerde S. 21). Mit Art. 75b BV stehe fest, dass der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20% beschränkt sei (Beschwerde S. 22). Dasselbe wie für Art. 78 Abs. 5 BV (Schutz Moorlandschaften) müsse auch für Art. 75b BV gelten, welcher den dauerhaften und nachhaltigen Erhalt der Landschaft der Schweiz und insbesondere der Alpenlandschaft bezwecke, damit die nachfolgenden Generationen auch die natürlichen Lebensgrundlagen erleben könnten. Mangels Sicherung der Finanzierung und mangels eines Betriebskonzepts sei Missbräuchen Tür und Tor geöffnet. Diese Garantien könnten später auch nicht nachgeliefert werden. Die Baubewilligung als Polizeibewilligung beuge einer nicht gewünschten Entwicklung vor. Sie müsse selbstverständlich verbindlich formulierte Regelungen vor Baubeginn enthalten und sollte zur Durchsetzung weitere Garantien wie etwa eine Konventionalstrafe die Hinterlage einer Bankgarantie vorsehen (Beschwerde S. 23). Jedenfalls verstosse eine Baubewilligung für Wohnungen in Zweitwohnungsgemeinden, welche durch die Käufer derselben de facto über die zeitlich unbefristete Sistierung als typische Ferienwohnungen benutzt werden könnten, eindeutig gegen Art. 75b BV. Dass diese Verfassungsbestimmung das seit langem anerkannte öffentliche Interesse an der Beschränkung des Zweitwohnungsbaus und der Förderung von erschwinglichem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung bekräftigt habe, sei vom Bundesgericht schon öfters betont worden (z.B. Urteil 1C_180/2017 vom 12. März 2018 E.4.6.) (Beschwerde S. 24). Ein Hotelneubau mit dem Bau und Verkauf von neuen Zweitwohnungen zu finanzieren, verstosse gegen Art. 75b BV sowie das Verfassungsprinzip der Nachhaltigkeit (Art. 73 und Art. 2 BV) (Beschwerde S. 25).

4. In ihrer Vernehmlassung vom 8. Mai 2020 beantragte die Gemeinde C.___ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Den Vorbringen und Einwänden der Beschwerdeführerin entgegnete die Beschwerdegegnerin 1, dass die Bauherrschaft (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) mangels gesetzlicher Grundlage nicht zur Durchführung eines internationalen Architektenwettbewerbs gezwungen werden könne. Entscheidend sei, dass vorliegend die Vorgaben von Art. 73 Abs. 1 KRG bezüglich Ästhetik eingehalten würden. Erfreulicherweise habe die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen des überarbeiteten, vorliegend zu beurteilenden Bauprojekts sämtliche Vorgaben des Gestaltungsberaters Prof. M.___ in seinem Gutachten vom 9. September 2019 umgesetzt. So habe dieser darin festgehalten, dass in der vorliegenden Neuauflage des Bauprojekts vom August 2019 sämtliche zuvor (im Rahmen des ersten Baugesuchs vom 9. Februar 2018) aufgelisteten Mängel behoben worden seien. Zur Rüge des Parteigutachtens wurde festgehalten, dass der genannte Gutachter nicht im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2, sondern in der Funktion als Gestaltungsberater der Beschwerdegegnerin 1 gehandelt habe. Dessen fachliche Qualitäten und sein Renommee seien in Graubünden notorisch und bräuchten nicht weiter dargelegt zu werden. Von einem Gefälligkeitsgutachten könne jedenfalls keine Rede sein. Auf das Begehren betreffend Abbruchbefehl (Ziff. 2 in der Beschwerde) sei - da nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildend gar nicht einzutreten. Im Übrigen wären die diesbezüglichen Voraussetzungen materiell zurzeit sicher (noch) nicht erfüllt (Art. 73 Abs. 2 KRG). Richtig sei aber, dass für die in Frage stehende Spezialzone eine Folgeplanungspflicht bestehe. Diese sei zwar nicht wie sonst üblich im Zonenplan, sondern im kommunalen Baugesetz (Art. 27 Abs. 2 BauG) festgelegt worden. Der entsprechende Arealplan sei am 19. Januar 2010 erlassen worden. Die im Planungs- und Mitwirkungsbericht der OP 2008 erwähnte Reglementierung der Erst- und Zweitwohnungen sei dabei im Rahmen des Arealplans vorgenommen worden. So seien im besagten Arealplan die Bereiche 'Hotel/Wellness/Kongress', '(touristisch) bewirtschaftete Zweitwohnungen' sowie (Zweit-) 'Wohnungen' ausgeschieden und in den Arealplanvorschriften (Art. 10-13 APV) definiert worden. In Ziff. 9 des Bau- und Einspracheentscheids werde entsprechend ausgeführt, dass die Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nicht gestützt auf Art. 26 ZWG (projektbezogener Sondernutzungsplan), sondern gestützt auf Art. 8 Abs. 1 ZWG erfolgt sei. Dies bedeute aber nicht, dass der fragliche Arealplan nicht mehr anwendbar sei und vor Erteilung einer Baubewilligung gestützt auf die Folgeplanungspflicht in Art. 27 Abs. 2 BauG ein neuer Arealplan erlassen werden müsse. Denn der Arealplan und das ZWG könnten problemlos kumulativ angewendet werden, weil der Arealplan die Einhaltung der strengeren Vorschriften des ZWG's nicht verbiete bzw. weil mit der Einhaltung der jeweils strengeren Vorschriften im ZWG auch die Vorgaben im Arealplan erfüllt würden. Zutreffend sei, dass gestützt auf Art. 26 ZWG keine neuen Zweitwohnungen hätten bewilligt werden dürfen. Die vorliegenden Zweitwohnungen seien denn auch nicht gestützt auf Art. 26 ZWG, sondern gestützt auf Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (touristisch bewirtschaftete Wohnungen) sowie Art. 8 Abs. 1 ZWG (Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung) bewilligt worden. Dies sei konkret ohne Revision des Arealplans möglich gewesen, weil das Bauprojekt mit Erfüllung der strengeren Vorschriften des ZWG auch die weniger strengen Vorschriften des APV erfüllt habe. Die Rügen, wonach der Arealplan revidiert und im Arealplangebiet keine Zweitwohnungen bewilligt werden dürften, seien damit unbegründet. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin seien die Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs laut Art. 4 ZWV erfüllt. Schon in den Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 18. November 2015 werde klargestellt, dass die Gäste in den touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht verpflichtet werden müssten, die hotelmässigen Dienstleistungen zu beanspruchen; erforderlich sei nur, dass die hotelmässigen Dienstleistungen angeboten würden und von den Gästen in Anspruch genommen werden könnten. Das Bundesgericht habe diese Rechtsauffassung erst kürzlich im Urteil 1C_511/2018 E.4.1. bestätigt. Die bewilligten touristisch bewirtschafteten Wohnungen bildeten zusammen mit dem klassischen Hotel eine bauliche Einheit und es würden Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume angeboten, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. Entgegen den Rügen der Beschwerdeführerin sei die zweckentsprechende Nutzung der touristisch bewirtschafteten Wohnungen mittels Auflagen mustergültig abgesichert. Dass die touristisch bewirtschafteten Wohnungen tatsächlich dauernd als solche genutzt würden, werde in der Baubewilligung dreifach abgesichert. (1) Mit entsprechenden - über die Vorgaben des ZWG's hinausgehenden im Grundbuch angemerkten Eigentumsbeschränkungen. (2) Mit einer (im Zusammenhang mit Art. 8 Abs. 1 ZWG) durchgeführten Begutachtung der voraussichtlichen Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Und (3) mit einer weiteren vertieften Begutachtung der voraussichtlichen Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts als Voraussetzung für die Baufreigabe. Die Frage, ob das ZWG verfassungswidrig sei nicht (Frage der Hierarchie verschiedener Verfassungsnormen), stelle sich für die Gemeinde und die späteren Rechtsmittelinstanzen als rechtsanwendende Behörde nicht. Gemäss Art. 190 BV seien Bundesgesetze - und damit auch das ZWG für alle rechtsanwendenden Behörden massgebend und könnten somit nicht auf ihre Verfassungskonformität überprüft werden. Selbstverständlich seien die sich aus den genannten Normen ergebenden öffentlichen Inter-essen im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen öffentlichen Interessen komme aber kein absoluter Vorrang zu, namentlich sei es nicht zulässig, im Zuge der von Bundesgesetzen vorgeschriebenen Interessenabwägungen (in Verletzung von Art. 190 BV) indirekt deren Verfassungskonformität zu prüfen. Der Einwand, wonach die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG (Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung) nicht erfüllt seien, sei ebenfalls unbegründet. Betreffend die im Gutachten der SGH noch offen gelassenen Fragen sei ausdrücklich eine vertiefte Begutachtung vor Baubeginn angeordnet worden. Dies, da in jenem Zeitpunkt die vom Gutachter im vorliegenden Projektstadium (noch) offen gelassenen Fragen konkrete Finanzierung des Gesamtprojekts, konkrete Positionierung, Kooperation mit Sportzentrum etc. beantwortet werden könnten. Mittels entsprechender Auflage in der Baubewilligung werde auch sichergestellt, dass (a) der Erlös aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung tatsächlich in den strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde und (b) die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nur gleichzeitig später als das Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert würden. Die Beschwerdegegnerin 1 werde die Wirtschaftlichkeit (inkl. Finanzierung) direkt vor Baubeginn nochmals gutachterlich prüfen lassen. Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin widerspiegle ein reines (nicht schützenswertes) Verhinderungsinteresse. Diese wisse genau, dass im vorliegenden Verfahrensstadium (Baubewilligungsverfahren) in der Regel der konkrete Betreiber - und davon abhängig die konkrete Finanzierung - noch nicht definitiv feststehe. Dies, weil grosse nationale und internationale Betreiber welche für ein Projekt der vorliegenden Grössenordnung notwendig seien entsprechende Verträge regelmässig erst abschlössen, wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Wolle man Projekte, wie das vorliegende nicht geradezu verunmöglichen - und dies sei nicht Sinn und Zweck des ZWG's so müsse es genügen, wenn die für den definitiven Wirtschaftlichkeitsnachweis (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG; keine rechtsmissbräuchliche Anwendung von Art. 14 ZWG) erforderlichen Nachweise betreffend Betreiber, Positionierung und Finanzierung nach Rechtskraft der Baubewilligung, aber vor Baubeginn erbracht und vertieft gutachterlich geprüft würden. Werde die Baufreigabe nur bei positivem Ausgang dieses abschliessenden Wirtschaftlichkeitsnachweises erteilt, werde den im ZWG konkretisierten öffentlichen Interessen vollumfänglich entsprochen, zumal damit sichergestellt sei, dass das Projekt tatsächlich nur dann realisiert werden könne, wenn es voraussichtlich auch wirtschaftlich betrieben werden könne. Eine Sistierung gemäss Art. 14 ZWG sei hier unwahrscheinlich, weil (a) das Gesamtprojekt nur realisiert werden könne, wenn die voraussichtliche Wirtschaftlichkeit desselben vor Baubeginn mittels einer vertieften gutachterlichen Prüfung nachgewiesen werde und weil für den Kernbetrieb eine Bewirtschaftungsverpflichtung bestehe.

5. Mit Vernehmlassung vom 11. Juni 2020 beantragte die D.___ AG (Bauherrin/Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Vorweg stelle sich die Frage, ob die Beschwerdeführerin zur Rüge betreffend Landschafts- und Ortsbildverträglichkeit im Einzelnen legitimiert sei, da laut Art. 78 Abs. 1 BV grundsätzlich die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig seien. Weil im kantonalen gar kommunalen Aufgabenbereich des Natur- und Heimatschutzes die Verbandsbeschwerde ausgeschlossen sei, sei die Beschwerdeführerin a priori nicht zur Einsprache legitimiert und auf die Beschwerde sei daher vorab nicht einzutreten. Andernfalls gelte es festzuhalten, dass weder das Baugesetz noch der Arealplan besondere ästhetische Vorschriften für die Spezialzone K.___ (Art. 27 BauG) enthalte, womit vorliegend Art. 73 Abs. 1 KRG anwendbar sei. Diesen Anforderungen werde das Bauvorhaben ohne Weiteres gerecht. Bereits das Vorgängerprojekt (2018) sei von Prof. M.___, Dipl. Architekt ETH/SIA/ BSA, als Gestaltungsberater beurteilt und in einigen untergeordneten Aspekten als überarbeitungsbedürftig eingestuft worden. All diese Anregungen seien von der Beschwerdegegnerin 2 in der nun bewilligten Projektversion (2020) umgesetzt worden. Aus gestalterischer Sicht seien keine Einwände gegen das Projekt ersichtlich. Das Projekt nehme auf die prägenden Elemente in der Umgebung sowie auf die räumliche Struktur Rücksicht und das Bauvorhaben entfalte eine mit der Umgebung und Landschaft vorbildliche Gesamtwirkung. Das Projekt trage zu einem architektonisch attraktiven neuen Ortsteil bei. Es gebe keinerlei Anhaltspunkte, um an der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des renommierten Architekten und Gestaltungsberaters zu zweifeln. Zur Durchführung eines internationalen Architekturwettbewerbs fehle es an einer rechtlichen Grundlage. Die Forderung nach einem Abbruch des bestehenden Hotelgebäudes sei neu und gehe über den Streitgegenstand im Baubewilligungsverfahren hinaus. Jener Antrag könne daher bereits aus formalrechtlichen Gründen nicht geprüft werden. Im konkreten Fall sei um Bewilligung für einen Abbruch und Wiederaufbau ersucht worden. Eine Abbruchbewilligung könne in einem Gerichtsverfahren nicht in einen Abbruchbefehl umgewandelt werden. Eine Verletzung der Zonenkonformität laut Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG liege nicht vor. Das Bauvorhaben und damit auch die Baubewilligung stützten sich auf den rechtskräftigen Arealplan K.___ vom 19 Januar 2010, genehmigt von der Bündner Regierung am 19. April 2010. Gemäss Art. 46 KRG lege der Arealplan 'die Entwicklung, Gestaltung und Erneuerung von Siedlungen sowie von Projekten in der Landschaft' in verbindlicher Weise fest. Das Bauvorhaben sei mit der Festlegung des Arealplans als auch der Spezialzone K.___ vereinbar. Die Zulässigkeit der vorgesehenen Wohnnutzungen sei nach Art. 7 f. ZWG geprüft worden. Die Anforderungen an einen projektbezogenen Sondernutzungsplan nach Art. 26 ZWG hätten daher nicht mehr geprüft werden müssen. Das geplante Vorhaben sei mit Art. 7 f. ZWG vereinbar, weshalb auf die Rüge betreffend Verletzung von Art. 26 ZWG gar nicht einzutreten sei. Die Verfassungskonformität von Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 8 ZWG sei nicht substantiiert bestritten worden. Laut Art. 190 BV seien Bundesgesetze - und damit auch das ZWG für alle rechtsanwendenden Behörden massgebend. Die Bestimmungen des ZWG könnten von den rechtsanwendenden Instanzen deshalb grundsätzlich nicht auf ihre Verfassungskonformität hin geprüft werden. Das Gericht könnte den Gesetzgeber lediglich einladen, die fragliche Bestimmung gegebenenfalls zu ändern. Dies gelte auch für unselbständige Verordnungen, die sich wie Art. 4 ZWV auf eine gesetzliche Delegation stützten (Art. 7 Abs. 5 ZWG). Das Bundesgericht habe die Bestimmungen in Art. 7 und Art. 8 ZWG zudem seit deren Erlass wiederholt angewendet, ohne deren Verfassungskonformität in Frage zu stellen (statt vieler BGE 145 II 354). An der Anwendbarkeit dieser Bestimmungen bestehe daher kein Zweifel. Das ZWG sei in Kraft getreten, womit ihm nach Art. 190 BV fraglos ein Anwendungsvorrang vor Art. 75b BV zukomme. Die Voraussetzungen für touristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 4 ZWV seien vorliegend erfüllt. So sehe das Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 u.a. vor, dass die touristisch bewirtschafteten Wohnungen durch das Hotel (und dessen Betriebsgesellschaft) bewirtschaftet werden (Ziff. 9); dass die Wohnungen ausschliesslich über den normalen Buchungsvorgang des Hotels gebucht und genutzt werden können (Ziff. 10-11); dass die Betreuung der Gäste sowie das Erbringen von Dienstleistungen durch die Hotelbetreiberin vorgenommen wird (Ziff. 11); dass die Schlüsselgewalt ausschliesslich in den Händen der Hotelbetreiberin liegt (Ziff. 11); dass die Gäste die hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen nutzen bzw. beanspruchen können (Ziff. 5-6); dass Wohnungen kurzzeitig (tageoder wochenweise, maximal aber für die Dauer von 90 Tagen) genutzt werden; dass eine Eigennutzung durch einen Eigentümer entsprechend den allgemein gültigen Regeln erfolgt (Ziff. 17). Damit seien die Anforderungen an ein Betriebskonzept im Sinne von Art. 4 ZWV erfüllt. Die 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien baulich und gestalterisch ins Resort K.___ eingegliedert und deutlich als Teil des strukturierten Beherbergungsbetriebs erkennbar. Es gebe grosszügige Gemeinschaftseinrichtungen und ein hinreichendes Angebot an hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen wie Rezeption, Zimmerdienst, Gemeinschaftsanlagen aussen/innen, Wellness, Fitness, Bar, Restaurant. Dass diese Dienstleistungen von den Gästen der touristisch bewirtschafteten Wohnungen in Anspruch genommen werden könnten, sei im Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 ausdrücklich vorgesehen. Selbst bei einem Verkauf der Wohnungen würde die Bewirtschaftungspflicht nicht gefährdet. Dies sei mit Anmerkungen im Grundbuch sichergestellt worden. Überdies sei die Veräusserung des Kernbetriebs des Beherbergungsbetriebs mit einer Bewirtschaftungsverpflichtung und einer Veräusserungsbeschränkung belegt. Die bestimmungsgemässe Verwendung des Beherbergungsbetriebs sei dadurch in jedem Fall sichergestellt. Ein Verkauf von touristisch bewirtschafteten Wohnungen an Dritte sei nicht vorgesehen. Eine Sistierung der Nutzungsverpflichtung nach Art. 14 ZWG stehe nicht zur Diskussion. Rechtsmissbräuchliches Verhalten dürfe ohne die geringsten Anhaltspunkte auch nicht angenommen werden. Im Übrigen sei die Wirtschaftlichkeit des Projekts im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachgewiesen worden. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 1 mittels Auflage verlangt, dass die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts vor Baubeginn nochmals gutachterlich überprüft werde. Damit könne sichergestellt und ausreichend nachgewiesen werden, dass mit dem vorliegenden Projekt ernsthafte und realistische Absichten bestünden, tatsächlich ein Resort als strukturierten Beherbergungsbetrieb zu realisieren und zu betreiben, so wie dies von Gesetzes wegen ausdrücklich zulässig sei. Im Umfang von 19.53% der HNF (total 2'480.4 von 12'701.6 m2) sollen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellt und an Dritte veräussert werden. Der Nettoerlös aus dem Verkauf dieser Wohnungen diene der Quersubventionierung des Hotelprojekts. Nach Art. 8 Abs. 1 ZWG dürften maximal 20% Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden. Sämtliche Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG seien vorliegend erfüllt. Das SGH-Gutachten vom 24. September 2019 zeige in seinen Berechnungen den Fremdfinanzierungsanteil und den Eigenkapitalbedarf und kein Finanzierungsloch auf. Die detaillierten Investitionskosten seien die Grundlage für die verbindlichen Finanzierungsgespräche und die Kreditvergabe durch die Bank. Nach der ersten Abgebotsrunde sei erwartungsgemäss von deutlich reduzierten Gesamtinvestitionskosten von schätzungsweise CHF 80 Mio. auszugehen. Die SGH habe die Finanzierbarkeit gestützt auf geschätzte Investitionskosten von CHF 101 Mio. berechnet. Ausgehend von den reduzierten Investitionskosten von CHF 80 Mio. und abzüglich des erwarteten Ertrags aus dem Verkauf der Zweitwohnungen im Betrag von CHF 26 Mio. würde sich der verbleibende Finanzierungsbedarf noch auf ca. 23 Mio. belaufen. Das entspräche einer Eigenkapitalfinanzierung von 25-30%, was marktüblich sei. Dieses Eigenkapital werde durch eine Aktienkapitalerhöhung bei der Beschwerdegegnerin 2 beschafft. Das Projekt sei finanzierbar, vorausgesetzt die für die Quersubventionierung erforderlichen Wohnungen könnten realisiert werden. Durch die im Baubescheid vorgegebene Etappierung sei sichergestellt, dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung erst am Schluss realisiert werden dürften. Schliesslich seien auch der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs und der Umgehungsabsicht unbegründet. Aufgrund der zu würdigenden Gesamtumstände sei genügend dargetan, dass die geplante Anlage als Hotel- und Ferienresort betrieben werde. Auch wenn es in der Natur der Sache liege, dass definitive Zusagen von Seiten der international tätigen Betreiber und Banken nicht vor Erteilung der Baubewilligung erfolgten, werde der Zweck von Art. 7 f. ZWG nicht vereitelt, wenn noch offen gelassene Fragen und verbindliche Zusagen erst vor Baubeginn beantwortet würden, zumal mittels Auflagen sichergestellt sei, dass das Bauvorhaben ohne definitiv positive Beantwortung dieser Fragen und entsprechender Nachweise - nicht realisiert werden könnte (Auflage für die Baufreigabe).

6. Mit Replik von 23. Juni 2020 hielt die Beschwerdeführerin an den Anträgen in ihrer Beschwerde fest und bekräftigte ihre Begründungen zum Teil dazu nochmals. Der Abbruch des bestehenden seit 19 Jahren leerstehenden - Hotelgebäudes Nr. E.___ samt Garage Nr. F.___ auf Parzelle G.___ würden im Bau- und Einspracheentscheid J.___ als Objekt des Gesuchs bezeichnet. Ziff. 8.8. enthalte Vorschriften zum Prüfperimeter für chemische Bodenbelastungen und Ziff. 7.9.1. zur Entsorgung der im Gebäudecheck ausgewiesenen mit Schadstoffen belasteten Bauteile. Die Abbruchbewilligung sei bewilligt und in der Beschwerde ausdrücklich als nicht angefochten bezeichnet worden. Damit sei sie rechtskräftig geworden. Zwar habe diese Bewilligung keinen Abbruchbefehl enthalten. Es liege aber eine Tatbestandsgesamtheit vor, welche es dem Verwaltungsgericht gestatte, die beantragte Anordnung eines Abbruchbefehls aus prozessökonomischen Gründen zu erlassen, um einen formalistischen Leerlauf zu verhindern. Der Antrag auf Nichteintreten der Beschwerdegegnerin 1 sei daher unbegründet. Das Begehren auf Abbruch und Entsorgung sei auch materiell begründet, weil die Voraussetzungen dafür gemäss Art. 73 Abs. 3 KRG erfüllt seien. Die Frage betreffend Abbruchbefehl/Entsorgung sei urteilsreif und könne gestützt auf Art. 47 Abs. 3 VRG mittels Teilurteils erledigt werden. In Bezug auf die Qualifikation von Prof. M.___ sei die Beschwerdeführerin missverstanden worden, da jener sich als Gestaltungsberater in seinem (Partei-) Gutachten 'wohl übel' an die planerischen Vorgaben der Beschwerdegegnerin 1 habe halten müssen. Er habe nicht selbst ein Projekt erarbeitet, sondern (lediglich) seine Meinung zum Projekt der Beschwerdegegnerin 2 mitgeteilt. Eine Auswahl aus verschiedenen Projekten sei nicht erfolgt. Es wäre sinnvoll gewesen, ihm die Frage zu stellen, ob er den Antrag auf die Organisierung eines internationalen Architektenwettbewerbs für den Bau des Hotels befürworten würde. Sodann sei der Einwand der Beschwerdeführerin, die in den Akten liegenden Unterlagen seien nicht geeignet, die hotelmässige Bewirtschaftung von 61 Zweitwohnungen zu garantieren, nicht ansatzweise von den Beschwerdegegnerinnen widerlegt worden. Es fehlten die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs gemäss Art. 4 ZWV. Eine Baubewilligung sei nur rechtsgültig, wenn alle formellen und materiellen Voraussetzungen für die Gutheissung des Baugesuchs gegeben seien (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_71/2019 vom 16. April 2020 und 1C_422/2018 vom 4. November 2019 E.5.4.4.). Eine sogenannte Querfinanzierung durch den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen widerspreche Art. 75b BV. Der Gesetzgeber habe eine solche auch nicht mit Art. 8 ZWG angestrebt. Der Erhalt und die Renovation von Hotels müsse mit anderen Mitteln von Bund und Kanton gefördert werden. Zudem sei die Finanzierung nach Art. 8 ZWG nicht gesichert. Weder mit dem Konformitätsgutachten der SGH vom 24. September 2019 noch mit dem Finanzierungskonzept der Beschwerdegegnerin 2 vom 9. Juni 2020 sei der entsprechende Nachweis dafür erbracht worden. Dass die Erstellung der Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Hotelbetriebs dienten, sei hier praktisch ausgeschlossen, weil keine Garantie bestehe, dass je ein Hotel gebaut geschweige denn betrieben werden könne. Der einzige plausible Erlös könnte vom Verkauf der Zweitwohnungen stammen. Hinzu komme, dass erst Ende 2018 in der Nachbarschaft ein Resort mit 700 Betten eröffnet worden sei und somit die Nachfrage nach Logiernächten in der betreffenden Gemeinde vorerst befriedigt sei. Das Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 sei entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin 2 auch nicht ein Betriebskonzept gemäss Art. 4 ZWV. Erneut betonte die Beschwerdeführerin, dass Art. 8 ZWG klar verfassungswidrig sei und bei der Auslegung der 'überwiegenden Interessen' (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG) darauf zu achten sei, dass Art. 75b BV raumplanerisch und landschaftsschützend ein besonderes Gewicht beizumessen sei. In der Hierarchie der Verfassungsbestimmungen gehe Art. 75b BV derjenigen von Art. 9 BV (Vertrauensschutz) und 26 BV (Eigentumsgarantie) vor. Selbst wenn das Verwaltungsgericht Art. 8 ZWG zur Anwendung bringen sollte, würde das zu beurteilende Projekt diese Gesetzesbestimmung verletzen, weil das Projekt die kumulative Finanzierung durch den Bau von hotelmässig bewirtschafteten Zweitwohnungen und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung vorsehe, was nach Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG unzulässig sei. Eine Querfinanzierung sei, wenn überwiegende Interessen gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. e und Abs. 4 lit. d ZWG entgegenstünden, ebenfalls - da klar gegen Art. 75b BV verstossend - nicht zulässig.

7. Mit Schreiben vom 30. Juni 2020 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht ihren Verzicht auf die Einreichung einer Duplik mit, unter Verweis auf ihre Ausführungen in der Vernehmlassung vom 8. Mai 2020.

8. In ihrer Duplik vom 5. August 2020 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unverändert an ihrer Vernehmlassung vom 11. Juni 2020 und den darin bereits gestellten Anträgen (kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei) fest. Zur Replik der Beschwerdeführerin ergänzte sie: Auf die Anträge im Zusammenhang mit der Abbruchbewilligung sei nicht einzutreten, da eine rechtskräftige Abbruchbewilligung und damit auch ein rechtskräftiger (Teil-) Entscheid nicht Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bzw. vorliegenden Beschwerdeverfahrens seien. Auch stelle materiell eine Abbruchbewilligung keinen Abbruchbefehl dar. Ein solcher Abbruchbefehl sei nicht Thema dieses Verfahrens. Es gäbe auch keine öffentlich-rechtlichen Gründe, die einen Abbruchbefehl rechtfertigen könnten. Die Schadstoffbelastung der bestehenden Bausubstanz wäre lediglich im Rahmen der tatsächlichen Abbrucharbeiten relevant. Deshalb seien im Baubescheid entsprechende Auflagen für den Abbruch formuliert worden. Da die Abbruchbewilligung rechtskräftig geworden sei, sei darauf nicht weiter einzugehen. Nach Einsicht in die Replik werde auch daran festgehalten, dass die Kritik an der Beurteilung von Prof. M.___ unbegründet und die Ortsbild- und Landschaftsverträglichkeit des Projekts zu Recht bejaht worden seien. Die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV seien vorliegend eindeutig erfüllt. Die Beschränkung der Benutzbarkeit der Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs sei vorliegend geradezu mustergültig sichergestellt worden. Das Resort umfasse - da auch ein klassisches Hotel erstellt und betrieben werde mehrere klassische hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen gemäss Art. 4 lit. a ZWV. Mit dem Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 bestehe ein hotelähnliches Betriebskonzept gemäss Art. 4 lit b ZWV. Die Bewirtschaftung werde im Sinne von Art. 4 lit. c ZWV gewährleistet. Die gesetzlichen Vorgaben würden mit den im Grundbuch anzumerkenden Auflagen nach Ziff. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Entscheids verbindlich und langfristig sichergestellt. Das Projekt sei auch mit Art. 8 ZWG vereinbar. Die Möglichkeit zur Quersubventionierung sei vom Gesetzgeber ausdrücklich gewollt und damit auch zulässig. Art. 8 ZWG sei gemäss Art. 190 BV anzuwenden. Die Quersubventionierung sei gerade auch für neue Resortanlagen zulässig. Diese Möglichkeit sollte durch die Erstellung von Zweitwohnungen auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% erlaubt sein, wobei sichergestellt werden müsse, dass die Führung eines neuen Beherbergungsbetriebs bzw. die Weiterführung eines bestehenden solchen Betriebs im Vordergrund stehe. Auch die Finanzierbarkeit des Projekts sei glaubhaft dargelegt worden. Ein Bankkredit könne nicht zugesichert werden, bevor ein rechtskräftiges Projekt bestehe und eine definitive Kostenschätzung vorliege. Nach Rechtskraft der Baubewilligung könnten die Gesamtkosten abschliessend festgesetzt werden. Dies bilde wiederum Grundlage für die Verhandlungen mit Finanzinstituten und zur Aufnahme von Bankkrediten und in der Folge für den Beschluss über die notwendige Eigenkapitalerhöhung. Seitdem die Baubewilligung erteilt worden sei, liefen diese Vorkehrungen. Dieses Vorgehen entspreche dem Normalfall. Es liege daher in der Natur der Sache, dass die Finanzierung derzeit noch nicht abschliessend belegt werden könne. Im Übrigen sei sichergestellt, dass die Wohnungen (sowohl nach Art. 8 als auch nach Art. 7 ZWG) nur dann erstellt würden, wenn das Hotel tatsächlich gebaut werde. Ein langfristiger Betrieb sei mit der Auflage in Ziff. 5.1 garantiert. Durch das in der Nachbarschaft eröffnete Resort werde ein gänzlich anderes Gästesegment bedient. Etwa 50-60% der Auslastung der Beschwerdegegnerin 2 erfolge zudem auf Member-Basis, weshalb sie unabhängig davon sei, wo sie domiziliere. Soweit die Beschwerdeführerin grundsätzlich die Verfassungskonformität von Art. 7 und Art. 8 ZWG bestreite, stehe diese aufgrund von Art. 190 BV aber nicht zur Diskussion. Eine Verletzung der Gesetzesbestimmungen sei in jedem Fall nicht gegeben. Ebenso wenig bestünden Anhaltspunkte für Umgehungsabsichten bezüglich des Verbots für Zweitwohnungen. Die Art. 7 und Art. 8 ZWG könnten auch gemeinsam/parallel angewandt werden. Die Querfinanzierung nach Art. 8 ZWG müsse geeignet sein, eine angemessene Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-) herzustellen, wobei die Eignung auch dann zu bejahen sei, wenn die investierten Erträge nur zusammen mit anderen Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken könnten. Sei folglich die Wirtschaftlichkeit eines Betriebs z.B. mit weiteren Zimmern durch die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen nicht nicht vollständig möglich, so könnten zur Querfinanzierung Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellt werden.

Auf die weiteren Argumente und Ausführungen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:
1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können nach kantonalem eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid J.___ der Beschwerdegegnerin 1 vom 28. Februar 2020 (siehe Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 1 sowie Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2), mit welchem sie die Einsprache vom 17. Oktober 2019 mit Ergänzung vom 4. Dezember 2019 der heutigen Beschwerdeführerin teilweise guthiess, im Übrigen jedoch abwies und damit das neue und überarbeitete Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 12. August 2019 einschliesslich nachgereichtem Nutzungskonzept (Betriebskonzept) für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen vom 18. Dezember 2019 bewilligte, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellte er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Beschwerdeführerin als seit Jahrzehnten schweizweit tätige Natur- und Heimatschutzorganisation und aufgrund des Verbandsbeschwerderechts ist vorliegend zur Anfechtung des betreffenden, raumwirksamen Bauprojekts (neue Resortanlage mit 197 Hotelzimmern, 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen, 30 Zweitwohnungen) auf Parzelle G.___ (mit total 12'701.6 m2 Hauptwohnnutzfläche [HNF]) inklusive Tiefgarage (Parzellen I.___, H.___, G.___) befugt und damit zur Beschwerdeerhebung vor dem hiesigen Verwaltungsgericht gestützt auf Art 50 VRG sowie Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) legitimiert (Urteil des Bundesgerichts 1C_649/2012, 1C_650/2012 vom 22. Mai 2013 E.3., 9.3., 9.4., 11.1.). Nach diesem wegweisenden Bundesgerichtsurteil ist Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) eine raumplanerische Bestimmung, die eine bestimmte Nutzung (Zweitwohnungen) beschränkt und in erster Linie den Schutz von Natur und Landschaft bezweckt. Zweitwohnungsprojekte, die innerhalb von RPG-konformen Bauzonen, insbesondere im bereits überbauten Gebiet, erstellt werden, zerstören in der Regel für sich allein keine Natur- und Landschaftsobjekte. Sie verbrauchen jedoch Baulandreserven, mit der Folge, dass für andere Bauvorhaben (wie Erstwohnungen, Hotel- und Gewerbebetriebe) auf Kosten von Natur- und Landschaft Neueinzonungen vorgenommen werden müssen. Insofern dient das Baubewilligungsverbot für neue Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil schon 20% mehr beträgt, in erheblichem Mass der Schonung der Natur und des heimatlichen Landschaftsbildes. Dies genügt für die Bejahung der Beschwerdelegitimation im Sinne von Art. 12 NHG (zitiertes Urteil, E.11.2.; vgl. ferner explizit Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019 vom 16. April 2020 E.2.2., 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.1.2., 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.1.1. und 1C_72/2013 vom 14. November 2013 E.1.). Auf die überdies form- und fristgerecht (Art. 38 Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde vom 23. März 2020 ist deshalb mit Ausnahme der nachfolgenden Einschränkung (E.1.2.) einzutreten.

1.2. Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde, soweit die Beschwerdeführerin die Rechtskraft der Abbruchbewilligung mangels Anfechtung dieses Teils des strittigen Bau- und Einspracheentscheids behauptet und daraus einen Abbruchbefehl des seit 19 Jahren leerstehenden Hotelgebäudes auf Parzelle G.___ ableiten möchte, welcher nun durch ein Teilurteil des streitberufenen Verwaltungsgerichts bestätigt werden sollte, damit dieses danach möglichst rasch und umfassend im Interesse der Umwelt (Beseitigung/Entsorgung von gefährlichen Asbest- und PCB-Vorkommen im Hotel) durch die zuständigen Instanzen vollstreckt und umgesetzt werden könnte. Die Beschwerdeführerin übersieht bei dieser Argumentation, dass der fragliche Bau- und Einspracheentscheid eine Einheit bilden und nicht in voneinander losgelöste Einzelteile wie Bauerstellung- und Abbruchbewilligung - unterteilt werden können. Die Erteilung der Abbruchbewilligung ist logischerweise vielmehr ein notwendiger Bestandteil der Baubewilligung, die in zeitlicher Hinsicht erst auf die Abbruchbewilligung folgt, aber ohne deren gleichzeitiger Erteilung bei bereits bestehenden Altbauten die Umsetzung der erteilten Baubewilligung für Neubauten vorweg gar nicht möglich wäre. Soweit die Beschwerdeführerin daraus einen Abbruchbefehl konstruieren möchte, verkennt sie, dass ein solcher nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffend Arealplanung und Einhaltung der Zweitwohnungsgesetzgebung ist und daher in diesem Verfahren auch nicht behandelt und beurteilt werden kann. Im Übrigen wurden im angefochtenen Baubewilligungsentscheid bereits umweltschutzrechtliche Auflagen formuliert, die eine einwandfreie Umsetzung des Bauprojekts garantieren sollten (so z.B. [S. 25-26] mit Auflage in Ziff. 7.2 [Bericht Schadstoffscreening], Ziff. 7.3 [Wärmeerzeugung], Ziff. 7.4 [Luftreinhaltung Baustelle], Ziff. 7.5 [Lageranlagen], Ziff. 7.6 [Baustellenlärm], Ziff. 7.7 [Baustellenabwasser], Ziff. 7.8 [Prüfperimeter für chemische Bodenbelastungen], Ziff. 7.9 [Gebäudeabbruch und Bauabfälle] sowie Ziff. 7.10 [Einbau von Recyclingbaustoffen]). Auf den Antrag (Ziff. 2; 'Erlass Abbruchbefehl') ist deshalb nicht einzutreten.

2.1. In materieller Hinsicht gilt es die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids zu prüfen und zu entscheiden, wobei im Einzelnen die Rügen betreffend Fehlen eines internationalen Architekturwettbewerbs (nachfolgend E. 2.2.), Befangenheit des beigezogenen Gutachters (E.2.3.), massive Verunstaltung des Landschaft- und Ortsbildes (E.2.4.ff.), Nichtbeachtung der Folge-/Arealplanungspflicht (E.2.5.ff.), Verletzung von Art. 75b BV (Zweitwohnungen; E.2.6.ff.), Nichterfüllung der Voraussetzungen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG; E.2.7.ff.), Fehlen der Bewirtschaftungspflicht als strukturierter Beherbergungsbetrieb (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV; E.2.8.ff.), Fehlen der Verfassungskonformität der ZWG-Bestimmungen zu höherrangigem Recht Art. 75b BV (E.2.9.), Missbrauchspotential durch Sistierung der Nutzungsbeschränkung (Art. 14 ZWG; E.2.10.), Rechtswidrigkeit der Bewilligung von Zweitwohnungen (Art. 8 ZWG; E.2.11.), unlösbarer Widerspruch bzw. (angeblicher) Verfassungsvorrang von Art. 75b BV gegenüber Art. 9 BV und Art. 26 BV (E.2.12.) sowie der Einwand der unzulässigen (Quer-) Finanzierung des Hotelneubaus durch Verkauf der neuen Zweitwohnungen als Verstoss gegen das Verfassungsprinzip und das Nachhaltigkeitsprinzip (Art. 73 BV; E.2.13.) durch das streitberufene Gericht zu beurteilen sind.

2.2. Für die Forderung der Beschwerdeführerin nach der Ausschreibung und der Durchführung eines internationalen Architekturwettbewerbs wegen der enormen Dimensionen des geplanten Bauprojekts (mit 12'701.6 m2 HNF) und den damit befürchteten Auswirkungen auf das gewachsene Orts- und Landschaftsbild besteht, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht festgestellt haben, keine gesetzliche Grundlage. Die Frage der Einfügung und der (Umwelt-) Verträglichkeit des strittigen Grossprojekts ins bestehende Orts- und Landschaftsbild wird im Rahmen der räumlichen Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) zu klären sein, zumal die kommunale Bauvorschrift der Beschwerdegegnerin 1 (Art. 27 BauG) keine Vorgaben in ästhetischer Hinsicht enthält und die Beschwerdegegnerin 1 wohl gerade darum eigens einen fachkundigen (externen) Bauberater zur Projektbeurteilung hinzuzog. Mit ihrer diesbezüglichen Forderung stösst die Beschwerdeführerin folglich ins Leere (vgl. zu den Regelungen in der Schweiz: SIA 142/2009; Ordnung für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe; www.ordnung sia 142_2009).

2.3. Zum Vorhalt der Befangenheit des beigezogenen Gutachters Prof. M.___ gilt es zunächst festzuhalten, dass derselbe als Gestaltungsberater im Auftrag der Beschwerdegegnerin 1 (Planungsträgerin und Baupolizeibehörde) und nicht im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin und Investorin) handelte. Ein persönliches sonst wie wirtschaftliches Interesse an der Bewilligung Nichtbewilligung des Gesamtprojekts kann dem extra extern beigezogenen Experten für Raumgestaltungsfragen daher nicht leichthin ohne triftige Gründe (bzw. ohne konkrete Hinweise) unterstellt werden. Von einem Parteigutachten kann vorliegend umso weniger die Rede sein, als der genannte Bauberater bereits zum ersten Baugesuch vom 9. Februar 2018 ausführlich Stellung bezog und die von ihm dannzumal bezeichneten Mängel allesamt im neuen, zweiten und überarbeiteten Baugesuch vom 12. August 2019 von der Beschwerdegegnerin 2 behoben wurden und so dem bereits einmal deklarierten Verbesserungspotential im Sinne des neutralen Gutachters gerade projektbezogen gebührend Rechnung getragen wurde. Konkrete Hinweise plausible Gründe, wonach der beigezogene Gutachter im Bauberatungsbericht vom 9. September 2019 einseitig und nicht seinem allseits anerkannt hohen Fachwissen entsprechend gehandelt haben sollte, sind für das Gericht vorliegend jedenfalls keine ersichtlich und wurden selbst von der Beschwerdeführerin nicht substantiiert vorgebracht.

Nichts Gegenteiliges ist der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu dieser Thematik zu entnehmen: Für nichtrichterliche Behörden wie für Mitglieder des Gemeinderats (inkl. kommunale Bauberater) kommen Art. 30 BV und Art. 6 EMRK (einzig für Richter/Innen) nicht zur Anwendung. Hingegen gewährleistet Art. 29 Abs. 1 BV den Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung; das Gebot der Unbefangenheit bildet einen Teilgehalt dieses Grundrechts. Bei Exekutivbehörden ist dabei zu berücksichtigen, dass ihr Amt mit einer sachbedingten Kumulation verschiedener, auch politischer Aufgaben einhergeht. Regierungs- und Gemeindebehörden sind aufgrund ihres Amtes, anders als ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsanwendung Streitentscheidung berufen. Sie tragen zugleich eine besondere Verantwortung zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben. Liegt die amtliche Mehrfachbefassung damit im öffentlichen Interesse und ist sie in diesem Sinne systembedingt, so liegt nicht bereits darin eine unzulässige Vorbefassung. Ob eine systembedingt vorbefasste Amtsoder Gutachterperson tatsächlich befangen erscheint, entscheidet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles (Urteil des Bundesgerichts 1C_914/2013 vom 26. Juni 2014 E.5.2.). Die Sach- und Rechtslagen sind gerade bei Bau- und Planungssachen häufig komplex; die Folgen von Fehlplanung können schwer wiegen. Das gilt insbesondere für Grossprojekte. Unter diesen Umständen kann es der Prozessökonomie dienen, wenn die Verwaltung und die private Bauherrschaft durch vorprozessuale Abklärungen Verhandlungen die Voraussetzungen für einen effizienten und sachgerechten Entscheid schaffen. Zudem liegt es im Interesse der Verfahrenskoordination, wenn sich die zuständigen Behörden als Träger der Planungshoheit möglichst frühzeitig in den Planungsprozess einbringen (dito Urteil E.6.1.; zur Stellung/Funktion des Bauberaters vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_695/2017, 1C_696/2017, 1C_706/2017 vom 22. Februar 2019 E.5.2.2.). Die Beschwerdeführerin dringt daher auch mit ihrer Kritik am beigezogenen Gutachter und dessen baugestalterischer Gesamtbeurteilung nicht durch.

2.4. Nach Art. 73 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Wo dieses Gesetz die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (Abs. 2). Verunstaltet eine Baute Anlage wegen mangelhaften Unterhalts das Ortsoder Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die Eigentümerin den Eigentümer zu den notwendigen Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen (Abs. 3). Wie bereits in E.2.2. erwähnt, enthält die kommunale Bauvorschrift zur Spezialzone K.___ (Art. 27 BauG) keine eigenständigen gestalterischen/ästhetischen Bauvorgaben, weshalb vorliegend Art. 73 KRG direkt zur Anwendung kommt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts stellt Art. 73 KRG eine positive ästhetische Generalklausel dar. Im Unterschied zu den entsprechenden negativen Klauseln, welche eine Verunstaltung eines Stadtoder Quartierbilds verbieten, verlangt die genannte Vorschrift positiv, dass die Baute nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen ist, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Widerspricht eine geplante Baute den Bau- und Zonenvorschriften, indem sie beispielsweise Vorschriften über die Ausnützungsziffer, die Gebäudehöhe/-länge die Geschosszahl missachtet, so stellt sich die Frage der Einordnung bzw. der Ästhetik nicht, weil die Bewilligung ohnehin zu verweigern ist. Ästhetikvorschriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehalten, wenn die Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche der Normen decken sich nicht zwingend. Indessen darf die Anwendung einer positiven Ästhetikklausel nicht dazu führen, dass generell im konkreten Fall für die ganze Spezialzone gemäss Art. 27 BauG - die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Eine derartige Klausel darf auch nicht die Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu verwendet werden, die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen und eine künftige Nutzungsordnung zu sichern. Die Frage, ob eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 KRG erzielt wird, ist im Einzelfall anhand der konkreten Verhältnisse vorliegend anhand der eingereichten Gestaltungs- und Baupläne zum Gesamtprojekt sowie anhand der vom beigezogenen Gestaltungsberater erstellten Bericht vom 9. September 2019 zu prüfen. Hinzu kommt, dass den kommunalen Behörden bei der Anwendung der betreffenden Bestimmung ein Ermessensspielraum zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Baubehörde (und deren Experten) nicht durch ihr eigenes ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3.3.; ferner 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E.4.4., 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 E.5.3., 1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E.7.1., 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3., 3.1.-3.3.; so bereits PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nr. 19 und 20, 1991 Nr. 16; sowie aktuellere Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 18 46 vom 10. März 2021 E.3.7.1., R 17 44 vom 2. Dezember 2019 E.21.2.).

2.4.1. Im konkreten Fall ist in erster Linie auf die eingereichten Gestaltungs- und Baupläne zum Gesamtprojekt vom 12. August 2019, genehmigt von der zuständigen Baubehörde am 27. Februar 2020, abzustellen (vgl. Bg1-act. 3.1. [Plannummer 000.181022] Situation 1:500; Bg1-act. 3.2. Umgebungsplan 1:200; Bg1-act. 3.3.-3.3.11. Niveau A+B [UG + EG Hotel], Niveau C [obere Einstellhalle], Niveaus D, E, F, G, H, I und J [Häuser], alle im Massstab 1:200; Bg1-act. 3.12.-3.14. Schnitte aller vorerwähnten Gebäude/Niveaus). Aus diesen Bauunterlagen und Plänen geht hervor, dass der dreigliedrige Hotelgebäudekomplex mit total 197 Hotelzimmern und den hotelüblichen Infrastrukturanlagen idealerweise direkt durch die darunter verlaufende Hauptstrasse erschlossen wird und so zu den übrigen, hangaufwärts dahinterliegenden Wohnhäusern durch ein untiefes Wasserbecken räumlich strikte getrennt wird, was eine aufgelockerte Überbauung des Gesamtareals erwarten lässt. Die fünf geplanten Einzelgebäude hinter dem Hotelkomplex sind jeweils freistehend und durch einen geteerten Vorplatz miteinander verbunden. Zur Einfassung und Umgebung des Gesamtareals sind zahlreiche Laub-, Nadel- und Akzentbäume sowie Rasen mit Spielwiese vorgesehen. Die Gebäudehöhe sowie Anzahl der jeweiligen Stockwerke der einzelnen Neubauten sind aufeinander abgestimmt (so z.B. Hotelhöhe max. 23.38 m/1227.39 m.ü.M.; Baufeld 3 max. 22.5 m/1226.5 m.ü.M.; Baufeld 6 max. 25.26 m/1229.26 m.ü.M.; Baufeld 7 max. 29.5 m/1233.5 m.ü.M.; siehe Schnittpläne). Die geplanten Neubauten fügen sich damit gestaffelt und gut ins gewachsene Orts- und Landschaftsbild ein. Die Beschwerdegegnerin 1 hat daher ihren Ermessens- und Beurteilungsspielraum vorliegend nicht unverhältnismässig gar willkürlich angewandt, womit eine Verletzung von Art. 73 KRG verneint werden kann.

2.4.2. Diese Einschätzung wird zudem durch das Gutachten zur Neuauflage des Bauprojekts des bereits erwähnten Gestaltungsberaters Prof. M.___ vom 9. September 2019 (Bg1-act. 13) bestätigt, welcher darin resümierte:

Nachfolgend übermittle ich Ihnen (gemeint Baubehörde Bg1) meine zweite Stellungnahme zum überarbeiteten Baueingabeprojekt (Neuauflage) K.___.
Mit Befriedigung darf ich feststellen, dass 10 Monate nach meiner ersten Stellungnahme eine in allen bemängelten Punkten überarbeitete Neuauflage vorliegt, die - unter Berücksichtigung von Bestandesgarantie und gegebenen Rahmenbedingungen aus gestalterischer und ortsbaulicher Sicht bewilligungsfähig ist.

Hotelprojekt K.___, Neuauflage August 2019
Bereits in der ersten Stellungnahme vom November 2018 wurde die Gesamtanlage im Grundsatz positiv gewürdigt:
'Das vorliegende Bauprojekt punktet mit einem konsequent einheitlichen Ausdruck, einer optimierten Anpassung an das Hanggelände durch in der Höhe gestaffelte Baukörper und einem attraktiven zentralen Raum mit Wasser/Eisfeld und gemeinschaftlichem Platz. Gegen die Gesamtanordnung ist nichts einzuwenden.'

Trotzdem wurde für eine Bewilligungsfähigkeit eine Reihe überarbeitungsbedürftiger Aspekte aufgezählt:
• Die bergseitigen Wohnhäuser sind als Einzelbauten zu trennen und nicht aneinanderzukleben (ein funktionaler Durchgang in den Geschossen ist im Projekt sowieso nicht vorgesehen). Die dadurch ermöglichten Durchblicke erhöhen die Abwechslung, erlauben den Blick in die Berge und die Umgebung und vernetzen die Anlage mit der Landschaft.
• Die Bodenversiegelung ist zu gross. Der Fussabdruck der Gesamtanlage ist zu hart. Es muss auf mehr Landschaft, auf mehr Grün hingearbeitet werden. Die versiegelten Flächen C und B wie insbesondere auch A (z.B. mittels Pflanztrögen) könnten 'organischer' gestaltet werden.
• Zu verbessern ist die Situation bei der angeschütteten Fläche D. Es ist zu prüfen, ob bei D und E allenfalls auf die harten, raumtrennenden und abgeschrägten Stützmauern verzichtet werden kann zugunsten einer stärker präsenten Wahrnehmung des bergseitigen natürlichen Hangverlaufs. Der Verzicht auf ein Zusammenbauen der Baukörper an dieser Stelle brächte auch für die Situation D eine deutliche Verbesserung.
• Für die weiter oben geschilderte Implementierung der Anlage in das Dorfgefüge (Nachbarquartiere) würde eine zusätzliche Wegverbindung (F) das hermetisch gefangene Gefühl auf dem 'Eisplatz' auflösen. Eine Treppenverbindung von der Ebene des Platzes (Wasserfeld) auf die Ebene bei der Anlieferung ergäbe eine weitere erwünschte Durchlässigkeit und eine willkommene Gestaltungsoptimierung bei der nackten Nordwand mit dem Hotelschriftzug.
• Die Fassadengestaltung muss durch Ausnahmen (z.B. punktuell grössere Öffnungen, partiell geschlossene Fassadenpartien, Unterschiede in der Materialisierung, Nuancen in der Farbgebung, Durchblicke, etc.) so belebt werden, dass die jetzige Monotonie deutlich belebt wird. Eine diesbezügliche Überarbeitung ist unerlässlich für die Bewilligungsfähigkeit.
• Die Beziehung zwischen Hotel und Sportanlage ist ein zentrales Argument in der bisherigen Diskussion. Gegenseitige positive Auswirkungen werden propagiert. In der Gestaltung ist von dieser wichtigen Beziehung noch zu wenig zu spüren. Hier müssen stärkere Bezüge und Wegverbindungen geschaffen werden.

In der vorliegenden Neuauflage vom August 2019 wurden sämtliche oben aufgelisteten Mängel behoben.

Die Hauptfassade des Hotelkomplexes ist stärker in drei versetzte Baukörper strukturiert und mit einem Farbkonzept zum Sonnenschutz wird der harten Monotonie der Fassadenstruktur eine textile, verspielte Komponente gegenübergestellt. Auch alle weiteren Kritikpunkte wurden aufgegriffen, insbesondere die Gliederung in die rückwärtigen Einzelbaukörper, die nun den Hang in die Anlage 'hineinfliessen' lassen und vielseitige Aus- und Durchblicke ermöglichen. Engere Durchgänge schaffen Analogien zu den ortstypischen Gassen. Zusätzliche Wegverbindungen (Treppe auf der Ostseite) wie auch die Aufweitung der Wegverbindung zur Sportanlage erhöhen die Vernetzung mit dem Umfeld und schaffen Durchlässigkeit.
Als Gestaltungsbeirat kann ich (M.___) bei der vorliegenden Projekt-Neuauflage - unter Akzeptanz der vorgegebenen rechtlichen Voraussetzungen alle Überlegungen der Projektverfasser nachvollziehen und sehe aus gestalterischer Sicht keine Einwände mehr gegen das Projekt. Die vorliegende Gesamtanlage hat das Potential, zusammen mit der Sportanlage einen prägnanten und architektonisch attraktiven neuen Ortsteil zu bilden.

2.4.3. Diesen Schlussfolgerungen von Prof. M.___ vermag sich das Gericht anzuschliessen, weshalb hier keine Verletzung von Art. 73 KRG vorliegt.

2.5. Zur Rüge der Nichtbeachtung der Folge- und Arealplanungspflicht gilt es zunächst auf Art. 46 Abs. 1 KRG hinzuweisen. Danach legt der Arealplan die Entwicklung, Gestaltung und Erneuerung von Siedlungen sowie von Projekten in der Landschaft fest. Er kann Elemente des Zonenplans, des Generellen Gestaltungsplans und des Generellen Erschliessungsplans enthalten und mit Vorschriften ergänzt werden. In Arealplänen zur Siedlungserneuerung können Nutzungs- und Abbruchverpflichtungen festgelegt werden. Nach Art. 46 Abs. 3 KRG wird der Arealplan für Gebiete erlassen, für die eine Folgeplanung festgelegt ist. Er kann für weitere Gebiete innerhalb ausserhalb der Bauzonen erlassen werden.

2.5.1. Wie dem Regierungsbeschluss des Kantons Graubünden (RB Protokoll-Nr. 322) vom 19. April 2010, mitgeteilt am 21. April 2010, zu entnehmen ist, wurden Arealplanvorschriften und der Arealplan 1:1'000 K.___, beides vom 19. Januar 2010, genehmigt (vgl. Bg1-act. 17.1, 17.2 und 17.3). Ebenfalls wurden die am 19. Januar 2010 beschlossenen Vorschriften zur Landumlegung und Grenzbereinigung, die Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte (inkl. Vormerkungen und Anmerkungen) (Bg1-act. 17.4) sowie der Plan 1:1'000 Landumlegung und Grenzbereinigung, der Verteilschlüssel, der Plan 1:500 Situation Strasse, der Plan 1:500 Neue Werkleitungen 1:500 sowie der Plan 1:50 Normalprofil, alles vom 19. Januar 2010, genehmigt (Bg1-act. 17.5, 17.6, 17.7, 17.8 und 17.9).
In den Arealplanvorschriften (APV) wurde u.a. folgendes stipuliert:
(Allgemeines Art. 1-3 APV; Gestaltung/Nutzung Art. 4-13 APV; Erschliessung Art. 14-16 APV; Bauherrschaft/Finanzierung Art. 17-21 APV).

Art. 1 Zweck
Der Arealplan K.___ bezweckt, im Zusammenhang mit dem Abbruch des seit Jahren leer stehenden 6-geschossigen Hotels die Voraussetzungen für eine optimale Nutzung, Gestaltung und Erschliessung der im Beizugsgebiet befindlichen Grundstücke zu schaffen.
Zur Verwirklichung des Arealplans wird eine Landumlegung und Grenzbereinigung sowie Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte durchgeführt, welche zum Teil über das Beizugsgebiet des Arealplans hinaus reicht.

Art. 2 Beizugsgebiet
Der Arealplan umfasst die Grundstücke Nr. I.___, H.___ und G.___.

Art. 5 Baubereich Neubau
Die Erstellung von neuen Gebäuden ist nur innerhalb der Baubereiche Neubau zulässig. Die Zulässigkeit von Unterniveaubauten und Nebenbauten ausserhalb der Baubereiche richtet sich nach dem Baugesetz.

Art. 7 Gesamthöhe
Für die geplanten Neubauten und die Zwischenbauten sind die Gesamthöhen in einer Meereshöhen-Angabe festgelegt.

Art. 10 Hotel, Wellness, Kongress
Im Bereich mit der Bezeichnung 'Hotel, Wellness, Kongress' sind ober- und unterirdisch die genannten Nutzungen zu erstellen und in der ersten Bauetappe zu realisieren.
Die Erweiterung der Hotelnutzung in die Bereiche 'Wohnen' und 'touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen' ist zulässig.

Art. 11 Wohnungen
In den Bereichen mit der Nutzungsangabe 'Wohnungen' ist die Erstellung von Wohnungen zulässig, wobei keine Einschränkungen bezüglich Erstoder Zweitwohnungen bestehen.
Der Bau solcher Wohnungen darf erst in Angriff genommen werden, wenn die Hotel-/Wellness- und Kongressnutzungen im braun schraffierten Bereich realisiert sind die Realisierung innert Frist gesichert ist.

Art. 12 Touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen
Im Bereich für 'touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen' ist die Erstellung und der Betrieb von hotelähnlich genutzten Wohnungen vorgeschrieben.
Als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die abgesehen von einer maximalen Eigennutzung von 8 Wochen ausschliesslich und auf Dauer einer kommerziellen Vertriebsorganisation, einem Reservationssystem, einer Tourismusorganisation einer anderen geeigneten Einrichtung zur gewerbsmässigen touristischen Nutzung (Parahotellerie/Ferienwohnungen) zur Verfügung gestellt werden müssen. Langfristig Gästen zur Nutzung überlassene Wohneinheiten gelten nicht als bewirtschaftete, ausser sie werden dauernd bewohnt. Für die Sicherung dieser Nutzung sind der Baubehörde bis zum Nutzungsbeginn die entsprechenden Verträge mit den erwähnten Organisationen und Einrichtungen vorzulegen. Gleichgesetzt mit bewirtschafteten Zweitwohnungen sind Wohnungen, die als 1. Wohnungen genutzt werden.

Art. 14 Quartierstrasse
Die strassenmässige Erstellung des Beizugsgebiets erfolgt einerseits über die im Arealplan eingezeichneten Zufahrten und andererseits über die Quartierstrasse, welche auch den Eigentümern der ausserhalb des Beizugsgebiets befindlichen Grundstücke N.___, O.___, P.___ und Q.___ dient. [..].

Art. 20 Kosten Arealplanung
Die mit der Arealplanung verbundenen Kosten gehen ausschliesslich zulasten der Eigentümer der Grundstücke I.___, R.___ und G.___, und zwar nach Massgabe der jeweiligen Grundstücksfläche.

2.5.2. Nach Auffassung des Gerichts ist die Arealverpflichtung mit Folgeplanung im Sinne von Art. 46 KRG mit dem RB-Beschluss vom S.___ grundsätzlich bereits erfüllt worden. Insbesondere die Art. 10-12 APV sind durch das Inkrafttreten des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) per 1. Januar 2016 jedoch übersteuert worden, weshalb sich die Frage stellt, ob die neu geschaffenen und strengeren Vorschriften der Art. 7-8 ZWG zum gleichen Themenbereich anstelle der Art. 10-12 APV getreten sind, womit Art. 46 KRG ebenfalls als erfüllt anzusehen ist [wäre]. Ob dies zutrifft, wird sich bei der Auswertung und Würdigung der neu mass-geblichen Art. 7-8 ZWG zeigen (siehe nachfolgend E.2.7., 2.8. und 2.11.).

2.6. Vorher gilt es aber noch den Einwand der Verletzung von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) zu klären. Das Ziel von Art. 75b BV (Regulierung der Zweitwohnungsproblematik) hat in erster Linie eine raumplanerische raumplanerisch-sozialpolitische Orientierung. Ein Überhandnehmen der Zweitwohnungen birgt die Gefahr verschwenderischer Beanspruchung des knappen Bodens in sich. Es trägt auch zur Verteuerung der Boden- und Wohnpreise als Folge ortsfremder Nachfrage bei. Es bewirkt letztlich die Verdrängung der ortsansässigen Bevölkerung in weniger gesuchte Wohnlagen in andere Gemeinden. Von den Konflikten her gesehen lässt sich der 'überbordende Bau von Zweitwohnungen' weder mit dem Schutz der Landschaft noch mit einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung vereinbaren. Mithin widersprechen übermässiger Bodenverbrauch, Zersiedelung und unverhältnismässige Aufwendungen für Infrastrukturanlagen den Zielen der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens. In die raumplanerische Richtung weist auch die systematische Stellung von Art. 75b innerhalb von Raumplanung und Umweltschutz. Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV sind am 11. März 2012 in Kraft getreten (Art. 195 BV). Zunächst ist zu entscheiden, ob und wieweit die Vorschriften direkt angewendet werden können. Als Argument gegen die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b wird angeführt, dass er sich nach seinem Wortlaut (Abs. 2) und nach der Formulierung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV nicht an die rechtsanwendenden Behörden, sondern an den Gesetzgeber richte. Eine in Kraft getretene Verfassungsnorm ist auf Einzelfälle sofort anzuwenden, wenn es ihr Sinn und Zweck gebietet, sie selbst vom Text her darauf zugeschnitten ist direkt Rechtswirkungen zu entfalten vermag. Dies bedingt eine genügend bestimmte Norm, die so klar und präzise ist, dass ein Entscheid im Einzelfall ohne Weiteres aus ihr gewonnen werden kann (vgl. Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallender, Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 75b Rzn. 10-14 [S. 1544 f.].

2.6.1. Wie das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden in PVG 2013 Nr. 24 festgehalten hat, wird in Art. 75b Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20% am Gesamtwohnungsbestand und an der Wohnnutzfläche jeder Gemeinde vorgeschrieben. Insofern besteht Klarheit und Bestimmtheit des Tatbestands und der Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnutzungen, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fallen und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Wohnungsanteil beabsichtigt sind. Die so erfassten Sachverhalte ('kalte Betten') sind relativ einfach abzugrenzen und nicht komplex. Die mögliche Rechtsänderung wurde schon lange im Voraus publik und das sich daraus ergebende Verbot wurde breit diskutiert; die insoweit betroffenen Normadressaten waren bekannt. Der sofortigen Anwendbarkeit dieses 'harten Kerns' der neuen, speziellen Verfassungsnorm steht daher nichts entgegen, auch wenn sie eine nicht unerhebliche Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) bedeutet. Art. 75b BV bedarf aber in weiten Teilen der Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. Dies gilt einerseits für die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen in den betroffenen Gemeinden noch Baubewilligungen für bestimmte, besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnungen ('warme Betten') erteilt werden dürfen. Anderseits ist klärungsbedürftig, ob und inwieweit die Umnutzung von Erstzu Zweitwohnungen bzw. die Erweiterung und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig ist. Soweit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, beschränkt sich die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen.

2.6.2. Diese Ausführungsbestimmungen sind mit dem Inkrafttreten des ZWG und der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) per 1. Januar 2016 von Bundesrechtswegen für alle Rechtsunterworfenen in der Schweiz verbindlich geworden und daher uneingeschränkt zu beachten. Vorliegend geht es in erster Linie um die Auslegung von Art. 7, 8, 14 ZWG sowie Art. 4 ZWV und somit um die verfassungskonforme Anwendung von Bundesrecht. Eine Verletzung von Art. 75b BV ist mangels unmittelbarer Anwendbarkeit dieser Verfassungsbestimmung folglich zu verneinen; über die Rechtmässigkeit und Umsetzbarkeit der diese Zielvorgabe konkretisierenden und präzierenden Vollzugsbestimmungen (ZWG; ZWV) auf Bundesebene ist damit aber noch nichts entschieden; dies gilt es jeweils im Einzelfall konkret zu klären, was nachfolgend in den Erwägungen (E.2.7., 2.8. und 2.11.) geschehen ist.

2.7. Zur Rechtmässigkeit und Anwendbarkeit der einschlägigen Bestimmungen des ZWG und ZWV gilt es deren Wortlaut wiederzugeben, wobei vorab Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG und der dazu erhobene Einwand der Nichterfüllung der Voraussetzungen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen zu prüfen ist.

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:
a. als Erstwohnung als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist; oder
b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung.

2.7.1. Begründet wurde diese Nutzungseinschränkung damit, dass Art. 75b BV nicht die Hotellerie zum Gegenstand habe und mit der Zweitwohnungsinitiative insbesondere die 'kalten Betten' limitiert, nicht jedoch neue 'warme Betten' verboten werden sollten. Umstritten war im Gesetzgebungsprozess hingegen, welche Kategorien von Wohnungen unter die touristisch bewirtschafteten Wohnungen zu subsumieren sind. Der Bundesrat wollte dabei auch den Neubau von 'auf einer auf den internationalen Markt ausgerichteten, kommerziellen Vertriebsplattform' angebotenen Wohnungen (sog. 'Plattformwohnungen') ermöglichen. Diese Vertriebsform wurde allerdings bei der Behandlung des ZWG vom Parlament mit dem Argument des Missbrauchspotentials wieder gestrichen. Nach Art. 7 Abs. 1 ZWG können Erstwohnungen diesen gleichgestellte Wohnungen (lit. a) sowie touristisch bewirtschaftete Wohnungen (lit. b) weiterhin mit entsprechender Nutzungsbeschränkung bewilligt werden, wobei zur letzteren Kategorie die Einliegerwohnungen (Abs. 2 lit. a) sowie die im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen (Abs. 2 lit. b) gezählt werden. Nebst diesen Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen (Art. 7 ZWG) können in Spezialfällen jedoch auch Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8, 9, 26 und 27 ZWG) bewilligt werden (vgl. Wolf/Pfammatter, Zweitwohnungsgesetz (ZWG) - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Bern 2021, 2. Aufl., Art. 7 ZWG Rz. 1 [S. 84] und Rz. 3 [S. 84-85]).

2.7.2. Der Zweitwohnungsanteil in der vorliegend interessierenden Gemeinde im Bündner Oberland liegt unbestritten weit über 20% (siehe Wolf/Pfammatter, a.a.O., Tabelle 'Wohnungsinventar per 31. Dezember 2019', S. 281, C.___ GR, Anteil Zweitwohnungen 55.49%), weshalb dort grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG - Verbot neuer Zweitwohnungen; vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält jedoch u.a. ausdrücklich die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG vor (so auch Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3). Um aber eine Verletzung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG feststellen zu können, ist es unerlässlich, die damit eng und unmittelbar zusammenhängende Nutzungseinschränkung laut Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV auf ihre Berechtigung hin zu prüfen. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen müssen sofern sie nicht 'Einliegerwohnungen' sind im Rahmen eines 'strukturierten Beherbergungsbetriebs' bewirtschaftet werden (so Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.4). Das Bundesgericht hat sich insbesondere in den beiden Urteilen BGE 145 II 354 und 1C_422/2018 vom 4. November 2019 schon ausführlich zu touristisch bewirtschafteten Wohnungen geäussert (vgl. Urteil 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.2.1.-3.2.2.).

2.8. Zum Vorwurf des Fehlens der Voraussetzungen für strukturierte Beherbergungsbetriebe ist auf den Wortlaut von Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art. 4 ZWV Bezug zu nehmen, welche die Konkretisierung und Präzisierung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG als allgemein gehaltener Typenkategorie - darstellen:

Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie:
a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer die Eigentümerin seinen beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder
b. nicht auf persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.

(vgl. Wolf/Pfammatter, a.a.O., Art. 7 ZWG Rzn. 13-17, 23-28 [S. 90 ff.]).

Zur Definition 'strukturierter Beherbergungsbetrieb' hält Art. 4 ZWV fest:

Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes (des ZWG) liegt vor, wenn folgende (3) Voraussetzungen (kumulativ) erfüllt sind:
a. Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise von einer Mehrheit der Gäste beansprucht werden.
b. Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf.
c. Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt.

(vgl. dazu: Wolf/Pfammatter, a.a.O. Rz. 30-39 [S. 97-101] zu Art. 4 ZWV).

2.8.1. Mit dem Begriff 'strukturierter Beherbergungsbetrieb' wollte der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der Hotellerie zur Parahotellerie immer fliessender werde; es entstünden Mischformen, sog. hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft zum Zweitwohnungsgesetz wird dazu ausgeführt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infrastrukturen) und eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten Wohnungen) und Ferienresorts Feriendörfer genannt werden, die Wohnungen für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten. Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen: Botschaft BBl 2014 S. 2304 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.4.1.). Schliesslich ist festzuhalten, dass für die Bewilligung des Neubaus von im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen kein unabhängiges Gutachten vorgelegt werden muss. Ein solches ist [ ] nur dann erstellen zu lassen, wenn im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung [Art. 8 ZWG] erstellt werden sollen (so ausdrücklich Wolf/Pfammatter, a.a.O., Art. 7 ZWG Rz. 29 [S. 97]).

2.8.2. Diese bundesgesetzlichen Vorgaben sind für das Bundesgericht massgebend (Art. 190 BV); auf die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG zu unbestimmt sei und Art. 75b BV widerspreche, ist deshalb nicht weiter einzugehen. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern diese Bestimmung die Rechtsweggarantie (gemäss Art. 6 und 13 EMRK) bzw. das Übereinkommen über den Zugang zu Informationen, die Öffentlichkeitsbeteiligung an Entscheidungsverfahren und den Zugang zu Gerichten in Umweltangelegenheiten vom 25. Juni 1998 (Aarhus-Konvention; SR 0.814.07) verletzen sollen, steht doch gegen Zweitwohnungsbewilligungen auch für Natur- und Heimatschutzverbände - der Rechtsweg offen (Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.1., Abs. 2).

2.8.3. Beim geplanten (gestaffelt dreigliedrig versetzten) Hotelgebäude A auf Parzelle G.___ mit 197 Zimmern handelt es sich um ein klassisches Hotel. Umstritten ist, ob dieses zusammen mit den zusätzlich geplanten vier Wohnhäusern (Gebäude BE, BW, CS, CN, mit total 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen [TBW]; dereinst wohl in Stockwerkeigentum als Ferienwohnungen genutzt) sowie insbesondere mit dem fünften Gebäude D (zusammen mit Stockwerkeinheiten des Gebäudes CN total 30 Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen [klassische Zweitwohnungen]) zum Verkauf mit der Absicht der Quersubventionierung des Hotels und der TBW-Einheiten bewilligt werden kann dieses Grossprojekt gegen Art. 75b BV sowie allenfalls gegen Bundesrecht (Art. 6-8 ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV) verstösst.

2.8.4. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Fragen bilden vorliegend einerseits die Nutzungsauflagen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid J.___ vom 28. Februar 2020 (Bf-act. 1 und Bg1-act. 2) sowie andererseits das dazu vorgängig eingereichte Nutzungskonzept für die touristisch bewirtschafteten Flächen vom 18. Dezember 2019 (Bg1-act. 11) der Beschwerdegegnerin 2, wie nachfolgend im Detail dargelegt:

2.8.4.1. Der Wortlaut des Nutzungskonzepts vom 18. Dezember 2019 beinhaltet:

1. Ausgangslage
Die D.___ AG plant den Abbruch und Wiederaufbau des Hotels K.___ sowie die Erstellung von touristisch bewirtschafteten Flächen in Mehrfamilienhäusern. Nach den Vorgaben des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) sollen touristisch bewirtschaftete Flächen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG erstellt und betrieben werden. Unter Berücksichtigung der Vorgaben von Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG sollen im Rahmen von 19.53% der geplanten Hauptnutzfläche, Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung erstellt werden.
Die Sicherstellung eines wirtschaftlich nachhaltigen Betriebs verlangt massive Investitionen, die durch Eigen- und Fremdfinanzierungen (siehe Gutachten SGH vom 24. September 2019) erbracht werden müssen. Das gesamte Finanzierungskonzept basiert darauf, dass zur Sicherstellung der Finanzierung ein Teil der Hauptnutzfläche als Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Baufeld B7) erstellt werden können.

2. Raumkonzept des gesamten Bauvorhabens
Das Raumkonzept für das renovierte bzw. erweiterte Ferienresort-Projekt K.___ sieht wie folgt aus:
a) Hotelnutzung mit klassischen Hotelzimmern Gebäude A, Via Alpsu 36:
b) Touristisch bewirtschaftete Wohnungen
Gebäude BE, Via V.___ 1 alle Whg.:
Gebäude BW, Via V.___ 1A alle Whg.:
Gebäude CS, Via Y.___ 2 alle Whg.:
Gebäude CN, Via Y.___ 2A Whg. 402 + 403
Whg. 301 - 304
Whg. 201 - 204
Whg. 101 - 103
c) Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung
Gebäude CN, Via Y.___ 2A Whg. 401 + 404
Whg. 501 - 504
Whg. 601 - 604
Gebäude D, Via Y.___ 4 alle Whg.:

3. Betriebskonzept
2.1. Touristisch bewirtschaftete Flächen (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG)
Das Nutzungskonzept richtet sich nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. Die touristisch bewirtschafteten Flächen können ausschliesslich als strukturierter Beherbergungsbetrieb bewirtschaftet werden.
2.2. Angebot
Die touristisch bewirtschafteten Flächen entsprechen folgendem Konzept:
• Ständiges touristisches Wohnungsangebot, welches während der Haupt- und Nebensaison auf dem Markt verfügbar ist. Es wird ein Ganzjahresangebot angestrebt, falls es wirtschaftlich vertretbar ist, ansonsten darf z.B. in einer Nebensaison der Betrieb geschlossen und nicht von Dritten genutzt werden, ausgenommen ist die Eigennutzung im zulässigen, beschränkten Umfang;
• Einheitliche, nicht individuell ausgestattete, möblierte Wohnungen;
• WLAN, TV und HiFi, Bettwäsche, Bade- und Küchentücher sowie Seifenspender;
• Concierge- und Informationsservice für weitere Leistungen im touristischen Bereich sowie in der Ortschaft;
• Nutzung der öffentlichen Räume;
• Wäschewechsel und Einordnung (Optional: täglicher Wäschewechsel, tägliche Reinigung).

2.3. Betrieb
2.2.1 Die touristisch bewirtschafteten Flächen werden im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs wie folgt bewirtschaftet:

- Hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen:
Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise zu einem Hotel gehören und von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden.

- Hotelmässiges Betriebskonzept:
Der Betrieb weist ein hotelmässiges Betriebskonzept auf.
Dazu gehört insbesondere die Ausrichtung auf die professionelle und kurzzeitige Beherbergung von Gästen, tageoder wochenweise, maximal aber für die Dauer von 90 Tagen.
Die Bewirtschaftung der touristisch bewirtschafteten Flächen erfolgt durch das Hotel bzw. dessen Betriebsgesellschaft im Sinne der sogenannten strukturierten Beherbergungsform.

- Vertrieb und Vermarktung der touristisch bewirtschafteten Flächen
Die touristisch bewirtschafteten Flächen können ausschliesslich über den normalen Buchungsvorgang über das Hotel gebucht und genutzt werden.

- Operative Belange und Schlüsselgewalt
Die Betreuung der Gäste der touristisch bewirtschafteten Flächen sowie die operativen Dienstleistungen (Empfang und guest relation, Reinigung, Security und Haustechnik etc.) werden für die gesamte Fläche durch die Hotelbetreiberin wahrgenommen. Die Administration der Vermietung sämtlicher touristisch bewirtschafteter Flächen obliegt ausschliesslich dem Hotel bzw. der Betriebsgesellschaft. Die Schlüsselgewalt verbleibt ausschliesslich in den Händen der Hotelbetreiberin. In der Zeit, in welcher das Hotel geschlossen ist, kann diese Aufgabe auch von einem anderen Betreiber übernommen werden.

2.2.2 Einrichtung und Ausstattung der touristisch bewirtschafteten Flächen.

Die touristisch bewirtschafteten Flächen werden nicht individuell ausgestaltet und eingerichtet. Die gesamte Einrichtung und Ausstattung erfolgt ausschliesslich durch die Hotelbetreiberin, ebenso der Unterhalt und die Ersatzanschaffungen.
Ausserdem werden sämtliche Leistungen, die mit dem Betrieb der touristisch bewirtschafteten Flächen in direktem indirektem Zusammenhang stehen, wie Layout, Ausstattungsbeschreibung und Betriebseinrichtungen von der Hotelbetreiberin konzipiert und umgesetzt.

3.4 Verkauf zur hotelähnlichen Bewirtschaftung
3.4.1 Verkauf zur hotelmässigen Bewirtschaftung als Bedingung
Die touristisch bewirtschafteten Flächen können eigentumsmässig verselbständigt einzeln und/oder in Paketen als Gesamtheit an Dritte verkauft werden.
Die rechtlich verselbständigten touristisch bewirtschafteten Flächen (in der Form des Stockwerkeigentums) werden als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Einheiten mit hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen sowie mit einem hotelmässigen Betriebskonzept genutzt und der Erwerber erwirbt eine voll ausgestattete und sofort benutz- und vermietbare Wohnung. Der Verkauf kann deshalb nur auf der Basis und unter der Bedingung 'Verkauf zur touristischen Bewirtschaftung' erfolgen. Zwecks Sicherung dieser Bedingung hat eine entsprechende grundbuchliche Anmerkung gemäss den gesetzlichen Vorgaben im Rahmen der Bewilligungserteilung zu erfolgen.

3.4.2 Miet- und Bewirtschaftungsvertrag
Mit dem Erwerb einer touristisch bewirtschafteten Fläche ist der Abschluss eines unbefristeten eines langfristigen Miet- und Bewirtschaftungsvertrages verbunden. Ist der Miet- und Bewirtschaftungsvertrag befristet, ist der Vertrag nach Ablauf der Frist zu verlängern, damit die Voraussetzung der qualifizierten, touristischen Bewirtschaftung weiterhin erfüllt ist.

3.4.3 Eigennutzung
Die Eigentümer einer touristisch bewirtschafteten Fläche verfügen lediglich über ein Eigennutzungsrecht entsprechend den allgemein gültigen Regeln.
Unter Eigennutzung fällt die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie Freunde und Bekannte und zwar entgeltlich unentgeltlich.

3.5 Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen
Zur Sicherstellung der Unterhalts- und Erneuerungsinvestitionen wird ein branchenüblicher Erneuerungsfonds geschaffen. Damit hat der Betreiber der touristisch bewirtschafteten Flächen sicherzustellen, dass die gemeinschaftlichen Gebäudeteile sich stets in einem guten Zustand befinden und Sanierungen finanziert werden können.
Für den Unterhalt und die Erneuerung der touristisch bewirtschafteten Flächen wird ein Sanierungsfonds für Möbel und Inventar gebildet.
Der Baubehörde sind bis zum Nutzungsbeginn die entsprechenden vertraglichen Regelungen und Reglemente für den Erneuerungsfonds respektive Sanierungsfonds vorzulegen.

2.8.4.2. Zum genauen Wortlaut der wichtigsten Vorgaben und Nutzungsauflagen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid (vgl. Dispositiv):

Ziff. 1. [Alle drei Einsprachen werden abgewiesen].

Ziff. 2. [Baugesuch wird mit nachfolgenden Modalitäten und Auflagen bewilligt].

Ziff. 3.
Baufreigabe
Mit dem Bau darf vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe erfolgt mit separater Verfügung,
• nach Vorliegen einer Ergänzung des Gutachtens gemäss Art. 5 Abs. 2 ZWV bzw. der definitiven Beantwortung der diesbezüglich noch offen gelassenen Fragen (vgl. E.4.4),
• nach dem Nachweis, dass sämtliche nachstehend erwähnten, vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen/Bedingungen erfüllt sind.

Ziff. 4.
Projektänderungen
Bauten und Anlagen sind nach den mit dem Bewilligungsvermerk versehenen Plänen auszuführen. Änderungen gegenüber den genehmigten Plänen müssen von der Baubehörde vor Ausführung genehmigt werden. Geringfügige Projektänderungen, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, können im vereinfachten Baubewilligungsverfahren bewilligt werden (Art. 50 KRVO); alle übrigen Projektänderungen bedürfen einer ordentlichen Baubewilligung (Art. 86 KRG).

Ziff. 5.
Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen - Anmerkungen (Art. 90 KRG)

Ziff. 5.1. Nutzungsbeschränkung strukturierter Beherbergungsbetrieb (Kernbetrieb)
Die (in Erw. 1 blau markierten) klassischen Hotelzimmer sowie alle (farblich nicht markierten) zum Hotelbetrieb gehörenden Infrastrukturflächen im weiteren Sinn wie Wellness, Küche, Restauration, allgemeine Aufenthaltsbereiche, Personalbereiche, Technikräume etc. auf den Parzellen I.___, T.___ und G.___ bilden den Kern des touristischen Beherbergungsbetriebs 'K.___' (also die gesamte Nutzfläche NF mit Ausnahme der rot markierten touristisch bewirtschafteten Wohnungen, der grün markierten Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen sowie den farblich nicht markierten Nebennutzflächen NNF, welche ausschliesslich diesen Wohnungen dienen).
Dieser Kernbetrieb bildet zusammen mit den (in Erw. 1 rot markierten) touristisch bewirtschafteten Wohnungen den 'strukturierten Beherbergungsbetrieb' (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG/Art. 4 ZWV) 'K.___' und damit Voraussetzung für den Bestand dieser touristisch bewirtschafteten Wohnungen. Die Flächen des Kernbetriebs (Hotel- und Infrastrukturflächen im weiteren Sinn) sind darum
• im Sinne einer Bewirtschaftungsverpflichtung (abgesehen von üblichen saisonalen Unterbrüchen) dauernd als solche zu nutzen und zu betreiben, sodass die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG sowie jene von Art. 4 ZWV für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen jederzeit erfüllt sind, und
• dürfen zwecks Sicherstellung der Durchsetzbarkeit dieser Bewirtschaftungsverpflichtung nicht an separate Eigentümer veräussert werden.
Das Grundbuchamt AA.___ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung als Auflage auf den Grundstücken I.___, H.___ und G.___, Grundbuch C.___, mit dem Stichwort 'Nutzungsbeschränkung strukturierter Beherbergungsbetrieb (Kernbetrieb) 'K.___, Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG/Art. 4 ZWV (Bewirtschaftungsverpflichtung, Veräusserungsbeschränkung)' anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer.

Ziff. 5.2. Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs)
Folgende Wohnungen auf Parzelle I.___ und H.___ dürfen ausschliesslich als touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG genutzt werden:

Haus BE, Gebäude-Nr. U.___, Via V.___ 101, Parzelle I.___
[Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
[Total Haus BE: 22 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'821.60 m2]

Haus BW, Gebäude-Nr. W.___, Via V.___ 101A, Parzelle I.___
[Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
[Total Haus BW: 12 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 993.60 m2]

Haus CN, Gebäude-Nr. X.___, Via Y.___ 2A, Parzelle H.___
[Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
[Total Haus CN: 13 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'078.20 m2]

Haus CS, Gebäude-Nr. Z.___, Via Y.___ 2, Parzelle H.___
[Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau]
[Total Haus CS: 14 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'159.20 m2]

[Zusammenfassung] Total der touristisch bewirtschafteten Wohnungen
Haus BE 22 Wohnungen 1'821.60 m2
Haus BW 12 Wohnungen 993.60 m2
Haus CN 13 Wohnungen 1'078.20 m2
Haus CS 14 Wohnungen 1'159.20 m2
Total 61 tourist. bew. Whg. 5'052.60 m2

Das Grundbuchamt AA.___ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung als Auflage auf den Parzellen I.___ und H.___, Grundbuch C.___ mit dem Stichwort 'touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. a [recte: lit. b] ZWG (EGID Nr. [wie vorgenannt])' anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer.

Sofern an diesen Wohnungen Stockwerkeigentum begründet werden sollte, ist dies der Gemeinde unverzüglich mitzuteilen. In diesem Fall ist die Gemeinde berechtigt, zu gegebener Zeit die Nutzungsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung auf den entsprechenden Stockwerkeinheiten anmerken zu lassen.

Ziff. 5.3. Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung von Wohnungen ohne


Nutzungsbeschränkung (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG)
Die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (gemäss Erw. 1) ist vorläufig untersagt. Die Baubehörde bewilligt auf Antrag der Grundeigentümerin die Veräusserung solcher Wohnungen im vereinfachten Baubewilligungsverfahren (Art. 51 KRVO), wenn der Nachweis erbracht wird, dass und wie der Ertrag aus diesen Wohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG in den Bau Betrieb des strukturierten Beherbergungsbetriebs investiert wird.

Das Grundbuchamt AA.___ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung als Auflage auf den Grundstücken I.___ und H.___, Grundbuch C.___, mit dem Stichwort 'Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG)' anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer.

Ziff, 5.4. Pflichtparkplätze (Art. 81 BauG - 2008) [...]
Ziff. 6. Zusatzbewilligungen sowie weitere dauernde Bedingungen und Auflagen [ ]
Ziff. 7. Weitere Bedingungen und Auflagen [ ]
Ziff. 8. Gebühren / Entschädigungen / Ersatzabgaben [ ]
Ziff. 9. [Rechtsmittelbelehrung]
Ziff.10. [Mitteilung]

Im Lichte dieser Konkretisierungen ist der vorliegende Fall zu beurteilen.

2.8.5. Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorliegen der Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs im Wesentlichen mit der Begründung, dass das (nachgereichte) Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 kein Betriebskonzept im Sinne von Art. 4 ZWV darstelle, da die Gäste nicht verpflichtet seien, die Dienstleistungen des Hotels zu beanspruchen und es sich beim Projekt der Beschwerdegegnerin 2 im Kern bloss um eine kommerzielle Vermietung von verpönten 'Plattformwohnungen' handle.

2.8.6. Nach Auffassung des Gerichts erweist sich diese Kritik indes als unbegründet. Wie die Beschwerdegegnerinnen unter Verweis auf die Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 18. November 2015 (vgl. ZWV, S. 5) zu Recht ausführten, müssen die Gäste in den touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht zwingend verpflichtet werden, die hotelmässigen Dienstleistungen zu beanspruchen; vielmehr ist erforderlich und genügend, dass solche Dienstleistungen angeboten werden und von den Gästen in Anspruch genommen werden können. Dieser Darstellung ist auch das Bundesgericht gefolgt, indem es festhielt, die Anlagen (der TBW) zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten (so Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 E.4.1). Was die gewählte und zugleich beanstandete Vermietungsform betrifft, so ist dem Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 (Bg1-act. 11) der Beschwerdegegner 2 unter der Rubrik 'Betriebskonzept' (Ziff. 3) sowie im Besonderen zu den Einzelheiten und Vorgaben des konkreten 'Betriebs' (Ziff. 3.3.1, Abs. 3 [Vertrieb/Vermarktung TBW] u. 4 [Operative Belange/Schlüsselgewalt]) zu entnehmen, dass gerade keine 'unzulässigen Plattformwohnungen' angeboten werden. Weiter wurde auch dem Ausstattungs- und Einrichtungsverbot (siehe Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG: 'Nicht auf die persönlichen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten') der als touristisch bewirtschafteten Wohnungen gebührend Rechnung getragen, indem im selben Nutzungskonzept bestimmt wurde, dass 'Einheitliche, nicht individuell ausgestattete, möblierte Wohnungen' angeboten werden (Ziff. 3.2.) sowie 'die touristisch bewirtschafteten Flächen nicht individuell errichtet werden, sondern die gesamte Einrichtung und Ausstattung ebenso der Unterhalt und die Ersatzanschaffungen ausschliesslich durch die Hotelbetreiberin erfolgen werde (Ziff. 3.3.2.). Die drei kumulativ erforderlichen Vorgaben nach Art. 4 ZWV sind nach Ansicht des Gerichts aufgrund des erwähnten, detaillierten und aussagekräftigen Nutzungskonzepts ebenfalls allesamt vorbildlich erfüllt, weshalb der Vorwurf der Verletzung von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV unbegründet ist.

2.8.7. Die Beschwerdeführerin bemängelt zudem, dass nicht ausreichend sichergestellt sei, dass der (Hotelresort-) Betrieb langfristig bestehen könne und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen (TBW) nicht doch in klassische (und verbotene) Zweitwohnungen umgenutzt würden. Die Beschwerdegegnerin 1 habe dazu lediglich auf die Beteuerungen und Versprechen der Beschwerdegegnerin 2 abgestellt, was nicht genüge. Die im angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid verfügten Auflagen seien zu wenig klar und verbindlich, um die Ziele von Art. 75b BV zu erreichen.

2.8.8. Das streitberufene Gericht vermag sich dieser Würdigung der nachvollziehbaren Anstrengungen der Beschwerdegegnerinnen für ein gesetzeskonformes Gesamtprojekt mit solch beachtlichen Dimensionen nicht anzuschliessen. Die total 61 geplanten TBW werden nämlich nachweislich im Grundbuch mit der gebotenen Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG belegt (vgl. Bau-/Einspracheentscheid Dispositiv Ziff. 5.1. [Bf-act. 1; Bg1-act. 2]) und der Kernbereich des Hotelresorts (= klassischer Hotelkomplex mit 197 Gästezimmern samt zugehöriger Infrastrukturanlagen [Wellness, Küche, Restaurant, allgemeine Aufenthaltsräume etc.]) wurde zudem mit einer Bewirtschaftungsverpflichtung und Veräusserungsbeschränkung an Dritteigentümer/Dritte versehen (Dispositiv Ziff. 5.2. [Bf-act. 1; Bg1-act. 2]). Für das Gericht ist damit hinreichend erstellt und garantiert, dass die gesetzmässige Nutzung der TBW mittels Auflagen abgesichert ist.

2.8.9. Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, die Voraussetzungen für die Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG seien vorliegend nicht erfüllt. Im Besonderen sei die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts nicht ausreichend nachgewiesen.

2.8.10. Art. 8 Abs. 1 ZWG stellt die Regeln für (Zweit-) Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben auf. Die Erstellung von solchen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen darf in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% unter folgenden Voraussetzungen bewilligt werden, wenn:

a. der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirtschaftlich geführt weitergeführt werden kann;
b. die Eigentümerin der Eigentümer bzw. die Betreiberin der Betreiber auf Verlangen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau Betrieb der strukturierten Beherbergung investiert wird;
c. die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20% der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt;
d. die Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und funktionale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbildoder Denkmalschutzes stehen dem entgegen; und
e. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.


Laut Art. 5 Abs. 2 ZWV ist in Fällen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG ein Gutachten zu erstellen, dass sich insbesondere äussert

a. zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs bzw. der Betriebe;
b. zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge.

2.8.11. Das Gericht erachtet die Kriterien nach Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG als erfüllt.

Das erste Kriterium (gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG) verlangt, dass mit der beabsichtigten Querfinanzierung voraussichtlich die Wirtschaftlichkeit des Betriebs erreicht werden kann. Die Querfinanzierung mittels Zweitwohnungen muss dabei für einen wirtschaftlichen Betrieb sowohl notwendig als auch geeignet sein. Im SGH-Gutachten vom 24. September 2019 wurde diese Voraussetzung bestätigt, indem dort festgehalten wird, dass sowohl für die Realisierung eines wirtschaftlichen Betriebs die Querfinanzierung mittels 30 Zweitwohnungen notwendig sei, als auch deren operative Wirtschaftlichkeit grundsätzlich positiv (also als 'geeignet') zu beurteilen sei. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid noch ausdrücklich die (Sicherheits-) Auflage betreffend 'Baufreigabe' (Dispositiv Ziff. 3) gemacht wurde. Darin wurde unmissverständlich klargestellt: 'Mit dem Bau darf vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe erfolgt mit separater Verfügung, (-) nach Vorliegen einer Ergänzung des Gutachtens gemäss Art. 5 Abs. 2 ZWV bzw. der definitiven Beantwortung der diesbezüglich noch offen gelassenen Fragen und (-) nach dem Nachweis, dass sämtliche nachstehend erwähnten, vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen/Bedingungen erfüllt sind.' Damit ist garantiert, dass mit dem Gesamtprojekt erst begonnen werden kann, wenn dessen Wirtschaftlichkeit zuverlässig und verbindlich nachgewiesen ist/wird.

Das zweite Kriterium (gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG) fordert, dass die Investitionen aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen in den Bau Betrieb des strukturierten Beherbergungsbetriebs fliessen müssen. Wie der Auflage im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid in Ziff. 5.3. betreffend 'Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung' entnommen werden kann, sollte eigens eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch die Einhaltung dieser gesetzlichen Vorgabe unter Berücksichtigung und Würdigung des dazu erstellten SGH-Konformitätsgutachtens vom 24. September 2019 über die Finanzierung des Gesamtprojekts garantieren (Art. 8 Abs. 1/5 ZWG i.V.m. Art. 5 Abs. 2 ZWV). Im erwähnten Gutachten (Bg1-act. 12, S. 19, Ziff. 4.4. - Fazit wirtschaftliche Nachhaltigkeit) werden die massgebenden Investitionen und Kalkulationen plausibel dargestellt und damit das Kriterium erfüllt.

Das dritte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG), wonach die Hauptnutzfläche (HNF) dieser Wohnungen einen Anteil von 20% der gesamten HNF der Zimmer und Wohnungen nicht übersteigen darf, wurde ebenfalls erfüllt, da nachweislich 2'480.4 m2 HNF für die 30 Zweitwohnungen genutzt werden, was einem Anteil von 19.53% entspricht und somit noch unter dem zulässigen Grenzwert von maximal 20% liegt (vgl. dazu im Sachverhalt Ziff. 1).

Das vierte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) fordert, dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und funktionale Einheit bilden. Wie aus den eingereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. Bg1-act. 3.1. [Plannummer 000.181022] Situation 1:500; Bg1-act. 3.2. Umgebungsplan 1:200; Bg1-act. 3.3.-3.3.11. Niveau A+B [UG + EG Hotel], Niveau C [obere Einstellhalle], Niveaus D, E, F, G, H, I und J [Häuser], alle im Massstab 1:200; Bg1-act. 3.12.-3.14. Schnitte aller vorerwähnten Gebäude/Niveaus), liegen die insgesamt sechs neuen Gebäude räumlich in guter Sichtdistanz zueinander und sie sind sowohl oberirdisch (Fuss-/Gehwege) als auch unterirdisch (Tiefgarage) funktional eng miteinander verbunden, weshalb auch diese Vorgabe erfüllt ist.

Das fünfte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG) setzt schliesslich voraus, dass im konkreten Einzelfall keine überwiegenden Interessen gegen eine Bewilligung der geplanten Zweitwohnungen sprechen. Vorliegend ist von erheblichem öffentlichen Interesse, dass das Gesamtprojekt nur mit Hilfe der finanziellen Unterstützung aus dem Verkauf der geplanten 30 Zweitwohnungen realisiert werden kann und damit das seit 2003 leerstehende alte Hotelgebäude (im Interesse der Umwelt) möglichst rasch durch Abbruch und Entsorgung von den gefährlichen Asbest- und PCB-Vorkommen gesäubert und so für das neue Gesamtprojekt einwandfrei bereitgestellt werden kann. Hinzu kommt, dass damit vermehrt benötigte Hotelkapazitäten in der wirtschaftlich aufstrebenden Ortsgemeinde der Beschwerdegegnerin 1 (mit hohem Tourismusverkehr, Bergbahnen) geschaffen werden können und dies eben auch neue Arbeitsplätze vor Ort und in der Talschaft generieren wird. Ein überwiegendes Interesse nach lit. e kann daher ebenso bejaht werden.

2.8.12. Soweit die Beschwerdeführerin speziell die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts als nicht ausreichend dargetan rügte, ist dem entgegenzuhalten, dass aus dem SHG-Konformitätsgutachten vom 24. September 2019 (Bg1-act. 12) sehr wohl hinreichend präzise hervorgeht, wie das Gesamtprojekt finanziert werden soll. Ausgehend von (ursprünglich) geschätzten Investitionskosten von CHF 101 Mio., reduziert auf CHF 80 Mio. aufgrund der Auswertung der TU-Verträge, abzüglich des erwarteten Ertrags aus dem Verkauf der Zweitwohnungen von CHF 26 Mio. und der Aufnahme eines Bankdarlehens von CHF 31 Mio., verbleibt ein eigener Finanzierungsbedarf von rund CHF 23 Mio., was prozentual einer Kapitalfinanzierung aus Eigenmitteln (Bargeld, Reserven, Erhöhung Aktenkapital Beschwerdegegnerin 2) von 28.75% entspricht, was durchaus noch als marktüblich bezeichnet werden kann. Die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts ist damit erstellt. Im Weiteren sei in diesem Zusammenhang auch noch erwähnt, dass der Bundesrat in der Botschaft zum ZWG (BBl 2014 S. 2304) festhielt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze eine minimale Grösse des Betriebs voraus; als Beispiel nannte er Hotelresorts (Hotel mit Zimmern und bewirtschafteten Wohnungen) und Ferienresorts Feriendörfer. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung zulassen und so konzipiert sein, dass sie im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben können. Sowohl Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG als auch Art. 4 ZWV enthalten aber keine Vorgaben für die Mindestgrösse; hingegen sieht Art. 1 Abs. 2 lit. d der Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 (VFB; SR 935.121) vor, dass ein strukturierter Beherbergungsbetrieb in der Regel mindestens 15 Zimmer 30 Betten aufweisen muss. Der Bundesrat strebte bei der Revision dieser Verordnung ausdrücklich eine Angleichung des Beherbergungsbegriffs an denjenigen der Zweitwohnungsgesetzgebung an (so Erläuternder Bericht zur VFB, S. 7 u. 9). Insofern kann die Bestimmung einen Anhaltspunkt für die Mindestgrösse strukturierter Beherbergungsbetriebe im Sinne von Art. 4 ZWV bieten (so Jonas Alig, Das Zweitwohnungsgesetz, ZBl 117/2016 S.235 f.). Da es sich dabei bloss um eine Faustregel handelt, sind Ausnahmen möglich, wobei dann noch vertieft geprüft werden muss, ob die Anlage trotz ihrer geringen Grösse längerfristig rentabel mit hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturanlagen betrieben werden kann, da ansonsten die Gefahr besteht, dass diese Leistungen fallen gelassen und die Wohnungen als klassische Zweitwohnungen verwendet werden. Gegebenenfalls kann es sich in solchen Fällen rechtfertigen, hierfür ein unabhängiges Gutachten einzuholen, auch wenn Art. 7 ZWG anders als in Art. 8 Abs. 5 ZWG - dies nicht gesetzlich vorschreibt (vgl. Karin Scherrer Reber, Kommentar ZWG, Bewilligungsvoraussetzungen für touristisch bewirtschaftete Wohnungen, in ZBl 122/2021, Ziff. 5.-5.1., S. 469). Vorliegend handelt es sich um ein ansehnliches Hotelresort mit 197 klassischen Hotelzimmern, mit 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen sowie 30 Zweitwohnungen, womit die Anforderungen an die Grösse und die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts (im Vergleich zur Faustregel gemäss Art. 1 Abs. 2 lit. d VFB [15 Zimmer/30 Betten]) für die Annahme eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bei weitem erfüllt werden. Das Gericht vermag daher weder ein Verstoss gegen Art. 7 noch Art. 8 ZWG zu erkennen.

2.9. Zur Rüge der fehlenden Verfassungskonformität der Art. 7 und Art. 8 ZWG im Vergleich zur höherrangigen Verfassungsbestimmung nach Art. 75b BV verweist die Beschwerdeführerin grundsätzlich auf die Rangordnung dieser Normen im demokratischen Prinzip der Schweiz, ohne jedoch im Detail die gerügte Verfassungswidrigkeit zu konkretisieren zu substantiieren. Im konkreten Fall geht es um das Anwendbarkeit- und Massgeblichkeitsgebot nach Art. 190 BV. Nach dieser Verfassungsnorm sind die Gerichte und richterlichen Behörden verpflichtet, Bundesgesetze anzuwenden, selbst wenn sie der Bundesverfassung widersprechen sollten. Dies schliesst die verfassungskonforme Auslegung von Bundesgesetzes aber nicht aus (s. Häfelin/Haller/Keller/Thurnherr, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 161 [S. 37]). In der Schweiz wird das demokratische Prinzip in Relation zum rechtsstaatlichen Prinzip besonders stark gewichtet. Die Bundesverfassung weist der Bundesversammlung, unter Vorbehalt der Rechte des Volkes und der Kantone, 'die oberste Gewalt im Bund' zu (Art. 148 Abs. 1 BV). Den Institutionen der direkten Demokratie, die dem Volk eine weitreichende direkte Teilnahme an politisch wichtigen Sachentscheidungen einräumen, steht eine stark beschränkte Verfassungsgerichtsbarkeit gegenüber: Durch Art. 190 BV werden das Bundesgericht und die übrigen rechtsanwenden Organe verpflichtet, Bundesgesetze anzuwenden, selbst wenn sie im Widerspruch zur Bundesverfassung stehen sollten. Die richtige Balance zwischen Demokratie und Rechtsstaat zu finden, ist entscheidend, wenn akzeptable Lösungen für die Behandlung völkerrechtswidriger Volksinitiativen die künftige Gestaltung der Verfassungsgerichtsbarkeit gefunden werden sollen (s. Häfelin/Haller/Keller/ Thurnherr, a.a.O., Rz. 179a [S.42 unten]; dazu überdies Rzn. 275 [S. 76], 1028 [341], 1181 [375], 1410 [456], 1416 [458], 1930 [634], 1941 [637], 1953 [641], 2086 [681], 2089 [682], 2097 [684]). Aus Art. 190 BV kann aber keine Aussage zur Rangordnung der Verfassung [..] abgeleitet werden (Rz. 1918 [S. 623]). Die Justiz hat keine Möglichkeit, ein (allenfalls) verfassungswidriges Bundesgesetz aufzuheben ihm ohne es aufzuheben - die Anwendung im Einzelfall zu versagen. Der Grund dafür liegt in Art. 190 BV. Mit dieser Verfassungsnorm ordnet die Bundesverfassung selbst den Anwendungsvorrang der Bundesgesetze wozu eben auch das ZWG zählt -vor der Bundesverfassung an (Pierre Tschannen, Staatsrecht der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 5. Aufl., Bern 2021, Rz. 380, S. 150 mit Verweis auf BGE 136 I 65 E.3.2; ferner Rz. 381 S. 151 und Rz. 432ff. S. 172f.; sowie Haller/Kölz/Gächter, Allgemeines Staatsrecht, 6. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rzn. 993 [S. 339], 1013 [343]). Vorliegend bedeutet dies, dass die im konkreten Fall massgebenden Artikel des ZWG (Art. 6, 7, 8, 14) gestützt auf Art. 190 BV der als verletzt beklagten Verfassungsbestimmung gemäss Art. 75b BV 'vorgehen' und aufgrund der Massgeblichkeit von in Kraft getretenen Bundesgesetzen vom Bundesgericht und von den Bundesbehörden anzuwenden sind. Dasselbe gilt für unselbständige Bundesratsverordnungen, zu denen auch die ZWV mit Art. 4 und 5 zählt. Diese Verordnung ist für das Bundesgericht ebenfalls massgebend und verbindlich (s. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 370 [S. 89]). Damit sind das ZWG und die ZWV selbstredend auch von den kantonalen Gerichten und Behörden anzuwenden, selbst wenn es Widersprüche zu Art. 75b BV geben sollte. Mit dieser Rüge dringt die Beschwerdeführerin daher ebenfalls nicht durch.

2.10. Zur Rüge des Missbrauchspotentials durch die Sistierung der auflageweise verfügten sowie im Grundbuch anzumerkenden Nutzungsbeschränkungen (vgl. Bau-/Einspracheentscheid Dispositiv Ziff. 5.1., Ziff. 5.2. und Ziff. 5.3. [Bf-act. 1; Bg1-act. 2]) gilt es zunächst auf den Sinn und Zweck von Art. 14 ZWG Bezug zu nehmen. Mit der Möglichkeit der Sistierung von Nutzungsbeschränkungen wollte der Gesetzgeber Härtefälle vermeiden, die sich bei einer strikten, schematischen Gesetzesanwendung ungeachtet der konkreten Umstände ansonsten in Fällen ergeben könnten, in denen die Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG aus vorübergehenden, objektiven und unverschuldeten Hinderungsgründen nicht eingehalten werden kann. Art. 14 ZWG dient in erster Linie dem Verhältnismässigkeitsprinzip. Die Sistierungsmöglichkeit beruht dabei auf der Annahme, dass die Abweichung von der gesetzesrespektive bewilligungskonformen Nutzung 'kurzfristig und unvermeidlich' ist. Sie soll infolge von lebenssituationsbedingten Veränderungen der Wohnnutzung bei mangelnder Nachfrage übergangsweise eine einzelfallangepasste Rechtsanwendung ermöglichen und dem Eigentümer Zeit geben, aus eigener Kraft die Wohnung einer im Einklang mit der Nutzungsbeschränkung stehenden Nutzung zuzuführen. Die Rechtswirkung der Sistierung ist im Lichte von Art. 75b BV heikel und birgt die Gefahr, dass auf diesem Weg das Zweitwohnungsverbot umgangen werden kann. Mit Blick auf das verfassungsrechtliche Umfeld und den Normzweck hat diese Möglichkeit somit den Charakter einer Ausnahmebewilligung. Die Sistierung der Nutzungsbeschränkung setzt besondere Umstände mithin einen Sonderfall voraus. Keinesfalls darf die Sistierungspraxis zu einer Normkorrektur im Sinne einer Aushebelung Umkehr der Wertentscheidungen des Verfassungs- und Gesetzgebers führen. Insofern ist eine restriktive Handhabung dieses Instruments angezeigt. Trotz dieses Spannungsverhältnisses steht die Verfassungskonformität von Art. 14 ZWG nicht im Zweifel. Art. 75b BV ist in den verfassungsrechtlichen Kontext eingebettet, sodass die Ausführungsgesetzgebung nicht nur dessen Vorgaben, sondern auch die weiteren Grundrechte und verfassungsmässigen Grundsätze wie insbesondere die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 BV) zu beachten und die verschiedenen Wertungen möglichst miteinander in Einklang zu bringen hat. Die Sistierungsmöglichkeit bietet in diesem Sinne ein Instrument zur verhältnismässigen Rechtsanwendung, die in Härtefällen ausnahmsweise und vor allem nur vorübergehend die Abkehr von den Zielen von Art. 75b BV erlaubt. Die Frage der Sistierung stellt sich naturgemäss nicht bei Zweitwohnungen. Solche können entweder neurechtliche Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8/9 ZWG) altrechtliche Wohnungen (Art. 10 ZWG) sein. Konkret kommt die Sistierung somit in Betracht bei nach dem 1. Januar 2016 bewilligten Erstwohnungen diesen gemäss Art. 2 Abs. 3 ZWG gleichgestellten Wohnungen, bei touristisch bewirtschafteten Einliegerwohnungen (Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG) sowie bei Zweitwohnungen, die im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet werden (so Wolf/Pfammatter, a.a.O., Art. 14 ZWG Rzn. 4 [S. 175], 6 [176], 9-11 [177], 12 [178]).

Das streitberufene Gericht vermag im konkreten Fall keine Anhaltspunkte zu erkennen, wonach die Sistierung der verfügten Nutzungseinschränkung nach Art. 14 ZWG für die Beschwerdegegnerinnen ein Thema sein sollte. Eine entsprechende Umgehungsabsicht ist weder objektiv noch subjektiv erkennbar, zumal es sich bei der Beschwerdegegnerin 1 um eine wirtschaftlich prosperierende Gemeinde im Bündner Oberland handelt, die durchaus Entwicklungspotential auf dem Gebiet neuer Hotelzimmer und touristisch bewirtschafteter Wohnungen hat. Laut Statistik und Register des Amtes für Wirtschaft und Tourismus Graubünden bezüglich Logiernächte im Juli 2021 für Hotel- und Kurbetriebe betrug die Zunahme an Übernachtungen in der Periode 21/20 in der besagten Gemeinde (+) 15,0% und die Veränderung im 5-Jahresmittel (+) 31,3%. Der Gesamtwohnungsbestand per 31. Dezember 2019 wird auf 2'231 beziffert; als leerstehende Wohnungen werden per 1. Juni 2020 (bloss) 14 Stück vermeldet und der Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand wird mit (nur) 0.63% angegeben. In Anbetracht dieser Kennziffern darf ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass ein realer Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten vor Ort besteht. Auf subjektiver Seite lässt sich den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 glaubwürdig entnehmen, dass eine der international erfolgreichsten, und innerhalb Europa grössten Unternehmung in der Hotellerie (XYZ.-Gruppe) beabsichtigt, in das hier zur Diskussion stehende Hotelresort (inkl. touristisch bewirtschafteter Wohnungen) einzusteigen. Bereits diese Tatsache ist Ausdruck davon, dass dieses Grossprojekt langfristig und wirtschaftlich erfolgreich sein wird. Die Grösse und Struktur der Resortanlage lässt durch diese grosse und einflussreiche Hotelgruppe auch eine professionelle Vermarktung zu, wodurch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit sichergestellt ist (vgl. Zeitungsausschnitt 'Südostschweiz' vom 31. Juli 2021, Sektor Wirtschaft, [S. 33] - Firmenportrait 'XYZ-Gruppe'; weltweit über 5'000 Hotels; Nord-Europa 1'200; Jahresumsatz CHF 4,4 Milliarden). Daran ändert auch der von der Beschwerdeführerin erhobene Einwand nichts, dass erst kürzlich bereits ein Neu- und Ausbau eines anderen Ferienresorts in der Nähe des jetzigen Grossprojekts erfolgt sei, da dieses Angebot (2-3 Sterne-Hotel Schwerpunkt 'Familien') offensichtlich ein ganz anderes Gästesegment im Blickfeld hat, als das nun neu geplante Hotelresort (3 Sterne-Superior 4 Sterne-Hotel mit internationalem Member-Gästesegment). Eine Konkurrenzsituation, die dereinst eine Ausnahmebewilligung nach Art. 14 ZWG erforderlich machen könnte, kann daher nahezu ausgeschlossen werden (zum Ganzen auch: Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.1.f., E.4.1.f.; VGU R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.).

2.11. Zur Rüge der Rechtswidrigkeit der Bewilligungsfähigkeit von Zweitwohnungen gilt es festzuhalten, dass eine solch absolute Behauptung keine Stütze in Art. 8 ZWG findet, sondern bei Erfüllung der in Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG aufgezählten Voraussetzungen gerade nicht richtig ist. Dass die Vorgaben im konkreten Fall vorbildlich erfüllt sind, wurde schon eingangs in E. 2.8.11. ausführlich dargetan. Was die angebliche Verfassungswidrigkeit dieser Gesetzesnorm betrifft, so kann auf das bereits unter E. 2.9. Gesagte verwiesen werden, wonach das Anwendbarkeitsprinzip nach Art. 190 BV gilt.

2.12. Zur Rüge des unlösbaren Widerspruchs von Art. 75b BV (Zweitwohnungen) mit Art. 9 BV (Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie) ist klarzustellen, dass es weder in der Bundesverfassung selbst noch anderswo eine genaue Hierarchie bzw. präzise bezifferte Rangordnung der einzelnen Bestimmungen in der BV gibt. Eine solche Priorisierung bzw. Vorrangstellung bestimmter Verfassungsnormen gegenüber anderen Vorgaben in der BV existiert nicht und lässt sich auch nicht aus Art. 190 BV herleiten (siehe Häfelin/Haller/Keller/ Thurnherr, a.a.O., Rz. 1918 [S. 623]). Auch diese Rüge erweist sich daher als haltlos.

2.13. Es bleibt damit noch der Haupteinwand der Beschwerdeführerin zu prüfen, wonach die im konkreten Fall beabsichtige Querfinanzierung des geplanten Grossprojekts (mit klassischem Hotelbetrieb [197 Zimmer]; touristisch bewirtschafteten Wohnungen [61 TBW] und Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung [30 Zweitwohnungen]) gegen Art. 75b BV und das Nachhaltigkeitsprinzip (Art. 73 BV) verstosse und daher mit Sicherheit keinen Rechtsschutz verdiene. Die Querfinanzierung besonders von Hotelneubauten hat durch den Verkauf von Zweitwohnungen in den vergangenen zehn Jahren deutlich zugenommen und ist heute praktisch zum Normalfall und zugleich unentbehrlich geworden (Botschaft ZWG [S. 2306]). Diese Unterstützungsmöglichkeit zur Führung resp. Weiterführung eines Betriebs soll durch Art. 8 Abs. 1-3 ZWG auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% weiterhin gewährleistet werden. Bei den Art. 8 und 9 ZWG handelt es sich um die von Art. 6 Abs. 2 ZWG vorbehaltenen Sonderfälle. Derartige Wohnungen können frei vermietet verkauft werden und als Zweitwohnungen genutzt werden. Die Zulässigkeit der Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben durch den Verkauf von Zweitwohnungen besteht zwar weiterhin, doch soll sichergestellt werden, dass die Führung eines neuen Betriebs bzw. die Weiterführung eines bestehenden Betriebs im Vordergrund steht. Zur Erreichung dieses Zwecks hat der Gesetzgeber in Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG fünf Voraussetzungen vorgesehen, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung erstellt werden können. Diese Ausnahmeregelung steht nur strukturierten Beherbergungsbetrieben in Sinne von Art. 4 ZWV offen, und zwar sowohl vor nach Inkrafttreten des ZWG (1. Januar 2016) bzw. vor nach der Volksabstimmung über die Zweitwohnungsinitiative (11. März 2012; Annahme mit 50.6% Ja-Stimmen) bestehenden als auch neu zu errichtenden Betrieben. Überdies ist es zulässig, dass mehrere Betriebe gemeinsam Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zur Querfinanzierung erstellen, wobei die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 lit. a und b ZWG von jedem Betrieb einzeln erfüllt werden müssen (so Wolf/Pfammatter, a.a.O. Art. 8 Rzn. 1-3 [S.110 f.], Rzn.4-5 [S.112]; Gäumann/Stöhr, ZWG: Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, in BR 5/2016, S. 271-277; s. Urteile des Bundesgerichts 1C_47/48/49/53/54/2020 vom 17. Juni 2021 E.5.1.4., worin von einer 'massgeblichen Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen für Hotelneubauten seit Erlass des ZWG die Rede ist').

Nach Auffassung des Gerichts ist der Einwand der Beschwerdeführerin bezüglich unzulässiger Querfinanzierung des Hotelneubaus mit 197 Zimmern auf Parzelle G.___ zuzüglich Resortanlage mit 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen durch den Verkauf von 30 neu zu erstellenden Zweitwohnungen unbegründet und objektiv betrachtet nicht als Verstoss gegen das Verfassungs- und Nachhaltigkeitsprinzip (Art. 73 BV) zu qualifizieren. Mit der im Grundbuch und in den Auflagen des angefochtenen Entscheids rechtlich einwandfrei abgesicherten Etappierung und Staffelung des Gesamtbauprojekts (mit 1. Priorität 'Hotelneubau'; 2. Priorität 'Bau TBW' und [erst] in 3. Priorität 'Zweitwohnungen') wurde den Bedenken der Beschwerdeführerin betreffend Missbrauchsgefahr infolge späterer Verwendung der Mehrheit aller Neubauten als klassische Zweitwohnungen ('kalte Betten') gebührend Rechnung getragen und diese Befürchtung aufgrund des gewählten Konstrukts mit Anmerkungen im Grundbuch und entsprechenden Auflagen im strittigen Entscheid faktisch geradezu verunmöglicht. Mit den diesbezüglichen Vorkehrungen wurde der Gefahr einer Zweckentfremdung der aufgebrachten finanziellen Mittel für die Erstellung und den langfristigen (erfolgreichen) Betrieb des Gesamtprojekts (Hotelresort mit Annexbauten) wirksam und effizient begegnet und dadurch eine nicht zu beanstandende Querfinanzierung im rechtlichen Rahmen der Vorgaben des ZWG erreicht.

Selbst wenn man dazu aber anderer Meinung sein sollte und die prognostizierte Einschätzung des SGH-Konformitätsgutachtens wegen der dort bewusst noch offen gelassenen Fragen hinsichtlich Positionierung, Kooperation mit Sportzentrum etc. materiell nicht teilen sollte, gilt es vorliegend nicht zu übersehen, dass mit der (zeitlich erst) nach der Baugenehmigung noch separat erforderlichen Baufreigabe durch die Beschwerdegegnerin 1 (als Planungs-/Baupolizeibehörde) gemäss Ziff. 3 im angefochtenen Entscheid eine 'Notbremse' (Vorbehalt) für die Realisation des Gesamtprojekts eingebaut wurde, die bei finanziellen Ungereimtheiten/Unklaren im Zeitpunkt der Projektverwirklichung immer noch die rechtliche Möglichkeit zu einem umfassenden Baustopp im öffentlichen Interesse gäbe (Verhinderung von Bauruinen) und damit auch im Einklang mit dem ZWG und einer verfassungskonformen Auslegung von Art. 75b BV als Leitvorgabe stünde.

2.14. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 28. Februar 2020 ist damit rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 23. März 2020 führt, soweit darauf eingetreten werden kann.

3.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der Komplexität sowie des erheblichen Aufwands für die Fallbehandlung erachtet das Gericht hier gemäss pflichtgemässem Ermessen eine Staatsgebühr von CHF 8'000.-für angemessen und gerechtfertigt.

3.2. Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 2 die durch das Verfahren verursachten notwendigen Kosten in Form einer Parteientschädigung zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Mangels Vorliegens einer entsprechenden Honorarnote seitens der Beschwerdegegnerin 2 trotz vorgängiger Aufforderung dazu setzt das Gericht die Parteientschädigung von sich aus selber fest. Es erachtet dabei eine pauschale Entschädigung von total CHF 6'000.-- (doppelter Schriftenwechsel, ohne Augenschein) zu Lasten der Beschwerdeführerin bzw. zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 für angemessen. Weil die Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberichtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19; VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom 14 Februar 2017 E.7b, R 17 44 vom 2. Dezember 2019 E.28.3.2.).

3.3. Der Beschwerdegegnerin 1 steht keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG).

III. Demnach erkennt das Gericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtskosten, bestehend aus
einer Staatsgebühr von
CHF
8'000.--
- und den Kanzleiauslagen von
CHF
1'304.-zusammen
CHF
9'304.-gehen zulasten der Stiftung A.___.
3. Aussergerichtlich hat die Stiftung A.___ der D.___ AG eine Parteientschädigung von CHF 6'000.-- (ohne MWST) zu bezahlen.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Mitteilungen]